北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于北京市海淀区一号房屋转移登记至原告名下；2、判令被告承担因迟延履行房屋过户义务导致增加的全部过户税费；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
事实和理由：2000年周某坤与秦某峰签订《备忘录》（实为房屋买卖合同），约定：我以30万元总价，购买秦某峰所有的位于北京市海淀区一号房屋，支付24万元，作为我购买诉争房屋首付款，剩余房款6万元，在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。《备忘录》签订后，双方履行了各自义务，且秦某峰依约向我交付了诉争房屋，我多次催促秦某峰尽快办理房屋过户并支付尾款6万元，但秦某峰以诉争房屋暂时不能办理房本而不能过户，待能过户时再配合将诉争房屋过户至我名下。
直到2019年我经过私下打听获知秦某峰已经于2012年办理下诉争房屋的房本，后我要求秦某峰尽快办理过户，秦某峰同意办理过户，但迟迟不予办理。综上所述，秦某峰违反合同约定，拒不履行合同义务，严重侵害我的合法权益。我为保障资产安全，维护合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼。
被告辩称
秦某峰辩称，周某坤要求将诉争房屋过户必须满足三个条件即合同有效且合同具有履行的可能性，且周某坤在2002年2月27日之前付清剩余房款6万元，这三个条件缺一不可。但本案未满足任何一个过户前提，周某坤无权要求办理房屋转移登记手续。一、《备忘录》中关于房屋买卖事宜的约定，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，应当认定无效。北京市海淀区一号房屋（下称“诉争房屋”）为90年代初海淀区政府工会集资合作建房，还是经济适用住房都必须满足一定的资格、条件才可购买。
二、我出售诉争房屋时未征求房屋共有人即我配偶贾某君的同意，属于无权处分，同时周某坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件。我的配偶贾某君不同意过户，周某坤要求办理房屋转移登记手续已构成法律上履行不能。诉争房屋是我与贾某君的夫妻共同财产。1997年左右，在《备忘录》签订之前，周某坤就借住于诉争房屋，一直未归还。贾某君对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了贾某君的合法权益。贾某君对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了贾某君的合法权益。贾某君现明确表示不同意诉争房屋的交易，周某坤要求办理房屋转移登记手续已构成法律上的履行不能。同时，周某坤对诉争房屋的情况是了解的，同时也认识贾某君。
周某坤在明知诉争房屋系我与贾某君共有房屋的情况下，于2000年起拟《备忘录》，缔约时并未征求贾某君的意见，明显不是“善意”的，也应承担一定的责任。周某坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。
综上所述，周某坤的诉讼请求均无事实依据和法律依据，应全部予以驳回。
秦某峰提出反诉请求：1、解除周某坤与秦某峰于2000年签署是的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定；2、周某坤立即腾退诉争房屋，并将诉争房屋交还给秦某峰；3、周某坤向秦某峰支付自1997年12月1日起至周某坤实际交换房屋之日止占用房屋期间的租金损失，暂计为1548000元；4、周某坤将诉争房屋恢复原状；5、周某坤承担本案全部诉讼费用。
1997年年底，在《备忘录》签订之前，周某坤就借住于诉争房屋，一直未归还。贾某君对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了贾某君的合法权益。贾某君现明确表示不同意诉争房屋的交易，合同目的无法实现，故我要求解除合同。
贾某君辩称，同意秦某峰的答辩意见，另补充如下：我一直以为涉案房屋处于借住或租赁状态，对房屋交易毫不知情。2、周某坤在1997年就与我认识，明知我的存在，但在缔约时并未征求过我的意见，明显不是善意的。周某坤出售涉案房屋的行为属于无权处分，我现在明确不同意涉案房屋的交易，周某坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。
贾某君提出反诉请求：1、确认周某坤与秦某峰于2000年2月28日签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定无效；2、判令周某坤立即腾退、归还位于北京市海淀区一号房屋。
周某坤对秦某峰的反诉辩称，1、反诉被告周某坤与反诉原告秦某峰签订的《备忘录》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，反诉原告无权要求解除双方就争议房屋买卖事宜的约定。反诉被告周某坤与秦某峰签订的《备忘录》系双方真实意思表示，且不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。虽争议房屋性质为经济适用房，但《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定，争议房屋现已完全具备上市交易条件，因此《备忘录》合法有效，双方应当按照《备忘录》中就争议房屋买卖事宜的约定履行相应义务。
后秦某峰在2012年办理完产权证后未予告知，后续周某坤联系催促办理过户登记均不予配合，在秦某峰存在恶意违约的情况下，周某坤未支付剩余房款，亦符合法律规定，并不存在反诉原告所述周某坤存在恶意违约的情形，因此反诉原告不能据此主张解除《备忘录》中关于争议房屋买卖事宜的约定。
3、退一步讲，即便反诉原告享有解除权，已超出法律规定的行使期限，无权再主张解除。反诉原告主张反诉被告迟延履行付款义务长达20年之久，但其从未催告反诉被告履行付款义务，说明其明知争议房屋不具备过户条件，自己违约在先，而在争议房屋具备上市交易条件能够办理过户时，又恶意隐瞒拒不履行过户义务，也未催告反诉被告履行付款义务，基于上述事实情况，退一步讲，即便反诉原告享有解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若F问题的解释》第十一条第二款规定”解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”秦某峰未在期限内行使解除权，除权已消灭，另，根据法律规定，反诉原告请求解除双方就争议房屋买卖事宜的约定已超出诉讼时效，无权请求法院保护其诉讼权利。
现秦某峰违反合同约定，拒绝办理争议房屋转移登记手续，并要求解除争议房屋买卖事宦的约定，无任何法律和合同依据，并严重侵害了周某坤的合法权益。综上所述，反诉原告无权主张解除《备忘录》中关于争议房屋买卖事宜的约定．因此也无权主张争议房层腾退，恢复原状、赔偿租金等损失，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。
周某坤对贾某君的反诉辩称，不同意贾某君的反诉请求，我认为《备忘录》是有效的，且明确了是房屋买卖，依照法律规定，目前此经济适用房可以履行过户手续。我已经起诉要求继续履行备忘录里关于房屋买卖的条款，所以不存在腾退一说，秦某峰、贾某君均已多次明确表示认可备忘录里房屋买卖事宜，且自我于2000年购买涉案房屋至今一直居住在此，已经形成了事实。
法院查明
1996年，甲方北京市海淀区某单位与乙方秦某峰签订《集资建房协议书》，双方约定如下：乙方集资的住宅坐落在海淀区一号，由甲方集资建房，乙方需向甲方交纳集资费共计176200元。
2000年2月28日，甲方周某坤与乙方秦某峰签订《备忘录》……三、住房事宜10、甲方目前所居住房子（北京市海淀区一号（以下简称一号），产权属于乙方所有，乙方愿以30万元总价格出售给甲方。乙方应支付甲方的款项（包括工资及股权变现等……双方同意折合人民币24万元，并以此款作为甲方目前居住房子的首付款。剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。
以上合同签订后，周某坤自1999年入住涉案一号房屋至今。2012年涉案一号房屋取得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为秦某峰，房屋性质为经济适用房。
另查，周某坤现具备相应购房资格。
裁判结果
一、周某坤于本判决生效后十日内支付秦某峰剩余购房款六万元；
二、秦某峰、贾某君于收到购房款三日内将位于北京市海淀区一号房屋所有权转移登记至周某坤名下；
房产律师点评
鉴于涉案一号房屋性质系经济适用住房，该房屋原购房合同即《集资建房协议书》系在2008年4月11日之前签订，房屋所有权证于2012年8月14日取得，现该房屋已具备上市交易条件，故秦某峰与周某坤于2000年2月28日签订的《备忘录》中关于涉案一号房屋买卖事宜的约定系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
现秦某峰要求解除周某坤与自己于2000年2月28日签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定、腾退房屋、支付租金、恢复原状的请求以及贾某君要求确认周某坤与秦某峰于2000年2月28日签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定无效、腾退归还房屋的请求，均无事实及法律依据，法院不予支持。
关于剩余购房款6万元尚未支付一节，双方在《备忘录》第三条明确约定“剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续”，实际涉案一号房屋自1999年交由周某坤居住直至周某坤起诉之前，秦某峰、贾某君均未向周某坤主张过剩余购房款的支付，且在秦某峰于2012年8月14日取得房屋所有权证后亦未主动告知周某坤涉案房屋权属证书取得情况以及何时可以协助周某坤办理房屋过户手续的情形，故秦某峰、贾某君主张有权拒绝周某坤相应履行要求，于法无据，法院不予采信。
现周某坤要求秦某峰、贾某君将位于北京市海淀区一号房屋转移登记至周某坤名下，符合事实及法律依据，法院予以支持。同时，周某坤同意一次性支付秦某峰、贾某君剩余购房款6万元，法院对此支持。