关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告
财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第28号2023-8-18
为继续支持居民改善住房条件，现就有关个人所得税政策公告如下：
一、自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：
1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。
五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。
特此公告。
延伸学习：
直辖市：北京市、天津市、上海市、重庆市
副省级城市：沈阳、大连、长春、哈尔滨、西安、成都、广州、武汉、南京、杭州、济南、厦门、青岛、宁波、深圳。
财政部、税务总局
关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告
财政部、税务总局公告2022年第30号2022-09-30
为支持居民改善住房条件，现就有关个人所得税政策公告如下：
一、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
六、本公告执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。
国家税务总局
关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告
国家税务总局公告2022年第21号2022-09-30
为支持居民改善住房条件，根据《财政部、税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号）规定，现将有关征管事项公告如下：
一、在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。
纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
二、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
四、纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记；新购住房为二手房的，应当依法缴纳契税并完成不动产权属变更登记；新购住房为新房的，应当按照当地住房城乡建设部门要求完成房屋交易合同备案。
五、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》（详见附件），并应提供下列资料：
（一）纳税人身份证件；
（二）现住房的房屋交易合同；
（三）新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；
（四）新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
税务机关依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息，为纳税人提供申请表项目预填服务，并留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件；纳税人核对确认申请表后提交退税申请。
六、税务机关运用住房城乡建设部门共享的房屋交易合同备案等信息开展退税审核。经审核符合退税条件的，按照规定办理退税；经审核不符合退税条件的，依法不予退税。
七、纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。
纳税人符合本条第一款规定情形但未按规定缴回已退税款，以及不符合本公告规定条件骗取退税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
八、各级税务机关要开展宣传引导，加强政策解读和纳税辅导，持续优化办理流程，开展提示提醒，便利纳税人享受税收优惠。
九、本公告执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。
附：
国家税务总局关于
《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》的解读
为支持个人换购住房需求，根据《财政部、税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号），税务总局发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》。现解读如下：
在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
二、纳税人退税金额是怎么计算的？
在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：
1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
例2：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）
三、出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？
对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
例3：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。
同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）
五、符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请
纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。
六、纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料？
纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（一）纳税人身份证件；（二）现住房的房屋销售合同；（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
七、为便利纳税人享受税收政策，税务部门提供了哪些服务？
八、纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的，已经获得的退税应当如何处理？
九、纳税人在申请退税时还应当注意什么？
支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
换购住房的纳税人换购住房如何退税？
谁能退？
其中，同一城市范围指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。举例来说，王女士出售北京市的住房并缴纳个人所得税后，在天津市购买住房，这种情况不符合30号公告规定，不能享受个人所得税退税优惠。王女士如果出售北京市海淀区的住房并缴纳个人所得税后，在北京市朝阳区购买住房，这种情况属于同一城市的范围要求，若同时符合其他条件，王女士可以享受个人所得税退税优惠。
需要说明的是，纳税人买卖的必须为住房，才能享受个人所得税退税优惠；买卖办公用房、商务服务用房、工业住房、仓库用房等不能享受此优惠政策。
何时退？
据此，纳税人在出售原住房时，应依法缴纳个人所得税；在新购住房后，应办理权属变更登记、房屋交易合同备案，以便顺利申请退还换购住房个人所得税。
退多少？
新购住房金额小于原住房转让金额的，按新购住房金额占原住房转让金额的比例，退还出售原住房已缴纳的个人所得税，具体计算公式为：退税金额=（新购住房金额÷原住房转让金额）×原住房转让时缴纳的个人所得税。需要提醒的是，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
举例来说，2022年11月初，赵女士出售了一套住房，转让金额为240万元（不含增值税，下同），缴纳个人所得税4万元并取得完税凭证。2023年3月，赵女士在同一城市购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假设赵女士同时满足30号公告规定的其他条件。由于新购住房金额大于原住房转让金额，赵女士可以申请的退税金额，为原住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若赵女士新购住房金额为180万元，则可申请的退税金额为180÷240×4=3（万元）。
实务中，还有一种特殊情况——多人共同持有住房。21号公告第二条明确，对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应先按照纳税人所占产权份额确定该纳税人原住房转让金额或新购住房金额，同时比较新购住房金额与原住房转让金额大小，进而计算应退个人所得税。
例如，季女士为单身女性，其与母亲共同持有一套住房，各拥有50%的房屋产权。2022年11月，季女士及母亲出售该套住房，转让金额为280万元，二人分别缴纳个人所得税3万元并取得完税凭证。2023年3月，季女士与张先生结婚；同年5月，为改善居住条件，夫妻二人在同一城市共同购买了一套住房，新购住房金额为300万元。
季女士2022年11月出售的住房为其婚前个人财产，则在申请退税时，季女士原住房转让收入金额为280×50%=140（万元），新购住房金额300万元。由于新购住房金额大于原住房转让金额，季女士可申请退还自己缴纳的全部个人所得税3万元。
需要注意的是，原住房转让金额，为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。据此，纳税人应留存出售、购买住房的合同，作为向税务机关提交退税申请的证明资料之一。
如何退？
21号公告第五条明确，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收原住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。换言之，纳税人出售住房时，在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。一般情况下，纳税人应当到卖房时的本地政务服务大厅或者不动产交易大厅提起退税申请。
在申请退税时，纳税人需要填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，并提交以下资料：纳税人身份证件；原住房的房屋交易合同；新购二手房的房屋交易合同、不动产权证书及其复印件，或新房的经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
十分人性化的是，税务机关依托纳税人出售原住房和新购住房的完税信息，为纳税人提供申请表项目预填服务，并留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件；纳税人核对确认申请表后，即可提交退税申请。
自《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号，以下简称“30号公告”）发布以来，纳税人通过宁波12366的热线和“税小蜜”智能咨询等渠道累计咨询量达到1528次，且从2023年开始出现明显增加态势。其中，2023年1月—2月累计咨询量893次，同比上涨40.6%；2023年2月咨询量527次，环比上涨44%。
一般来说，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收原住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。
问题二：如何计算共同持有住房的退税额？
一般情况下，纳税人应根据新购住房金额与现住房转让金额大小，分情况确定退税额的计算公式：当新购住房金额大于或等于现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；当新购住房金额小于现住房转让金额，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。需要提示的是，现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，应以核定计税价格为准，且现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
举例来说，2022年12月，杨女士出售了一套住房，转让金额为240万元（不含增值税，下同），缴纳个人所得税2.4万元。2023年5月，她在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元，在杨女士同时满足换购住房退还个人所得税政策其他条件的情况下，由于新购住房金额大于原住房转让金额，杨女士可申请的退税金额，为原住房转让时缴纳的个人所得税2.4万元。若杨女士新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为150÷240×2.4=1.5（万元）。
现实中，还存在多人共有住房的情况，如父母与子女共有住房、好友之间共有住房等。出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？21号公告明确，应按照纳税人所占产权份额，确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。然后对比新购住房金额和原住房转让金额，确定可以退还的个人所得税。
例如，李女士和马女士按份共有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，二人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税1万元。同年5月，李女士在同一城市以150万元的价格重新购买了一套住房。李女士在申请退税时，原住房转让金额为200×50%=100（万元），新购住房金额为150万元，那么，李女士可以退税的金额，为原住房转让时缴纳的个人所得税1万元。
同年7月，马女士和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，其占房屋产权的40%。马女士申请退税时，其原住房转让金额为200×50%=100（万元），新购住房金额为200×40%=80（万元），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80÷100×1=0.8（万元）。
问题三：交易取消后，已获退税如何处理？
实务中，存在一种特殊情况：纳税人享受个人所得税退税政策后，由于某些原因解除了房屋交易合同。
需要提醒的是，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据税收征收管理法及其实施细则等有关规定处理。【20230605】