本报告是由上海易居房地产研究院精心评选出来2021年度全国房地产业的十个重大政策、重要事件、热点市场现象。所选事件具有很强的典型性、较大的涵盖面、突显行业变化。同时，我们对事件背景进行简要的描述与深入的剖析，洞察与总结事件内因与外延、意义与影响。
事件一：中央定调房地产业·促进行业良性循环
事件2021年12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2016年“930新政”以来，中央对房地产的政策基调总体偏紧，如2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位，即“房住不炒”；2019年7月，中央政治局会议明确，不将房地产作为短期刺激经济的手段。因此，此次中央对房地产业的重新定调，是近五年来首个偏松的政策大基调，意义重大。若追溯过去几年中央层面的偏松政策，则主要集中在2014-2015年。2014年10月，国务院常务会议明确，稳定住房消费。2015年3月，央行等三部门发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。在此次中央政治局会议前，即12月3日，银保监会在答记者问中指出，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求。
事件三：18城被住建部约谈·上半年调控史上最严
事件四：房价终结六年连涨·下半年楼市急速降温
事件五：上市房企暴雷不断·困难程度近20年罕见
事件2021年，房企暴雷事件明显增多，陆续十多家上市房企债务违约，加上之前几年已经暴雷的房企，诸如泰禾、华夏幸福、蓝光、新力控股、泛海控股、花样年、当代置业、阳光100、恒大、奥园等。其中，影响最大的是恒大事件。6月，恒大商票事件开始发酵。7-8月份恒大商票风波已愈演愈烈，未能按时付款给供应商，导致多地多个项目停工。8月19日，央行和银保监会罕见约谈恒大集团。央行、银保监会指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。12月3日晚间，恒大公告，无法履约一笔2.6亿美元担保。随后，央行、银保监会、证监会等深夜先后发声：恒大是个案风险，外溢影响可控。同时，广东省人民政府立即做出反应，向其派出工作组，推进企业的风险处置工作。另外，还有些房企虽未出现公开信用违约，但经营比较困难，比如佳兆业，11月4日，部分投资人聚集深圳佳兆业总部，寻求理财产品兑付方案和解决办法；另如阳光城等多家房企成功获得债务展期。
事件六：22城双集中供地新政·地市先热后冷变化快
评析：双集中供地是中央自2019年提出“一城一策”、“长效机制方案试点”后，22个试点城市首次统一出台的政策。从政策初衷看，从供给端考虑，提高对地方土地供应的监管，促使地方政府土地出让信息透明化，抑制地方政府“饥饿营销”的动机；从需求端考虑，抬高房企资金筹措门槛，使少数大房企不能继续利用资金优势抢夺热点城市的土地，降低拿地激进程度，从而控制重点城市的地价大涨，进而带动全国大多数城市房价趋稳。从结果来看，本次政策实施效果和初衷有一定差距，不仅没能稳定地市，反而助长房企集体非理性情绪，从首批的“集中抢地”，到第二批的“集中观望”。第二批供地遇冷，这其中固然有房企资金紧张，楼市整体降温的影响，但第二批升级的土拍政策，抬高了竞拍门槛和拿地成本，加速了房企分化，促使行业格局发生变化，国企、央企等资金雄厚的大型房企成为拿地主角，而过往大举拿地的民企，则出现了罕见的“躺平”现象。集中供地制度作为房地产调控长效机制的重要组成部分，为减少市场非理性情绪，改革仍需渐进式推进，政府需根据房企实际情况来调整土地的竞拍规则和供应节奏，给房企留有一定的盈利空间。
事件七：多地打击学区房炒作·教育改革势在必行
事件2021年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”。此次会议后，全国多地对于学区房的管控明显升级。比如，8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》明确，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。再如，8月24日，合肥房产局发布消息称，为切实防止以“学区房”名义炒作房价，现扩大二手住房限购范围，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市四所中小学学区范围内购买二手住房。除此类政策外，2021年对于学区房的管控还体现在多地二手房参考价政策上。比如，早在2月8日，深圳市发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
事件八：浙江成为共富示范区·住宅发展更应均衡化
事件6月10日，中共中央国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，支持鼓励浙江先行探索高质量发展建设共同富裕示范区。目标是：到2025年，浙江省推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进展。到2035年，浙江省高质量发展取得更大成就，基本实现共同富裕。6月11日，中国共产党浙江省第十四届委员会第九次全体会议通过《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021-2025年）》，提出了包含人均GDP、人均可支配收入等具体目标。8月17日，习近平总书记主持召开中央财经委员会第十次会议，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。10月15日，习总书记在《扎实推动共同富裕》一文中基于共同富裕的角度提出房地产税试点内容。
事件九：全国多地项目停工·消费者合法权益须维护
事件2021年以来，多个房企陷入流动性危机，多地出现项目停工、延期交付的现象。如今年9月陷入债务危机的蓝光在宁波、惠州、重庆、昆明等全国多地的项目都出现了施工停滞、工人跑路、售楼处搬空等现象；江西头部房企新力在大本营江西的不少项目也出现了停工现象，号称“打造75万方生活大城”新力城已停工近8个月……类似现象在更多大型房企暴雷后，在全国多地不断上演。无奈之下，购房者通过各地网络问政平台或媒体等求助，希望停工项目能尽快复工。9月27日，央行在2021年第三季度例会中首次提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。9月29日，央行、银保监会在联合召开的座谈会上再次提及“两个维护”。10月15日，央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上第三次强调。同时，广东、重庆、广州、杭州、湖州、鄂州等多地接连发布购房风险提示，内容包括核查《商品房预售许可证》，直接将支付的房款存入商品房预售款专用账户等。
事件十：东北多地率先稳楼市·市场低迷宜因城施策
评析：本次东北地区率先对房地产调控进行松绑，主要有两个方面的原因：一方面，从短期来看，今年全国房地产调控史上最严，下半年楼市出现了大幅降温，其中东北地区更是较早进入降温通道，房地产成交量价齐跌。国家统计局的数据显示，东北地区商品房成交面积同比增速自今年9月开始由增转降，10月降幅扩大至-5.4%，是全国四大地区（东部、中部、西部、东北）中唯一下降的；商品房成交均价自6月开始转跌，10月跌幅扩大至-2.6%。另一方面，从中长期来看，东北地区面临着较为严峻的人口流失现象，七普数据显示，近10年人口减少了1101万人，这与该地区产业转型困难，经济发展缓慢有关。基于此，在国家因城施策的方针下，东北地区有一定的空间出台救市政策，这对于稳定楼市、恢复购房者信心起到一定作用。预计此轮东北政策放松，将是全国调控陆续放松的开始，但放松程度还是会因地而异的：楼市较冷、能级较低的城市，放松力度相对较大；楼市低迷程度不深，或者城市能级较高的如深圳、上海、杭州等城市，放松力度相对较小。