个人住房房产税征收的正当性探讨，至少应当包括合法性及合理性两个方面。
2.1.法理依据——合法性问题
2.2.情理依据——合理性分析
3.个人住房房产税征收模式
3.1.重庆模式
3.2.上海模式
3.3.对比分析
通过对比两地试点方案，针对以下方面进行分析。
3.3.1.应当对存量房征收房产税
在是否对存量房征收房产税的问题上，重庆市试点方案是更为合理的。原因在于，在任何一个城市的房地产交易中，二手房交易量都是最能体现一个城市住房刚需的，二手房的供应量是直接关系居民核心需求的。即便存量房在购买时尚未有房产税政策出台，对存量房征税的问题似乎应该是“法不溯及既往”，但客观现实是，在早些年房地产投资热中，炒房囤房者最终的交易目的就是出卖二手房。如果不对存量房征收房产税，炒房者仍然可以据有其位于黄金地带的空置房屋待价而沽并保有其房屋价值，如此对“房住不炒”理念的贯彻效果只怕就要大打折扣。上海市在试点开展后只对增量房征收房产税，就曾引起了社会舆论和民众的激烈反应，有维护既得利益者而限制新买房人权益之嫌。因此，对存量房征收房产税是必要的，但必须要合理划定税率及免税范围，不能侵犯到基于正常家庭居住需求而购置房产的居民的正常消费和居住权益。
3.3.2.对存量房房产税的征收不应区分房屋类型
3.3.4.计税依据以房产定期评估值为宜
这一问题上两市方案基本一致，在试点初期因为各方面条件尚不具备，均以市场交易价格为依据，也均表明在后期改为房产评估值。
3.3.5.税率问题对存量房同样不应作区分，对所有存量房应按统一税率征收
对增量房可以区分。理由同上述第二点相同，公民在试点开展之前进行的高端住房消费不能成为其多纳税的必然理由。诚然买房炒房行为是应该打击遏制的行为，但在二十一世纪初房地产普遍火热、房屋普遍作为投资增值产品的大背景下，出现这样的高端住房消费也情有可原，如果调整打击可对增量房按价格区分税率。上海在这一点上分为两档，将新增应税住房税率统一定为0.6%，价格符合一定标准的可以减为0.4%2，新增应税住房应当参照重庆试点办法对个人独栋商品住宅、高档住房和普通住房进行税率上的区分，以更好调整高端住房消费，保障普通居民住房供给。
3.3.6.免税面积的适用标准有待完善
本文不认同重庆试点方案中以家庭为单位仅能对一套应税住房免税的做法，而更认同上海六大类税收减免的情形区分。上海试点办法中对本市居民新购第二套及以上住房，是按照人均面积来确定是否征税的，人均不超过60平方米免征房产税，人均超过六十平方米的，仅对超过部分征收房产税3。只是面积标准似乎有些不合理，人民有日益增长的美好生活需求，60平方米未必能满足购房居民的个人需求。婚姻并不能代表婚姻双方失去了拥有一套属于自己房子的权利，人均60平方米的标准恐怕只能允许婚姻双方拥有一套房产，这似乎有些不近人情。将标准定为人均100平方米(不包含公摊面积)或许更为合适(尤其是在二三线城市，土地并不稀缺，购房需求普遍在100平方米上下，同时也有提前为未成年子女准备房产的大量客观现实存在)。尤其要肯定上海六大类税收减免中第三类情形，对居民家庭中子女成年后因婚姻等需求首次购房的暂免征收房产税的做法，但该情形要求新购房为成年子女家庭唯一住房有待商榷。如若男女双方家庭均为子女准备了一套婚房并登记在其子女个人名下，二人结婚之后，这两套房产难道就不应该免税吗？本文认为仍应当免税，当然也应当根据人均拥有的房产面积来确定最终的征税面积。
4.个人住房房产税征收影响
房价居高不下导致的买房难问题一直是我国社会的核心问题之一，抑制房价上涨也同样一直是我国宏观调控的主要任务之一，现阶段我们迫切需要明确个人住房房产税的推出是否真的能够对房价的发展产生真正的实质性影响。
4.1.个人住房房产税征收影响二手房市场
4.2.个人住房房产税征收影响房产市场的需求
个人住房房产税对于持有多套房的持有人来说是一笔不小的负担，原本想要通过持有房产进行投资或保值，实行个人住房房产税制度之后，反而使其成本增加，从而选择将其持有的房产抛售掉或者出租。对于本打算将手里的资金投到房地产市场的消费者来说，考虑到个人住房房产税的征收，他们要么选择将其资金投入到其他领域，要么先暂时保有其资金，从而对于房地产的需求也相应的降低。
4.3.对重庆以及上海两地的影响
通过使用合成控制法、回归控制法考察重庆试点可以发现，试点增加了普通居民购房的购买成本(对高档住宅的较高税负使得购房者向普通住宅市场涌入，供小于求反而导致普通住宅价格普遍上涨)，损害了中低收入者的福利，提高了普通住宅开发商的利润和福利，增加了高档住宅开发商的损失，总体效果与预期效果背道而驰。
通过对重庆、上海及其同类型城市2010年以来的房价情况进行分析，试点地区的房价变化在环比涨跌、同比涨跌和绝对水平等各方面均未表现出不同于未试点地区的特点，个人住房房产税在效果净变化中的净作用难以得到确认。
总的来说，沪渝地区个人住房房产税对当地房地产市场价格，短期内对遏制高端需求、合理引导住房消费起到了一定的作用，但长期效果并不明显，要想达到预期调控目标仍然有待进一步完善。
5.个人住房房产税征收完善对策
5.1.合理界定征税范围
5.2.免税范围宜宽不宜窄
5.3.完善征收配套制度
其次还应当建立监督制度。民众对个人住房房产税征收普遍存在较大的抵触情绪，如果不能明确个人房产税征收用途，提升税收透明度以回应民众的合理期待，恐怕在后续执行过程中以及民众对国家税收征管体系的信任与支持也会出现一系列问题。故应当按照税收透明原则，及时公开相应的制度政策、税款使用情况等，接受人民群众的监督。
6.结语
个人住房房产税的征收不宜操之过急，应当充分借鉴比对重庆、上海两地的试点经验，明确个人住房房产税征收后的具体用途，细化包括征税对象、免税面积、分段税率等重要因素在内的具体税制设计，使房产税的征收既能遏制房地产投机、打压过热房价，又能使房地产市场不至于波动过大而动摇经济根基，还能保障普通居民家庭的正常购房及保有需求，真正实现房住不炒的最终目标。
NOTES
1参见《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
2参见《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第5项规定，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
3参见《上海暂行办法》第6项规定，上海本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上的住房的，合并家庭住房面积人均不超过60平方米的暂免征收；家庭人均超过60平方米的，对新购住房的超出面积进行征税。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。