开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的资产评估，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：财务报告；投资性房地产；评估
1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用
计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。
2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点
以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。
评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。
3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象
3.1评估对象的具体范围
投资性房地产的评估对象具体包括：
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。
3.2确定评估对象注意的问题
自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。
如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。
4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法
投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。
4.1市场法在投资性房地产评估中的应用
市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。
市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。
选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。
4.2收益法在投资性房地产评估中的应用
收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。
收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。
4.2.1收益额的确定
已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：
净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用
潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。
净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。
4.2.2折现率的确定
4.2.3收益期限的确定
已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。
5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求
5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。
5.2会计准则和法规修改时的特别要求
【关键词】房地产评估，成本法，市场法，收益法
资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。这项工作既有客观性，既要考虑资产客观存在的现实状况，又有主观性，即评估人员要评估对象的现状及其获利能力进行分析判断。实际上在资产评估实践中评估人员可以根据不同的情况，采用不同的评估方法。因此，有必要对三种方法进行比较分析，以便于区分不同情况下应该选择适当的评估方法。
一、成本法、市场法和收益法的区别
（一）成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。这里的成本是经济学中的成本概念，与会计中的成本概念是不同的，主要表现为：①会计成本是显性的，即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用，而成本法中的成本是全部的，不仅包括显性成本，而且包括隐性成本，即企业自己提供资源所必须支付的费用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本。③成本法中的成本，在时点上是指，现在的。根据经济理性主义的假定，房地产购买者愿意支付的价格，必不能高于他所预计的在当时市场条件下重新开发或建造相同房地产所需花费的正常而必须的全部成本。如果高于这一市场成本，购买者将不会从市场上直接购买这一房地产，而代之以自行开发或建造。因此，房地产开发的社会成本是需求方愿意支付的价格上限。另一方面，从房地产开发商而言，开发的房地产的价格必不能低于其开发过程中发生的全部成本，即各项费用及正常的利润和税金。如果低于这一全部成本，他就要亏本，这是开发商所不能接受的。
（二）市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。
（三）收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
采用收益法求得的试算价格，称收益价格。收益法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。为方便理解，假设某投资者拥有一宗房地产，每年能产生10万元的纯收益；同时，此投资者拥有100万元的资本金，将其投资于（存人）银行，银行的年利率是10%，则此投资者每年可得10万元的资本利息额。对该投资者而言，这宗房地产产生的纯收益与100万元的资本金获得的利息是等价的。可以认为，该房地产的价值是100万元。
二、决定评估价值的基本因素比较
三、每种方法适用范围的比较
成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场和被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等即可。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
不难看出，不同的评估方法是实现不同评估目的时的具体形式和技术手段。但是评估方法的选择不是随心所欲的，每一种评估方法都有其特定的使用条件和适用范围。通过对三种基本的评估方法的比较，可以使我们在以后的评估工作中选择最合适的方法，对被评估资产的价值做出最合理的估算
参考文献：
关键词：投资性房地产公允价值房地产估价
1新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定
新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
4投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。
[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.
财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].
房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.
王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.
1投资性房地产盈余管理的空间分析
由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。
1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理
1.2利用资产类别的转换进行盈余管理
1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理
2投资性房地产盈余管理的实例解析
2.1世茂股份的盈余管理
2.2海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。
3投资性房地产盈余管理的防范措施
3.1重新规定后续计量模式的使用范围
现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。
3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件
为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。
3.3加强投资性房地产的信息披露
【关键词】估值技术;公允价值;投资性房地产
1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。
2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。
二、估值技术的应用难题
(一)地域差异问题
然而
(三)提高估值技术在报表披露中的地位
由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。
(四)加强专业培训,提高资产评估水平
估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
【主要参考文献】
[1]财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[r].2008.
[2]财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[r].2009.
[3]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.
[4]财政部.企业会计准则讲解(2008)[s].2008.
一、投资性房地产的总体现状
根据2010年9月证券报的数据表明，截止2009年底，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26％，其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91％。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17％,其中本年度有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年末净资产4.86亿元，确认2009年公允价值变动收益7.96亿元。由此可见，较少数公司的投资性房地产采用了公允价值模式计量，但公允价值计量模式对总体的资产规模和利润水平影响较大。
从公允价值计量方法来看，26家采用公允价值计量投资性房地产的公司中，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，超过半数的上市公司首选房地产经纪的评估价格作为投资性房地产的公允价值。
二、公允价值计量模式尚存在着较大的弊端，由此导致了大部分的企业选择采用成本模式计量投资性房地产价值
(一)公允价值取得成本高，并且公允价值的可靠性存在较大差异：
(二)加剧净利润与现金流背离程度
采用公允价值模式进行后续计量，房地产市场的波动导致公允价值的大幅变动直接影响了公司的净利润，但在没有处置房地产前并没有导致真正的现金流入流出，从而造成净利润与现金流量相背离，很有可能会误导报表使用者做出正确的决策。并且在房地产市场较为景气的情况下，房地产公允价值变动形成的未实现利得增加了企业当期的利润，企业如果将这部分净利润进行分配，现金就会提前流出企业，不利于企业的可持续发展。
(三)加大税收核算成本
三、公允价值在投资性房地产中的应用应从下面几个方面进行完善
(一)加强对公允价值计量模式的监管
1.尽快制定和完善公允价值制定的标准：建立活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供有力的依据，为投资者提供更客观的会计信息；
2.由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构制定和完善公允价值计量的具体指南，在会计准则中给予明确,以此提高公允价值确定的可操作性。
3.由政府部门出面建立市场信息数据库，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计、监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。
(二)增加公允价值的信息披露
(三)强化道德教育和执业能力教育，提高员工素质
[1]《企业会计准则讲解》2008年.财政部会计司编写组
关键词：房地产税基；评估方法；批量评估法
引言
目前国内房地产领域的研究大多集中在宏观领域，对房地产税基评估等微观领域的研究较少。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定我国房产税基以房屋账面原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据。然而近几年房价飞速上涨，如果仍然以账面原值计税，则与房屋的现时市场价值相背离，也并不能明显地增加财政收入。从长期来看，无论是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都不应作为单一的计税依据，以评估师对房产按照契合的价值类型采用恰当的评估方法进行科学评估后获得的税基评估价值，才是房产税计税的最佳依据。
一、房地产税税基
税基是税收课税基础的简称，指的是征税对象的数额，它在一定程度上体现征税的广度。目前各国对房地产税的课税对象主要有四种形式：一是只对土地课税；二是只对建筑物课税；三是将土地与建筑物结合起来进行课税；四是将土地与建筑物分别开来课税。目前我国房地产税的开征方向趋向于土地与建筑物相结合的课税方式。房地产税基的确定不仅在理论上明确了课税对象及计税依据，同时也为调整政府税收收入和纳税人的税收负担提供了方法和途径。
二、房地产税基评估的基本方法
1.市场法
市场法是依据替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被评估房地产价值。这种方法的应用需要有发达的市场、完善的交易资料和高度的信息化建设。在我国，交易活跃的住宅类房地产通常采用市场法进行评估。
2.收益法
收益法适用于房屋或土地用于收益目的的情况。如果纳税人把自有房屋或土地用于出租获得租金回报，以持续流人的租金额来对未来收益进行折现从而确定房地产税税基价值。但是在我国，房屋出租收人属于营业税的纳税范围，如果再缴纳房地产税，则存在重复缴税的情况。因此可以把租金收人从营业税中划分出来，只征收房地产税。
3.成本法
房地产税税基评估中主要适用的方法为重置成本法。按现有原材料、人工等各项成本重新建造具有和被评估房地产相同条件的房地产所需要花费的成本，再减去折旧的价值，就是房地产的评估值。重置成本法充分考虑到了物价的变化，近些年来，房地产的建筑成本增长较快，如按原有建筑成本对房地产进行评估，则会产生税基过低的问题，不利于财政收人的增加。
三、批量评估法
批量评估法通常包括以下几个步骤：
1.鉴定所评估财产的特征；
2.确定适于所评估财产稳定交易运转的市场区域；
3.确定此市场区域中影响价值形成的特征；
4.建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；
5.调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；
6.根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；
7.检测批量评估的结果。
上述的模型设定过程和校准过程其实是一个反复迭代的过程。评估师们常常先根据评估的理论和经验设定一个模型，然后当发现模型输出结果与不符合统计规律时（如在多元回归分析中，某些特征变量的系数未能通过统计显著性检验），再对模型校准，这样的校准可能需要多次，直至模型的参数符合统计显著性等要求为止。
四、结论
目前，国际上房地产税基批量评估的理论与技术已经较为成熟。对我国而言，掌握这些理论与方法并不困难，批量评估中模型的建模方法也易于掌握。但使用模型准确评估房地产的价值，需要了解实际当中影响房地产价值的因素以及这些因素如何影响房地产的价值，。同时，模型也需要在实践中不断接受检验、不断完善。
随着科学技术的发展，评估方法也得到飞速进步。从世界范围看，评估方法在实践应用中不断地与计算机技术、地理信息系统以及人工神经网络等技术相结合。因此，必须深化税基评估领域的国际交流与沟通，研究国际税基评估的先进方法和技术，从而探索建立适合我国的房地产税基评估方法。
[1]纪益成.批量评估：从价税的税基评估方法[J].中国资产评估，2005，（11）：24-26.
[2]纪益成.税基评估有关问题研究[J].国有资产研究，1999，（06）：18-20.
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[4]白冠秋.房地产税基评估研究[D].开封：河南大学，2012.
【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。
一、《投资性房地产》准则的创新
（一）将投资性房地产单独列示
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。
（二）有限度地运用公允价值
1、引入公允价值
2、公允价值的运用范围
3、转换差额的处理
（三）区分投资性“房产”与“地产”
我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响
（一）对分析对象的一个简单描述
笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。
（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期
在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3,075,856,831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。
沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）
名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产
（待定土地)
金桥
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天创
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析
1、对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。
2、对利润的影响
三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题
（一）公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求
新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法"望而却步"，具体表现为：
其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；其三，从税收方面的考虑，体现"投资性房产"的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润产生较大影响。
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主要参考文献
1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南
2、财政部.2006.企业会计准则.
3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7
4、何希倩、陈汉文．2006．国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式．新理财，9
一、投资性房地产会计处理的主要演变过程
二、投资性房地产会计处理的主要方法
（一）如何界定投资性房地产
投资性房地产主要方面包括出租土地的使用权、长期持有并且有意愿进行增值后转让的土地使用权、企业自己拥有并且已经对外出租的建筑物。企业自己使用的房屋用地和库存储备用地，并不在投资性房地产的范围之内。判断企业的房产资源是不是投资性房地产，可以按照以下几个过程来进行。第一，首先要确认房地产是否可以用来出售，如果可以，就是商品性质的房地产，可以按照《存货》准则进行相对应的会计处理。第二，如果不是商品性质的房地产资源，就要考虑该房产是不是自用，如果是自用房产，可以按照《无形资产》准则或者《固定资产》准则进行相应会计处理。第三，如果不是自用房产，就要看该处房产资源是否正在开发过程中，如果是建设之中的房地产资源，可以按照《无形资产》准则或者《固定资产》准则进行处理。如果以上几点要求都不满足，就应当按照投资性房地产进行相应的会计处理。投资产房地产的形成条件主要有以下两点：第一，房地产资源的成本可以被计算出；第二，企业可以得到投资性房地产的相应经济收入。
（二）投资性房地产的计量
1、投资性房地产的初始计量及相应会计处理
（1）外部购买的投资性房地产自身成本，应该分为分期付款方式购买的投资性房地产和一次款购买的投资性房地产。第一，分期付款购买的投资性房地产的成本，是购买投资性房地产过程中每一期付款数额的现值；第二，一次款购买的投资性房地产成本，是购买时客户实际支付的买价。
（2）投资者自身在投资性房地产当中的投入成本。这指的是协议的价值或投资合同的自身价值，不过合同及协议都是预订价值无法公允的，应该是取得的投资性房地产的自身公允价值。具体的财务处理包括：贷记合同约定的价值账户；借记公允价值账户；借记资本公积账户等。
（3）自己建造的投资性房地产的成本。这里所说的成本主要指的是房地产资源在达到预期使用状态之前的一切必要开支。其中主要包括：人工成本；物资工程成本；税费；借款费用及其他必要费用等。自己建造的投资性房地产资源的会计处理方法一般是在房产资源达到可以使用的状态时，将“在建工程”账户转入到“投资性房地产”账户。
2、投资性房地产的后续计量及相应会计处理
（2）在公允价值计价模式下，投资性房地产的后续计量。如果企业可以拿出确切证据，来证明自己投资的房地产资源的公允价值可以连续取得，那么就可以采用公允计价模式对投资性房地产资源进行后续计量。采用公允计价模式的投资性房地产资源应当满足以下条件：第一，投资性房地产资源的所在地有较为活跃的房产交易市场；第二，企业可以从房产交易市场上获得同一类型或相似的房地产资源的价格及其主要信息，进而对投资性房地产的自身公允价值作出合理的估算和预期。这里面谈到的同类型或相似的房地产资源主要是指：第一，房产资源的土地使用权都是位于同一个位置和区域，所处的地理环境相近或位置相同，可以使用的状况较为接近；第二，房产资源的性质较为相同，结构类型、新旧程度都很接近。在公允价值的计价模式下，投资性房地产资源的公允价值如果高于自身的账户余额，可以借记“公允价值变动”账户，贷记“变动损益”账户，如果公允价值低于了账面余额，就进行相反处理。
3、投资性房地产进行处置的会计处理
（1）投资性房地产在出售的时候要按照不同的计量模式处理第一，投资性房地产在公允价值计价模式下出售时，要将出售价款与出售投资性房产的账面价值之间存在的差异，作为最终的投资收益。与此同时，将投资性房地产资源的公允价值变动额，转入到“投资收益”账户。第二，投资性房地产在成本计价模式下进行出售的时候，要按照出售价款与投资性房地产的账面价值之差作为营业以外的支出或收入，记入“当期损益”账户。
（2）使用非货币交易和转让投资性房地产的会计处理第一，用公允价值计价模式进行计量的投资性房地产资源与其他资产进行交换时的会计处理。在公允价值的计价模式下，用投资性房地产与其他资产进行相互交换的时候，应该以换入资产的自身公允价值作为对应的入账价值；在换出日，换出的投资性房地产的公允价值与自身账面价值的内在差异，作为资产损益记入“营业外支出”或“营业外收入”账户，并且将累计的公允价值变动数额，记入“投资收益”账户。第二，用成本计价模式进行计量的投资性房地产资源与其它资产进行交换时的会计处理。两种资产进行互换的公允价值都是可以进行可靠计量的，应该以换入资产的自身公允价值作为相应的入账价值，将交换出的投资性房地产资源的账面价值与自身公允价值的差异作为资产损益，记入“营业外支出”或“营业外收入”账户。如果双方互换资产的公允价值是不可靠的，就应该以换出的投资性房地产的自身账面价值，来作为换入资产的入账价值，不计算相应的损益。
三、如何完善投资性房地产的会计处理方法
（一）进一步提高公允价值的可信赖程度
（二）制定更为详细的标准制度
四、结语
［关键词］投资性房地产成本计量模式公允价值计量模式会计政策
2006年2月我国财政部了新的企业会计准则，其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有持有的房地产。投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择。
一、投资性房地产后续计量模式的有关规定
我国的《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
在成本计量模式下，资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销)，如果发生了减值，需要计提减值准备。
在公允价值计量模式下，不对投资性房地产计提折旧(或摊销)，也不需要计提减值准备。但在房地产价格变动的情况下，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益，以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在这两种不同计价模式下，投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言，公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值，因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值，更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况，增强会计信息的决策有用性。
二、上市公司投资性房地产后续计量模式选择的动因分析
1.我国对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制
2.上市公司管理层盈余管理的动因
如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件，对公司管理层而言，将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发，管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主要考虑在成本模式下，当投资性房地产出售时，收益可一次性全部进入当期利润；同时，投资性房地产需要计提折旧，出售时可将前期已计提的折旧全部转化为出售当期的利润，可实现利润在不同期间的调节。
3.纳税影响的动因
4.公允价值计量条件的影响
[1]中华人民共和国财政部：企业会计准则[S].北京：经济科学出版社，2006.
【关键词】房地产；成交价格；评估价格
一、成交价格的含义及其特点
（一）成交价格的含义
成交价格是评估方法之一的市场比较法中的重要概念，它是指所选择的参照资产的实际成交价格，是确定房地产评估价格的基础。我们先来了解市场比较法，市场比较法又称作市价比较法、交易实例比较法，有时又简称比较法或市场法，它是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。
市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理，遵循替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则考虑与被估房地产估价有关的问题，从而使估价结构充分反映市场情况。
应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件是有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。如能取得有效资料，市场比较法可以说是最直观、最系统的估价方法；而在几乎没有房地产交易或交易实例很少发生的地区，就很难应用市场比较法来进行估价；另外对于很少有买卖交易实例的特殊房地产，如教堂、学校、高尔夫球场、加油站等，这种方法也很难适用，这主要是因为市场资料不足造成的。具备了充足的市场资料，就可以找到与被评估的房地产在用途、建筑结构、所处地区相同或相似的房地产，以其成交价格为基础，就可以很直观方便的得出待估房地产的评估价格。
但是，在现实中，实际成交价格受多种因素的影响往往呈现出不同的变化趋势和特点，这使得其与房地产评估价格无论在理论上还是实际表现中表现出一定的差异。
（二）房地产成交价格的特点
1.从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。
房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如郑州市某高档商住楼09年、10年平均售价在15000元/平方米，而到12年、13年平均售价仅为12000元/平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的廉租房、保障房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。
2.从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。
依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但房地产实际成交价格并非如此，相同房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素，具体表现在以下几个方面：
（1）房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。
（2）房地产成交价格受房地产现状的影响，房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就升始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。
（3）房地产成交价格受付款方式的影响，开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。
（4）房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。
（5）房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。
二、房地产评估价格的含义
综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是8000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格？8000元/平方米是其期房价格还是现房价格？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于8000元/平方米？因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义。
房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：
1、不同的评估目的具有不同的价格定义例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险回素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。
3、在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。
三、房地产成交价格与房地产评估价格的差异
综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面；
1、同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。
2、市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。
3、房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高、其销售速度可能较慢。
4、房地产的具体价值体现，最终是通过实际成交价格，同此一般意义的房地产评估价格与实际成交价格应较为接近，不应大相径庭。
四、总结
在较多的房地产评估报告中采用市场比较法评估时，众多的评估报告把重点放在了对比准实例进行区域因素、个别因素等修正上，而忽略了对比准实例及评估对象进行价格定义的统一，从而造成了评估价格在理论上的模糊不清。因此，评估人员一定要对比准实例的实际成交价格特点进行分析，对实际成交价格进行适当的调整。使其达到评估要求的价格定义，然后用正常的市场比较法评估。
房地产评估目的不同时，房地产价格的定义也不同。房地产估价的目的主要有房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产分割析产评估、企业合资股份制改造等价格评估。房地产转让价格评估：因该价格评估为房地产转让提供依据，大宗房地产评估价格应是整宗出售、一次性付款时的价格，该价格应适当低于零散出售时的价格；房地产抵押价格评估：房地产抵押评估价格应是整体出售、一次性付款、销售速度较快、考虑各种优惠条件时的价格，评估结果趋于保守；企业合资、股份制改造等价格评估：该评估目的下的房地产一般不直接进入房地产市场交易，综合房地产总体价格上涨的特点，其评估价格可以采用零散出售、分期付款时的价格。综上所述，在采用市场法对房地产进行估价时，除了要以成交价格为基准，还要结合特定的评估目的确定最终的评估价格。
摘要：目前，在商业地产的评估中，商圈因素和评估方法的选取因素日益成为了影响商业地产评估的重要因素。本文将分别从这两个角度进行分析，阐述其对商业地产评估产生的影响。
关键词：商业地产评估；商圈；评估方法选取
一.商圈因素对商业地产评估的影响
（1）交通因素
在商业地产的评估中，要特别注重交通因素对评估的影响。在其他因素不变的情况下，交通状况的便捷与否直接影响了商铺的价值。以成都市为例，由于前些年地铁还未完全铺设，因此，成都市的商业圈相对比较传统。商家主要集中在春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈等人口数量较多的商圈里。但这两年地铁项目的大力发展，将迅速增加周边人流、客流量，许多大型地铁口、中转站等将形成新的商圈，对传统商圈会形成一定的冲击。
就从目前一号线以及二号线的布局形态来看，一方面诸如荷花池商圈、骡马市商圈、天府广场商圈等一些传统商圈的发展更为稳定；另一方面，地铁线的铺成，也将会带动新的商圈。一号线的起始站，华阳、红花堰将彻底转变原有的商业形态，形成新的商圈。与此同时，总规划17万人口的成都南部新区将打造商务、办公、金融一体化的新城南片区，一号线为新规划提供了便捷的交通，将为新规划提供强有力的支持。二号线中的新成都客运站位于沙河堡，作为成渝高速铁路的起点，是未来成都最大的铁路交通枢纽之一，沙河堡区域拥有极高的人流量，经过未来的发展，也很有可能形成新的商圈形态。因此，交通的方便与否，直接决定了该商圈客流量多少和所能覆盖的范围，也将对该商业地产的净现金流量产生影响。
（2）人口因素
通常情况下，人口因素，也是商业地产评估中所要考虑的因素。包括待评估对象所在区域的人口总量，人均可支配收入、所受教育水平、职业分布，年龄分布等等。总体来看，城镇居民人均可支配收入较多的地方，商圈就较为发达，商业地产的评估价值也就越高。春熙路商圈、盐市口商圈以及城南的几大商圈都分别分布在人均可支配收入较高的地方，因此，该地区整体商业地产的评估价值也越高。反之，当一个地区整体居民可支配收入较低的时候，商圈范围也较小，其所对应商业地产的评估价值也越低。
（3）区域经济因素
经济基础包括多方面的因素，有地区的经济总量，地区的经济模式，地区所受金融机构的扶持程度以及企业的整体发展状况，都对商业地产的发展起到影响，在评估的过程中，都应该综合考虑这些因素。以2010年成都市各区地区生产总值为例，锦江区、青羊区、金牛区、武侯区的地区生产总值分别为4313879亿元、4902714亿元、5024990亿元、4713141亿元；大邑县、浦江县、新津县、崇州市的地区生产总值分别为927392亿元、569630亿元、1191684亿元、11246613亿元。我们也可以观察到，经济总量越高的地区，商圈的分布也呈现出总量多、范围广的特点，其区域内所对应的商业地产的评估值也越高。因此，在评估的过程中，也应该充分考虑区域经济因素的影响。
（4）竞争因素
通过分析企业外在的竞争者和内在的发展情况，来综合分析评估企业所面临的挑战和机遇。还可以分析企业所处行业的饱和程度以及是否存在规模优势等等，这也直接影响了目标商业地产的价值，这也是评估中所考虑的重要因素。
二.评估方法的选取因素对商业地产评估的影响
房地产的基本评估方法有三种：市场法、成本法和收益法。在商业地产评估中，由于成本法的评估基础主要是通过计算房地产各个部分的构建成本来进行估算的，而商业地产作为一种收益性的房地产，用成本法去评估的参考意义和参考价值就不是很大，所以在对评估方法的选取上，主要是从市场法和收益法中进行选择。
（1）选取市场法对商业地产评估的影响
市场法作为目前评估界使用频率最高的评估方法，具有很强的操作性和实践性。其理论基础实际上是根据与待评估目标地产相类似的房地产的交易价格，通过一定的原则去修正，得到评估目标的市场价值。
正是由于市场法的便于操作性和直观性，因此，在商业地产评估中，也大量地被评估单位所采用。但商业地产毕竟不同于住宅型房地产，一座商业地产的价值可能涉及多方面的因素，与该地产所出的地理位置，周围的消费环境、该商业地产的品牌价值都有很大的关系。换而言之，就算是两个地理位置很近，各方面状况都相近的房地产，也极有可能由于周围居民区分布或者消费群置的远近，而存在不小的差距。其次，市场法多是基于供求关系的基础，特别是在商业地产受到经济的景气程度影响比较大，仅通过参考周围商业地产的价格很可能是一种短期价格，就会使得评估值偏离市值。因此，在一些情况下，选取市场法在商业地产的评估中，尽管具有比较强的便捷性，但是也会存在着诸多容易出现误差的地方，而有些因素仅凭修正是无法得到的。
（2）选取收益法对商业地产评估的影响
收益法作为房地产评估中的三大方法之一，其理论基础主要是通过对未来的预期收益而非现在的价值对房地产进行评估。由于收益法在评估的过程中涉及收益率的选取、未来预期收益的估算、确定未来收益年限等因素，存在一定程度的复杂性。因此在实际方法的选用中，不少评估机构对收益法的应用较少。
在商业地产的评估中，由于商业地产本身就是一种收益性的地产，在采用成本法和市场法的方面都有一定的局限性，可以说，从适用性的角度来说，收益法相比其他几种方法都有更强的适用性。但收益法在实际的评估中，也存在着一定的问题，比如各项指标不好估计，存在一定的主观性，甚至不少评估机构通过调整收益率或者资本化率来起到控制评估价值，进而使其满足客户评估要求，违背了中介机构的立场。如果在商业地产的评估中，各个机构能够加大对收益法的选用和推广，在充分市场调查和验证的基础上，严格评估程序和操作步骤，使各个指标更加细化和科学，无疑，收益法将会比市场法更能适应商业地产价值的评估。
综上分析，选取收益法更符合商业地产的评估的客观需要，但在实际的推广中，还存在着一定的技术问题和道德风险。
[1]朱萍.资产评估学教程[M].上海财经大学出版社，2004（5）：42