2、住建部：三类住房需求要有精准政策
3、最高法：化解纠纷和违法领域的风险
4、住建部：2025年实现公积金信息联网
5、央行：提出资产负债表改善四项行动
6、人社部：保障县城农民工子女学位供给
7、国资委：债务和地产是城投两大风险点
8、新华社：资产负债表有21条优化方案
9、住建部：首次明确现房销售模式
10、国常会：增强消费对经济的拉动力
第三章1月份地方房地产政策梳理
11、河南：提出房地产六字发展方针
12、乌鲁木齐：对房贷“三费”给予减免
13、深圳：先易后难试点带押过户政策
14、厦门:优先供应好地块
15、杭州：拆低层换高层享受安置面积补偿
16、昆明:堵住预售资金“蒸发”的两漏洞
17、西双版纳：严打酒店8类涨价行为
18、深圳：和中央保障房新体系接轨
19、济南：全面取消限购政策
20、长沙：二孩家庭增加购房指标无关社保
21、海南：“购房政策收紧”实为乌龙事件
23、郑州：打响房贷双降第一枪
24、南昌：利用春节积极做营销
25、长沙：个贷倍数上调但不属救市动作
26、河南：建立省级房企白名单制度
27、湖南：地级市购房首付统一为两成
28、山东：逐步推进现房销售
第四章1月份房地产其他热点事件
29、全国：围炉煮茶成新休闲方式
30、统计局：35城可自由下调房贷利率
31、统计局：仅蓉京沪等6城二手房价在上涨
32、建万基金：以三种方式涉足租赁市场
33、统计局：5项指标仅房价指标有所改善
34、昆山：GDP成绩单蕴藏住房新机会
35、链家：渠道费风波应有“和为贵”导向
36、万科等：高管职位调整体现主动作为导向
37、PMI：制造业景气度明显回升
38、济南：盘活方舱改造为人才公寓
39、房企销售：1月份同比下滑3成
2023年1月份，全国房地产政策紧扣二十大以来的房地产发展思路，积极落实了中央经济工作会议精神。1月份政策内容总体延续了去年四季度以来的政策思路，继续为稳楼市保驾护航。同时结合各地新一年经济提振的总思路，明显拔高了房地产业的产业地位。
从中央的政策内容看，金融信贷政策依然扮演了重要的作用，充分体现了金融支持房地产业的导向，主要包括房贷利率下限突破和资产负债表优化这两项重要政策。这两项政策对应了购房消费端和企业投资端。这也充分说明，金融政策实现两手抓，既抓供给、也抓需求。其有助于破解2022年全年供求两端萎缩的矛盾。当然我们也需要看到，中央层面实际上也在开启一条新道路，即持续探索房地产新发展模式。1月份政策梳理中，包括对房地产风险的防范和化解的表述、公积金信息全国联网工作的推进、住房监管部门首提现房销售模式等，其实都充分体现了新发展模式探索之路已开启。
地方政策的特点是，快马加鞭、主动把提振市场信心嵌入到经济工作安排之中。我们可以看出，今年1月份各地政策放松的节奏明显加快，同时基于各地经济提振、消费经济提振等多领域，将住房消费提振、市场信心恢复等作为一项重要的工作去抓。总结来看，有两条重要的工作路线，即取消限制住房交易的各类措施、在房贷方面落实双降政策。此类政策充分体现了各地稳信心、降成本、促交易的导向。总体上，1月份各地政策出台开好局、吹暖风，为2月份房企推盘、购房者入市等创造了更好的条件。
需要清醒地看到，即便在政策宽松的层面，其重心也会有所变化或倾斜。2022年下半年比较侧重保交楼工作和防范优秀房企暴雷风险出现。而当前经济复苏的形势向好，房地产业政策重心也会有所调整，即更强调对消费端的提振和刺激。从政策面的预测来看，2月份依然是政策密集出台的月份，“提振购房者信心”是刺激政策的精髓所在。房地产业要紧跟经济提振的大部队，不仅不能拖后腿，还要扮演拉动力的角色，尤其是住房消费的地位要进一步上升。鉴于1月份的销售数据还是略显疲态，所以2月份购房政策宜宽则宽，各地都希望把住房销售曲线给拉起来。
1月5日，央行等发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》。此次政策赋予了房价疲软城市自主下调房贷利率的权限，充分体现了对首套购房的支持。
1、政策要点
此次政策明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。1）此次政策通俗理解，即房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间。这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。2）此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。
2、政策意义
此次政策实际上是对2022年房贷利率下限政策的调整版本。1）2022年5月央行明确房贷利率下限为“LPR-20个基点”。2022年9月则在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，允许房价疲软城市可突破“LPR-20个基点”的下限，但此次政策有效期为2022年12月底。所以此次央行发文，实际上是对2022年既有的两个政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。2）此次政策充分体现了一个重要的思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。此次政策强调了首套房，其包括一手房和二手房。商业银行信贷投放、房企项目营销、中介机构推荐房源等都要主动研究此类政策，积极对首套购房者宣传此类政策，以更好释放政策效应。
3、城市名单
此次政策继续提及房价疲软城市的标准，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。分析显示，此类城市有几个特点。1）房价疲软城市数量明显增多。此前2022年首次改革的时候，统计的城市数量为23个，而当前统计则增加为38个。这意味着各地更要主动降低房贷利率。2）从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如说二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类的城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。
1月5日，住建部部长在接受央视专访时提及了对三类住房需求的政策。此次政策表述重要，对于2023年住房政策的动向有较大的启发。
1月10日，住建部发布《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》。此次政策明确到2025年建立住房公积金数字化发展新模式。1）此次政策明确，以全国住房公积金云平台、共性应用、小程序和监管服务平台组成综合枢纽，推动各地住房公积金信息系统通过综合枢纽实现互联互通、协同联动。基于这一点，预计后续全国公积金信息联网制度将快速形成，这是房地产金融制度的重要事件。2）当前全国各地住房公积金的优惠政策持续推进，但各地公积金的政策孤立性很强，导致各类政策各自为政、标准不统一。随着后续公积金信息一体化的建立，公积金政策也可以实现全国性的规划，其将有助于进一步降低购房成本、促进住房消费的提振。
1月10日，央行等召开主要银行信贷工作座谈会。此次座谈会最大的亮点是提出了资产负债表改善的四项行动。
此次会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1）此次会议内容说明，此前传言的资产负债表优化计划，确有此事。此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动。这也说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。2）此次会议属于2023年首次信贷工作会议，但是会议中提及较多的依然是房地产。这也说明，房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。
2、四项行动
此次会议明确要开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。1）资产激活也意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，其包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。2）负债接续意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作。3）权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健。4）预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业。要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。
3、资产负债表优化的意义
资产负债表的优化工作在持续推进。观察2022年四季度以来的工作，其实有非常清晰的逻辑线。1）2022年11月金融街论坛年会上，证监会主席表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划。2）11月22日国务院常务会议召开，此次会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况。3）12月15日，国务院副总理刘鹤指出，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。4）12月16日，中央经济工作会议指出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。5）1月4日，外媒消息称，国务院金稳委上周指导证券业和银行业监督机构，就优质房企资产负债表支持计划，抓紧落实具体措施。从这里可以看出，资产负债表的优化工作目标清晰、工作也逐渐进入实质阶段。
4、房企策略
此次政策对于房企的影响非常大，房企要跳出传统融资的视角去理解资产负债表。1）此次央行信贷会议明确，资产负债表的优化是针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。这就说明，优化房企其实是指四优房企，即销售业绩优、管理水平优好、财务状况优好、行业地位优。这也要求各类企业主动对标此类标准，主动改善企业经营状况，以积极争取政策支持。2）此次资产负债表的优化工作，也充分说明了一点，即2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多暴雷或系统性风险，所以要对此类四优房企积极进行监测和支持。尤其是和金融市场一样，此次房地产领域也提及了“系统重要性”概念，这也说明全国销售业绩TOP100的很多企业，或都纳入到此类重要性房企的名单之中。
1月12日，人社部等9部门发布《关于开展县域农民工市民化质量提升行动的通知》。此次政策最大亮点是，其对于县城学区房政策提出了新的改进内容。
政策明确，加快推进县域内义务教育优质均衡和城乡一体化发展，依据常住人口规模配置教育资源，保障农民工子女义务教育学位供给。深入推进“两为主、两纳入、以居住证为主要依据”的随迁子女入学政策，清理取消不合规的随迁子女入学证明材料及时限要求，稳步提升农民工随迁子女在公办学校就读（含政府购买民办学校学位）比例。
2、教育问题
3、政策影响
1月13日，新华社发表《金融部门开年推出新方案，改善优质房企资产负债状况》。此次报道透露了资产负债表改善的很多细节内容。在21条方案没有正式发布之前，积极捕捉信息、强化对政策的前瞻性预测，同时积极做好新一年的工作谋划，显然非常关键。
1、总体情况
2、现金流改善
此次报道提及了两种现金流模式，即经营性现金流和融资性现金流。1）对于经营性现金流，将通过资产激活的渠道进行，尤其是提及了优化政策激活合理需求。这也意味着，后续房企要通过提振销售、盘活资产等方式来不断改善经营性现金流状况。2）对于融资性现金流，将围绕存量和增量两个方式进行，存量主要指贷款展期，增量除了传统信贷债券融资外，还包括对集团提供贷款、支持境外债务偿付、提供外汇管理服务、提供资管计划融资渠道等。
3、资产激活行动
4、保交楼
5、资管公司
6、租赁市场
7、权益补充行动
此次报道提及了权益补充行动方案。报道指出，行动方案特别提出了“权益补充行动”，支持优质房企充实资本。一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。从这里可以看出几点。1）证监会此前的第三支箭政策工具将继续落实，同时也会基于2022年的试点情况继续优化，或有加强版的政策出台。2）此次提及了公司制REITs，这也使得一些企业未来有转型的机会，可以基于公司制REITs进行企业转型和业务转型。
8、三道红线和房贷集中度
此次行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。从这里可以看出几点。1）房贷集中度和三道红线将继续落实，总的改革思路依然是符合房地产金融管理长效机制的，但是会结合短期和中长期做工作，即短期是针对性措施，而中长期则是制度性安排。2）目前会强调短期方面的救急政策，所以房贷集中度和三道红线会有进一步放松的做法，或有缓冲的操作。对于房企来说，融资方面的节奏可以加快一点。而对于银行的信贷投放，也可以更为积极和主动一点。
9、房企名单
10、风险化解
1月17日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议。此次会议重要，其对2023年住房工作有非常明确的指导意义。
1、六字方针
1月5日，乌鲁木齐发布《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》。此次政策充分说明，各地1月份已积极谋划新一年的房地产发展工作。
此次乌鲁木齐从购房端、企业端等角度落实了宽松的政策。1）购房端方面，政策提及了降低房贷利率、购房契税补贴、个税减免、交房即交证、公积金贷款支持、增加房屋使用面积等做法，内容非常全面。其中政策提及，对商业性个人住房贷款产生的公证费、评估费及抵押登记费予以减免。类似操作值得全国学习。近期央行明确，房价疲软城市的房贷利率允许突破下限。在各地房贷政策放松的过程中，也可以学习乌鲁木齐的减费政策，更好地降低房贷方面的成本。2）企业端方面，政策提及了净地供地出让、容缺办理前期手续、压缩审批时限、容缺办理现房销售备案、优化预售资金监管等政策。此类政策体现了优化营商环境、降低企业经营成本的导向。其中，此次政策提及，允许楼盘预售节点提前40天、公租房配建比例下调。此类规定，有助于实实在在地降低企业经营成本，也有助于更好改善企业资金状况。
此次乌鲁木齐政策具有非常好的信号意义。1）乌鲁木齐属于2022年受疫情冲击较大的城市，此次出台政策，体现了其对于房地产方面的重视程度。此次房地产政策共有22条，内容完备、体系清晰，说明2023年房地产发展必须要提速和稳健。此类做法对于全国其他城市也有积极的借鉴作用。2）此次乌鲁木齐也提出了一些创新内容，尤其是在预售许可证发放方面有创新，这是值得各地学习的。要更好改善企业资金状况，除了输血机制外，更要强调造血机制。而预售审批节点的提前，有助于房企更好销售和回笼资金，该资金越是多，房企越会踏实和稳健。3）乌鲁木齐的政策，也说明2023年房地产政策出台的节奏是在加快的。2022年的时候稳楼市政策实际上是在2月份开始的，而2023年明显在1月份就提前了。这说明各地主动意识到位，快马加鞭刺激楼市的心态非常明显。
1月5日，深圳发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。此次政策的重要意义在于，带押过户在一线城市也逐渐推广，标志着这项政策不断成熟。1）此次政策明确，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。从这个角度看，深圳目前带押过户遵循先易后难的思路。2）此类政策对于促进深圳二手房交易具有积极的作用。和其他城市一样，此类政策操作下，二手房交易便捷性将增加，也减少了交易成本和风险。深圳的推广，对于粤港澳大湾区以及其他城市都有非常好的借鉴意义。
1月15日，西双版纳州对酒店宾馆、客栈客房开展了服务价格专项整治联合行动。鉴于今年各地文旅市场有强劲复苏态势，此次西双版纳的动作值得行业的学习。
1、管控原因
此次价格管控和春节以来全国部分城市文旅市场持续强劲有关系。春节临近，西双版纳迎来了数量庞大的游客，吃住行的价格随着预定量增加而水涨船高，关于酒店和客栈客房价格的投诉也明显增多。从维护消费者权益的角度看，确实有必要积极管控。
2、管控内容
此次监管主要是价格方面的随机检查，主要包括价格是否明码标价、价格变动是否及时调整、是否存在串通价格行为、是否存在操纵价格行为、是否有损害同行或消费者合法权益的行为、是否存在网络虚高价、是否在电商平台渠道单方面毁约、是否存在收取未标明的费用等。从这里可以看出，实际上其对于8类违规定价行为做出了严厉打击。
3、政策意义
1月18日，济南发布进一步优化房地产市场政策措施。此次政策提及了两条鼓励购房的政策内容，充分说明各省会城市购房政策继续宽松的导向。
此次政策明确，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。此次济南政策提及了两类购房方面的政策放松，对于三套以上的居民家庭，允许卖一买一，赋予了更宽松的购房资格条件。而对于外来家庭则完全放开了限购政策，或者说取消了限购政策。
此次济南政策体现了非常清晰的导向，即对于改善型购房需求和外来购房需求，都敞开大门欢迎购买。1）济南政策体现了非常清晰的思路，即对各类购房需求的重视和珍惜，这也是当前各地稳消费方面的重要思路。房地产消费提振，对于各地经济发展有益，具有积极的作用。2）济南的动作属于尺度比较大的，或者说宽松程度很大。对于三套购房也落实了“可以买”的思路，而对于外来人口直接取消了限购。此类做法都值得全国各个城市的学习。
1月29日，根据春节前后全国各省市经济提振会议和文件，各地都把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架之中。住房消费地位在提升，同时将在2023年经济“拉动力”方面扮演更为重要的角色。
1、各地住房消费的政策表述
1）江苏：1月16日，江苏发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，即江苏省一号文。此次文件单列一章即“促进房地产市场平稳健康发展”。政策明确，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。根据实际情况调整公积金贷款政策，完善征收拆迁安置补偿方式，优化商品房价格备案制度。此次江苏从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。
2）济源：1月19日，济源产城融合示范区管理委员会印发了《济源示范区2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》。此次济源提及了100条经济提振内容，消费领域涉及传统消费、文旅消费、新型消费、房地产消费等内容。在稳定房地产消费市场方面，政策提及优化二套房认定标准、团购住房给补贴、发放购房券和购房补贴、阶段性落实契税补贴。此次济源主要从信贷政策和财政政策两角度落实了积极的购房消费提振计划。
3）昆明：1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，涉及消费、旅游、工业、服务业、投资等7个领域共26条措施。在“助力重点服务业提质增效”方面，政策明确，扩大春秋两季房地产交易会规模和各方参与度。线上线下同步开展“彩云购房节”宣传推广，支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗、教育资源配套水平，吸引省内外中高端购房群体加快回流。此次昆明对市域外购房需求或外来购房需求明确了提振思路，值得目前文旅城市房地产部门的学习。
4）焦作：1月24日，焦作发布《大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，围绕释放消费潜力、扩大有效投资、培育壮大新动能、支持实体经济发展、稳定外资外贸、保障和改善民生等六个方面谋划推出100条政策措施。此次政策明确，指导各县(市、区)出台购房补贴和发放购房券的具体办法，支持人才购房落户，促进居民合理住房消费。同时也明确要延长契税补贴政策。
6）广东：1月28日，广东住建厅在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。此次广东明确了对住房消费的支持，涉及信贷、契税、个税等支持手段。尤其是把住建部提及的三种改善需求类型做了强调，即以旧换新、以小换大、生育多子女家庭的住房需求。
7）习水：1月28日，贵州习水县召开了经济工作会议暨招商引资工作推进大会。此次会议明确，加快推进消费复苏。在房地产领域，会议明确，更大力度实施发放消费券、优质商品助力、房契税返券等刺激政策，全面促进城乡居民增加住房、汽车及养老托幼、教育医疗、文化体育服务等消费。从这里可以看出，习水针对消费信心和消费能力，明确把住房消费作为重要的内容，同时也提及了契税返还等支持性政策。
2、房地产与经济提振的关系
今年对于房地产业的理解，需要纳入到经济提振、经济回稳等角度进行思考。尤其是各地住房消费提振方面，也要和各地消费提振工作做更好的结合。总体上，总结今年春节前后各地经济提振一号文，我们可以看出一些新的特点。
2）此次提及房地产消费的内容，和2022年相比还有重要的区别。过去房地产的消费概念，虽然也会嵌入到宏观经济的大框架之中，但实际中还没有上升到高度。而在2022年以来房地产支柱产业地位明显提升的背景下，“房地产业-宏观经济”的关系明显增强，住房消费的地位也进一步上升。此前住建部住房和城乡建设工作会议明确，房地产工作要融入党和国家事业大棋局,锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。从这个角度看，各地要积极把房地产工作的地位拔高，进一步凸显住房消费在经济拉动方面的重要作用。
5）住房消费提振的政策非常多，内容丰富。当前全国各地的住房政策，延续了2022年以来的思路，对于我们更好理解住房消费是具有积极启发的。从分类上说，主要涉及金融、财政、营商环境等方面的内容。金融方面，各地都提及了信贷方面的支持，尤其是首套房认定标准的放宽等。而财政方面，各地也继续提及契税补贴、个税减免等政策内容。营商环境方面，也强调了搭建房交会平台、鼓励省外购房需求回流等政策支持。另外也有一些新的创新点，包括让二手房获得和一手房一样的购房政策待遇、用于居住的商业用房也纳入到购房政策支持体系中。此类政策都值得全国其他省市的学习。
1月29日，郑州市场关于“房贷利率降至3.8%、首付为两成”的消息开始传播。此次郑州成为新年全国首个政策大尺度宽松的城市，具有非常好的借鉴意义。
郑州打响了新年“降首付降利率”的第一枪，信号意义非常强。1）此次政策总体上吻合央行和住建部的住房工作精神。尤其是此前央行明确房价疲软城市允许自由下调房贷利率，而郑州恰是符合当时梳理的38个重点城市的名单范围，所以下调符合预期，有助于降低购房成本，尤其是首套房。2）各地政策需要快马加鞭出台。当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春等二线城市，更是需要积极借鉴郑州做法，主动做双降工作，为2月份房地产市场开好局创造条件，也为所在省份其他城市政策放松树立标杆。
1月29日，江西住建公众号发布《红谷滩区“迎新春·惠民生红动暖春购房节”活动实施方案》。此次红谷滩区的购房政策进一步体现了二线城市楼市促销活动依然要加快。
此次红谷滩区的活动开展，目的是稳定房地产市场主体、提振全区房地产市场信心、惠及购房群众。购房政策主要涉及两方面。1）购房补贴。这包括春节期间购房可享受200元/平方米的购房补贴、给予1%的契税补贴等。2）针对房企落实了促销奖励。其中住宅销售套数排名第一的房企可以享受50万的奖励，而商铺等销售排名第一的房企也可以享受50万的奖励。这里最大的特点是，包括住宅、公寓、写字楼、商铺等在内的各类物业都可以纳入到奖励的范畴中。
此次红谷滩区的政策，也说明目前二线城市重点片区也在积极落实去库存的战略。1）此次红谷滩区提出了一个非常好的思路，即“政府出政策、企业让利润、银行送实惠、平台共助力”。该机制具有非常好的示范效应，对于汇聚各类资源、促进楼市复苏等都有积极的作用。2）今年各地的楼市营销具有一个非常重要的特点，即“抢夺失去的三年”，所以各类营销活动会更加密集。这也是房企动作方面的一个新信号。各地政府和房企会充分利用各类营销节点和机会，主动促销，如红谷滩此次利用春节假期的机会。从这个角度看，其对于楼市的提振具有非常积极的作用。
此次长沙公积金中心公布了2022年住房公积金的个贷率。政策明确，此次个贷率为79.08%，即低于80%。根据该规定，长沙市缴存职工可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算。从这里可以看出两点。1）此次调整属于常规工作，属于基于个贷率或公积金额度的变化而做出的政策调整，和救市等关系反而相对少。换而言之，新的一年长沙根据公积金的额度情况做出的个贷倍数的常规调整。2）此类调整相比过去的15倍，有所增加，充分说明当前贷款额度进一步扩大，对于购房者贷款资金的获取等都有积极的作用。
1月31日，长沙晚报报道，目前湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至两成。此次湖南政策调整力度大，充分体现了今年“政策放松快马加鞭”的导向。
此次山东紧贴中央和住建部的住房政策精神，提出了很多长短期结合的政策思路。1）会议明确要同步激活新房和二手房市场。该提法实际上是把过去侧重依赖新房的做法做了调整，二手房市场的活跃，将有助于促进新房市场的健康发展。2）引导房企创新开发经营模式，此次明确提及要建设质量好、功能优、配套全的高品质住宅，对于新一轮住房建设具有非常好的启发效应。3）针对预售，会议明确，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。从这里可以看出，预售制的政策调整是大方向，各地实际上已经逐渐在推进这项制度的试点和模式。4）更加清晰地阐述了人房地钱的联动新机制，明确了“以人定房、以房定地、以房定钱”的模式。该表述思路清晰，也易于执行。5）首提防风险长效机制。此次政策明确，构建防风险长效机制，从源头上杜绝“烂尾楼”等新的风险发生。此类表述也说明各地在防风险方面有了新的思路和制度安排。
1、房价指数
根据简单算术平均计算，12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%。当前房价指数跌幅总体上没有扩大，说明四季度持续性的三支箭政策，减少了房企恐慌性降价的心理。但需要看到，此类跌幅也没有明显收窄，尤其是12月份各地楼市交易没有非常强的翘尾现象，这也要求我们不能盲目乐观，在稳房价方面需要继续发力。
2、城市分类
根据简单算术平均计算，从12月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.0%、-0.3%和-0.3%。同比涨幅则为2.5%、-1.1%和-3.9%。最明显的变化是，一线城市连跌3个月后，当前已经有止跌现象。这也说明，随着疫情压力最大期的过去，一线城市的楼市继续被看好。此类城市止跌，也有助于修复市场预期。
3、房贷利率可自由下调的城市名单
4、后续展望
当前房价指数说明，房价有趋稳的基础，但这个基础还是不牢固。目前稳房价的思路已经清晰，即两条线。从供给端的角度看，预计近期会发布资产负债表优化的21条方案，资金到位，房企在定价上就会趋稳。而从需求端看，新一轮购房需求刺激政策在路上，需求端活跃，房价无序下跌也会停止。总体上，2023年稳房价依然是重要工作，其成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。
1月16日，国家统计局发布了最新一期70城二手房价格指数。二手房价格指数和一手房有相似之处，即下跌态势已经略有遏制。
根据简单算术平均计算，12月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-3.8%。目前房价指数环比跌幅态势已经有所遏制，但同比跌幅依然有惯性特点，即依然有所扩大。我们认为，一手房价格指数已经有一些微妙的积极变化，其后续也会逐渐传导到二手房市场中。
2、城市排序
从12月份房价指数环比和同比涨幅数据看，二手房还在涨价的城市数量非常少。我们以同比涨幅为例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和无锡在内的城市在上涨。总体上，一些人口规模有优势的城市，二手房市场相对健康。但很显然，此类城市数量确实还是偏少的。
3、一二三线
根据简单算术平均计算，从12月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比涨幅则为0.6%、-3.2%和-4.4%。总体上看，三类城市二手房市场都是略疲软的。这也要求各地继续对二手房落实宽松的政策，最直接的一种做法建议，即有限购的城市中，二手房应该不纳入此类范围，这样有助于促进二手房的流通。
1月17日，建行和万科举行了建万住房租赁投资基金签约仪式。此次合作充分体现了房企银行助力租赁住房市场的导向，具有非常好的社会效应。1）从合作模式看，此次建行下属的建信住房租赁基金和万科集团共同出资，成立了建万住房租赁投资基金，规模100亿元。该企业功能为以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房。2）此类模式也可以理解为房地产新旧发展模式转化的具体案例，值得行业学习。尤其是随着市场化租赁房源也可以参与REITs的试点，未来各类商业机构参与此类房源收储和改造的可能性增加。而此类专业基金机构更是可以扮演积极的角色。
1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，也要求2023年继续做好激活供需两端的工作。
1、开发投资
2022年，全国房地产开发投资额同比增速为-10.0%，该数据处于恶化状态，且进入到两位数的行列，说明开发投资的压力比较大。目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
2、土地购置
2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若是剔除城投等企业托底拿地现象，此类土地数据其实是更为糟糕的。2023年激活土地市场的工作需要加快，其关系到各地土地财政的有序运转，也关系到房屋的供应。
3、房屋销售
2022年，全国商品房销售面积同比增速为-24.3%。当前房屋销售数据总体上弱于预期，全年下跌了近25%的水平，这说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场是中国最大的消费市场，其势必有较好的表现和转机。
4、到位资金
2022年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-25.9%。在金融16条、三支箭以及后续出台的资产负债表优化21条方案的支持下，此类资金状况势必有积极的改善。当然，要真正改善企业资金状况，不在于外部融资端，而在于要继续刺激购房端，即企业的销售状况要加快改善。
5、房价
2022年，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10185元/平方米，涨幅为-2.0%。房价数据在收窄，得益于各地稳房价的工作，也有助于改善市场信心。当前房价的小跌，也使得购房的最佳窗口期形成。各地要积极利用好此类房价数据，积极推进2023年尤其是一季度的房屋销售工作。
1、调整情况
1、指数情况
2、数据意义
1、操作模式
2、借鉴意义
1月31日，克而瑞发布《2023年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。此次排行榜显示，1月份百强房企销售仍低迷。1）从这100个企业的数据看，1月份销售规模同比下降33%。该跌幅说明当前依然延续了去年四季度的疲软态势，说明楼市降温趋势有惯性，短期内依然维持在低位水平，或者说缩水3成的水平。2）从具体企业来看，保利、万科、碧桂园、华润、招商蛇口等成为行业中销售TOP5的企业。从此类房企名单看，目前的竞争格局总体不变，依然是一些传统优质房企属于销售方面的佼佼者。3）在销售排行榜TOP30的行列中，出现一些暴雷或出险企业的名单。此类房企销售数据进入TOP30，实际上说明其具有一定的系统重要性。反过来也有利于此类企业积极争取各类金融支持，助力企业后续复苏和业绩提振。