导语：如何才能写好一篇土地估值方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
1、土地价值理论研究的经济理论基础
1.1劳动价值论
土地的劳动价值理论是由大卫.李嘉图加以提出来的，最终由马克思对其加以完善,这个理论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。
1.2效用理论
效用理论主要是研究消费者如何在各种商品和劳务之间对它们的收入进行分配，以达到满足程度的最大化。效用价值论只能说明价值决定的“质”，具体的“价值量的决定”需要边际效用价值论来解决。
1.3供求价格论
供求价格是由19世纪末英国的经济学家马歇尔提出的，马歇尔认为，所谓的价值，就是指交换价值或者价格，这主要是取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素价值的高低直接决定了供给价格，边际效用的大小又决定了需求的价格，被称为混合价格理论。
2、土地价值理论构成
2.1土地的资源价格
土地资源具有原始性特征，土地是先于人类社会而存在，同时也是万物生存的基础，自身具有生产能力。由于各种土地产权制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地资源是自然的产物，不是由于劳动而产生的，但是在商品经济的条件下，土地可以被出租和变卖，从而也就产生了地租和地价。
2.2土地成本价值
土地的成本价值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通过以下的两种方式来改变土地的资本价值：一是在原有土地资源上进行一些技术、劳动、资本的投入，增强土地的生产能力，例如在土地上进行一些基础设施的投资等；二是土地的开垦，随着科学技术的发展，人类对自然的利用能力增强，可以通过一些要素的投入开垦出一定量的土地,使得土地的供给的弹性增强。
2.3土地使用价值
土地的使用价值主要是指土地资源给需求者带来的经济、环境以及社会上的价值。土地资源既是私人物品又是公共物品，具有一定的双重性，同时土地的使用价值又分为两个方面，一是直接的使用价值，二是间接的使用价值。直接使用价值为土地的需求者带来的经济效益；间接的使用价值表现为生态价值。
3、市场比较法
3.1基本原理
市场比较法的基本原理，是将需要进行评估的土地与近期已经发生交易的相似土地交易案例进行一个细致的比较，根据交易案例的价格，参照待评估土地与交易案例的土地在交易明细情况、交易日期等个别因素方面的差别，对已交易土地案例的价格进行详细的分析，大致获得待评估土地的价格，用此价格成为土地的比准价格。
3.2估价的步骤
市场比较法估价步骤为：
1、收集交易实例
2、选取可比实例
3、建立价格可比基础
4、进行交易情况修正
5、进行交易日期修正
6、进行区域因素修正
7、进行个别因素修正
8、求出比准价格
3.3选择比较实例
所选取的比较实例应符合下列要求:1、选取与待估土地的用途应相同的对象，主要是指土地的具体利用方式，大致可按大类和小类来划分。大类土地的用途如：商场、写字楼、酒店等。小类土地的用途如：住宅，绿化等。2、选取与待估土地所处地段相似的比较对象，主要是指比较的实例与待估对象应位于同一区域或者是邻近的区域。3、成交日期应与估价对象地块相近。一般情况下比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，得到的估价也就越准确。
3.4比准价格的计算
实例修正后的价格＝比较案例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数
3.5市场比较法的特点以及其应用范围（1）市场比较法的特点：比准价格（2）市场比较法使用的前提条件：市场比较法仅适用于比较稳定的土地市场，且有大量丰富交易案例的地区，并且在交易案例与待估土地之间一定要有很强的替代性。（3）市场比较法的适用范围从适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达且有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。
4、假设开发法
4.1假设开发法的基本原理
假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。假设开发法又被称为剩余法，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。其被广泛运用的公式为:地价=项目开发价值-建造成本-管理费-销售费用-利息-税费-利润
4.2项目开发价值的评估
（1）最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四个条件：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。
法律上许可：主要分析每一种潜在的使用方式，是否满足法律法规，城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合法律法规的使用方式不能选用。
技术上可能：主要分析对法律所允许的每种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求，如果技术达不到的则不能选用。
经济上可行：主要分析对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，主要进行经济上可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它的未来收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量进行折现，将两者进行比较，只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则不能选用。
价值最大化：主要分析在所有具有经济可行性的的使用方式中，能够使估价对象的价值达到阳大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。
（2）设计方案的规划
设计方案在规划的时候首先要考虑项目价值的最大化，主要是依据待评估的该土地在市场中的定位,在项目容积率以及覆盖率等法律规章限制下确定项目的产品形式和空间布局。设计方案的规划要结合当地居民的消费习惯,将市场把握性大以及效益明显的方案作为项目的最佳开发利用方式和土地价值评估的依据。
4.3土地开发价值的评估
待估土地周边楼盘的调查。
土地的价格定位。
预测土地的开发价值。
4.4各种成本费用的估算
（1）建造成本
建造成本可通过比较法来估算,可以依据当地的造价咨询公司或者建筑单位所提供的造价水平来进行推算,如果市场上建筑材料的价格波动较大,需要将未来建筑材料价格的变进行预测,对建筑成本的还可以采用建筑工程预算的方法来对建造成本进行估算。
（2）管理费用
对土地价值评估还需要考虑土地的管理费用，通常情况下来说土地的管理费用是按照建造成本的一定比率来估算,也可以按照土地开发价值的比率来计算。
（3）税费的估算
税费的计算是根据当前的国家对土地的税费政策，估算从土地的获得到土地的出售期间可能发生的税费额度,也可根据其他类似开发经营项目所需支付的税费情况来估算,一般是根据项目开发价值的一定比率来计算。
4.5土地利润的计算
对于土地利润的计算一般有两种方法,一种方法是将项目开发的价值作为基数,乘以销售的利润率,另一种是用建造的成本以及管理费用和销售费用等作为计算基数,乘以成本利润率。销售利润率以及成本利润率是根据当地房地产开发的平均利润水平以及开发商的期望水平计算的。
结束语：
对于土地价值的评估我们不能简单地按土地的资源价值计算，而需要应充分考虑土地供求关系、经济发展水平等多方面因素的影响，并给予各项价值指标以相应的权重，计算出合理的评估方法。
参考文献：
[1]黄贤金，张安录.土地经济学[M].北京:中国农业大学出版社，2008.
[2]李秉濬.土地经济理论的核心地租理论[J].中国土地科学，2010，（11），vol.9,No.6.
[4]柴强.房地产估价理论与方法(第1版)[M].2004,4.
关键词：湿陷性黄土地区；地基处理；方法比较
一、概述
在湿陷性黄土地区，为消除或减轻湿陷性黄土对公路的危害，在设计时常需采取一定的措施，以保证公路的安全可靠和正常使用。这些措施包括地基处理措施、防水措施和结构措施。一般情况下，在工程设计中，应根据公路的类别、场地湿陷类型、当地处理经验及施工条件等因素综合考虑，确定采取上述一种或几种相结合的设防措施。结构措施对地基处理和防水措施起补充作用。如以防水措施为主时，仍不能忽视地基处理，因为地基处理可以消除处理土层的湿陷量，并减少下部土层的湿陷机率，保护防水措施免遭破坏。由此可见，地基处理在这种措施中具有重要意义，它是解决湿陷对公路危害的有效措施。由于一般地基处理费用占工程造价比例较大，且工期较长，因此，在设计时对地基处理方案的选择，应力求做到技术经济合理、施工方便、使用安全。下面结合固原至西吉一级公路设计，介绍在湿陷性黄土地区几种常用的地基处理方式，并从技术、经济、施工进度方面予以比较。
二、工程概况
本项目主线按双向四车道一级公路标准设计，设计速度采用80km/h，路基宽度21.5m；汽车荷载等级采用公路―Ⅰ级；设计洪水频率：特大桥1/300，大、中、小桥涵及路基均为1/100。
固原至西吉一级公路K26+400～K46+298.05段以黄土丘陵为主，地层中上部以第四系风积黄土、冲洪积粉土和粉质黏土及角砾为主，下部为上第三系中新统红柳沟组砂质泥岩夹泥岩，及下第三系渐新统清水营组泥岩、砂质泥岩。
自上而下叙述如下：
（1）第四系晚更新统风积黄土（Q3eol）
黄土：浅黄-褐黄色，土质均匀，孔隙发育，稍湿，硬塑-坚硬状态，厚约5～35m，具湿陷性。
（2）第四系中更新统风积黄土（Q2eol）
老黄土：黄褐色、棕褐色，土质均匀，结构致密，硬塑-坚硬状态，夹钙质结核及古土壤，厚约10～25m。
（3）第四系中更新统冲洪积粉土、粉质粘土及含土角砾（Q2al+pl）
粉质粘土：灰黄、褐黄色，土质较均，层理明显，硬塑，稍湿-潮湿，厚约5-20m。
含土角砾：杂色，角砾以泥、砂岩为主，骨架颗粒间充填砂及粘性土，中密-密实，潮湿-饱和，厚约0.5-2.5m。
（4）上第三系渐新统红柳沟组砂质泥岩夹泥岩（N1h）
砂质泥岩：灰褐色、褐红色，砂质结构，厚层状构造，以粉粒及泥质矿物为主，半成岩状，层理面不明显，节理不发育，厚度大于20m。局部夹红褐色泥岩。
（5）下第三系渐新统清水营组泥岩、砂质泥岩（E3q）
泥岩：砖红-褐红色，泥质结构，厚层状构造，以泥质矿物为主，层理面不明显，节理不发育，厚约5-10m。夹砂质泥岩。
砂质泥岩：砖红-褐红色，砂质结构，厚层状构造，以砂及泥质矿物为主，层理面不明显，节理不发育，厚度大于20m。
其中湿陷性土主要为上更新统风积马兰黄土（Q3eol）及全新统冲洪积黄土状土（Q4al+pl），大孔隙，垂直节理发育，结构疏松等特征。根据《中国湿陷性黄土工程地质分区略图》，对应线路测设里程A26+400～K46+298.05为陇西地区。
据调绘及取样试验，工作区内湿陷性黄土分布及湿陷性统计见附表湿陷性黄土分段统计表。全线湿陷性统计汇总如下：
湿陷性黄土划分表
综上，本点湿陷性黄土占线路比例为75%，其中非自重占49%，自重占26%；上更新统风积马兰黄土（Q3eol）及全新统冲洪积黄土状土（Q4al+pl）均有不同程度的湿陷，湿陷黄土的厚度不等。作为地基主要持力层的第1、2层土稍密，承载力较低，湿陷性黄土层厚2.0-10.5m不等，湿陷类型及湿陷等级基本为非自重湿陷性黄土Ⅰ级（弱）～自重湿陷性黄土Ⅳ级（非常严重）。根据公路等级、类型及工程地质概况，按《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004）的有关要求，需对地基进行处理，以消除湿陷性提高地基承载力。
三、地基处理
结合附近已经建成的高速公路湿陷性黄土处理经验。主要采用重锤强夯、灰土挤密桩、素土挤密桩和翻压回填等几种处理方案，效果较好，下面对这几种处理方案进行比选论证：
（1）灰土挤密桩：灰土挤密桩复合地基是一种处理湿陷性黄土地基简便、经济、有效的方法，从处理机理来看，灰土挤密桩是以挤密土层为目的，消除或部分消除一定深度范围内土层的湿陷性，处理效果好，对提高地基承载力明显，主要用于厚层自重湿陷性黄土的加固处理。设计灰土桩直径40cm，梅花形分布，桩距80cm，深度4m，灰土挤密桩单价为511,687元/1000m2。
（2）素土挤密桩：素土挤密桩复合地基原理同灰土桩，只是材料不同。考虑到本项目湿陷性黄土路段地下水位低，对采用素土桩方案十分有利；素土桩具有施工速度快、干作业、不受季节限制等优点。设计素土桩直径40cm，梅花形分布，桩距80cm，深度4m，素土挤密桩单价为363,596元/1000m2。
（3）重锤强夯：强夯法一般采用100～400kN的重锤，从6～40m的高处自由落下，对地基土施加强大的冲击能，在地基中形成冲击波和动应力，将地基土压密、振实，以加固地基土，达到提高地基强度、降低其压缩性的目的，主要用于厚层自重湿陷性黄土的加固处理，从青兰高速公路强夯处理效果检测看，强夯法的处理有效深度一般在3m左右。强夯施工方法具有施工机具简单，施工方便，速度快，加固地基效果显著，能缩短工期和降低工程造价等优点。但强夯法施工噪声大，对周围建筑物等有很大影响，同时强夯法适应地形能力相对较差。强夯法（三遍计，夯能3000kNm内）基价40,213元/1000m2。
（4）土层翻压：土层翻压法处理有效深度为3m，具有施工、检测简便，对周边干扰小等优点，但其有施工速度慢、对场地有一定要求，土层翻压法（翻压深度2.0m）单价为36,890元/1000m2。
（5）翻压回填：对于挖方路床一般采用砾类土换填，但砾类土不仅隔水作用差，而且砾类土需外借，又增加弃方及环境保护负担，所以设计对于挖方段路床开挖土方后，直接利用该土方现场拌合成8%石灰土，再回填碾压。从造价看，砾类土换填每立方米95元左右，石灰土换填每立方米178元左右，但用石灰土处理路床可减少弃方。所以设计对于挖方段湿陷性黄土I级的路段直接采用8%石灰土换填，换填深度为80cm，黄土处理每平米单价为143元；对于湿陷性黄土Ⅱ级的路段除路床80cm用石灰土处理外，路床底再翻压40cm厚土层，黄土处理综合每平米单价为155元；对于湿陷性黄土Ⅲ～Ⅳ的路段，在路床80cm用石灰土处理的基础上，路床底再翻压120cm厚土层，黄土处理综合每平米单价为181元。
综上所述，方案（1）－（4）均可用于填方段湿陷黄土的处理，单从造价方面看，土层翻压法造价最低，重锤强夯法次之，素土挤密桩及灰土挤密桩造价相对较高，但从实际处理效果看，灰土挤密桩及素土挤密桩效果更加显著。本项目湿陷性黄土路段挖方段，根据湿陷等级采用换填石灰土和翻压土层的综合处理措施；填方路段，由于村镇民房密集、地下管线及高压线较多，可采用重锤强夯的段落较少。对于非自重及自重湿陷性黄土Ⅰ级、Ⅱ级的路段，采用翻压土方的方式处理，自重湿陷性黄土Ⅲ级、Ⅳ级路段采用素土挤密桩以素土挤密桩处理为主；灰土挤密桩造价高，项目沿线石灰产量也有限，但考虑其良好的处理效果，对桥梁台背、高填方段地基仍然采用灰土挤密处理，对于高压线附近等无法实施素土挤密桩的段落可采用土层翻压或换填处理方案。
这五种地基处理方法在该工程的综合应用获得了较好的效果，并为以后的工程设计积累了经验。
（1）GB50025-2004；湿陷性黄土地区建筑规范
关键词：土地资源；评价方法；因素权重；变权法
市场比较法也称为交易实例比较法，即通过条件类似的土地成交价格来估算估价对象价格的方法，是目前对于金融商业及住宅用地常用的一种土地估价方法，其结果也相对直接较有说服力易于被人们所接受。
市场比较法通常需要选取多个可比地块进行比对，其核心内容为可比实例的选取、因素修正及各影响因素的权重计算。目前常用的影响因素权重计算方法为专家评判结合层次分析法得到，层次分析法是将人们的主观判断用定量形式表达和处理，是定量与定性相结合的分析方法，其基本步骤是比较若干因素对同一目标的影响，从而确定他们在目标中所占比重[1]。市场比较法中引入层次分析（AHP）法，有效地避免了在操作中的随意性和主观性[2]，但这种通过模糊比较分析所计算出的权重为常权，而在实际情况中不同的对比对象会造成权重客观上的重新分配。例如当两块地其他所有条件都相同的情况下，其中对比地块几何形状良好，而待估价地块形状很差难以开展规划建设，假如按照常权的计算结果地块形状所占权重极小，这将使得最终两块地对比后的估计价格相对较为接近，但实际情况有可能是几何形状很差的待估价土地价格远远小于对比地块。这时候就需要我们根据不同的对比情况适当的加大或减小某（几）个影响因素的权重，也就是需要引入变权的概念。
1模糊变权计算方法
通过适当的突出评估值较低的因素，以便引起决策者对其的重视度，主要方法就是加大其权重，变权法就是在综合评估中权数随评估向量（各因素评估值组成的向量）而改变的综合评判法。其计算过程如下：
假设对于目标系统而言，涉及x1，x2，…xn共n个因素，通过专家打分分别获得单因素评估指标为u1，u2，…un，它们均为无量纲或具有相同的计量单位，且同属于某个闭区间。uj可以理解为对总体而言因素xj的功能完善程度，同时约定uj的数值越高则因素xj功完善程度越好，取uj∈[0，um]，常取um＝1，10，100等，当uj＝um时，说明因素xj十分完善；当uj＝0时，说明xj已完全失去了应有的作用[3]。
设各因素x1，x2，…，xn分别通过专家分析取评估值u1，u2，…，un，则记因素xj相对于上一层而言的权重为Wj＝Wj（u1，u2，…，un），j＝1，2，…，n
即因素xj的权重依赖于各因素的单因素评估值，是各单因素评估值的函数。设x1，x2，…，xn分别取评估值u1，u2，…，un，记因素xj相对总体而言的权重为Wj＝Wj（u1，u2，…，un），j＝1，2，…，n，即因素xj的权重依赖于各因素的单因素评估值，是各单因素评估值的函数。其中wj∈（0，1），■wj=1，引入记号Wmj＝Wj（um，um，…，um），j＝1，2，…，n，wmj∈（0，1），■wmj=1Wmj表示总体功能十分完善时，因素xj的权重，称为基础权重，它可以通过层次分析法等得到。又令W0j＝Wj（um，…，um，0，um…，um），j＝1，2，…，n，w0j∈（0，1），表示xj的功能完全丧失，而其它功能十分完善时xj所占的权重。变权法需要加大受损严重因素的权重，所以W0j可以视为因素xj所占权重的上界。W0j按下式计算[3]：
W0j=■，j=1，2，…，n.
为了能简便并且比较直观地获得Wj（u1，u2，…，un），再引入在[0，um]上定义的非负可微函数λj（u），使之满足λ’j（u）≤0。并记λj（0）=λ0j，λj（um）=λmj。λ0j，λmj分别是λj（u）（j＝1，2，…，n）在[0，um]上的最大值和最小值。λj（u）可由下式进行计算[3]：λj（u）=■，j=1，2，…，n
其中[1]：
λ0j=■，λ*=■λ0j，λ*·j=■λ0j，
kj=1-■
则通过下式得到因素xj的变权值[3]：
Wj（u1，u2，…，un）=■，j=1，2，…，n
2实例分析
假设将对两宗地进行个别因素的比对，通过专家打分后运用层次分析法得出基础权重如表1。
经计算CI=0.0417，查表得RI=1.32，则CR=0.0316＜0.1，满足一致性检验。
且有专家对各项因素评估分数如表2所示。
则根据变权计算过程，可得表3计算结果。
根据修正结果，其中基础权重较大的临街深度和宽度、土地级别以及宗地形状三个因素由于两宗地情况较为相似，从而其基础权重被小幅下降，而基础权重相对较小的使用年限、临街状况、面积和用途由于两宗地有一定差异，其基础权重均被小幅度增加，进一步突显示出几个要素在两宗地对比时的重要程度。总体上各影响因素的权重在比较过程中得到了更为符合实际情况的修正，结果较基础权重更为合理。
3结束语
市场比较法实际上是一个对比的过程，这就需要我们根据不同的比对情况对各影响因素权重进行客观调整，即为变权而非常权。模糊变权的方法能根据实际对比结果更有效的修正通过层次分等方法计算出的常权值，使得各影响因素权重更为客观的反应对比地块之间的实际情况，但结合层次分析及变权法所得到的影响因素修正权重大多都建立在专家评判的基础上，这就对专家对各项因子的重要程度判断和地块之间的比对客观准确程度提出了较高要求。
[1]李学全，李松仁，韩旭里.AHP理论与方法研究：一致性检验与权重计算.系统工程学报，1997,12（2）：111-117.
美国著名投资大师吉姆罗杰斯在一次演讲中就说,“假如我现在20岁,肯定放弃金融,去学习农业,因为在未来几十年中,农业酝酿着巨大的机遇,农民会比基金经理富裕得多。”相信农业企业在“微笑曲线”的两端会越来越强，不过机遇与风险同在，在农业领域投资时，股权投资公司尚需多一些智慧。
01
农业产业的投资理念
首先，农业发展对于人类来讲是一个永恒的话题，不是一个经济周期变动的产物，也许是气候周期变动的产物，但除非是全球同一类气候变动，否则也不存在整体性或持续性波动。当然这里是就整体农业而言，在细分领域也会有不同；
其次，市场规模不言而喻，人口基数13亿人和国民收入提升（人均GDP4000美元），构成了足够大的市场；
第三，社会效益方面，部分农业企业的确对环境和人们健康造成伤害，但总体而言，农业企业是在有效的利用自然资源，并不断的探索改进方式，其社会效益是非常巨大的；
第四，盈利能力则是很多投资人发愁的问题，这也是影响投资方向的重点，其实中国仍是以传统农业为主，且分散小作坊居多，但随着国外先进技术的逐步引入及国家对农业的支持和投入，农业产业中已经出现很多附加值高的企业，而且产业链的布局和延伸也越来越完整，这值得投资公司进行深挖。
农业行业中企业的选择，需考虑其在整个产业链中的位置。我们已经走过了自然资源极大丰富的时代，从21世纪开始，人们便越来越认识到资源的有限性及稀缺性，同时人口红利的优势也慢慢丧失，和其他很多行业一样，我国农业也面临转型，包括生产种植方式、产业细分、产业链连接、销售方式等。传统高能耗的农业生产加工企业，无疑不再是股权投资的主要标的，投资标的方向应包括以下几类：掌握核心技术，改进原有农业作业模式，并形成较好财务效益；具有一定规模优势，在某些细分领域形成垄断优势；互补性生产或多品种设计，有效利用自然资源及气候差异等因素，规避环境风险；商业模式创新，通过缩短从产品到消费者的中间环节等渠道改善，增强获利；产业链完善，形成良好的价格传导机制，有效降低上游成本波动影响。
农业专注基金应运而出，包括很多有产业背景的农业基金活跃在这个舞台上，包括中粮基金等，他们在行业协同方面优势更强，提供给企业的不仅是资金，还有上下游的渠道、同行的并购整合等，当然专业人才输入更为直接。
02
农业产业投资的财务风险
农业有其固有的产业特点，即参与者大都是农民或个人，且很多行业还是国家指导及定价，比如棉花等，而在农业的中游种植、养殖等阶段的土地问题也无解，这造成股权投资公司在农业领域挖掘企业时，面临很大的财务风险，但这些仍有很多值得探讨和共同改进的方面。
财务规范性及真实盈利能力问题
由于农业的行业特性导致大多农业企业内控不健全和财务无法确认等问题。体现在如下方面：上下游都是农户或个人，所以缺少规范单据流转，进而缺少财务确认的证明单据，对收入成本及盈利能力的真实性无法准确辨认；现金交易较多，资金管理不健全，存在很大后门和漏洞；农民工人的管理松散，无正规合同或保险等，入账不完整；家族农业企业较多，内控机制不健全，外部监督管理基本缺位。
资产确认问题
农业的资产和很多传统加工制造企业类似，但其在资产确认方面存在较多不确定性：
存货大多为活性资产，或生物资产，核实和盘点，并预计相应损失储备是农业企业面临的基本问题；
土地权属不明朗，由于我国土地流转政策限制，很多农业土地所有权不清晰，造成农业企业的土地租赁或使用方面存在瑕疵；
现金交易多，银行账户多，甚至采用个人账户结算，导致企业的资金流入流出无法记录，进而企业的业务记录不完整。
定价权掌握问题
估值问题
由于财务资产和收益确认存在不确定性，对于估值方法的选择，无论是以利润为基础PE、EBITA等，或净资产为基础PB，都存在风险，估值不确定，投资价格和回报也无法确定。
针对以上财务风险，投资公司在进行股权投资安排时，可相应参考一下应对措施。
规范公司治理，建立有效的内控制度和规范
引入外部管理人员，改善公司经营层，冲淡家族色彩，增强管理层制衡。投资公司一同帮助企业设立董事会、财务管理委员会等机制，并承担相应外部审核和规范角色，人的问题解决了，其他财、物方可附立。
盈利能力确认的参考
盈利能力虽然不能依赖企业原有的财务基础，但其他佐证信息对帮助投资公司了解农业企业还是很有价值的。
1）种植养殖端的项目，土地面积是直接要素，有多大地才能有多大产量，才能有多大的销售，所以土地面积的确认是关键；2）加工生产端的项目，好用的水、电、气等测算，与同行业比较、或国家公布的统计数据比较，可以验证发现其运作实力；3）对于价格变动，目前农业企业的各个端点都可以找到公开的价格信息，相对透明，可直接查询；4）外部访谈，包括行业专家、监管部门、合作伙伴、竞争对手、供应商和客户等访谈，对企业的掌握会更加全面。
资产确认的参考
资产确认的财务技巧包括以下几点：
1）根据企业生产特点，季节性生产能力，土地面积测量，现场产品的毁损程度、储存条件、销售特点等情况，判断存货价值；2）国土部、地方政府及村委会等部门对农民土地的划分有一定存档资料，可在核实土地价值或土地权属时，与这些部门核定，而后规范处理，包括合同签署，租金支付等；3）通过规范资金结算制度，银行账户管理等，加强资金的体内循环，尽量减少体外操作。
定价权分析
估值方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP19中和中国香港在SSAP13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。
二、中外投资性房地产评估准则
（一）国际投资性房地产评估准则
（二）英国投资性房地产评估准则
英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。
（三）中国投资性房地产评估准则
投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
三、中国与国外投资性房地产评估准则对比
（一）相同点
2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。
3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。
（二）主要区别
1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS233对投资性房地产的界定较为详细。
2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。
3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。
4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。
四、借鉴与启示
（一）评估方法方面
（二）注重评估准则与会计准则的衔接
（三）完善评估目的
与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。
关键词：“大小非”减持；金融资本；产业资本
Abstract:Theconfusionandchaosofmarketvaluationsystemcausedbythe“non-size”reductionareanalyzed,andthemarketvaluationsystemdifferencesbetweenfinancialcapitalandindustrialcapitalaresummarizedandexpoundedsystematicallyinthispaper.Itisalsoproposedthattheestablishmentofthenewmarketvaluationsystemwillbethegameresultbetweenfinancialcapitalandindustrialcapital.Atsametime,theestablishmentofthenewmarketvaluationsystemisthesymbolofcloseintegrationbetweenfinancialcapitalandindustrialcapital.
KeyWords:“Non-size”Reduction；FinancialCapital；IndustrialCapital
一、引言
据WIND资讯统计，2008年、2009年、2010年限售流通股解禁市值分别大约为2.55万亿元，6.3万亿元和6.7万亿元，累计解禁市值约15.55万亿元。据交易所公布的最新数据显示，截至7月14日收盘，两市总市值为18.9万亿元。因此，“大小非”注定将会逐步成为证券市场上最大的参与者，原来由基金、保险公司、其他机构投资者以及散户参与的市场将会迎来一个更有话语权的伙伴。面对如此庞大的拥有成本可以忽略不计大量筹码的原来的产业资本出现在金融市场里，市场原有的机构和参与者都感觉到无所适从，市场原有的估值体系被打破，所有的技术分析失效而失去意义，我国的证券市场在相当长的一段时期里，必然面临着转型期的估值体系紊乱，而最终金融资本与产业资本的博弈将决定将来新的证券市场估值体系的建立。
二、金融资本的市场估值体系
在一个成熟的资本市场里，金融资本一般形成了一套成熟的市场估值体系和方法：即在基本面决定价值，价值决定价格基本逻辑下，通过比较公司估值方法得出的公司理论股票价格与市场价格的差异，从而指导投资者的具体投资行为。公司理论股票价格的估算方法简称股票估值方法，主要分为股票相对估值和股票绝对估值两种：
（一）股票相对估值方法
PE估值法：PE就是我们通常所说的市盈率，有两种计算方法，静态PE=股价/每股收益(EPS)(年)；动态PE=股价×总股本/下一年净利润(需要自己预测)。
PB估值法：市净率（Price/Book）就是每股市场价格除以每股净资产的比率。
PEG估值法：市盈率相对利润增长的比率(市盈率/盈利增长率)。如果PEG>1,股价则高估,如果PEG
EV/EBITDA估值法：就是计算企业价值与利息、税项、折旧及摊销前盈利的比率。
（二）股票绝对估值方法
DDM模型：Dividenddiscountmodel即股利折现模型，根据股利发放的不同，DDM具体可以分为以下几种：零增长模型、不变增长模型、二段增长模型、三段增长模型、多段增长模型。
DCF模型：DiscountedCashFlow即现金流量折现方法，DCF估值法与DDM的本质区别是，DCF估值法用自由现金流替代股利。公司自由现金流(Freecashflowforthefirm)为美国学者拉巴波特提出，基本概念为公司产生的、在满足了再投资需求之后剩余的、不影响公司持续发展前提下的、可供公司资本供应者(即各种利益要求人，包括股东、债权人)分配的现金。
EVA经济增加值估值：EconomicValueAdded表示净营运利润与投资者用同样资本投资其他风险相近的有价证券的最低回报相比，超出或低于后者的数量值，企业价值是未来EVA的现值之和。
RIM剩余收益模型：剩余收益模型是充分利用现有的会计信息,以公司权益的账面价值和预期剩余收益的现值来表示股票内在价值的数理模型。
（三）相对估值和绝对估值方法的对比
股票相对估值方法的特点是主要采用乘数方法，较为简便，使用市盈率、市净率、市售率、市现率等价格指标与其他多只股票(对比系)进行对比。它并不是直接从公司股权价值的内在驱动因素出发来进行价值评估，而是从价值驱动因素对公司未来获利能力（未来股权价值增长的能力）的反映程度出发，间接评估股权的价值。乘数估值法的最大特点在于不能直接计算出公司股权的内在价值，该方法存在的最大问题是由于无法肯定可比对象的价值是正确估值的，因此无法准确确定拟估值公司的内在价值。
相对估值法和绝对估值法不存在孰优孰劣的问题，不同的估值方法适用于不同行业、不同财务状况的公司，对于不同公司要具体问题具体分析，谨慎择取不同估值方法。目前国内用得较多的是乘数估值法，根据摩根斯坦利添惠1999年的报告，成熟市场上证券分析师最常使用的估值方法是乘数估值法（超过50%的使用率），剩余收入估值法（EVA）使用的概率只有30%多一点，贴现现金流量法（DCF）只有不到20%的使用率。表1对两种金融资本估值法进行了简单的比较。
三、产业资本的市场估值体系
我国证券市场随着股改承诺限售期的到来，越来越多的“大小非”解禁进入二级市场，逐步实现全流通，来自实业企业的产业资本就随着“大小非”的解禁进入了二级市场，他们对于市场的估值将不同与原有的金融资本。
另外，产业资本在全流通后介入资本市场的程度和时机与金融资本有不同的其他多种因素，一是产业资本自身对现金是否存在强烈需求；二是其控股的上市公司发展前景是否明朗乐观；三是大股东控股比例是否足够维持上市公司的控制权；四是上市公司的利益最大化是否为大股东惟一的利益依托，比如是否有更具诱惑力的投资机会产生。产业资本和金融资本估值的最大差异在于：产业资本以长期的眼光衡量投资的内在价值，其投资回收期通常长达10年以上，而以公募基金为主的金融资本，其最长的考核期限也就3-5年，价值取向则比较短视，从这个意义上说，产业资本可能愿意为了长期利益牺牲短期利益，一定程度上未尝不能避免投资者急功近利的目光。
四、金融资本与产业资本的博弈
由于“大小非”解禁，逐步实现全流通，产业资本进入资本市场，从而使我国目前A股市场正面临两种估值体系的碰撞：第一种估值体系是旧有的二级市场证券以金融资本为主导的估值体系，或称价值投资，通常以市盈率和市净率相对估值体系和现金流量折现法绝对估值体系来估值；第二种估值体系则是以产业资本为主导的市值估值体系。自2007年10月至今的本轮股市深幅调整很多专家和学者都认为是目前整个证券市场“大小非”减持下市场估值体系的困惑所致。旧的估值体系的打破，新的估值体系还没有完全建立，我国股市正面临阵痛，“大小非”的减持只是市场重新构建估值体系的起点，未来证券市场上的资产价格估值体系将在金融资本与产业资本的博弈和结合中逐步形成和建立。
另外，我国资本市场渐入全流通时代，这将打通金融资本与实体资本之间相互转换的通道，从而开启了国内A股市场金融资本和实体资本之间的套利机制。产业资本的“托宾Q套利机制”将与原有的金融资本市场估值体系展开博弈，最终全流通时代市场估值均衡由金融资本和产业资本的博弈共同决定。
最后，新的市场估值体系的建立将是金融资本与产业资本两者不同估值体系博弈的结果，同时新的估值体系的建立也标志着金融资本与产业资本的紧密结合。因为产业资本和金融资本的角度不同，所以他们的估值体系不同，金融资本与产业资本必须要进行博弈，博弈的本质是金融资本和产业资本之间的套利机制，它会让市场估值回归到合理的状态。
五、结论
随着我国股市步入全流通时代，资本市场正在发生巨大变化，过去由金融资本主导的市场估值体系逐步被打破，新的市场估值体系尚未建立，市场估值体系陷入困惑和混乱，金融资本的主导地位将让位于产业资本，未来将逐步进入金融和产业资本共同主导市场的新机构时代。目前“大小非”减持下市场估值体系的困惑，仅仅是由于过于集中的“大小非”减持彻底扭转了股市的供求关系，摧毁了旧的市场估值体系，所导致的暂时的扭曲，“大小非”解禁后，通过金融资本与产业资本估值体系的博弈，市场也将构建新的估值体系，新的市场估值体系的建立将是金融资本与产业资本两者不同估值体系博弈的结果，同时新的估值体系的建立也标志着金融资本与产业资本的紧密结合。由于“大小非”问题是中国特色问题，没有有效的国际经验可借鉴，“大小非”减持下市场估值体系的困惑、金融资本与产业资本两者不同估值体系的博弈和新的估值体系的形成也将会是一个复杂、漫长的过程，值得我们不断的探索和研究。
[1]Fernández,Pablo:“Valuationusingmultiples,Howdoanalystsreachtheirconclusions？”SSRNworkingpapers,2001.
[2]MorganStanley,DeanWitters:“Howwevaluestocks？”,1999.
[3]Penman,Stephen:“Thearticulationofpricing-earningsandmarket-to-bookratiosandtheevaluationofgrowth”,Journalofaccountingresearch（Autumn）：235-259.1996.
[4]田辉.乘数估值法在证券市场股权估值中的应用[J].中国资产评估,2004,(5):21-23.
[5]朱锡庆,黄权国.企业价值评估方法综述[J].财经问题研究,2004,(8):60-63.
[6]潘国英.相对估值法之应用与局限[J].中国石油石化,2004,(3):63-6.
[7]肖明,万亚琴.剩余利润模型估值及其应用[J].市场周刊.研究版,2005,(3):25-26.
关键词：
公允价值；无形资产；计量
一、公允价值
对非金融资产来说，以公允价值计量时还应当考虑“市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力”（《企业会计准则第39号——公允价值计量》第二十九条）。能实现该非金融资产的价值最大化用途即为该项金融资产的最佳用途。例如，手机制造企业的外观设计专利是一项无形资产，用于手机制造企业产生的经济利益比用于非手机制造企业产生的经济利益要大，则用于手机制造企业为外观设计专利的最佳用途；同一个手机外观设计专利，如果用于知名手机制造企业，要比用于普通手机制造企业产生的经济利益大，那么以公允价值计量这项手机外观设计专利时，应考虑在知名手机制造企业产生经济利益的能力。
二、公允价值计量无形资产分析
三、结论
[1]财政部.企业会计准则第39号——公允价值计量(财会[2014]6号)[S].
[2]财政部.企业会计准则第6号——无形资产(财会[2006]3号)[S].
[3]中国注册会计师协会.注册会计师全国统一考试辅导教材—会计[M].北京:中国财政经济出版社,2015.
[4]俞潇敏,程心悦,李易坤.公允价值在无形资产计量中的运用探析[J].会计之友,2011(8):60-61.
关键词：新时期；房产税改革；重点；发展方向
引言
一、房产税改革的重点
（一）扩大房产税的征税范围
（二）计税依据以科学的市场评估为基础
目前，我国的计税依据为依价计征和依租计征。这两种计税依据有其明显的缺陷：一是影响和削弱了房地产税对经济的宏观调控作用，二是违背了公平税负的原则。因此，急需通过房地产税改革，对不科学的计税依据进行合理的调整。在发达国家，将房地产市场评估值的一定比例作为房地产税计税依据已成功融入和适应市场的变化。在实际操作时，根据不同房地产对应的不同等级的土地市值和房产市值，可在综合核算市场评估值后给予一定的折扣。事实证明，真实、合理且体现“公平负担”的原则，按市场评估值为计税依据，不仅是科学完善房地产税改革的重要一步，也能使税收与国家市场经济发展水平、物价水平和消费水平同步增长、和谐共存。
（三）根据国家宏观税负水平采取差别税基
不同房地产，处于不同的城市，其在经济活动中获得的收益是也不同的，所能接受和承受的税负能力也是不同的。如商场、写字楼、工厂等房地产所能承受的税负能力就远高于其它如住宅类型的房地产。考虑到我国不同地区经济发展水平的差异，应该选择幅度比例税率。因此，建议根据国家宏观税负水平采取差别税率，即不同房地产的类型科学设置不同的税率。在这方面，地方政府也应当被赋予一定的自主权限，在国家规定、允许的范围内，根据本地的实际情况，对税率和计税价值比例进行适当调整。
二、房产税改革的发展方向
（一）精简税种，统一内外税制
目前，我国在房产税方面实行的内外两套税制，已严重影响了“公平税收”的原则，不利于正确处理税和费的关系。因此，我国首先应针对不动产把房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，开征全国统一房地产税。利好在于能促进企业的公平合理竞争、促进科学规范计税依据，促进房地产市场的稳定健康发展。
（二）以市场房地产评估值为计税依据
在市场经济条件下，根据不同的社会需求，会对商业用房和住房等不动产进行不同的价值评估方法。而在相当多的情况下，受市场环境变化的影响，资产价值评估和资产实际价值也可能是背道而驰的。所以，评估价格背离供求关系认可的交易价格，以当时大环境下房地产市场的房地产评估值为计税依据，也是一种必要选择。
（三）开征房地产税应采用低税率
根据我国各阶层、各类型房地产的宏观税负水平，同时综合考虑政府的财政收入状况等因素，房产税税负不宜偏高。因此，我国在制定税率时应考虑到各地经济发展水平和房地产发展程度的高低不同，采用低税率、宽税基的税收思路，确保房地产税收入的稳步增长。同时适当放权地方政府在国家规定的税率幅度内自行决定适合当地实际情况的适用税率。
三、结语
[1]吴道锦.浅谈我国房地产税制的改革方向[J].经济学家.2010，（5）.
[2]蒋媛,唐丰利,毕雯.调节我国收入分配的房产税制改革建议[J].大众商务,2010,(16).[3]李伟.对我国房地产税征收的几点思考[J].科技致富向导,2010,(24).
[4]刘明慧.物业税功能定位与税制要素设计[J].税务研究,2009,(10).
（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
（二）房地产税税基评估周期
以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。
我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。
（三）申诉安排
二、房地产税税基评估方法和技术
在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。
（一）基本评估方法
采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。
国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。
（二）税基评估技术－－批量评估
同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。
关键词：房地产税；特征价格；估价建模；多元对数回归；主成分分析
中图分类号：F2933文献标识码：A
税基是一个税种最基本的税制要素。房地产保有性质税种的税基有原值、净值、评估值等，在加拿大、美国、澳大利亚、德国等国家和地区主要以评估值作税基。在我国，房产税（1986年）在设立之初，考虑到房地产市场还不发达、物权不清晰、评估力量薄弱等国情，并没有以评估值作税基，而是以计税余值或租金替代；土地方面则是以分等级的土地面积作为土地税的税基。房地分离是我国房地产保有税收的基本现状[1]。如今，房地产业已成为我国最重要的支柱性产业，房地产已高度商品化，《物权法》的出台使得产权制度更加清晰，房地产登记正趋于完善。在这种新的现实背景下，老的房地产保有税收呈现出税制设计不合理、税负不公、征管不便等诸多问题，为此，党的十八届三中全会明确提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”[2]。
如何确定房地产税的税基？国际通行做法是按评估值计征[3-4]。如何公平合理地确定大量房地产的评估值？房地产评估分为个案评估（caseappraisal）和批量评估（Massappraisal）。简单地说，个案评估就是对某一宗房地产进行估价，批量评估就是对大量的房地产一次性估价。批量评估技术由于其效率高、成本低、一致性强等优越性更加适宜房地产课税性质的估价。
二、特征价格模型
（一）特征价格模型理论概述
房地产和一般商品不同之处在于其具有很强的异质性，价格形成因素复杂。一般商品在考察偏好和效用时主要从个体行为出发，而房地产还要考察产品本身的差异。消费者理论认为消费者并非从消费品本身得到效用，真正的效用来自于商品的特征[6]。房地产总价可以用这些特征进行组合并解释，而特征的数量以及特征价格可通过回归分析得到。常见的房地产特征属性包括交通、配套、景观、朝向、位置等区位特征；建筑结构、建筑外观、装饰装修、设施设备、面积、空间布局等实物特征；土地属性、土地使用期限、规划条件等权益特征[7]。
因此，特征价格模型可以理解为：一种处理异质产品差异特征与产品价格间关系的模型。房地产交易情况和市场供需、货币购买力等虽然也是影响房地产价格的因素，但是这些因素都不是来自于产品本身，所以特征价格模型一般不予考虑。
特征价格模型并没有脱离个案的房地产估价基本理论，不同的是估计方法[8]。区别主要在于：一是个案估价主要依靠估价师职业判断特征变量的数量和特征变量系数，批量估价中的特征价格模型则是依靠参数估计确定特征变量的数量和特征变量参数；二是个案估价是在可比实例的总价上乘以百分率体现特征变量对价格的影响力，批量估价则是将估值“拆分”开来，通过回归系数体现特征变量对价格的影响力；三是个案估价除了房地产特征变量，还要考虑市场和交易对价格的影响，特征价格模型则相反[9]。
（二）特征价格变量分析
1.发现特征变量
若要用特征变量模型对房地产进行批量估价，面临的第一个问题往往就是如何发现影响房地产价格的特征变量，这一般是由经验丰富的估价师来解答。由于批量估价的对象众多且往往集中在某个区域，估价师需要首先把影响这个区域房价的因素统统罗列出来。有时，通过访问房地产的业主或商户能够获得意外收获。如果有大量关于特征变量的规范化描述与成交案例，就能通过统计分析确定最终可以用于估价的特征变量及其系数。
2.特征变量与价格的关系
一般情况下，特征变量与价格之间都呈线性关系，即特征变量越是良好，房地产价格就越高，反之越低。多数时候，当特征变量良好到一定程度，对价格上涨的贡献就呈边际效应递减效应。比如，从郊区外至市中心，假设其它因素不变，生活配套这一特征变量越接近市中心越完善，但房价上涨的势头却在接近市中心的某个区域起越来越弱。当然，一些特殊的特征变量与房价的关系并非线性关系，常见的有楼层这个特征变量：一些高层电梯公寓密集的区域，低层的房屋视野差房价低，中间段楼层适中视野开阔房价高，越接近顶楼房价反而越低。不过，这种案例的样本往往并不普遍，基本不会影响我们对大范围的房地产建立估价模型。
当较多特征变量放在一个模型中时，还会面临这些特征变量对房地产价格影响力边界不同的问题，比如1个垃圾站对周边10个铺面产生影响，1个停车场对周边30个铺面产生影响，1个地铁口对周边50个铺面产生影响。而特征变量模型对一个较大区域建立模型时，影响力弱的垃圾站可能因不显著而被排除出特征变量行列。
3.特征变量之间的关系
（三）模型及校准
住宅的特征价格基本模型是：
p=f（x1，x2，x3…xn）
其中，p为房地产价格，x1，2，…，n为特征价格变量。
模型校准是通过统计学参数估计确定变量的个数及其贡献。常用的模型校准方法有多元回归（MRA）、人工神经网络（ANN）、自适应回归（AEP）等估计方法。其中多元回归（MRA）是目前应用最广泛，也是受国际估价协会（IAAO）认可的方法。由于在房地产估价中，特征变量一般情况下与房价都是呈线性关系，满足用多元线性回归建模的前提条件。
多元线性回归的基本原理是通过对变量、误差的假定，用最小二乘法来拟合因变量与自变量的线性关系，从而建立数学模型。最小二乘法的涵义简单地讲就是使样本与曲线误差最小的一种估计方法。多元线性回归具有估计方法成熟、容易理解、容易代入软件等优点，但需满足必要的假设条件，如自变量与因变量呈线性关系、误差正态分布、自变量独立分布等假设前提。多元线性回归的函数公式分为一般线性、对数、半对数形式。
线性模型：p=β0+∑ni=1βiΧi+ε
此函数β0是常数项，Χi代表特征变量，βi为特征变量的偏回归系数。标准化的βi代表自变量与因变量的关系，说明该特征变量对房地产价格的“贡献”。ε代表估值与样本的误差。线性模型的优点是容易理解，缺点是无法解释特征变量对房地产价格的边际效应。
半对数模型：lnp=β0+∑ni=1βiΧi+ε
此函数特征变量采用线性形式，因变量采用对数形式，偏回归系数代表特征变量每变动一个单位时，特征价格随之变动的比率。
对数模型：lnp=β0+∑ni=1βilnΧi+ε
此函数特征变量和因变量均以对数形式进入模型，偏回归系数代表特征价格的弹性，即在其它特征变量不变的情况下，某特征变量每变动一个百分点，特征价格将随之变动的百分点。此函数的优点是可以解释特征变量对房地产价格的边际效应。
在房地产估价中，因房价走势更符合对数形式，因此用对数模型或半对数模型对房价进行批量评估是更适合的模型选择。
（四）特征价格模型技术路线
运用特征价格模型对一个城市房地产进行批量评估，需要制定一套技术路线。一般情况下，用特征价格模型进行CAMA系统建设，遵循如图1所示的技术路线。
三、特征价格模型构建――基于成都市住宅样本
实现税基评估有两个最重要的环节：一是数据采集；二是模型构建。其中，数据采集是基础，模型构建是核心。
（一）样本分析
构建特征价格模型离不开特征价格样本数据。根据建模需要，我们选择成都市住宅作为样本进行分析研究。由于构建特征价格模型是在评税分区的基础上进行的，因此我们在成都市住宅总体数据上选择整层抽样方式，确定一个评税分区作为样本进行建模，并对这些样本进行二次随机抽样，留存48个样本用于比率分析。评税分区的范围属于成都市成华区，西起二环路，东至三环路，南起双桂路、迎晖路，北达成华大道。该区域属于成都历史上老工业基地较为集中的城东片区，职工安置房、房改房较多，和成都市城南、城西片区相比，配套建设起步较晚，分布不太均匀。样本区域内，主要的生活配套有沙河湿地公园、塔子山公园、东郊记忆音乐主题公园等。近年，随着城东老工业区搬迁改造工程，新建了一批较为高档的住宅小区和配套设施，如华润二十四城、花样年花郡、优品尚东等小区和万润万象城等大型城市综合体。
我们在评税分区内共采集样本量429个。特征价格指标有标准房、建筑结构、建成年代、朝向、建筑类型、文娱、市政、生活、交通便捷度、污染状况、绿化、公共配套等共30个，具体见表1。其中，多层房屋楼层主要集中在2楼，电梯公寓主要集中在8-12楼。由于成交案例不易采集，我们用标准房代替，即个案评估值。标准房价格的价值日期统一为2012年3月。其它特征价格变量由估价机构现场采集完成。
（二）模型构建与分析
1.模型选择和数据处理
其中，每一个指标的状况都分成若干档次进行评估。如污染状况分为四个档次：（1）无污染（远离污染源、无污染、环境清幽、利于居住）；（2）无明显污染（周边无有害异味、无明显噪声，距污染源有一定距离，不影响居住）；（3）污染较严重（接近污染源，偶尔能嗅到有害异味，周边环境长期较脏乱、临近噪声、粉尘污染的工矿企业、交通主干道、喧闹的市场、公厕、垃圾中转站等影响居住环境的不利因素）；（4）污染严重（位于污染源，能嗅到明显的有害异味或环境长期脏臭无人治理；飞机噪声、工业噪声90分贝以上；邻早5时前或晚10时后喧闹的市场；邻变压器、高压线、大功率无线发射站等）。
3.多重共线性诊断
进行多重共线性诊断的目的是看特征价格变量之间是否具有线性关系，即某个特征价格变量是否能够近似地用其它特征价格变量的线性组合来描述。具有多重共线性的后果是回归方程偏回归系数既无统计学意义也无经济意义，同时导致R2趋向1，给出虚假的回归效果好的结论，特征价格变量与房价的关系难以被准确解释。
通过SPSS多重共线性诊断，观察共线性统计量VIF值发现：文娱、市政、开发商信誉三个变量VIF值大于10，具有严重的多重共线性，建筑结构、是否学区房、周边治安、物业管理具有较强的多重共线性。这是因为样本的特征价格变量是由估价师根据经验选定的，只要估价师认为对房屋价格有影响的指标都被纳入，并没有考虑特征价格变量显著性和共线性问题。此外，在样本个数只有429个情况下，特征价格变量达到30个，也容易导致出现多重共线性。
4.主成分分析
解决多重共线性问题最主要的方法是进行主成分分析。主成分分析是利用降维的思想，把多个变量转化为少数几个互相无关的综合变量的多元统计分析方法，即将部分变量进行合并。主成分分析结果如表3所示。
通过SPSS进行降维，观察“解释的总方差”表，虽然代入的前7个主成因提取平方和载入的“合计”数大于1，但“累计百分比”只有7652，说明主成因只能解释7652%的变量。经过权衡，当主成分为9个时，初始特征值“合计”为0807，“累计百分比”为82829，最为理想。
5.回归分析――主成分因子建模
（2）异方差分析。如果回归分析中误差项的方差是一常数这一条件不能满足，我们就说回归分析发生异方差性问题。在特征价格模型批量估价中，异方差主要解决评估值误差集中度问题。若残差呈正态分布，且大多分布在2个标准差以内，说明不存在异方差现象，模型可以很好地解释变量。由于样本属截面数据，异方差分析显得非常重要。观察直方图，残差成正态分布，且绝大多数都处于2个标准差以内；P-P图显示残差集中度非常理想（见图2）；散点图分布较为离散，没有明显的规律可循（见图3），说明不存在异方差，模型解释力很强。
（3）变量还原。主成分因子分析的目的是为了消除共线性，模型表达式并没有经济意义，也不利于理解，因此必须将主成分因子分析模型还原为原来特征价格变量下的模型。
经过转换，模型表达式为：
（三）比率分析
四、结论与启示
（一）变量合并可以让建模更加轻松
（二）房地产价格指数和个案修正需要在特征价格模型外予以考虑
（三）如何对模型进行更新维护是房地产税税基评估的难点
房地产税税基评估是一项持续性工作，大多数国家每年都会对存量房地产进行一次评估。房地产价格总是在不断变化，一些房地产因为区位因素改善而价格攀升，另一些房地产因供需变化而降价。如何针对具体情况对现成的模型进行修正是房地产税税基评估的难点。要解决这一问题需要具备至少两个条件：一是先进的数据更新工具。目前公共网络上面有大量关于房地产特征价格变量的大数据可以被挖掘，而地理信息系统（GIS）和数据挖掘和分析软件已经在很多行业广泛应用，若能将其应用在CAMA系统将会使得数据更新变得轻松。二是专业的评估队伍。数据采集、模型构建、数据更新、数据挖掘等工作专业性强、工作量大，只有凭借专业的评估队伍才能满足未来庞大的房地产税税基评估需求。
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