国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告
国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号2024-11-12
一、土地增值税预征
应预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款)×土地增值税预征率
(二)采取非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：
应预缴土地增值税=销售收入÷(1+增值税适用税率或者征收率)×土地增值税预征率
二、清算审核
(一)对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。在本公告发布之日后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应按本规定执行;在发布之日前，已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可选择按本规定执行。
(三)主管税务机关以纳税人提供的清算资料为依据出具的清算审核结论，原则上不再调整。
1.本公告发布之日起发出清算审核结论通知书的项目，符合下列情形之一的，自清算审核结论通知书送达之日起36个月内，纳税人可以书面申请调整重新计算土地增值税清算税额：一是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的;二是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的。
2.纳税人符合上述情形拟申请调整清算税额的，应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。
3.主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。
(四)经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。
国家税务总局浙江省税务局
2024年11月12日
关于《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》的政策解读
一、《公告》的出台背景
二、《公告》的主要内容
(一)关于土地增值税预征
一是明确预缴土地增值税计算方法。《公告》规定采取预收款方式或非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，分别按照“(预收款-应预缴增值税税款)×土地增值税预征率”和“销售收入÷(1+增值税适用税率或者征收率)×土地增值税预征率”方法计算预缴土地增值税，便于纳税人准确计算申报。预收款与非预收款两种计税方式的适用情形，不简单等同于是否现房销售，应当根据增值税是否需要预缴进行判断，如增值税需要预缴，则适用第一种计税方式;如增值税无需预缴，则适用第二种计税方式。
(二)关于土地增值税清算审核
一是统一清算单位房地产类型划分。《公告》规定了对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率，即将全省分类型清算方法统一为“二分法”，分为普通标准住宅和除普通标准住宅以外的其他类型房地产。同时考虑政策平稳过渡，从有利于纳税人的角度出发，在《公告》发布之日前，已收到《土地增值税清算受理通知书》，但未收到《土地增值税清算审核结论通知书》的项目，纳税人可以选择按本规定执行，也可按原清算受理时的方法执行。
二是明确与转让房地产有关的税金的扣除方法。《公告》明确了不能按清算单位或房地产类型准确归集时税金的扣除方法，先按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除，如仍无法准确归集的，在不同清算单位之间按各清算单位应税收入的占比计算分摊，在同一清算单位内不同房产类型之间按各房产类型应税收入的占比计算分摊。
1.适用项目。须为自本《公告》发布之日起发出《土地增值税清算审核结论通知书》的项目。
2.申请时限。须在收到《土地增值税清算审核结论通知书》之日起36个月内提出书面申请。
3.适用情形。共两类，一类是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的。另一类是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的，包括两种情形：清算前未支付，且未取得合法有效凭证的，在清算后支付并取得合法有效凭证的;清算前未支付，但已取得合法有效凭证的，在清算后支付的。
4.申请程序。应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。
5.调整次数。对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。
6.审核时限。主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。
7.分摊方法。调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。
8.尾盘处理。经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。