我国早在2011年便在沪渝两地开展了房地产税的试点工作，但试点仅仅做到了将个人住宅纳入征税范围，却未做到按房地产评估市值计税。总体来看，沪渝房地产税试点因税基窄、税率低、征税范围划定不够合理等，对地方财政的增收作用微乎其微，且带来了一定的行为扭曲。但这两地试点也在一定程度上抑制了房价的过快上涨，且其建立的信息系统也为房地产税改革后续推进打下基础。如今，我国房地产行业已经过了“黄金时代”，在我国经济转向高质量发展的背景之下，房地产税改革也面临诸多难点，需要我们在改革推进过程中反复推敲、全面考量。
本文主要探讨了三方面内容：一是我国为何要进行房地产税改革；二是房地产税改革对人民群众关切的房价、公共服务等方面将带来怎样的影响；三是当前我国房地产税改革面临一些怎样的难点，又带来哪些启示。
一、房地产税改革以优化税制结构为着力点，以推进共同富裕为最终目的
图12016-2021年我国主体税种收入占总税收收入比重
最后，房产分配不均一直以来是我国财富不公平的重要体现。2019年，城镇家庭房产净值占家庭人均财富的比重为71.35%，这意味着房产净值较高的城镇居民家庭将从房产净值大幅增长过程中获得更多的财富积累。房地产税直接作用于我国分配不公的房地产领域，能够有效缩小社会的财富不均等。
二、房地产税改革将通过优化公共服务对百姓生活将带来积极影响
（一）房地产税有利于健全地方税体系，提升地方政府公共服务供给能力
房地产税改革将提高地方政府公共服务供给的能力。其根源便在于房地产税有利于疏解地方税体系不健全带来的地方政府财力与事权难以匹配的困境。房地产税收入直接与公共服务供给挂钩，是一种“受益税”（BenefitTax），即谁受益谁纳税，总税负与服务相当。这就意味着，财力富余地区可以因地制宜适宜提高公共服务标准，如此便能够提高地方政府进行公共服务供给的积极性，推动地方政府治理水平的提高。
公共服务供给也是房地产税的再分配功能实现的途径。通过这种“多房多纳税”方式筹得的税款将用于普惠性的公共服务，进而使得少房无房者受益，体现了房地产税促进共同富裕的作用。
一些困惑在于，房地产税遵循着“总税负与服务相当”的理念，那么经济发展水平不同的地区是否会因房地产税纳税能力的不同，出现公共服务供给水平的更大差距，进而与基本公共服务均等化的要求相悖？解答这一问题首先需要我们正确认识“基本公共服务均等化”，其并非一种绝对的平均而是大致均等，其核心促进机会均等。而机会均等的实现需要依靠教育、医疗等赋能型公共服务水平的均等化。其次，地区间房地产税纳税能力的差异源于地区资源禀赋、经济结构等方面的不同，房地产税并非“原罪”。房地产税改革必须与完善转移支付制度有效配合，确定教育、医疗卫生等公共服务领域的基本标准，无法达到标准的地区通过转移支付加以补足，而非“因噎废食”或“鞭打快牛”。
（二）房地产税并非房价的决定性因素，对房价的影响具有不确定性
社会公众对于房地产税发挥房价调控作用抱有一定的期待。基于价值折现理论以及我国现实，房价主要由三种因素决定。一是未来现金流量。我们可以将其视为租金。若开征房地产税，租金需要减去税额才反映未来房地产带来的收益，折现后房地产的价值相应下降，对房价带来负向影响。同时，我们不能忽视“公共服务资本化”的过程，房地产税收入若用于当地公共服务的供给，则该地区房屋租金也会相应增长，进而对房价带来正向作用。二是租房与买房之间的权益差异。这一因素可以看作在市场总规模一定的情况下，租房市场与买房市场之间的相互替代，在我国如学区房等“租售异权”的制度背景下，买房市场就一定程度上压缩了租房市场。当房地产税收入被用于教育等方面“租售异权”的公共服务，房屋租金并不会增长，而“公共服务资本化”效应导致购房需求相比租房需求的增长，对房价带来正向影响。第三种因素则是“泡沫”，即房地产价值与价格的偏离度。“泡沫”影响在现实中往往难以忽视，且“泡沫”的产生受到财政政策、货币政策、房产政策等众多因素影响。
总体来看，房地产价格的影响因素众多且繁杂，房产税并非其中的决定性因素。即便排除房地产泡沫的影响，房价的走势也取决于“租金减值”效应与“公共服务资本化”效应孰重孰轻，具有很强的不确定性。
三、房地产税改革难点众多，还需从长计议、行稳致远
（一）税基评估需兼顾效率与公平
首先，关于房地产税税基评估，短周期规律性的房地产市值评估是房地产税征收公平合理的必要保障。由此带来两方面问题：一是如何保证税基评估的公平性。一些学者的研究发现，美国税务部门对房地产税的税基评估存在“欺软怕硬”的倾向，黑人和少数族裔面临相比于白人更高程度的税基高估。究其原因，对于白人等高收入群体，美国税务部门从“多一事不如少一事”的角度出发，慑于高收入群体法律水平较高、维权能力较强，因此倾向于低估其税基乃至税负；但对于黑人等有色人种，尽管其房产价值相对较低，但是美国税务部门“柿子专拿软的捏”，对其高估税基和税负，反正这些低收入群体几乎无钱雇佣律师维权。美国这一现象虽与其长期存在的种族歧视问题以及高额的维权成本有很大联系，但也反映出税基评估中可能出现的公平性难题，与“削峰填谷”以实现共同富裕的政策目标背离。这就需要我们建立客观公正且规范化的房地产税税基评价体系，比如构建批量自动评价系统，使得单一更改因“牵一发而动全身”而难以实现。
二是如何提高税基评估的效率。市或区县政府对地方房产信息的掌握清晰，进行税基评估效率较高似乎已达成共识。但一项针对纽约州的研究发现，小税收征管区之间合作形成较大征管单元进行税基评估能够发挥规模效应，每个地块评估的单位成本随评估地块的增加而降低。可见，房地产税改革不能照搬别国的制度设计，而是需要通过合理规定评估层级等方式，排除区域间由于信息壁垒等因素带来的评估效率损失。
（二）税收减免设计需做到“宁缺毋滥”
各国房地产税税制设计有所不同，但都制定了必要的税收优惠政策，以实现特定的政策目的。比如从税政便利角度考量，税收减免能够提高民众对于房地产税的接受度、遵从度，降低征税成本；从量能课税原则出发，一定程度税收减免能够加强房地产税的累进性。但不合理的税收减免则可能带来效率损失，使减免成为一种“幻觉”。如“按家庭或人均基本住房面积扣除”和“首套扣除”两种提案都将带来明显的行为扭曲，比如鼓励“假离婚”引发社会问题、鼓励建造大面积住宅；两种提案也会带来严重不公，因为扣除过程中都忽略了不同房产间由于地段、品质、是否学区房等因素带来的巨大价值差异。因此，税收减免的设计要“宁缺毋滥”。普适性的减免将带来较大税收损失，影响房地产税功能发挥，更优选择是通过锁定收入水平、居住面积、房产市值等因素将税收减免锁定于低收入者，如美国以收入水平确定房地产税减免水平的“断路器”政策。