目前各地对于项目完工前销售商品房预售款，一般按照预征率计算缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号关于土地增值税的预征和清算问题规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
预征土地增值税税额的计算公式为：
预征土地增值税额=出售不同类型商品房所取得的收入×不同预征率
房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产，并预缴土地增值税。
保障性住房暂不预征土地增值税。
问题1大房地产公司项目开发销售临近尾声，项目土地增值税清算预测应该退税，该公司财务总监指示税务会计销售收款停止预缴土地增值税税款，有无问题
答：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
预征率的确定
预征率的确定目前各地存在两种方式。
其一是按照开发产品类型直接确定预征率。
譬如《海南省地方税务局关于调整土值税预征率的公告》（海南省地方税务局公告2013年第2号）规定，自2013年4月1日起．土地增值税预征率如下：
1．海口市、三亚市、陵水县：房地产开发项目普通住宅预征率为3%：非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
2．其他市县、区：房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
《湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（湖北省税务局公告2018年第6号）规定：
自2018年6月15日起，土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类预征率上下浮动0.5%予以确定。
《国家税务总局襄阳市税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公国家税务总局襄阳市税务局公告2018年第3号）规定：
自2018年7月5日起，土地增值税预征率确定为：销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：
自2018年6月15日起，除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房预率如下：
1．普通住房2%;
2．非普通住房，福州市4%，其他设区市3%;
3．非住房，福州市6%，其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单项预征率，即：在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额（考虑普通住房免税因素后），以测算的应纳税额除以预计的转让收入，计算出该项目土地增值税税负率水平；若测算的税负率水平，明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的，可以实行单项预征率预征。
单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定，并依据税负变化情况适时调整。
确定单项预征率未超过6%（含）的，由县级税务机关领导班子集体审议确定；确定单项预征率超过6%的，报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。
各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关，各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。
《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（厦税公告2018年第10号）规定：
自2018年6月15日起，关于土地增值税预征率为：
（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；
（二）普通标准住宅2%;
（三）非普通标准住宅4%；
（四）商品工业厂房2%；
（五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。
《国家税务总局合肥市税务局关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告》（国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号）规定：
2018年7月5日起，土地增值税预征率按下列标准执行：
（一）保障性住房预征率为0；
（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%;
（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
《国家税务总局济南市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》(2020年第1号）规定：2020年11月1日起，房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产产三种类型。预征率如下（见表1-1)：
表1-1
类型
预征率
普通住房
2%
非普通住房
3%
其他房地产
地下室、车位（库）等附属设施
工业用房、商业用房等其他房地产
房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。
其二是按照预计增值率来确定预征率。
《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2016〕2号规定：预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%;预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。
《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（北京市地方税务局公告2013年第3号）规定，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。对预计增值率小于等于50%，以及大于50%、小于等于100%的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率2%、3%不变；对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税；对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税；容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。市住房城乡建设部门将上述信息审核确认后及时传递至市地税部门。主管税务机关接收信息后，以《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。
预计增值率的计算公式为：
预计增值率=（拟售价格×预售面积-项目成本）÷项目成本×100%
项目成本=（土地成本+建安成本）×(1+间接费用率)
其中，间接费用率暂为30%。
（三）非普通标准住宅4%;
（四）商品工业厂房2%;
根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告》》（国家税务总局厦门市税务局公告2019年第2号）规定，自2020年1月1日（税款所属期）起，非普通标准住宅土地增值税预征率由4%下调为2%，非住宅类房地产（不含商品工业厂房）土地增值税预征率由6%调整为2%。其他类型房地产土地增值税预征率保持不变，即：社会保障性住房不预征土地增税；普通标准住宅土地增值税预征率为2%；商品工业厂房土地增值税预征率为2%。
《国家税务总局合肥市税务局关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告》(国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号)规定:2018年7月5日起，土地增值税预征率按下列标准执行:
(一)保障性住房预征率为0;(二)住宅(不含别墅、商住房)预征率为1.5%;(三)其他类型房地产(含别墅、商住房)预征率为2%。
《国家税务总局成都市税务局、成都市财政局关于继续实施土地增值税有关政策的公告》(国家税务总局成都市税务局、成都市财政局公告2019年第2号)规定:
自2020年1月1日起至2022年12月31日止:
(一)对保障性住房暂不预征土地增值税。
(二)普通住宅预征率为1%。
(三)非普通住宅预征率为2%。
(四)其他类型房地产预征率为2.5%。营改增后土地增值税预征的计税依据确定
案例1
营改增后如何确定土地增值税预征的计税依据
a房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1100万元，假设对应的土地成本为400万元。
问:纳税人如何确定土地增值税预征的计税依据
分析:
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号发布)第十一条规定:增值税应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)x3%。
按照上述公式计算，在简易计税方法和一般计税方法下，增值税预缴计税依据与土地增值税预缴计税依据确定如下表所示:
增值税与土地增值税预缴计税依据确定表
项目
增值税预缴计税依据
应预缴增值税
土地增值税预缴计税依据
简易计税方法
1100/（1+5%）=1047.62（万元）
1047.62x3%
=31.43(万元
1100-31.43
=1068.57（万元）
一般计税方法
1100/（1+9%）=1009.17（万元）
1009.17x3%
=30.28
1100-30.28
=1069.72（万元）
由上表可以看出:
1.增值税与土地增值税预缴的计税依据不一致
a公司土地增值税预缴的计税依据要大于增值税的预缴计税依据。在实务操作中会给纳税人的申报、主管税务机关的征管带来一定困难。如:①土地增值税与增值税预缴的计税依据不一致，主管税务机关在利用二者数据进行风险比对时准确率下降。②土地增值税预缴的计税依据大于土地增值税清算收入的计税依据，在目前高地价的房地产开发模式下，会导致退税风险有所增加。③纳税人土地增值税预缴申报的工作量会有所增加。因此，纳税人、主管税务机关应及时应对，做好准备。
2.对于“可”字的理解需慎重
国家税务总局公告2016年第70号指出:“为方便纳税人，...可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据....”，此处的“可”是不是意味着纳税人可以根据自己需要随意选择土地增值税计税依据根据国家税务总局的解释，此处的“可”已经是宽松的口径，纳税人不得自行选择更为宽松的口径。如上例中，a公司在预售房屋收到预收款时，并未结转收入，此时的预收款并不应作为土地增值税的销售收入处理，只是为了土地增值税税收收入的均衡入库，要求纳税人先行预缴。因此，土地增值税预缴的计税依据与土地增值税应税收入存在客观上不一致，纳税人要么选择按预收账款的全额预缴土地增值税，要么按照该公告的口径预缴土地增值税，不得直接参照增值税的预缴口径。该公告在涉及这个问题时，口径有所严格，纳税人、基层主管税务机关需要准确理解，按照国家税务总局的规定及时、准确申报土地增值税预缴税款。
营改增后预缴土地增值税的会计处理
案例2
a房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1090万元，假设对应的土地成本为400万元，增值税为一般计税方法，土地增值税预征率2%。
问:应预缴多少土地增值税如何进行会计处理
应预缴增值税=1090÷(1+9%)x3%=30(万元)
土地增值税预缴的计税依据为=1090-30=1060(万元)
应预缴土地增值税=1060x2%=21.20(万元)
虽然未列出土地增值税，小编认为也只能在“税金及附加”项目核算。预缴土地增值税会计处理如下(单位:万元):