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2021-04-1909:01:47
7月底增值税“三报叠加”和房产税季报后，笔者对部分房产税的季度审批情况进行了抽查，发现了很多问题，尤其是出租房产房产税计税依据是否正确的问题。《房产税组织法》明确规定:“对于房产出租，房产出租企业的避税所得是房产税的计税依据。”“营改增”后，房地产租金收入由原来的增值税改为增值税，其计税方式由原来的价内计税改为价外计税，带来了房地产租金收入是租金型房产税计税依据的恐慌。为了准确地说出“营改增”改革后从租金征收房产税的计税依据的变化，并准确地计算房产税，有必要澄清四个难点问题。
难题一:营改增后，从租金中征收的房产税计税依据是否包含增值税？
为了配合改革的实施，司法部和国家研究所
金融事务
在《关于营业税改征后耕地增值税所得税计税依据的通知》(国税发〔2016〕43号)中，我局规定“房产出租的，房产税的租金收入不含增值税。”征收房产税等增值税时，”
行政机关核定的应纳税价格或收入不包括企业避税
增值税
。同时，为了享受减免，
贴现纳税人还明确规定“增值税免税，在确定计税依据时，交易价格、租金收入、房地产转让收入不从增值税中扣除。”因此，2016年5月1日后，纳税人将从租金中征税
房产税
，计税依据不是企业避税包括增值税。
问题二:出租房产增值税有几种征税方式？如何确定？
“营改增”后，需要确定向租赁企业征收的避税
计税依据，首先要搞清楚增值税怎么算。目前纳税人出租房产一般有三种情况:一是单位和集团工商户出租2016年4月30日收购的房产；二、2016年5月1日后收购的单位和集团工商户出租的房产；第三，另一个人出租房地产(房屋和其他房地产)。增值税的征税方式也有一般征税和简单征税两种。根据纳税人增值税缴纳额度登记品种的不同，计税方法和依据也不同。请参见下表:
需要注意的是，一般纳税人对于司法部和商务部规定的具体应税行为，可以选择适用简易计税方法，但一经选择，36个月内不得变更。同时，对于一般纳税人来说，出租的财产有很多，可能会有不同的财产适用不同的增值税征税方式的情况。不仅要向固定行政机关立案，还要向租金行政机关立案。
问题三:一般税法中企业避税租金征收房产税的计税依据如何确定？
如果租赁物采用(或选择)一般增值税征税方式，其增值税应纳税额为“当期销项税额-当期进项税额”。如果当期销项税额小于当期进项税额，严重不足部分可以结转下期抵扣。不考虑纳税人当期缴纳的增值税金额，从租金中征收房产税的计税依据——不含增值税的租金收入，就是增值税凭证中所列的“营业额”，即按照11%的增值税税率折算后所获得的全部租金收入的金额。比例如下:
从租金中征收的财产税的计税基础=总租金收入÷(1+11%)
即使纳税人的资产住所与政府机构住所不在同一个县(市、区)，增值税也将按照3%的预征收率提前缴纳给资产住所负责人的固定行政机关，由政府机构住所负责人的固定行政机关核定缴纳。从租金中征收房产税的计税依据仍然是不含增值税的租金收入，由房地产居民地租管理机关核定缴纳。即:
问题4:如何用简单的计税方法确定从租金中征收房产税的计税依据？
选择(或实行)简易计税方法的纳税人，由于小微中型企业和一人(集团工商户和另一人)出租房屋的增值税优惠，其房产税的计税依据来自租金，企业不避税可以很简单地相当于将租金收入按5%的征收率折算为不含税，应根据不同情况分别确定:
1.如果一般纳税人选择简易计税方法，从租金中征收房产税的计税依据是不含增值税的租金收入，即所有收到的租金收入按5%的征收率折算，比例如下:
从租金中征收的财产税的计税基础=特定总租金收入÷(1+5%)
2.零星纳税人实行简单计税方式的，可享受小微中型企业增值税免税优惠，并有不同类型的增值税凭证(增值税普通发票和增值税专用发票)。从租金中征收房产税的计税依据不能非常简单地等同于不含增值税的租金收入。免征增值税确定计税依据时，“不抵扣增值税”，即不抵扣增值税，这一点很清楚。
——符合小微中型企业增值税优惠条件的纳税人，出租普通增值税发票，免征增值税的，在确定其房产税免租金计税依据时，“租金收入”、“不抵扣增值税”均为具体收取的租金，不需要折算不含增值税的租金收入。
——符合小微中型企业增值税优惠条件的纳税人，开具出租房地产增值税专用发票(全部或部分)，不享受优惠免税，应按时征收(或预缴)增值税，其缴纳的增值税应从“租金收入”中扣除。明确如下:
租金征收房产税的计税依据=具体租金收入总额-开具增值税专用发票缴纳的增值税
3.另一人以一次性收取租金或预付租金的方式出租资产，所得租金收入(预收)在同一租赁期内可以平均分摊。如果分摊后每月租金收入不超过3万元，小微中型企业可享受外商投资免征增值税。房地产出租房产税计税依据的计算与零星纳税人相同。
对集体工商户等租房者，根据现行增值税改革，如果减征1.5%的外商投资，“免征增值税的，确定计税依据”，房产税计税依据应为“租金收入不抵扣增值税”。即:
另一个人用折扣税租赁房屋的租赁财产税的计税基础
=总租金收入-(总租金收入/(1+5%)*1.5%)
=总租金收入-已付增值税
综上所述，简易法房地产租赁房产税的计税依据可以非常简单地写成:简易法房地产租赁房产税税额=租金收入总额-已缴纳增值税