杨文国房地产税收特训营—土地增值税清算操作实务与疑难问题解析
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单位名称：河北博睿宏税务师事务所有限公司开户行：中国农业银行股份有限公司石家庄东城支行银行帐号：50354001040045577
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序号
讲课内容
讲课时长
单场收费（元）/人
1
房地产行业土地增值税清算操作实务
7月
580
2
房地产行业契税操作实务
8月
150
3
房地产行业房产税操作实务
4
房地产行业土地使用税操作实务
5
房地产行业印花税操作实务
6
房地产行业增值税操作实务
9月
280
7
房地产行业企业所得税操作实务
8
房地产行业全流程财税操作要点
10月
9
房地产企业土地增值税和企业所得税税收处理差异
一、清算单位的判定方法
【思考】尚未全额收款导致尚未全额开具发票，清算时结转成本面积口径？清算扣除税金及附加口径？如何与未来尾盘销售土地增值税纳税申报相衔接？
【思考】营改增后清算时因为更名或者面积差退还营改增前销售房款如何处理？
【思考】营改增后清算时尚未进行面积差补退房款如何处理？
二、营改增后土地增值税清算收入确认口径
【思考】回迁交房当年如果没有对外销售价格如何处理？
【思考】回迁房屋营改增后交房视同销售价格口径如何掌握？
【思考】房地产企业将房屋无偿赠送，是否一定不需要视同销售？
四、房地产企业收取的延期缴款违约金、更名费、装修费等是否需要作为土地增值税清算收入
五、房地产企业代收代付费用土地增值税处理
【思考】房地产企业代收住房维修基金、房本工本费、印花税等的财务处理和土地增值税处理？
【思考】房地产企业代收契税是否合法？因为长期未能给业主代办房本，契税长期滞留在房企是否正确？
六、房地产企业销售违建开发产品是否需要征收土地增值税？
【思考】房地产企业销售加盖楼层房产、违建车库是否征收土地增值税？如果不征，其成本如何处理？
七、房地产企业销售、租赁、出借地上车位（车库）、地下非人防车位（车库）、地下人防车位、地下机械车位、摩托车位如何征收土地增值税？
【思考】地下人防车位转让永久使用权收入是否征收土地增值税？
八、税务机关如何认定房地产的成交价格明显偏低？
一、房地产企业购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为土地成本扣除？
二、房地产企业分期支付土地出让金按照合同约定支付的利息和逾期缴纳土地出让金违约金是否可作为开发成本
三、房地产企业附条件购置土地，如何计算土地成本
【思考】房地产企业无偿移交配建公租房给政府是否可以作为土地成本？
【思考】房地产企业红线外建造的小学是否可以作为扣除项目？
【思考】房地产企业红线外发生的河道整治和道路绿化费用是否可以作为扣除项目？
【思考】房地产企业红线外发生的修桥、修路、公园、文体活动中心是否可以作为扣除项目？
四、购置土地环节印花税是否可以作为土地成本？
【思考】土地出让合同印花税财务处理、企业所得税处理和土地增值税处理的异同？
五、房地产企业项目开发期间的土地使用税可否作为扣除项目？
六、房地产企业得到的各类财政返还（土地出让金返还、一级开发报酬、税金返还等）如何处理？
七、房地产企业毛地出让情形下拆迁补偿费税收处理？
【思考】房地产企业支付拆迁补偿费（现金补偿费、搬迁奖励费、搬迁过渡费、面积差补偿费）如何取得合法凭据？
【思考】房地产企业就地回迁和异地回迁两种产权调换方式下，营改增前和营改增后土地成本的计算方法？
【思考】房地产企业产权调换视同销售单价对于土地增值税清算税负的影响（阶段性分析和最终分析）？
【思考】房地产企业产权调换的财务处理方法？房地产企业将收取的回迁户面积差款与应当支付的拆迁补偿费直接抵顶后的余额入账带来的税收风险？
八、房地产企业公共绿化、道路、湖泊水系等基础设施占地成本如何计算扣除？
九、房地产企业别墅院落用地、幼儿园、小学院落用地占地成本如何计算扣除？
十、房地产企业地下建筑物用地是否分配土地成本？什么情况下可以分，什么情况下不可以分？
【思考】地下建筑物分配土地成本对土地增值税清算税负的影响？
十一、房地产企业土地闲置费是否可以作为土地成本扣除？
【思考】房地产企业土地闲置费的行业监管规定、财务处理、企业所得税处理？
十二、房地产企业高层遮阳费是否可以作为土地成本扣除？
十三、房地产企业土地成本如果采用占地面积法扣除，那么土地征用拆迁补偿费是否属于土地成本，是否可以采用建筑面积法？
十四、房地产企业支付境外设计费应当取得何种票据方可税前扣除？
【思考】房地产企业支付境外设计费如何履行增值税和企业所得税扣缴义务？
十五、房地产企业缴纳的散装水泥基金、新型墙体材料基金、农民工工资保证金和建筑安装工程劳动保险费如何扣除？
十六、房地产企业公租房异地配建费、人防工程易地建设费可否加计扣除？
十七、房地产企业租赁铲车进行土地平整税收处理
【思考】房地产企业租赁铲车（带司机和不带司机）的税收处理？
【思考】房地产企业供应铲车柴油的税收处理？
十八、房地产企业办理施工许可证备案合同与实际总包合同相差较大的税收风险
十九、房地产企业大额现金支付工程款、三流不一致支付给挂靠建筑公司的包工头工程款的税收风险
二十、建筑总公司中标，分公司或者子公司施工问题
二十一、房地产企业建筑安装工程简易计税和一般计税方法的适用情形
【思考】房地产企业选择适用简易计税和适用简易计税的情形范围和区别？
二十二、房地产企业甲供材税前扣除要点
【思考】营业税时代，房地产企业取得甲供材增值税普通发票可否税前扣除？
【思考】税务机关因为房地企业在营业税时代取得的甲供材增值税普通发票，要求房地产补缴建筑业税收是否正确？税务机关要求房地产企业营业税时代的甲供材也要取得建筑业营业税发票是否正确？
【思考】营改增后，房地产企业甲供材是否需要发票备注栏填写项目名称和所在县区名称？
【思考】房地产企业甲供材的税收筹划常见思路？
【思考】当前房地产企业甲供材的两种主要税收风险？
【思考】房地产企业甲供材的财务处理方法？
二十三、房地产企业开发环节施工水电税收处理
【思考】营改增前后房地产企业施工水电税收处理的转变？
二十四、房地产企业接受混合销售行为税收处理
【思考】房地产企业钢结构工程、灯光亮化工程、电梯工程、塑钢门窗工程、中央空调工程的发票取得审核要点。
二十五、房地产企业附赠方式下的电器和家具是否可以作为开发成本—建筑安装成本？
【思考】家具和电器如何判定是否构成工程实体？
二十六、房地产企业建筑工程质量保证金的税收处理
【思考】房地产企业发生的售后维修费用是否可以作为土地增值税扣除项目？
二十七、房地产企业层高系数法适用情形及原理
二十八、房地产企业缴纳的燃气建设费、集中供热管网入网费、高可靠性供电费是否是代收费用，是否可以加计扣除
二十九、房地产企业园林绿化工程税收处理
【思考】房地产企业向苗圃购置自产苗木、向苗木经销商（区分小规模纳税人和一般纳税人）购置苗木、国外进口苗木、直接与园林绿化公司签订绿化合同，增值税抵扣的差别？
【思考】房地产企业园林绿化工程税收筹划要点和土地增值税复核重点？
三十、房地产企业公共设施税前扣除的判定标准
【思考】幼儿园、供热站、会所、文体活动中心、物业经营用房、人防车位认定为可税前扣除的公共设施条件？
【思考】前期需要清算，可税前扣除的公共设施因为建造在后期而尚在建造或者尚未建造，各期之间分摊扣除问题？
三十一、开发间接费科目中的等字理解口径
【思考】房地产企业直接从事开发项目组织管理人员的五险一金是否可以开发间接费形式作为土地增值税扣除项目？
【思考】房地产企业发生的工程监理费、造价审核费、工程保险费可否作为土地增值税扣除项目？
三十二、房地产企业同时开发多个项目，开发间接费合理分摊方法
三十三、房地产企业成本核算注意事项
三十四、房地产企业营改增后开发成本取得的增值税专用发票和增值税普通发票对土地增值税和企业所得税的影响
三十五、房地产企业营改增后取得代开发票注意事项
一、房地产企业银行贷款利息，银行委托贷款利息，信托公司贷款，典当行贷款利息，集团公司向银行统借统还利息，个人借款利息，非金融关联企业利息，假按揭贷款利息，老板个人资产向银行抵押借款转交企业使用并负担相应利息，如何计算作为土地增值税清算扣除项目？
【思考】房地产企业利息支出财务核算方法变动和土地增值税扣除方法的区别？内在原因是什么？
【思考】其他房地产开发费用的范围包括哪些内容？
【思考】房地产企业逾期交房支付业主的违约金、支付给公安消防队的赞助支出是否可以作为扣除项目？
四、房地产企业委托代销费用是否可以作为土地增值税扣除项目？
【思考】房地产企业支付的销售佣金、销售方案策划顾问费是否可以作为土地增值税扣除项目？
六、房地产企业售楼处、样板房装修费用是否可以开发间接费形式作为土地增值税扣除项目？
七、房地产企业负担的业主首个冬季取暖费是否可以作为土地增值税扣除项目？
一、房地产企业支付的地方教育附加是否可以税金形式作为土地增值税扣除项目？
二、税金及附加清算实务难点
（一）区分项目，非清算项目税金及附加不得扣除
（二）所属期在截止日之后税金及附加不得扣除
(三）租赁收入税金及附加不得扣除
（四）虽计入收入但是未申报缴纳税金及附加不得扣除
（五）营改增后销售收入所对应的增值税不得扣除
【思考】营改增后纳税人既有简易计税老项目又有一般计税新项目，税金及附加如何扣除？
【思考】营改增后纳税人如果同时开发多个一般计税新项目，税金及附加如何扣除？
（六）房地产企业销售合同对应的印花税不得扣除
（七）多缴纳的税金及附加不得扣除
（八）暂未作为清算收入订金VIP卡类税金及附加不得扣除
一、从事房地产开发的企业可以加计扣除中的从事房地产开发企业如何理解
【思考】工业地产项目是否可以加计扣除？
【思考】非房地产企业自建职工住宅项目是否可以加计扣除？
二、毛地转让项目是否可以加计扣除
【思考】转让土地的前置条件是什么，非法转让土地的刑事风险是什么？
【思考】未取得土地使用权但是通过合同实质上让渡土地使用权是否征收土地增值税？
三、生地变熟地之后再转让土地是否可以加计扣除
四、房地产企业购置在建工程项目继续开发是否可以加计扣除
一、尾盘土地增值税计算思路
【思考】尾盘销售期间，发生了清算环节的销售退回，如何处理？
【思考】尾盘销售期间，收到当初按照全额清算但是实际未讫款项的余款，如何处理？
【思考】尾盘销售期间的税收筹划技巧对尾盘销售方式的影响？
二、尾盘土地增值税纳税申报表设计思路讲解
三、清算截止日至主管税务机关清算审核结论期间的土地增值税管理
一、旧房的概念
二、房地产企业先租后售商铺土地增值税
【思考】房地产企业先租后售房屋是参加项目土地增值税清算，还是按照尾盘销售征收土地增值税？还是按照转让旧房征收土地增值税？
三、评估模式征收转让旧房土地增值税方法
【思考】纳税人评估费是否可以作为扣除项目
【思考】重置成本价和成新度折扣率如何确定？
【思考】基准地价如何确定？评估机构重置成本法评估报告是否必须包含基准地价因素？
【思考】纳税人购房环节缴纳的契税、购销房屋印花税是否可以作为扣除项目？
四、购置房屋发票金额每年加计扣除5%模式
【思考】营改增前营业税普通发票、营改增后增值税普通发票、营改增后增值税专用发票不同情形下发票所载金额口径差异？
【思考】每年加计5%，每年起止日期如何计算，不满整年如何计算？
【思考】纳税人购置房屋环节契税、购销房屋印花税可否作为扣除项目？