2020年8月11日，全国人大常委会会议通过并颁布《中华人民共和国契税法》（以下简称“《契税法》”）。新法将于2021年9月1日起生效施行，1997年版《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称“《契税暂行条例》”）将同时废止。
税乃国之根本，契税规定由条例升格为法律，亦为健全中国特色社会主义税收法律体系应然之举。然一时之间，“契税变革”、“购房成本大幅度增加”等言论甚嚣尘上。三人成虎、人言可畏。笔者斗胆，试解读一二。
一、我国契税制度的前世今生
契税制度源远流长，史载始于东晋。《隋书》载：“晋自过江，凡货卖奴婢、马牛、田宅，有文券，率钱一万，输估四百入官。卖者三百，买者一百。无文券者，随物所堪，亦百分收四，名为散估。”由此可看出，至少自晋以来，房屋转让交税已成制度。但此时的税负十分苛重，除税金外，还有各种名目的杂费。税制成为封建王朝打压商业、重农抑商的手段。
契税制度后经唐、宋、元、明、清历朝更替演变，逐渐健全完善，其中尤以明、清两朝为甚。《大明律》《大清律》均明确规定“置买田宅不税契者，笞五十，仍追田宅价一半入官”，刑民并处，不可谓不严厉。
新中国成立后，着力革新除弊。前政务院于1950年3月31日通过了《契税暂行条例》，简化税目、降低税率、废除杂费。1956年三大改造后，不再以土地转移作为课税对象，契税征收范围则限于房屋产权转移。但此时因市场经济尚未确立，房屋交易并不活跃，契税收入微乎其微。此后，契税征收历经十年文革陷入困顿。1981年财政部出台《关于改进和加强契税征收管理工作的通知》，契税工作方重焕生机。改革开放以后，国内房地产市场迅速发展，国务院于1997年4月23日重新修订并颁布契税条例和实施细则，2019年3月2日国务院针对条例第十二条第1款稍作修订，是为现行《契税暂行条例》。2020年至2021年，随着《契税法》的颁布及生效，以及过渡期内一批政策性文件的梳理，《契税暂行条例》历经24年也即将完成其历史使命。
二、契税条例与法律的对比
回到前言，对于外界传言《契税法》施行后税率上调的重大变化，是否确如其言呢？真理不辩不明，鉴于《契税暂行条例》和《契税法》篇幅简短，笔者逐条进行了比对。
结合上表可以看出，较之《契税暂行条例》，此次《契税法》有如下重要亮点：
1.课税对象中有关“土地、房屋权属”的定义更为周延，也体现税制平移的特点。如《契税法》第二条除列举出售、赠与、互换等情形外，还专款吸收此前予以明确的财税文件，将“以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。”如《国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕322号）规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条的规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。根据现行契税政策规定，土地租赁行为不属于契税征收范围等。
2.法定税率、计税依据和减免税事项同样以税收法定形式实施。如《契税法》第三条、第七条，分别就3%至5%幅度内各省、自治区、直辖市人民政府的提出权、同级人民代表大会常务委员会的决定权以及全国人大常委会和国务院的备案管理予以明确。相较此前热议的契税税率于个人购房适用最低1%的优惠政策领域内的讨论，相信也会根据政策需要在新法实施时纳入如上减免税的法定程序。
3.成交价格偏低且无正当理由时税务机关予以核定的法律适用有所变化。如《契税法》第四条删除了《暂行条例》中“市场价格”的表述，而将间接适用《征管法》（第三十五条）的规定。后者尚未修订，各界对核定的推定课税问题争论较多。
4.平移免征或者减征契税各种情形，以及事项决定权和备案管理更为清晰。如《契税法》第六条“新增”（部分将以往政策予以法定）“非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助”“承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产”“婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属”“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”“依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属”等，并将“居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形”“因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属”和“因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属”分级交由国务院或省、自治区、直辖市以及人大处理。
8.首次在实体法中提出征收部门应履行保密职责。如《契税法》第十三条第2款要求“税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。”此前《税收征管法》第八条、第五十四条、第五十九条和第八十七条等程序性规定已有所规定，这次实体法上再次予以强调。
三、《契税法》展望与有关事项讨论
我们注意到这次《契税法》的实施差不多足足给了一年的政策适应调整期，相信和此前《个人所得税法》《车辆购置税法》一样，国务院和财税主管部门会密集梳理一系列政策文件方便纳税人遵从。
实务中如下情形，亟待在新法实施细则（如有，但此次《契税法》并未如《契税暂行条例》予以专门行文允许出台实施细则）中明确：
1.评估价值vs.核定价值。资产转让、不良资产处置、破产企业债务清理、不动产抵押权实现等业务中，不可避免对交易标的实施评估，但尤其在非关联第三方的价格调整方面，以及有可能在融资时“虚增”过评估价值或根据转让条件变化设定过价格调整机制时，税务机关是否概能有权核定其权属价值？尤其是此次部分删除“市场价格”字样，也并未解释“正当理由”的情形，是否仅限制土地、房屋因其自身物理属性存在瑕疵而影响其使用所导致贬值？以上问题可能存在讨论空间。此外，虽然改制重组、夫妻或继承关系以及其他同一控制下的未实际更名的转移中，契税予以免征，但实际上立法可能仍然混同了“不征税”“减免税”“零税率”“是否含税换算”以及“财产行为税有无特殊性递延”等概念，这关系到除契税事项以外的其他会计处理、税种差异的同步问题，有待实务中再次辨析。
2.分割交易vs.税收征管。除前述实际交易场景的多样性问题以外，纳税人于其交易模式中采取分割步骤，是否有违税收征管？如根据此前《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）的规定，房屋附属设施是否单独计价对适用税率有所影响；另根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，只要受让人享有占有、使用、收益或处分其承受土地权属的权利，且有合同等证据表明其实质转让，抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，该土地权属承受人即为契税纳税人。可见，未办理房地产权属登记而进行转让的，存在补缴税款的法律风险；再如《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函〔2007〕606号）规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。为此，比如不动产交易中的“添附”财产的剥离，装修的二次交易，企业分立中不同地块的“价值变动“，以及改制、重组中非全民所有制、非公司制情形的政策适用等，鉴于此时立法尚未回应反避税问题，使得价值和价格的偏离问题仍然寄托于税务机关核定解决。
3.交易创新vs.负面清单。此次《契税法》立法惯之以正列举方式对土地、房屋权属变更予以明确，虽然1997年暂行条例修订排除“典当行为”的契税可税性，此次也区分土地承包经营权和土地经营权且一并排除，但其时只是为避免和房产税形成重复征税，未直接触及典当中的权属问题，其后也鲜有讨论。但为促进物尽其用以及适应市场变化，实际交易方式中的售后回租或其他融资租赁方式、或以租代售或其他无产证情形，再或者如合作开发或代建等情形等，仍然有待立法者明确。此前合作开发的房地产权属转移是否缴纳契税？《财政部、国家税务总局关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复》（财税〔2004〕91号）有过回复意见，认为一方应按其取得的85％土地使用权的成交价格计征契税，而另一方在合作开发建房过程中，将其拥有并登记在一方名下的房产权属登记在自己名下，没有发生权属转移，不应征收契税，这一形式和实质往返流转的征税方式是否有所仍具有不确定性，有赖新法配套政策予以明确。
4.过户与否vs.退税不能。根据此前所接触过的实例，民事法律行为是否概应通过司法途径确认其效力，并根据去年底《九民纪要》第71条精神，如不动产让与担保情况下，有可能仅是预告登记，尚未发生权属变更，但也有可能案涉纳税人以变更登记方式作保，此时概以契税未经司法确认（或即使通过司法确认仍不能以解除论）不以退税，恐有失交易真实性基础。
四、律师建议
但同时笔者认为，一方面，如上逃避缴纳税款事项应有效区分传统的偷税和避税方式，至于后者应仅根据反避税的规定苛责于关联方，而应仅处之以利息（罚息，而无行政处罚），此次契税立法未见吸收部分学界观点；另一方面，对于通谋虚假行为的民事行为效力仍应结合交易双方合意的民事法律规范的处置原则处理，这里体现了民商事法律关系和税收法律关系的交叉，应结合个案分析。
外界对此次《契税法》的出台之所以反响很大，主要是因为施行已久的房地产交易契税优惠政策，而该政策则肇始于《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），23号文件规定：“（1）对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”截至笔者撰文之时，尚未有迹象表明23号文将予废止或调整，网上有新闻报道称国家税务局工作人员回应23号文将继续有效，契税优惠政策不变。一时难辨真假，留待后续更新。