导语：如何才能写好一篇房屋征收补偿法规，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
一、我国房屋拆迁
2.拆迁混合了行政和民事法律关系。政府进行土地征收、拆迁房屋的过程中与被拆迁人之间形成行政法律关系，为了平衡各方利益应当以民事法律关系中的民事主体之间平等交易的原则来衡量。
3.房屋拆迁具有公益性。根据新拆迁条例第八条的规定，房屋的征收是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
4.拆迁具有有偿性。新拆迁条例第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿。为平衡各方利益，被拆迁人作为利益的受损方必须得到及时充分的补偿，而且这种补偿应该要使被拆迁人得到适当的满足，包括补偿方式和补偿金额。
5.拆迁的合法性。包括拆迁主体、拆迁行为、拆迁程序合法。
二、我国房屋拆迁补偿存在的问题
（一）“公共利益”的界定
“公共利益”一词在我国有关土地征收、管理的法律中频繁出现，但却未对其进行过明确的定义。本文认为“公共利益”既是“公共”的利益，就应当由公众通过民主的方式来界定，即政府征地征房须征求公众意见，特别是拆迁的权利受损者的意见，通过公众投票，支持率达到绝对多数才能进行拆迁，这样更能体现公众的意志、保障公众的利益。公共利益的判断权和决定权，不能由行政长官来行使，作为法律执行机关的行政机关，对如此重大的利益，不应有判断权和决定权，应由权力的原始拥有者―――大众说了算。
（二）拆迁补偿方案的制订
被征收人作为房屋的所有者有权通过民主的投票的方式参与拆迁补偿方案的决策，对于不符合自身利益要求的拆迁补偿方案有权申辩甚至提讼，在行政复议或行政诉讼期间被拆迁人的一切权利应受到严格的保护，中止房屋征收拆迁决定的执行，以防止不公正的强制拆迁出现，《条例》对此未作出规定。
（三）从“行政强拆”到“司法强拆”
（四）“住改非”和无手续房屋补偿间题
1.对“住改非”的处理简单化。很多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳各种税费，但因末及时办理房屋用途变更手续，因而产生了大量的“住改非”。
2.对无手续房屋的定性一刀切。由于我国房地产法律法规出现较晚，以及一些公民法律意识不强等原因，现实中存在不少手续不全、无权属证书的房屋。无权属证书房屋并不等于违章建筑。但是在实际操作中，一些地方对无手续房屋不进行鉴定甄别，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，对无权属证书房屋一律视为违章建筑.实施无偿拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。
（五）房屋拆迁补偿金额有失公平
在房屋征收过程中补偿金额是焦点问题，往往会因补偿金额难以达成一致而阻碍拆迁顺利进行，譬如被拆迁人原有房屋只有一套，被拆迁后想要得到一套面积相同的安置用房就得自己掏腰包补齐差价，原本权利就受到损害，现如今还得自己掏腰包才能弥补之前的损失。
三、我国房屋拆迁补偿法律制度的完善
（一）“公共利益”界定需改进
（二）拆迁补偿方案需民主决策
对于政府拟定的拆迁补偿方案应该由被拆迁人通过民主投票的方式参与决策。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，并经全体被征收人投票，支持率达90%以上方为通过”。
（三）“强拆”需限制，法规需完善
“强拆”因由国家强制力保证实施而令人望而生畏，但当这种强制力不合理地侵犯到人们赖以生存的权利的时候，产生的后果及付出的代价也是沉重的，“强拆”从某种程度上反映了社会法律制度缺乏民主，政府权力过于强大以致对公民私权利过度侵犯。在充分保障公民财产权的基础上立法应当给予严格的限制，对行政机关的“强拆”申请，法院必须召开听证会征求公众意见，在得到多数公众支持的情况下裁定执行方可服众。
妥善处理好“住改非”，允许各地根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，对由于历史原因造成的手续不全房屋，依据现行有关法律法规补办手续后依法补偿；对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决。据此，对“住改非”补偿问题，既要坚持根据房屋产权证所登记的用途确定房屋使用性质原则，也要根据实际情况，本着尊重现实的精神灵活处理。
（五）补偿需充分、公平
公平合理的补偿是政府诚信的表现，权利受损者不仅应该得到公平的待遇，而且应该受到适当的照顾以体现政府执政为民的理念。新拆迁条例第十九条应当为：“对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。”保证被拆迁人的住房条件不受减损甚至有所提高。
参考文献：
关键词集体土地;房屋拆迁;补偿
近些年来,随着我国市场经济建设和城市化建设进程的加快,城市的外延也在不断扩张,各地在“城中村”改造、经济开发区建设中不可避免地要涉及集体土地房屋拆迁问题。由于这种房屋拆迁一方面是发生在集体土地上因而不同于传统意义上的城市房屋拆迁,另一方面由于这种拆迁带有“区域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基础设施建设中发生的那些“线性的”、“局部的”房屋拆迁。为了规范集体土地房屋拆迁行为,保护被拆迁人的合法权益,全国许多城市都出台了虽名称不一但目的相同的关于集体土地房屋拆迁的地方法规、规章或者其他规范性文件。从法理上看,尽管各地区经济社会发展水平不一,但是在建设法治政府和保障老百姓合法权益等方面应当是完全一致的,因此集体土地房屋拆迁法律制度也应当遵循相同原则。依此思路,我们收集并分析了我国部分城市的地方法规、规章或者其他规范性文件,以期发现我国集体土地房屋拆迁法律制度中可能存在的问题,进而为推动该制度科学化进言献策。
1集体土地房屋拆迁法律制度的现状分析
第三,就补偿方式而言,除货币补偿外,各地基本上都规定了“实物补偿”。而“实物补偿”又有“统拆统建”、“划地自建”、“产权调换”、“迁建”、“房屋安置”等多种形式。从社会主义新农村建设和加快我国城市化建设进程的角度看,“统拆统建”相对于划地由农民自建具有明显优势,其弊端则在于如何帮助和解决那些经济困难家庭的资金困难;从实践来看,“迁建”存在自建和统建两种可能,基于前述理由及立法应当明确、避免歧义之考虑,“迁建”作为安置补偿的方式并不可取;相对于“房屋安置”而言,“产权调换”的内涵更明确,不致产生歧义。
第四,长期以来,由于我国立法存在征收、征用两个概念误用的问题,因而各地的立法也不免带有这种痕迹。例如北京、杭州等地的立法在涉及集体土地房屋拆迁中的征收时所使用的概念则为“征用”。但是随着2004年宪法修正案的通过,地方立法一般都能区分并正确使用“征收”这一概念了。不过昆明市2009年制发的规范性文件仍然使用的“征用”概念,这说明在我国地方立法的过程中,还需要进一步加强对国家立法政策及上位法的学习和研读,以进一步减少直至避免地方立法可能出现与上位法不一致或冲突情形的发生。
2集体土地房屋拆迁的前提:集体土地所有权是否征收无论是“城中村”改造还是开发区建设,集体土地房屋拆迁实际上涉及到两个标的物所有权的变化:一是房屋所有权的变化即私人所有房屋的征收,二是集体土地所有权转变为国有土地所有权即农村集体土地的征收。从各地立法来看,对于这两种征收的处理大致为两种模式三种情形:一种模式是征收房屋必征收土地,具体又分两种情形。一是土地征收是房屋征收的前提,这种情形下的集体土地房屋拆迁并不涉及征收土地的补偿;二是土地征收与房屋征收同步完成,即征收集体土地上私人所有房屋的同时,也征收集体所有的土地。在这种情形下,对集体土地房屋拆迁补偿的同时还要对被征收土地予以补偿。第二种模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆迁前后房屋所依附的土地皆为“集体性质”,因而这里的拆迁补偿只涉及私人所有房屋征收而不涉及集体土地,自然也就不存在对土地的征收补偿了。
3集体土地房屋拆迁许可
由于征收并不等同于拆迁,因此在征收的基础上,还通过拆迁许可制度加强对被拆迁人的权益的保护。从各地的立法来看,对于拆迁集体土地房屋是否设定相应的许可有两种不同的做法。
其他城市无论是在《行政许可法》施行之前或者之后通过的地方立法,均未设定集体土地房屋拆迁许可,这不仅实际造成了政府可以随意“剥夺”公民合法房产的局面,而且对照城市房屋拆迁许可证制度,这种作法也明显违背了比例原则。造成这种状况原因,或许是所谓出于“房随地走”的考虑,即既然集体土地已经被征收,那么地上的房屋自然也就同时被征收了。我们认为,这种作法不仅在法理没有依据,而且与我国目前征地房屋拆迁的实际状况也不相符。因为土地、房屋这种两种标的物分属不同的权利主体,因此对集体土地所有权的征收并不当然意味着对作为私人财产的房屋的征收,反之亦然。而在实际生活中,在城市规划区内,无论是开发区建设还是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同时一并完成房屋的征收。
4集体土地房屋拆迁法律关系
在现代民主法治国家,征收是国家强制取得私人财产的重要手段,因而征收权是国家权力的重要内容,也是财产权的外在限制。在征收法律关系中,征收人只能是国家(具体可以表现为作为国家代表的特定行政机关),被征收人为财产权人,包括所有权人和用益物权人。从上述各地的立法来看,由于集体土地房屋拆迁要么有一个预设的前提即征收已经完成,要么并不涉及征收,因而在集体土地房屋拆迁法律制度一般并不对征收法律关系作出规定。我们认为,这种作法虽然简单甚至还有一定的合理性,但是也容易造成拆迁人就是征收人的误解,这种错误甚至已经影响到了立法文本,如南京市规定,“拆迁人,是指征(用)地单位”。显然,将拆迁人规定为用地单位问题不大,但是若将拆迁人视为征地单位就犯了原则性错误了。而在另一种模式即不征收集体土地仅征收拆迁房屋的做法中,问题同样存在:用地单位征收进而拆迁农民的房屋依据是什么难道仅仅因为用地单位要给予相应的补偿和安置就可以农民依法建造的合法房产吗
监督法律关系由于征地房屋拆迁涉及多个不同利益主体,因此各地的立法均十分注意对征房屋拆迁的监督。而监督主体则包括市人民政府、开发区政府、国土、房产、建设等行政机关,值得注意的是,南京市除规定国土资源局对征地房屋拆迁补偿安置工作实施监督管理外,还成立了集体土地房屋拆迁管理办公室这一专门机构负责日常管理工作。考虑到政府工作的全面性和征地拆迁工作的复杂性,由政府具体职能部门或者成立专门机构司职监督职责无疑有助于提高监督工作的针对性和有效性。
5集体土地房屋拆迁中争议及解决
从实践来看,集体土地房屋拆迁中的争议主要有以下几种:
实施拆迁许可的行政机关与许可申请或者被拆迁人间的争议。拆迁人要进行拆迁应当首先获得相应行政机关的许可。行政机关只有经过审查认定拆迁人完全符合法定条件的情况下才能拆迁许可证,否则被拆迁人作为与该许可有利害关系的第三人有权依法提起行政诉讼。需要说明的是,由于很多地方立法并未规定拆迁许可制度,因而被拆迁人似乎还很难提起这样的诉讼。
补偿安置方案裁决机关与申请人或者被申请人间的争议。各地立法一般都规定,拆迁人(拆迁实施单位)与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时,可以申请有关行政机关裁决。该裁决制度进一步说明,补偿安置协议应当建立在当事人双方平等协商的基础上。在这里,行政裁决只是一个备用手段,即在被拆迁人要价太高、拆迁人难于以接受,或者拆迁人出价太低、被拆迁人无法接受的情况下,才会由行政机关依申请进行居中裁决。试想,如果补偿安置协议本身就是单方的、强制性的,还有拆迁裁决制度存在的必要吗由于行政裁决是典型的具体行政行为,并且行政诉讼中也有附带审理民事争议的制度,因此从节约司法资源,提高拆迁效率的角度考虑,有些地方如南京等通过引导拆迁当事人运用行政复议或者行政诉讼“一揽子”解决该种争议的做法值得肯定。
行政行为违法赔偿诉讼。在征地拆迁中可能出现的行政违法行为包括行政许可违法、行政裁决违法和强制拆迁违法。因此产生的争议,适用侵权赔偿诉讼的一般规定。这里的问题在于,被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,如何组织强制拆迁例如南京规定,“被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由被拆迁房屋所在地的区人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由拆迁实施单位依法申请人民法院强制拆迁。”譬开法院强制执行情形,由于行政强制执行的依据是行政裁决,为何在由“市国土资源局”裁决的情况下要由区人民政府责成有关部门强制拆迁区人民政府能责成市国土资源局强制拆迁吗
6结论
基于以上研究,我们就城市规划集体土地房屋拆迁补偿制度的完善提出以下几点建议:
第一,考虑到国务院将出台的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》立法思路及制度的连续性,城市规划区内集体土地房屋拆迁宜单独立法,并且在保留由城市政府或者政府职能部门制定补偿安置标准的前提下,应当通过地方法规予以规定,以凸现对公民合法财产权的尊重。
第二,在先征地后拆迁模式的前提下,突出征收为房屋拆迁前提的观念,并通过拆迁许可规范房屋拆迁行为。2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定:“申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:……经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。”该规定意味着,在房屋仍然为他人合法所有的情况下,拆迁人就能取得拆除房屋的资格了。显然,这是与《宪法》的规定相抵触的。因此,在集体土地房屋拆迁立法中应当杜绝这种情况,并在明确规定征收的前提下,建立并完善集体土地房屋拆迁许可证制度。依据《行政许可法》的要求,该许可也应当通过地方性法规而不是规章规定。
第三,在实行拆迁人与拆迁管理人分离的基础上,进一步区分拆迁人与征收主体、用地单位及补偿主体的不同。从《城市房屋拆迁管理条例》第4、13、22条的规定来看,存在着将补偿主体定位为拆迁人,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系的错误。因此,立法中应当理清集体土地房屋拆迁所涉及的多重法律关系,明确不同主体在相应法律关系中的权利和义务,才能提高集体土地房屋拆迁立法的科学性和完整性,并为最大限度地减少和有效化解集体土地房屋拆迁争议奠定坚实基础。
第四,在明确补偿为征收前提的基础上,进一步完善征地拆迁补偿矛盾协商解决机制,尤其是拆迁补偿中的公众参与制度、争议解决的诉讼机制,进一步提高争议解决机制的针对性、实效性。
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WANGTaigao1YAOJun2ZHAOJie2ZHAOJian2
(1.LawSchoolofNanjingUniversity,NanjingJiangsu210093,China;2.OfficeofNanjingMunicipalityof
HousesDemolishedonCollectiveownedLand,NanjingJiangsu210008,China)
拆迁单位：**县征地拆迁事务所
（以下简称甲方）
被拆迁人：
（以下简称乙方）
一、基本情况。乙方在
镇（办事处）
村
组拆迁范围内有房屋建筑面积
平方米，房屋及其他实物情况详见《房屋调查原始调查表》、《补偿清交单》。实物量严格按照甲、乙双方共同核准的调查数值为准，不得变更；在拟征收土地告知后乙方抢建、抢装的房屋及附属设施等，不予补偿。
二、补偿金额。按照现行征地房屋拆迁补偿标准执行，具体补偿金额为：1.房屋补偿费为
元；2.住宅房屋装饰装修、设施为
元；3、室外设施为
元；4、其他（搬家费、过度费、重建误工费）为元；5、超面积安补费为
元。以上补偿费共计
元。
三、付款方式。自协议签订当日一次性付清。
四、安置措施。乙方同意采取以下第
项安置办法进行安置：
（一）重建安置。由当地村、组协助乙方做好异地重建宅基地选址，用地手续报批，重建宅基地通电、通路、场地平整等工作，使其具备基本的重建条件（重建安置费用乙方均不承担）。
（二）货币安置。乙方自愿放弃重建安置，今后不再重建房屋，而选择实行一次性货币安置，给予
元节约用地奖和
元
住房安置补助费。选择货币安置后再申请重建安置的不予受理。
五、奖励办法。为鼓励提前搬家，2013年7月5日至7月25日内交出房屋、腾出土地的给予交房腾地奖。奖励标准为：2013年7月5日至7月日内搬家腾地的给予奖励
元；2013年7月日至7月日内搬家腾地的给予奖励
元；2013年7月日至7月25日内搬家腾地的给予奖励
元。2013年7月25日24:00后搬家腾地的，不予奖励。
六、协议签订后，乙方应在协议签订之日起15日内搬家腾地。乙方被搬迁房屋及附属设施所有权即归国家所有，甲方有权进行处置，乙方如需利用被搬迁房屋及附属设施材料的，甲方可赠予乙方。乙方拒不领取补偿费用、拒不搬迁腾地的，依法责令限期腾地；逾期不腾地的，可申请人民法院强制执行。
七、为确保拆迁过程中人员、财产安全，由甲方聘请有资质的单位实施房屋拆除工作。如因乙方自行拆除导致的安全事故甲方不负任何责任，概由乙方自行负责。
八、本协议自双方签字之日起生效；本协议正本一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
鉴证方：
（签章）
年
关键词：征地拆迁；安置补偿；被征拆农户；伊宁市
伴随着经济全球化与城乡一体化进程的推进，各地城市建设速度加快，城市建设用地需求也在进一步扩张，大批农民宅基地被占用，由此引发的社会矛盾也越来越突出。为深入了解被征拆农户安置补偿的实际情况，笔者采用发放问卷及访谈的方式对新疆伊宁市被征拆农户问题进行了深入调查。
二、伊宁市征地拆迁安置补偿基本情况
三、被征拆农户的调查分析
1.被拆迁户基本情况。此次调研被访者男女性别比例为13∶8；汉族与少数民族族别比例为71∶13；年龄30岁以下的占31%，30～49岁的占51.2%，50岁及以上的占17.9%；被访者文化程度高中及其以上的占50%，初中学历的占31%，小学及其以下的占19%；平均每户4.3人；被拆迁户房屋土木、砖木与砖混结构比为15∶35∶14；家庭人均收入2000元以下的占29.8%，2000元～5000元的占40.5%，5000元～10000元的占22.6%，10000元以上的占7.1%。
四、存在的问题及原因分析
农户拆迁意愿调查时，3/5农户认为“拆迁补偿标准偏低”，这在中国土地征收拆迁中具有一定的普遍性，这是由于集体土地上农户房屋拆迁管理政策几乎为零所造成的。目前中国正面临新《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见中，而集体土地上房屋征收拆迁管理的政策几乎为零。虽然依据现行的规定，农村房屋拆迁属于征地拆迁范畴，主要适用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明确将农户房屋从土地征收中分离出来，而将其定义在“地上附着物”中。伊宁市虽然严格按照《新疆维吾尔自治区实施土地管理法办法》的规定，新计价字[2001]500号文件、新国土资发[2009]131号《自治区重点建设项目征地拆迁补偿标准》，制订了伊政办[2010]188号《伊宁市城乡房屋拆（搬）迁安置管理办法（试行）》，对被征地拆迁农户进行安置补偿，但在采用货币补偿时只对房屋及其附属物按照市场重置价给予一定补偿，没有体现对房屋底下的土地权益、以及农民后续生活的安置补偿，所以一定程度上农户认为“拆迁安置补偿标准偏低”。
五、结论与思考
伊宁市被征拆农户的安置补偿主要采取货币补偿和产权调换这两种方式。多数被拆迁人选择产权调换这种方式，因为政府鼓励这种方式，并给予按产权调整后的安居房或住房实际建筑面积每平方米150元的补助。
：
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《国有土地上房屋征收条例》出台已有3年，集体土地征收条例却只闻雷声不见雨，民间舆论呼声日涨；同时，十后扩大内需、加快新型城镇化建设，实现经济发展转型升级的目标要求集体土地征收必须打好头阵。
在此背景下，伴随着社会法制意识的不断增强，信息化程度不断提高，而个别地方政府在官本位思想、短期逐利导向的作用下，行政决策欠妥当，多种因素导致长沙市现阶段的集体土地征收工作进入了必须调整的“深水期”。
被征地农民利益保障不充分
目前，长沙市一些区、县政府在集体土地征收中以短期政绩为导向，一方面，对土地征收及利用缺乏远景规划，完成拆迁腾地后土地长期闲置，既无益于被征地对象又造成土地浪费；另一方面，为追求快速推进项目，采取一些局部突击拆迁行动，在用地手续不到位的情况下实施“协议拆迁”，甚至对部分违法建筑给予政策外的补偿。虽然短期实现了大面积拆迁，却人为地破坏了征收补偿法规政策的统一，给征收工作的长期整体稳定造成了不利影响。
法制意识不强的问题也贯穿于征地补偿安置工作的全过程中，在区县政府、被征地对象及媒体人员中都不同程度地存在着。从长沙市情况看，一方面个别县级政府越俎代庖，行使了部分土地行政职能，职权越位、错位，甚至以乡镇、街道、指挥部作为征收和安置主体，直接导致征收主体不合法、程序不到位、资金拨付管理脱离监管、补偿安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地对象和媒体人员素质参差不齐，缺乏科学的维权意识，不能准确区分集体土地征收和国有土地征收，对现行政策法规缺乏正确认识，造成社会负面舆论多、征收工作阻碍大的问题。
被征地农民长久生计是否得到保障是检验整个集体土地征收工作实效的根本落脚点。从长沙市情况来看，不同时期、区域的安置模式及其效果存在很大差异。
近十四年来，长沙市集体土地征收可划分为60号令和103号令两个阶段，两个不同政策时期对于安置的最大差异在于安置主体。60号令时期通过下达生产、生活留地指标，由各集体经济组织负责组织建设生活安置房，盘活生产安置留地。由于各集体经济组织所处区位、村支两委的领导能力、村级经济能力、市场发展机遇、收益分配方式都存在很大差异，一方面涌现了高升村、红星村等一批发展成效突出的小康村，被征地农民生活水平得到长足的提高；另一方面也有少量被征地农民生产、生活安置至今仍存在困难，甚至持续上访。103号令时期变村集体安置为区、县（市）人民政府，这一转变确保了被征地农民能在政策范围内得到统一标准的安置保障，由区、县（市）政府运作“两保”融资用地兜底安置保障资金。受宏观经济波动的影响，政府存在不同程度的资金压力；同时融资用地的区位差异、政府招商引资的力度和理念不同，对被征地农民就业培训、困难群体生活救助的投入程度不同，也致使被征地农民最终安置效果有一定差距。
被征地农民在外超期过渡是各地方普遍存在的问题。长沙市摸底调查结果显示，全市在政策规定的两年过渡期内住房保障落实率仅42.8%，有34.36%的被征地对象在外超期过渡，累计发放超期过渡费达3亿元，目前每月还需支付超期过渡费1176.23万元，这一数额随着土地征收项目增加还可能继续扩大。
此外，长沙市被征地农民保障住房的性质不明确。长沙市通过“两转变一纳入”实施保障安置，规定保障住房流转参照经济适用房，但经过5年的实践仍存在显而易见的不足：保障住房产权证办理程序不畅，交易流通程序及税费标准不明，大部分保障住房交易未纳入政策规范内，交易双方的权益没有保障、保障住房交易市场被严重限制等弊端，这些问题伴随着2013年长沙市放开经济适用房上市交易进一步加剧。根据规定，符合条件的经适房交易补交土地出让金后进行交易，并对不同地段的土地出让金标准作出了具体划分，同时经适房交易享有一定的税费减免面积。但因保障住房产权办理滞后，性质不明晰，在上市交易中能否完全等同对待目前还处于盲区；无法有效地入市流通交易将直接影响被征地农民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潜在被征收对象的抵触。
以群众利益为落脚点进行集体土地征收
其次，要严格集体土地征收程序。首先应培养各职能部门、工作人员的法制精神和责权观，在意识形态上以自省、自律、自查、自纠构建坚不可摧的纪律“防火墙”；其次，严格执行法规政策标准，把好项目启动实施的政策关，绝不能让短期政绩观影响集体土地征收的科学导向，切实完善各项用地报批和监管程序，遏止超标准补偿、协议拆迁蔓延的势头，以严标准、严程序肃清集体土地征收风气；再次，加大信息公开和程序透明度，严格履行征地公告程序，维护群众的知情权和参与权，化解因信息不对称产生的冲突。
在现行政策法规下探索被征地农民多元化安置模式，也是当下集体土地征收工作进一步突破发展的重要保障。通过多元化的安置模式，既有助于减少区、县（市）的财政压力，还能让被征地农民早日安居乐业。
英国：补偿安置拆迁户
在英国，中央政府和地方政府征用土地都比较谨慎行事，必须依据在英格兰和威尔士实施的《强制征购土地法》。在拆迁户赔偿方面，拆迁户将得到其受损利益的市价。在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。如果拆迁户是生意人，还理应得到一笔由于搬迁造成商业损失的补偿。若赔偿价格协商未果，将进入司法裁决。
美国：通过协商或诉诸法律
在美国，凡是政府出面的拆迁行为在法律上称为“政府行使国家征用权有偿征收私人财产”。美国联邦宪法第五修正案明确指出，行使“国家征用权”必须满足三个必要条件：为了公共利益的需要而拆迁；对拆迁户提供“公平补偿”；通过正当的法律程序。美国各州根据第五修正案制定了各自的法律法规。
为了建设道路、学校或者用于国防事业而征用土地，人们通常能够理解这是为了公共利益。近年来，因为质疑当地政府的拆迁行为“不是为了公共利益”，美国拆迁户的诉讼案件增多。这些案件中，地方政府的征地往往伴随着经济开发和把土地转让给其他私人的行为，并声称这样做能够复兴旧城，增加就业。但拆迁户指责地方政府打着“公共利益”的旗号为自己谋取利益，滥用了国家征用权。
至于拆迁补偿的标准，双方以公平市场价格为基准进行协商；协商不能解决的，要么放弃，要么诉诸法律。这类案子闹到联邦最高法院的也不少。在法院有关各地拆迁纠纷的判决中，地方政府胜负参半，只能根据具体情况仔细研究。美国是一个强调保护个人利益的国家，但对公众利益并非不管不顾。美国不乏为了一棵树、一栋楼而修改整个道路或者建筑设计施工方案的案例，不过总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。
韩国：依法通过谈判来解决
关于土地征用与房屋建设，韩国出台了《城市开发法》和《土地补偿法》。如果开发商想拆除某住户的私有房屋来建大楼，那么一场漫长的谈判就开始了。
首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。
如果有一处临街的房屋，房主听说拆迁动议了，突击把房子改造成饭店，这个法律不予认可。但是，如果某一处房屋原来是饭店，现处于歇业之中，那么拆迁前宣布饭店恢复营业，开发商就没有办法了，只能按饭店给予高价补偿。
[关键词]行政补偿；问题分析；发展趋势
随着行政权的急剧扩张，以公共利益的名义对公民财产权的征用、限制权已不再是问题了，转而成问题的应该是如何保护公民权利免遭政府的非法侵害。随着工业化、城市化步伐的加快，有关征收征用的纠纷不断涌现，法院面临的类似案件日益增多。但《行政诉讼法》对行政补偿诉讼未作规定，导致法院受理、审理此类案件无法可依。在实践中，许多法院以无法律依据为由拒绝受理，已受理的在审理与判决上也有诸多不规范之处，客观上甚至助长了“圈地”、非法拆迁等侵犯财产权的行为。因此，应尽快建立健全行政补偿诉讼制度。
一、行政补偿诉讼之内涵探析
所谓行政补偿诉讼是指行政主体在实施行政管理的过程中，行政相对人因合法公权力的行为或协助公务的行为而遭受损失，行政主体和行政相对人因补偿发生争议，行政相对人依法向人民法院提讼，由人民法院审查该行政行为是否合法，并根据审查结果依法作出裁判，以排除不法行政行为或补救行政相对人受损合法权益的一种行政救济制度。行政补偿诉讼的定义包含以下几点内容：
（一）行政补偿诉讼是解决一定范围的行政补偿争议活动。
（二）行政补偿诉讼必须以行政机关的先行处理为前提，无论是主动补偿程序还是依申请的被动补偿程序，行政相对人都是因为行政机关的不予补偿或补偿不合理所引起的。
（三）行政补偿诉讼的原被告恒定。
（四）行政补偿司法审查范围的有限性。
（五）司法机关对行政补偿除审查其合法性外，又审查其合理性，并且大部分的补偿纠纷是由合理性引起的，这就超越了行政诉讼只审查行政行为合法性，只针对行政处罚显失公平的进行变更的限制。
（六）行政补偿诉讼法律、法规适用的多样性。
二、行政补偿诉讼亟待解决之问题分析
对于我国现阶段行政补偿诉讼制度而言，缺乏有效的理论支撑及完善的法律规定，其平衡利益，填补损失的功能大打折扣，为此，笔者认为行政补偿诉讼制度急需确定以下问题，冲破学界和实务界对行政补偿诉讼中一些关键性问题认识不清的瓶颈。
（一）行政补偿是否具有可诉性
在当前的司法实践中，对于补偿争议的行政可诉性，有肯定和否定两种观点。通过分析，笔者赞成肯定的观点，一方面是因为司法实践中存在大量的行政补偿纠纷，经复议后提起行政诉讼，如果法院一直不予受理，则十分不利于维护相对人的合法权益，不利于保障行政主体依法行使行政权，不利于法院权威的树立和维护；另一方面无论其他国家司法权介入行政补偿纠纷的程序如何，至少也都已认可司法在行政补偿纠纷中具有最终效力。
（二）行政补偿诉讼是否具有公法性质
英美法系国家的补偿、赔偿诉讼与司法审查诉讼一样是由普通法院来处理的。但在严格区分公法和私法的大陆法系国家，则同时设立了普通法院和行政法院，原则上行政案件由行政法院依行政法审理，但对具有公法性质的行政补偿、赔偿争议，大多由普通法院审理。
但补偿、赔偿案件由普通法院管辖的做法已广受质疑，被认为“在法治方面存在问题”，其必要性“值得考虑”。从我国的情况来看，我国无行政法院与普通法院之分，不存在大陆法系国家将补偿、赔偿交由普通法院审理的必要性；没有存在类似台湾的那种因为审级不同有可能造成判决不公平的现象。因此，笔者认为，补偿和赔偿案件相似度较高，应当统一两类案件的管辖和定性，我国没有必要将补偿案件作为民事案件，交由民庭审理，反而应将其作为行政案件，按照《行政诉讼法》的规定审理。
（三）行政补偿案件是否可以异化为赔偿案件
实践中有人认为，行政机关不履行补偿义务则构成违法，则其原始的补偿之责即转变成赔偿之责，相对人可依据《行政诉讼法》提起行政确认和赔偿之诉，请求法官确认行政主体未依法补偿并赔偿损失。
笔者认为，在补偿争议的可诉性不确定的情形下，通过判决被告承担赔偿责任，来保护原告的受补偿权，其现实意义是积极的，但“不依法补偿即应承担赔偿责任”的逻辑推理是值得商榷的。因为赔偿诉讼和补偿诉讼在审判内容上也存在着差别。因此，无论是在学界还是在实务界，都不应混淆行政补偿与行政赔偿。
（四）行政补偿诉讼属于何种诉的类型
按照行政诉讼基本类型划分的观点，补偿诉讼属于完全管辖权之诉中的给付之诉。由于现代各国均已摒弃了严格法定的形式主义，笔者认为，原告时并无应适用诉讼类型的义务，原告请求究系提起何种诉讼类型，法院应依职权为确定；当事人选择诉讼类型错误时，法院应指导当事人变更诉讼请求，而不应简单让原告承担因诉讼类型选择错误带来的风险。
三、我国行政补偿诉讼应有发展趋势之剖析
近几年，我国行政补偿案件数量稳步上升，已经成为行政诉讼案件的主要类型，但是在被告没有改变具体行政行为的情况下，原告撤诉率异常高，畸形结案方式情况较多；除此之外，法院有案不立、司法推诿的现象比较严重，相当数量的案件审理压力大，法院职能移位现象较为明显，混淆补偿和赔偿的法律适用情况突出，行政补偿标准偏低，对某些应予补偿的损害未做法律上的规定。因此，完善行政补偿诉讼制度应是应有的发展趋势。
首先，尽快确定行政补偿诉讼的类型。具体来说，我国行政补偿诉讼的类型应包括以下几类：
（一）有关公用征收征用的诉讼。以城市房屋拆迁为例，和有关国家规定的程序相比，我国城市房屋拆迁缺少涉及公用目的的批准程序，随着我国公用征收领域法律、法规的完善，行政相对人对此不服的，可以提起行政诉讼。
（二）有关行政机关限制措施的诉讼。如我国的土地使用权限制，立足于自然保护区对相对人财产与非财产的限制。如果相对人对行政机关上述行为不服，可以提起行政诉讼。
（四）有关行政机关拒绝履行或拖延履行的行政补偿责任、对行政机关就补偿纠纷作出的裁决和就行政补偿计算标准的诉讼，都属我国行政补偿诉讼的范围。
（五）其他行政补偿纠纷诉讼。
事实上，行政补偿纠纷类型多样，并不是所有的补偿纠纷都适用行政诉讼，类型化分析只是为了更好地服务于司法实践，确保被补偿人的合法权益能真正得到保障。
最后，确定行政补偿的计算标准，同时可适用司法程序的例外规定。对于行政补偿的计算标准，国外大多适用民事诉讼程序。如法国规定对公用目的的决定及可转让的决定不服，提起的诉讼，应按照行政诉讼的程序进行。就补偿计算标准不服，提起的诉讼，则采用民事诉讼的程序。德国的规定也是如此。就我国而言，行政诉讼的原则是审查具体行政行为的合法性，在实践中，行政补偿的计算标准相当复杂，难以以法律形式进行统一规定，这时，赋予法官自由裁量权显得尤为重要。故而，根据我国自身特点，笔者认为应以行政诉讼附带民事诉讼的程序来处理行政补偿计算标准的纠纷。当然，只是有关行政补偿的计算标准问题，则可以直接提起民事诉讼。
房屋拆迁赔偿合同范文一
甲方因开发楼盘(位于)需拆除乙方正在使用的沿街楼房，依据《国有土地上房屋征收与赔偿条例》，经甲乙双方协商，就房屋拆迁赔偿达成如下协议：
一、乙方房屋基本情况
第1条：1、建筑面积平方米(其中一层平方米;二层平方米;附属物。
2、所有权人：
3、房屋性质：经营性用房。
二、甲方义务
第2条：甲方以回迁的方式对乙方拆迁的以上房屋及附属物给予赔偿。
第3条：回迁安置房屋的位置、面积、结构：
1、回迁安置房屋位于齐晏大街以南、向阳路以西，楼房东墙距向阳路路中心米，该距离不得相差5米。
2、回迁安置房屋为一层门头房，门头朝向需面对齐晏大街，南北贯通，向南需有门、有窗、可做门头房使用。面积为平方米，东西长度为27.14米。
3、回迁安置房交房标准：达到国家规定的竣工验收标准，通水、电、暖;墙面、门窗、卫生间等达到可营业标准，该房屋因水、暖管道等因素造成使用的面积不可超过总面积的1%，若超出总面积的1%部分，需另增加使用面积或经济赔偿(按市场售价为准)。
第4条：1、回迁交房日期：自乙方房屋拆迁日起三年内即
第6条：因回迁安置房面积不宜分割而多出赔偿乙方面积部分，甲方以不高于3000元/平方米的价格出售给乙方;乙方拆除面积超出安置房屋面积部分，甲方以市场价格给予赔偿。
第7条：若甲方无法交付回迁安置房或交付的回迁安置房达不到合同约定的乙方要求，乙方有权拒收回迁安置房，甲方需以现金人民币1500万元给予乙方赔偿。
第9条：担保方责任：甲方需找乙方认可的单位或个人来担保本合同的覆行，若甲方未按合同条款约定交付回迁安置房，担保方承担本合同约定的甲方的全部责任。
三、乙方义务
第10条：本合同签订后，甲方完成第8条和第9条的条款后，乙方应在15日内交房或拆除。
四、其它：
第11条：未尽事宜双方可另签协议作为本合同附件。
第12条：本合同在履行过程中发生的争议，双方协商不成，提交齐河县仲裁委员会仲裁。
第13条：本合同一式4份。自甲、乙方及担保方签字、盖章、公证处公证后本合同生效。
甲方：乙方：
担保方：
年月日
房屋拆迁赔偿合同范文二
甲方(拆迁人)：________
乙方(被拆迁人)：________
甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经共同协商一致同意就房屋拆迁补偿达成如下协议。
第一条项目名称、地点
建设项目名称______，建设地点________，建设单位________，《拆迁许可证》文号________。
第二条被拆迁房屋现状
(一)乙方在拆迁范围内有房屋__间，其中，砖混结构平顶房_间，建筑面积___平方米;砖木结构安架房__间，建筑面积_平方米，土木结构安架房__间，建筑面积___平方米;砖混结构厦房__间，建筑面积__平方米，土木结构安架房_间，建筑面积__平方米，其它_____________________。
(二)乙方在拆迁范围内附属物分别有__________。
(三)乙方在拆迁范围内经济作物分别有________。
第三条被拆迁房屋补偿
(一)被拆迁房屋___间，其中装混结构平顶房__间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;砖木结构安架房_间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;土木结构安架房_间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;砖混结构厦房__间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿;土木结构厦房_间，建筑面积__平方米，按每平方米_元作价补偿。其它：____________________。小计：_____元。
(二)被拆迁范围内的附属物分别为______________________________小计：_____元。
(三)被拆迁范围内有经济作物分别为_____________________________小计_______元。
(四)被拆迁范围内以上各项补偿总计_______元。(注：含所有费用)。
第四条房屋拆迁补助
甲方支付乙方搬家补助费___元，临时过渡费___元，按合同约定期限提前搬家奖励费___元。
第五条补偿款支付方式
补偿款分两期进行支付，第一期在甲、乙双方签订本合同之日起七日内甲方向乙方支付该总补偿款的50﹪，第二期在乙方将原住房全部腾空交付甲方之日，甲方将乙方剩余的50﹪补偿款一次性支付给乙方。
第六条搬迁期限
乙方在签订本房屋补偿合同之日起于20xx年4月30日前应将原住房腾空，并由乙方拆迁。
第七条违约责任
(一)甲方未按本合同约定的期限内向乙方支付赔偿款，甲方除正常支付给乙方的补偿款之外，向乙方赔付违约金10万元。
(二)乙方未按合同约定期限将原住房腾空并未拆迁，乙方将收到甲方支付的补偿款无条件的退还给甲方，并赔付给甲方违约金10万元。
第八条本合同一式二份，甲乙双方各执一份，房屋拆迁主管部门一份，具有同等法律效力，自签字日起生效。
甲方：(签章)______
代表人(签章)______
___年__月_日
乙方：(签章)______
房屋拆迁赔偿合同范文三
甲方：(拆迁入)
乙方：(被拆迁人)
经**市城市建设房屋拆迁管理办公室拆许字()第号《房屋拆迁许可证》批准，甲方在范围内拆迁，进行项目建设，需要拆迁乙方的住宅房屋，依据《**市城市房屋拆迁管理办法》的规定，甲乙双方就拆迁补偿事项，订立如下协议：
一、乙方房屋位于街(路)号栋层房间建筑结构，建筑面积平方米。
经房屋拆迁评估机构评估确定，乙方房屋成新，评估单价元/平方米，计元;上年度砖混结构住宅房屋建筑成本元/平方米，价格调整系数，价格补贴元/平方米，计元，面积补贴平方米，计元，被拆迁房屋货币补偿金额总计元。
二、乙方自愿选择的拆迁补偿方式。
实行货币补偿的，甲方应一次性支付给乙方元货币补偿款。
实行房屋产权调换的，甲方提供给乙方的房屋位于街(路)号栋单元层朝向房间，建筑结构，建筑面积平方米(产权调换房屋系期房的，附产权调换房屋的设计平面图，房屋建筑面积以产权部门初始登记的建筑面积为准)，所调换房屋价格元/平方米，计元，于年月日前向方支付产权调换差价款元。甲方应于年月日前将产权调换房屋交付给乙方，并于年月目前负责办理产权调换房屋的所有权证和土地使用证，手续费用由甲方承担，所涉及的契税由乙方承担。
三、甲方向乙方一次性支付搬家补助费元。
实行货币补偿的，甲方按照lO元/(平方米月)标准支付给乙方临时安置补助费，一次性支付3个月，计元。
实行房屋产权调换且乙方自行过渡的，过渡期限个月，甲方按照元/平方米月标准支付给乙方临时安置补助费，先预付个月，计元，其余部分在房屋交付给乙方使用时按照实际过渡期限一次结清。
四、本合同订立时，乙方应将房屋所有权证、土地使用证交给甲方，并由甲方到有关部门申请注销登记。
五、本合同订立后日内乙方应迁出，并将房屋交给甲方;同时甲方将上述各项费用一次性支付给乙方。
六、本合同盯立后，甲方不得擅自变更规划和设计。
七、本合同订立后，双方应共同遵守，任何一方违约，按有关法律、法规的规定承担责任。因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，按以下第方式解决。
(一)提交***仲裁委员会仲裁;
(二)向人民法院起诉。
八、本协议一式四份，甲方、乙方、拆迁实施单位各一份，送拆迁管理部门备案一份。本合同未尽事宜，可另行订立补充协议。
法定代表人：
经办人：
拆迁实施单位：委托人：法定代表人：
关键词:土地征收补偿请求权;生存权;全额
一、土地征收补偿请求权的基本理论
(一)土地征收补偿请求权的含义、性质
关于土地征收补偿请求权的含义国内还没有一个明确解释,对于我自己的理解,所谓的土地征收补偿请求权它是一种性质还未确定的请求权,是一种用益物权被侵犯后而产生的补偿请求权,是一种基于宪法而产生的生存权的体现。总结来讲它是指集体土地被国家依法征收过程的始终,土地的使用权人及其利害关系人依法向国家或者征地主体请求损失补偿的权利。此概念尚不成熟,有待商榷。
对于此权利性质的界定,可以说直接关系到此权利实现问题。从物权法视角分析可以得出,此权利具有物权性质,因为土地被征收后,土地的所有权发生转移――有集体所有转为国家所有。从宪法的角度来说,国家虽然没有提供公民衣、食、住、行和满足他们的基本需要的义务,但有责任建立完善的社会保障制度,满足公民因故无法正常获得这些得以维持其生命延续的最低条件时,可以得到社会的救助或国家的帮组以维持正常的生活条件。①
(二)关于土地征收补偿请求权的特征
二、行使土地征收补偿请求权的依据
(一)我国关于土地征收补偿请求权的依据
1、从法所追求的终极目的来看
法所追求的终极目标就是正义、人权、秩序、自由、效率。我国的土地制度实属二元制,所有权和使用权相分离,这就必然导致对土地征收客体的定性。而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定,“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”,可以看作是对二元论的一种肯定。既然如此,依法对土地征收就应当从法所追求的终极目标出发对使用权人给予足额补偿。
2、从宪法的角度来看
3、从物权法的视角分析我们可见:我国《物权法》第四十二条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产;第四十二条规定:征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益;第一百二十一条规定:因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿;第一百三十二条规定:承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。有此种种条款,我们不难推出:农民是有获得补偿的权利依据的。只是种种规定均原则化、宏观化,没有细化到特定的权利。
三、土地征收补偿请求权的行使原则
1、我国有关法律关于此权利行使原则的现状
与国外相比,我国对补偿请求权的规定,不仅没有原则性规定,具体的条文规定也没有。所以在现实生活中,补偿给与不给,给多少,几乎完全有征地方来决定。当然随着我国社会的不断发展与进步,在征地补偿方面有了很大的改观。但相比国外,依旧不成熟,不够完善。
法律的制定者似乎忘了法是公平正义的象征和体现。公平正义是人类政治思想的核心价值,社会主义比以往任何社会制度更加重视在全社会实现公平正义,必须切实尊重人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权,以让人民群众看得见、听的懂、做得到、靠得住的方式保证司法公正。
2、从上面这段话中我们便可以引申出从不同的主体出发,关于土地征收补偿请求权的使原则:
(1)从受损当事人的角度出发――正当原则
目的正当主要指真正的土地只用权人在土地被征,损失造成后,确实是基于为获得相应的补偿而向征地方行使补偿请求权的。而不是像现实生活中的部分人,上访闹事的目的除了获得相应的损失补偿,还意图能就此大发一笔。这样的人,这样的行为,无疑给国家,给社会的稳定发展带来不必要的阻力。
手段正当主要指的是在行使补偿请求权时的手段、方式应当合法。决对不允许动辄引火自焚,跳楼自杀等过激行为的发生。因为每个人都没有权利剥夺自己的生命,更没有权利扰乱社会的安定。
(2)从征地主体的角度出发――足额原则
四、此权利的具体保护方法或实现方式
第一、明确征地的具体主体,而不是现存宪法及法律规定的“国家”。这样可以避免现实生活中存在的情况――无征地权力的主体打着“国家”这一面大旗肆意征地。损害人民切身利益的同时,破坏了国家在人民心目中的美好形象。
第二、明确征地补偿的客体范围:扩大现存征地补偿的客体范围标准:从各国的土地征收补偿法律制度来看,征地补偿可以分为直接补偿和间接补偿两种,包括财产补偿和权利补偿。我国的征地补偿客体要件只包括了直接补偿,具体内容只涉及到征地补偿费,青苗费,安置补偿费等几项。
第三、明确纠纷的解决主体:在新加坡,被征地主体对征用补偿有异议时,先由地税征收官作出决定,若对该决定不服,当事人可向上诉委员会上诉,对上诉委员会的决定仍然不服时,当事人依法可以向上诉法院上诉。在法国,公用征收的当事人双方关于补偿金额不能达成一致意见时,可向公用征收法官,请求法院确定补偿金额。在日本,征用土地的赔偿争议虽然没有法院的司法审理,但该争议由独立于土地征用者和土地所有者之外的征用委员会依法定程序受理和裁决。在构建制度方面令人深思和仿效。我国现行土地管理法律法规,只规定了征地补偿方案制定后公告,征求被征地农民的意见,对不同意方案的意见由有关政府协调,协调不成由政府裁决,等于就是征地主体来裁决。对土地征收出现争议和征地行为侵害农民利益时,司法救济排除在行政法律救济之外,无疑是我国法制进程中的一大缺憾。
第四、土地征收程序公开:土地征程序公开,是指土地征收行政机关在做出行政决定及实际执法过程中,应通过一定的方式和步骤让被征地人及其他利害关系人了解有关信息的制度。土地征收程序公开可以体现在告知、阅卷以及表明身份三个方面。告知指行政机关在做出行政决定,制定和公布规范性行政文件时,应告知相对人做出该项决定及制定该文件的事实和法律依据,解释自己运用或不运用某种材料的事实和理由。即“对直接或间接涉及行政相对人利益的所有资料,只要不属于法定的保密范围,任何公民均有权查阅和复制。③我国行政处罚程序中明确规定了表明身份制度。在土地征收实务中,不乏有行政机关无权或者越权违法征地现象。表明身份制度引入征地程序中可以消除不必要的冲突,加强土地征收的透明度。
注释:
①周伟.宪法基本权利――原理、规范、应用[M].北京:法律出版社,2006:293.
关键词：房地产法；课程建设；措施
中图分类号：G4
文献标识码：A
1房地产法课程教学目标
房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法课程的教学内容主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应加强课程资源建设，改进教学方法。
2房地产法课程建设的必要性
2.1房地产行业的人才需要
2.2从房地产法课程的教学内容分析
2.3从房地产法课程的教学方法上分析
我国目前的房地产法课程主要是通过课堂讲授的方式进行教学，这种传统的教学模式忽视了房地产法学习中的实践的重要性。同时单一的教学形式造成学生处理、解决问题的能力受到了限制，使得学生走向社会实践后会感觉手足无措。在学校的考核教学工作中，只重视理论知识的闭卷考试并不能对学生的实际应用能力进行考核，这就不利于学生实践技能的提高。
3房地产法课程建设措施
3.1建设教学团队
专业是兴校之基石，而师资是强专业的根本保障，优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支专业教师队伍，可以采用“走出去，请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业、房地产估价事务所、房地产中介机构挂职，深人企业一线。“请进来”是指从房地产开发企业或房地产估价事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。同时制定相应的鼓励政策，支持资源专业教师参加房地产执业资格考试。
3.2拓展教学内容
3.3改革教学方法
3.4建设教学资源
房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。同时在教学过程中还应加强案例库、试题库等教学资料的建设。
3.5完善考核评价
参考文献
[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用[J].中国电力教育，2011，（12）.
[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报，2002，（9）.