今天，小编给大家梳理一下在各项利好政策叠加之下，二手交易所需成本的计算。
举个例子
吴女士家庭目前在漳州市芗城区有一套住房，计划在芗城区再购买一套面积136平方米，总价150万元的二手住房（卖方自住满3年）。房贷怎么计算？要交哪些税？
税负方面
二手住房交易主要涉及的税种有契税、增值税和个人所得税三项。
契税
根据《公告》规定，自12月1日起，在全国范围内，对个人购买家庭首套、二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。
新政出台前，吴女士购买第二套住房需按税率2%来缴纳契税，新政施行后，则可按1%税率享受契税优惠。按照所购房产总价计算，吴女士在12月1日后申报缴税，只需缴纳1.5万元契税，相较于新政实施之前，可节省1.5万元的契税费用。
增值税及附加
个人转让住房的，以转让价格为计税依据，征收5.3%的增值税及附加。
在增值税减免方面，《公告》规定，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。就漳州而言，目前的增值税政策已执行满2年免征，因此影响不大。
吴女士所购为卖方自住满3年的二手住房，符合减免条件，可免征增值税。
个人所得税
计算个人所得税一般实行核定征税，即按转让收入核定征收，一般由卖方缴纳（合同另有约定按合同约定执行）。目前，个人所得税计算方法有两种。
1.依实计征。按照交易差额的20%计征（差额=核定成交金额-原购房价款-可扣除的税费）。
2.核定征收。按照核定成交金额的1%或2%计征，其中芗城区、龙文区、龙海区、漳州开发区及台商投资区范围内按照核定成交金额的2%征收，其他地区按1%征收。
根据当前漳州市施行的二手房交易个人所得税减免政策，个人转让自用满5年以上并且是家庭唯一生活用房的，可免征个人所得税。
此外，根据《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第28号）规定，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
由于吴女士所购二手住房并未满足“满5唯一”的条件，因此，在现有住房不出售的情况下，可按差额的20%或者核定成交金额的2%缴纳个人所得税；若其在卖掉现有住房后再购房，则其出售的房产已缴纳的个人所得税可以享受退税优惠。
住房贷款方面
首付款
根据《福建省住房和城乡建设厅关于进一步促进房地产市场消费若干措施的通知》（闽建房〔2024〕14号），自10月1日起，福建省九市一区第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一由25%下调至15%，不再区分首套和二套住房。
目前，漳州多家银行执行的最新房贷利率政策，首套房、二套房均按LPR-55BP执行，即5年期以上（含五年期）房贷最低利率为3.05%。
假设吴女士需要申请贷款总额100万、30年期等额本息按揭贷款，那么，在9月份新政策出台前，只能按照二套房首付25%、利率3.65%的贷款政策执行；而新政策实施后，则可按最低15%首付比例、3.05%的利率执行，可减轻15万元的首付压力，同时节省约12万元的利息支出，极大地降低了置业成本。