征20%个税如何核实房屋原值专家称待后续政策落地

早期因部分业主无完整凭证，房屋原值难以确定，故税务机关“据实征收”外，又推出“核定征收”

“对个人自有住房转让所得征收20%的个税，是我国《个人所得税法》和实施条例中早就有的规定。我国的税法规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按‘财产转让所得’征收个人所得税。但这次国办发17号文公布后仍在大众中引起轩然大波，其实，都是这个‘房屋原值’惹的祸。”税务专家说。

根据我国税法，个人住房转让是按照财产转让所得征收20%的个人所得税。对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中，由于各种历史原因，一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

因为房屋原值和合理费用的多少，直接关系到纳税人的税负轻重。这里，成为了征纳双方“争夺”的领域。

没有完整凭证的，怎样核定房屋原值？我国税法没有明确的规定，这个解释权就留给了财政部和国家税务总局。

2006年，国家税务总局专门就此下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，对这些问题一一予以明确。

“问题是，该政策十分明确地把是否能提供完整证明材料、核实房屋原值这一主动权交给了纳税人。在房屋升值不多的情况下，据实征收和核定征收两者间的税负差距不大，但在后来房屋都大幅升值的背景下，两者间的税负差距越来越大。于是，在二手房交易中，大家普遍是弃据实征收选核定征收，以致后来二手房交易双方可能都不知道还有按20%税率据实征收一说。结果，这次国办发17号文只不过强调旧政策从严执行，但许多人都以为是新政策而议论纷纷。”税务专家分析。

“依法严格”意味夺回主动权？

税务专家透露，1996年登记条例出台后的交易，都可以查交易契税准确算出“房屋原值”

国税发[2006]108号文规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。

什么是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证？从目前各城市实施的情况看，都是把主动权交给了纳税人。

纳税人如果算到核定征收可少缴税，便可说自己无法提供完整、准确的房屋原值凭证，要求税务部门核定征收。

早在2007年5月，上海市地税局发出过一纸《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》，该通知要求各区交易中心严格执行2006年8月1日实行的《财政部国家税务总局建设部关于个人住房所得征收个人所得税的通知》，并重新对有关问题做出解释。

在这些解释中，最关键的一点是，在“未能提供完整的房屋原值凭证是指……”中增加了一点：“契税征管档案中没有上次交易价格等记录”。

这意味着，即使纳税人说无法提供房屋原值凭证，也不算数，还要看交易中心有没有该套房屋上次交易的契税征管档案，如果有，自然能够准确计算房屋原值。

但这个政策在卢湾区执行两天后，因市民反响强烈，有关部门出来紧急澄清，最后不了了之。