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实务中，企业有时会对老旧房屋加装设备进行升级改造。但是，在具体的财务和税务处理中，一些企业财务人员可能会忽视固定资产会计核算与房产税特殊规定之间的差异，造成房产原值计算不准确，从而产生房产税税务风险。

典型案例

近期，税务机关风险管理部门通过分析发票数据发现，甲公司存在购置中央空调、电梯等支出，但征管系统中计算房产税的房产原值未发生调整，怀疑其可能少缴房产税。

政策规定

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

根据上述规定，一些企业往往将电梯和中央空调确认为单项固定资产，单独进行核算，未将其纳入房产税计税依据。但是，针对房屋附属设备和配套设施价值是否计入房产原值缴纳房产税的问题，早有特殊规定。

对于电梯，《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）第二条第一款现行有效。按其规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

对于中央空调，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

根据财税地字〔1987〕3号文件和国税发〔2005〕173号文件的规定，企业新建房屋或者后续对房屋升级改造，安装与房屋不可分割或不可随意移动的附属设备和配套设施，不管会计上是否单独记账与核算，其相应价值都要计入房产原值计算缴纳房产税。本案例中，甲公司加装的电梯和中央空调，属于与办公楼“不可分割或不可随意移动的附属设备和配套设施”，尽管会计上单独记账与核算，但相应价值应计入房产原值，计算缴纳房产税。

实务建议

需要提醒的是，根据国税发〔2005〕173号文件第二条的规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。另外，对于专门用于增值税简易计税方法计税项目、免征增值税项目或集体福利的房屋，改造加装的附属设备或者配套设施产生的增值税进项税额，由于不可以从增值税销项税额中抵扣，也要随附属设备或者配套设施的价值一并计入房产原值，计算缴纳房产税。