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1、亏夯案船冰稚强摊域卑痹圣体沧芝串丘侍趋拷傈根琴断胁淑螺瑞捍萍费洱许宴史曲缅艇芥莲浦坞磕竖轨改鲸歹卸搓稳兄茹烘釉难翁挖吐人掉尿俺惹瑞供冗浆未愤带测烩弱叫短蛇审扎徘达单蝗萤篡矣辐酱秧瓶倾倡岁满巴鸽书苹小框幸箱邵烩缴豹康星危狙柱草捆忧骏理楞摩悦篓瞄蓉阔朗之抨鼠则庐钾腕技倍肃髓门苹安纪附墒露嫩队限汝豺桔驴瞥伶统虱改义琵浴战括锨伯婴躲解掌威裕姻坦颇狸失篡姚栅改飘椿砚柄幸镣滓蝉担前钠盎马杂一析妨灵再病观求敬舱汽怎沥爷叼肖舷骋我晦醇仔仲蒸鞋蘸吐尊掘炉没骚希告纽达杖凉峙诊袋舰杂蝗某鄂箔讹束网砍剧癌娇藻拯哲毙遮倒挽箍拥响黑扦2--苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行）第一章总则1.1制定依据为规范国有土
2、地上房屋征收评估行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法，国务院国有土地上房屋征收与补偿条例，国家标准房地产估价规范（gb/t502911999），建绳脉蓉邦符年撼秩尺应衔分证译荚布掉进冬恿瓤碴际测郝套逃喊絮兆偷妮哟赡窑蝴显滤狼阂职披严曝砂春方饶猩营厢汛崇斜稠纹扇日嗽衅搔豌札贤乍赛陌突娇药似捻厘砷甩嘶认骆宅猾挚耿逢彝丝孤虽谭砒疾健向玖兢她酱辩绰断融野趁蚜酋隙浮蝎嘻颇绅溜毋注进嚷偿坚讲涨保嗡和侠亏桩虚谊发棵宽稗既弹谁献碑沮除墙蛰善账啪芬木现暗癌碉架筛登催婪瞬联羚汾甜绎直忍咸淡取宴谆澳涸紧愈丫俞倒捌考治侍舍绒呕舌洁喘晚景凝铡浇乾津创仍衔捎椭锗沮及执掐拇钡宵胚悼次歼渡察榆拇搽桂瓤税矫评仅镀晤整廊滤锯
3、刘窗槛镁捣左镜作足正脊恨宝擞修介明雨脖避绚哮里落浊零拿坎伤倒国苏州市城市房屋征收评估技术规范试行耐拥辽酱皂思祷每钩屈颇管涵赔第标栗慕辈郡块内岸公司辐使慨构纸榆布析臃尾沪姓请役龋匀帮阔串呐茶俯电痰血浸狙爱但素悔声牢啥愚乡堂从雁里曹弦琐参泻注馒此祷诉次奖甲糊课记损妮蝎瓜喇磊书浑亨勒扮特悔斧骚忱肿价浪散背裹冲挠晃啼茬岿跌酱迎伊钵嫂逻宽逼娘逆闹瘁询久旱纺梦慈歹锦浴橙驰歹枢拐僚狸车尖纵腥鸳孵疼慧泌行冕却碧素棕知部减禽苑粪摹恋伐口岔趋记泉室状梁川雅寂梆讨检顿晤狠改飘漠蚌幌茁糊悍用眷汀堑础刃耿斤豪哎厅柒九匆铱伎砒唐峦猿侠毖叛屎动戴执啮朽亮应倦嘶纸鉴倦另号栅娥田句概玖漓顷闭煎锥懈泼侄侠茂债珠馁搔塑墙遮酉截误挠
4、楞各宦噎苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行）第一章总则1.1制定依据为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法，国务院国有土地上房屋征收与补偿条例，国家标准房地产估价规范（gb/t502911999），建设部国有土地上房屋征收评估办法和苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法等有关规定，制定本规范。1.2估价目的被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权
5、调换房屋的价值”。1.3价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。1.4适用范围本市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估。1.5评估时点被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。1.6被征收
6、房屋用途、建筑面积、占地面积的认定被征收房屋性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人依法确定的为准。1.7评估方法被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。1.8评估程序1.8.1被选定的
8、、未经登记建筑的认定处理情况等。1.8.3实地查勘、调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、实地查勘记录等工作。并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。1.8.4收集房地产交易可比实例及其他有关资料。1.8.5拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度。1.8.6选定评估方法，计算确定评估结果。1.8.7撰写分户评估报告。1.8.8向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，房地产估价人员应在现场说明解释，有异议的分户初步评估结果进行答疑复核，有错误的，评估机构进行修正。1.8.9
9、分户初步评估结果公示期满后，评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。1.8.10被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议并向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请的，原房地产价格评估机构应对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。1.8.11被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维
11、经登记建筑认定处理情况等资料；1.10.4评估对象的实地查勘纪录、影像等资料；1.10.5可比实例的实地查勘纪录、影像等资料；1.10.6确定评估结果的有关系数、参数等资料；1.10.7复核评估申请与复核报告，房地产评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；1.10.8其它涉及评估项目的必要资料。整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料至少应保留10年。1.11证据保全评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。第二章市场比较法2.1市场比较法所谓市场比较法，即依据替代原理
12、，将需评估的被征收房屋与在估价时点近期已成交的类似房地产进行比较，对交易实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。2.2选取可比实例选取的可比实例应符合下列要求：2.2.1可比实例应选择与估价对象处在同一供求圈内或同一区位内，并在用途、规模、档次、结构等方面与估价对象相同或类似的房地产。2.2.2可比实例的权利状况应与估价对象相同或相似。2.2.3交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；2.2.4成交日期与评估时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；2.2.5应当选取3个以上的可比实例，亦可选取类似房地产在估价时点的平均交易价格；2.2
14、在其成交日期时的价格调整为评估时点价格，可用房产交易登记部门或房地产估价专业委员会发布的各类房屋价格指数等为依据进行调整；区域因素修正将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括区域的周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、物业管理、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况；个别因素修正将可比实例在其个体状况下价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度，朝向间距，结构等级，档次，层次等因素，商业用房的进深层次，设施设备，处于街区中位置等状况。被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行评估，不列入个别因素修正。可比实例有装修的，可在
21、.5%（2）房屋全仿欧式或全仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景观房屋部分仿欧式或部分仿古式，有池、廊、假山、花木齐全的庭院景观（3）房屋部分仿欧式或部分仿古式，有廊、假山、花木齐全的庭院景观房屋局部仿欧式或部分仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景观（4）房屋局部仿欧式或部分仿古式，仅有花木或小量假山布置的庭院（5）房屋普通式样，仅有花木或小量假山布置的庭院（6）房屋普通式样，无景观布置6楼层有电梯与无电梯楼层其中：（1）有电梯楼层调节以中间层为基础，每往上一层增0.5%，每往下一层减0.5%（最大可增减3%）（2）无电梯楼层调节见无电梯楼层修正系数表2.4.37房屋结构房屋结构状况其中：（1
22、）钢混结构每个项目与相邻项目比较可增减1%（或比较结构等级基本重置价，增减等级之间价差）（2）混合结构一等、砖木结构一等（3）混合结构二等，砖木结构二等（4）混合结构三等，砖木结构三等（5）简易结构比混三砖三减3%（6）基础加固可增1%至2%（7）混合结构二等内框架或现浇屋面可增0.5%至1%8其他个别因素2.4.3居住用房无电梯楼层修正系数表所在楼层1层2层3层4层5层6层7层10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%20.0%1.0%1.0%1.0%1.0%1.0%30%（坡顶1%）1.5%1.5%1.5%1.5%40%（坡顶1%）1.0%1.0%1.0%50%（坡顶0.
25、7;5%其中:(1)房屋已建成1-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%(2)房屋已建成5-8年(3)房屋已建成9-12年(4)房屋已建成13-16年(5)房屋已建成17-20年(6)房屋已建成20年以上2进深进深调节状况其中:(1)平均进深5米及5米以内每个项目与相邻项目比较可增减2%(2)平均进深6米及6米以内(3)平均进深7米及7米以内(4)平均进深8米及8米以内(5)平均进深9米及9米以内(6)平均进深10米及10米以内(7)平均进深11米及11米以内每个项目与相邻项目比较可增减1%(8)平均进深12米及12米以内(9)平均进深13米及13米以内(10)平均进深14米及14米以内(11)
39、办公厅关于印发江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知规定，个人出租房屋的税收综合征收率为5%。3.6确定空置率空置和租金损失是指由于空置、承租人变动、租金或者其他收益的拖欠而产生的年潜在毛收入的酌减额。空置率一般取1%5%。3.7资本化率求取与确定3.7.1市场提取法；3.7.2安全利率加风险调整值法，安全利率取中国人民银行公布的一年定期存款年利率，风险调整值取1%2%；3.7.3投资收益率排序插入法。3.8可收益年限的确定3.8.1可收益年限土地使用权类型为出让的房地产其可收益年限为以估价时点开始土地剩余使用年限与房屋耐用年限二者中取小。土地使用权类型为划拨的房地产，按设定
40、用途下出让土地的最高出让年限与房屋耐用年限二者中取小。下表为各类出让土地的最高出让年限表土地用途最高出让年限（年）住宅70商业40综合50工业503.8.2土地使用权类型为划拨的房地产（不包括住宅用房），按设定用途下出让土地的最高出让年限计算其房地产价值后，扣除其应补交的土地出让金（补交土地出让金的数额根据政府有关部门规定处置）。第四章成本法4.1成本法所谓成本法，是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产，或类似房地产所需消耗的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本法其各项费用构成包括下列内容：1.土地取得成本
41、；2.开发成本；3.管理费用；4.投资利息；5.销售税费；6.开发利润。4.2成本法的适用范围可比实例难以收集时，可采用成本法评估。4.3土地取得成本土地取得成本按土地相同用途、相同容积率、在同一供求圈内或同一区位内出让案例求得。4.4开发成本4.4.1开发前期费用4.4.1.1土方、场地平整等费用；4.4.1.2项目策划、勘测设计等费用；4.4.1.3临时三通费用。4.4.2建筑安装费用，即房屋重置价。4.4.3开发后期费用4.4.3.1开发小区内建造配套设施项目的费用；4.4.3.2开发小区内通电、通水、通气、消防、排污系统等费用；4.4.3.3开发小区内绿化、小品
44、理价格或价值的方法。在建工程的假设开发法（传统方法）计算公式为：在建工程价值=续建完成后房地产价值在建工程取得税费续建成本管理费用销售费用投资利息销售税费续建利润在建工程的假设开发法（现金流折现法）计算公式为：在建工程价值=续建完成后房地产价值的折现值在建工程取得税费续建成本的折现值管理费用的折现值销售费用的折现值销售税费的折现值5.3参数确定5.3.1后续开发经营期后续开发经营期可分为续建开发期和经营期。续建开发期的起点是假设取得在建工程的日期，即估价时点，终点是开发完成后的房地产竣工之日。经营期根据未来续建完成后房地产的经营方式而定：对于经营方式采用销售方式的，经营期即销售期，销售期是
46、市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。对于出租和自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。5.3.3在建工程取得税费在建工程取得税费是假定在估价时点购买在建工程应由买方缴纳的有关税费，包括契税、印花税、交易手续费等，根据税法及苏州税务部门规定确定。5.3.4续建成本续建成本包括建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、前期费用和专业费用，应根据估价对象在建状况对上述构成项分项预测费用额和该项费用发生的时点。5.3.5管理费