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1、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税三税比较总结房产税、城镇土地使用税、耕地占用税三税比较总结房产税、城镇土地使用税、耕地占用税三税比较总结房产税1.产权出典的，由承典人纳税谁受益谁交税2.融资租赁房屋房产税的计税依据为房产余值，由当地税务机关依据实际状况确定租赁期间房产税的纳税人3.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营当月缴纳房产税保证税款征收的连续性4.投资联营、共担风险的，由被投资方按照房产余值缴纳房产税。不担风险的，由出租方投资方按租金收入缴纳房产税5.免租期内的房屋，由产权所有人按余值计算房产税有租金的按租金，没租金时谁的房谁纳税城镇土地使用税1.征税范围中，包括
2、郊区，但是不包括乡村2.免税单位无偿使用纳税单位的土地，不征，反过来纳税单位无偿使用免税单位的土地，要征。共同使用的，按面积比例征收耕地占用税1.耕地包括菜地、园地、花圃、苗圃、茶园、果园、桑园、鱼塘、经济林木用地和其它农用土地，包括在占用之前3年内属于以上范围的耕地或农用土地。滩涂、操场、水面、林地需要结合各地状况确定是否征收2.获准占用耕地的单位或个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税3.耕地占用税只有军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免征4.临时占用耕地，先缴纳，在批准的占用期内恢复原状的，全额退还已缴纳的耕地占用税三个税种联系对比1.土地使用税
3、对经济落后地区适用税额可适当降低，降低额不得超过最低税额的30，经济发达地区可适当提升，但是需要报批财政部耕地占用税对经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区可适当提升，无需报批，最多不得超过税法规定的502.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。因为占用时需要缴纳耕地占用税，由此看税务局还是比较人性化的3.由省、自治区、直辖市人民政府确定的有：1房产税从价计征时各地的具体扣除比例10302房产税除了法定免征的定期减征或其它免征的状况，耕地占用税关于乡村列示家属、残疾军人、鳏寡孤独、边远贫困山区等生活困难的乡村居民新建住宅的免征和减征3房产税、
4、城镇土地使用税按年计算、分期缴纳的具体纳税期限扩大阅读：第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法201*年单项选择3题，多项选择3题。合计7.5分。201*年单项选择3题，多项选择3题。合计6分。每个税种各一题，合计2分第一节房产税法学习本节首先要掌握房产税的特点：1房产税属于财产税类。现行的房产税暂行条例是1986年由国务院公布的。原来房产税只对国内单位和个人征收，201*年起对外商投资企业、外国企业以及外籍人员征收房产税。2.房产税属于费用税。单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除。3.房产税与城镇土地使用税有许多共性，
5、请注意归纳总结。一、房产税基本原理一概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。二特点1、属于财产税中的各别财产税2、征税范围限于城镇的经营性房屋3、区别房屋的使用方式规定征税办法二、纳税义务人及征税范围熟悉一纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人。1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税。(201*年教材中的“依照房产原值今年删除)3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4、产权未确定及租典纠纷未解决
6、的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5、无租使用其他房产的问题。“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。201*年修改为：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税6、201*年起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。历年考题：以下各项中，符合房产税纳税义务人规定的是201*年考题a产权属于集体的由承典人缴纳b房屋产权出典的由出典人缴纳c产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳d产权属于国家所有的不缴纳【答案】c【解析】产权属于集体的由集体单位缴纳；产权出典的由承典人缴纳；产权属于国有的由经营管理单位缴纳
7、包括二征税范围房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。注意：房产不等于建筑物，要用房产的特征判断某一建筑物是否征收房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税因为对其而言是产品；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税如同视同销售。05判断题：对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。()答案：错。征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，但不包
9、。09年起，对依照房产原值计税的房产、不管是否记载在会计账簿固定资产中，均应按照房屋原价按照国家有关会计制度规定核算的计算缴纳房产税。未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。2房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。独立于房屋之外的建筑物如水塔、围墙等则不包括。(原因)3纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。这里还有两个需要注意的特别问题：第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：(1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；(2)以房产联营投资，不承当经营风险，只收取固
10、定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。201*年修改为：在计征房产税时以房产原值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关依据实际状况确定。4房屋附属设备和配套设施的计税规定凡是以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计上是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。关于改换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备
11、和配套设施中易损坏、需要常常改换的零件，更新后不再计入房产原值。5居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。07年开始：居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。自营的，从价计征。假设没有房产原值或与其他房产原值不能准确划分的，由主管税务机关核定。出租的，租金收入为计税依据。201*年新增：6对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。如何理解？除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面
13、方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩处措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自201*年12月21日起，对这类“大地小房的状况，即宗地容积率低于0.5的，同意按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。2、从租计征租金收入，包括货币收入和实务收入。如果是以劳
21、#215;1.2%27.6万元四、税收优惠熟悉优惠有三个层次：1、房产税条例规定；2、财政部批准；3、省级人民政府特准。一国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。【例题】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。201*年将其中的1/4对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该政府机关当年应纳的房产税为。a.12万元b.36万元c.48万元d.60万元答案：a二由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体
27、房和廉租住房，暂免征收房产税b.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税c.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税d.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】abcd【例题】以下各项中，应当征收房产税的是。201*年a.行政机关所属的招待所使用的房产b.自收自支事业单位向职工出租的单位自有房屋c.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房d.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【答案】a【例题】应税房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修
30、产税c.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税d.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税参照答案：bc答案解析：选项a应当是从生产经营之月起缴纳房产税;选项d应该是房屋交付使用之次月起缴纳房产税。二纳税期限按年度纳税，同土地使用税从价征收时每年计算缴纳一次从租计征时按照权责发生制原则确认该年度的租金为计税依据。注意：不一定等于实际收取的租金。三纳税地点房产所在地【例题】201*年考题某企业201*年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地201*平方米。201*年
33、法本章常见考点：该税种的税收优惠、税额计算；与房产税、所得税税种混合出主观题。学习本章首先要掌握城镇土地使用税的特点：1.城镇土地使用税属资源税类。其开征的主要目的是有偿利用土地资源，提升土地效益；另外我国还开征耕地占用税。2.城镇土地使用税是费用税。纳税人缴纳的城镇土地使用税计入管理费用，在企业所得税前扣除影响企业所得税。一、基本原理一概念：城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。二特点：征税对象是国有土地、征税范围广、执行差别幅度税额二、纳税义务人与征税范围一纳税义务人城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土
34、地的单位和个人，含各种所有制、内外资等具体有几类。1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税例如：几个单位共有一块土地使用权，一方占60，另两方各占20，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。二征税范围对照房产税内容学习1、征收范围城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。2、不包括乡村的土地。思索：集体所有的土地均不要缴纳土地使用税对吗
35、？答：错。如上述征税范围中城市的土地包括市区和郊区的土地。其中郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。09年起，公园、名胜古迹的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。三、税率、计税依据和应纳税额的计算熟悉一税率适用地区幅度差别定额税率注意落后和发达地区的浮动规定。落后地区可以降低30%，发达地区没有规定上限，但要报财政部批准注意，不是国家税务总局例题：经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提升，但提升额不得超过暂行条例规定最高税额的30201*年考题答案：错误06判断题：经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇
40、5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。7、对非营利性医疗机构免税。对营利性医疗机构自用的土地自201*年起免征城镇土地使用税3年。8、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。9、免税单位无偿使用纳税单位的土地如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。例题：某公司与政府机关共同使用一幢共有土地使用权的建
42、土地，免征城镇土地使用税。11、为了体现国家的产业政策，支持重点产业的发展，对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特别用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾。具体规定如下：2对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。12在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。15在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免税。16核电站：核岛、常规岛、辅
44、0.7=49000元。201*年单项选择：甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，实际使用面积各50%.假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为。a.216000元b.224000元c.264000元d.328000元【参照答案】c【答案解析】企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分
46、库用地d.机场场内道路用地【参照答案】ad【解析】工业企业仓库用地应当正常纳税。关于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市地方税务局确定，暂免征收城镇土地使用税。【例题】以下各项中，城镇土地使用税暂行条例直接规定的免税项目是。a.个人所有的居住房屋及院落用地b.宗教寺庙自用的土地c.民政部门举办的安排残疾人占一定比例的福利工厂用地d.个人办的托儿所和幼儿园1998年考题，分值1分【答案】b05多项选择题：以下各项中，可由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税的有()。a.免税单位职工家属的宿舍用地b.集体和个人办的各类学校用地
47、c.个人所有的居住房屋及院落用地d.免税单位无偿使用纳税单位的土地答案：abc解析：免税单位无偿使用纳税单位的土地是暂行条例规定的免税范围。15、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。06单项选择题：某供热企业占地面积80000平方米，其中厂房63000平方米有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用，行政办公楼5000平方米，厂办子弟学校5000平方米，厂办招待所201*平方米，厂办医院和幼儿园各1000平方米，厂区内绿化用地3000平方米；201*年度该企业取得供热总收入5000万元，其中201*万元为向居民供热取得的收入。城镇土地使用税单位税额每平方
48、米3元，该企业201*年度应缴纳城镇土地使用税。a、8.4万元b、12.6万元c、14.4万元d、24万元答案：b解析：63000-3000+5000+201*+3000*3*1-201*/5000=12.6注意：3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用，厂办子弟学校5000平方米，厂办医院和幼儿园各1000平方米，均免税。其余按照收入比例划分征税。201*年多项选择：以下关于城镇土地使用税的表述中，正确的有。a.城镇土地使用税采纳有幅度的差别税额，每个幅度税额的差距为20倍b.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税l0年至20年c.对在城
49、镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税d.经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%【参照答案】acd【答案解析】经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。06多项选择题：以下各项中，按税法规定免征城镇土地使用税的有。a、寺庙内宗教人员的宿舍用地b、国家机关职工家属的宿舍用地c、个人所有的居住房屋及院落用地d、国有油田职工和家属居住的简易房屋答案：ad201*年计算题：位于建制镇的某公司主要经营农产品采摘、销售、观光业务，公司占地3万平方米，