江西省地方税务局收入规划与财务处?????????2017年4月14日
??????“营改增”后房屋租赁业税收分析
近年来，九江市投资环境不断优化，经济快速发展，外来人口不断增加，房屋租赁市场空前活跃，但因税源分散隐蔽、变动频繁、税收征管难度大，纳税意识薄弱等原因，房屋租赁业税收流失比较严重。“营改增”后，加强房屋租赁业税源的征管，是地税部门面临的现实问题。本文以九江市房屋租赁业税收征管现状为例，探讨“营改增”后房屋租赁税收管理中存在的问题，及如何应对，力图以小税源撑起税收大征管，实现地方财政收入可持续增长。
一、九江市房屋租赁业税收政策概述及征管现状
房屋出租行业涉及面广，收入隐蔽，税源零星分散，征收的税种多，但申报纳税率较低，相比九江市房屋租赁市场的总体形势和发展规模，地税局房屋租赁税收管理水平还相对滞后，房屋租赁业地方税收一直以来处于总量规模偏小的状态,与投入工作量也不成正比。
（一）九江市房屋出租税收政策概述
1、增值税及城建税与教育费附加、地方教育附加：一般纳税人出租不动产，可按11%税率缴纳增值税，也可选择适用简易计税办法按5%征收率计算应纳税额；小规模纳税人和个人出租其取得的不动产（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。由地税机关继续受理纳税人个人出租不动产的申报缴纳和代开增值税发票业务。城建税与教育费附加、地方教育附加：分别按照增值税额的7%、3%、2%缴纳。
2、房产税、个人所得税及印花税和城镇土地使用税优惠政策。2008年3月3日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号文件），对住房租赁的有关税收优惠政策进行了明确，自2008年3月1日起，个人出租住房用于居住的，房产税适用税率暂减按4%，个人所得税适用税率暂减按10%。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税和城镇土地使用税。个人所得税计算方法与扣除标准按照原来方法执行。2016年7月初江西省地税局税政部门通知，要求全省各地上报房屋出租个人所得税预征率，按预征率征收，年终进行清算。
（二）房屋租赁业征管现状
以九江市全市地税系统为例，2014年，房屋出租业入库主体税款（营业税、房产税、个人所得税三税合计）13764.18万元，占全年入库税收的0.08%；2015年，房屋出租业入库主体税款（营业税、房产税、个人所得税三税合计）40310.53万元，占全年入库税收的2.24%；2016年，房屋出租业入库主体税款（营业税、房产税、个人所得税三税合计）21707.95万元，占全年入库税收（1574924.67万元）的1.38%。以下是2014年以来我市房屋出租业营业税、房产税、个人所得税及代征的增值税的有关明细：
??????????九江市地税局房屋出租业税收统计表???单位：万元
项目
营业税
房产税
个人所得税
增值税
税率
入库
税款
税率（征收率、预征率）
入库税款
2014
0.015
42.2
0.04
201.84
0.0125
1.77
0.05
290.79
0.12
13217.84
0.025
9.74
小计
332.99
13419.68
11.51
2015
37.73
187.76
3.87
6982.1
33088.16
10.93
7019.83
33275.92
14.8
2016年
4.91
0.004
42.89
0.01
0.36
0.5
0.03
0.4
73.06
29.62
220.86
3546.56
0.012
0.15
0.07
73.72
133.76
0.08
0.1
13.53
17639.39
0.2
149.41
3551.87
17829.33
326.75
221.36
???
从九江市2014-2016三年房屋租赁业税收分税种征收情况来看，房产税在主体税种中占的比重均较大。在历年的总量中都占有80%以上。从税款的总量来看，2015年税款与去年同期相比有大幅上升，翻了一番还多，但2016年总量有所回落，因“营改增”政策因素，加上税源管理难度大，税收有所流失。
与全市的收入总量相比，房屋出租税收总量整体偏低，税收增长呈现不稳定状态，税收总量占全市税收收入比重很低；从纳税结构组成看，大部分是实行以票控税的商铺出租收入税收，个人住房出租所占比重较小；从征收方式来看纳税人自行申报的比率较低,集中在行政事业单位和部分企业,个人出租自行申报征管基础薄弱。
二、房屋租赁税收存在的问题
（一）税收政策设计繁琐，总体税负偏重。
现行我省范围内房屋租赁业税收政策涉及到八项税费，（以九江市为例）包括房产税12%、增值税（营改增后简易征收）、城建税、教育费附加与地方教育附加合计5.6%，印花税1‰，个人所得税20%（据实征收），土地使用税据实缴纳，仅这几项合计就达到了37.7%，而居住用个人房屋出租，按照房产税4%，增值税（营改增后简易征收减按1.5%）、城建税、教育费附加与地方教育附加1.68%，个人所得税10%（据实征收），基本名义税负达到15.68%以上。并且各税种的纳税期限、计算方法、扣除项目并不一致。设计复杂，计算繁琐，对纳税人进行分税种明细申报和税务机关宣传辅导都是考验，影响了办税效率。也导致部分纳税人不理解，增加了征管的难度。
（二）纳税人纳税意识淡薄。房屋出租纳税人群体复杂、个性化要求高，加上对个人而言，交纳房屋租金大部分是即时即付，不需要开具发票，或多以自制收条代替，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税更是微乎其微，税法宣传很难深入到每一个纳税人，政策难以宣传到位。在实际工作中，由于房屋出租的名义税率偏重，导致房屋出租税收征管面临很大的阻力，税务人员进行房屋租赁税收征管时，经常遭到租赁户与承租人的联合抵制，遇到的阻力较大。
（四）征税对象确定难。税务机关对房屋出租进行税收征管时，很难准确界定其租赁关系、租金收入和纳税人，导致计税依据不准、税额无法确定。
一是租赁关系难以确认。特别是个人房屋出租行为比较隐蔽，加上监管措施的滞后，出租房屋可以通过各种方式隐瞒房产的实际使用形式，实现偷逃税款。例如对于个人房屋出租用于住宅用房时，出租者之间的租赁关系往往被宣称为亲戚朋友之间的房屋借用关系，税务机关难以核实。
二是租金收入难以确定。一是合同真实性难辨。纳税人为达到少缴税金的目的，出租方与承租方形成一种默契，往往会签订“阴阳合同”来对付税务检查，存在收入少报、漏报，费用虚增等，影响计税依据真实性。二是以别的形式抵扣租金等变通形式变相收取租金，如由承租方负责出租房的修缮或装修，以装修费或修缮费的方式抵偿租金，税务机关难查清真实的租金收入。三是结算方式难辨。在基层税收清理检查中，我们发现一些房屋出租户、承租人往往只是口头商定租住关系，根本不形成纸质合同文书等，更不在国家公证机关公证，且租期灵活变动，结算方式各异，因此，难找到证据确定真实收入。四是部分纳税人利用政策漏洞，签订租赁合同时采用一些条款规避税收。如租赁合同将标的物租金人为区分为房屋租金和场地租金或设备设施租金，如此，则规避了一部分12%的房产税；也有纳税人将标的物租金有意分割为房屋租金、物业费、水电费等，则仅需就房屋租金部分缴纳房产税。
三是纳税人难以寻找。在实际工作中，承租人以不知房主联系方式或租赁合同丢失为由，造成税务部门难以找到房主，对承租人强制执行缺乏有力的法律依据，另外在没有全面建立协税护税的社会综合治税机制，采取保全和强制措施时又容易酿成群体事件，税收机关显得力不从心。
三、加强“营改增”后对房屋租赁税收管理的策略
（一）顶层设计，简化税制。
一是在国家层面实行统一的税收综合征收率，计算简便，易于操作，降低房屋出租的名义税率。目前，北京、广东、山东和江苏等省市出台了文件，实行了统一的税收综合征收率，容易为广大纳税人所接受。但实行税收综合征收率由一个省的地方税务局通过规范性文件方式下达，法律效力的层级比较低。会影响税法的权威性，通过顶层设计才能真正解决问题。
二是房产税的出台是为了调节个人收入，而随着个人所得税日渐完备，建议调低房屋出租业房产税税率。按照“宽税基、少税种，低税率”的原则，简并税种，将房屋租赁增值税（营业税）、房产税、土地使用税等税收合并统一征收房地产税，解决房屋租赁中税种多、征收复杂等一系列问题；也可根据当地经济发展情况，适当降低税负或建立和试行优惠税率，保障和促进房屋出租税收的稳定增长。