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昨天，财政部、国税总局、住建部联合发文，调整房地产交易环节契税营业税优惠政策，首次将90平以下的“少有住房”和“二套住房”契税标准看齐，均按1%税率征税。这是5年来“二套房”首次享受到契税优惠。同时，进一步减免营业税，2年以上住宅，无论是否是普通住房，全部免征营业税。
二套房减负——90平以下契税降2%
根据国家三部门联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭少有住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
目前辽宁省契税税率为4%，对个人购买普通住房的税率为3%。自2011年1月17日起，大连对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按1%税率征收契税；对个人购买90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按1.5%征收契税；个人购买非少有家庭普通住房的，均按3%征收契税；非普通住宅按4%征收契税。
对于政策中提及的“普通住房”，大连在去年曾两次放宽了界定门槛。自2016年1月1日起至2017年12月31日，位于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区，建筑容积率1.0以上、单套建筑面积168平方米以下、单套总价300万元以下的个人住房都算是“普通商品住房”。
此次政策调整，虽然幅度不大，但意义比较突出——这是5年来首次对家庭的“非少有”住房给出契税优惠。
政策落地后，按照大连地区标准，若购买90平以内的首套房，契税仍为1%，90平——168平的首套房，契税仍为1.5%。但面积在168平以下的第二套住房，可以和“少有住房”契税优惠的标准看齐，契税较高减少了2%。
记者从大连市内房地产中介了解到，本次二套房契税减负，对楼市普通收入的改善型购房者利好更为明显和精准，同时也与“全面二孩”政策相呼应。比如一个沈阳来连的外地人10年前来大连打拼，结婚时买了房子，后来有了孩子，把父母接过来，人均居住面积本就不大。现在想生二孩，房子问题迫在眉睫，而大孩子到了快入学的年龄，这时买学区房的需求也出现了。国家在这时出台利好“二套”的政策显然比较及时。对大连市场来说，可能会刺激一部分的改善型房源提早进入市场。
对于普通市民而言，2%的契税是一笔不小的数字。以目前甘井子区一套在售的住宅小区来说，均价为1.2万元/平。如果购买一套85平的房源，且被认定为第二套住房，在契税减免优惠前，应按3%纳税。该套房源的总房价为102万元，3%的契税应为3.06万元。契税新政执行后，这套房仅需要按1%纳税，税款为1.02万元，整整省下了2.04万元。
大户型受益——营业税免征门槛放宽
值得注意的是，本次房地产政策调整的另一个目标是营业税。通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
2009年，国家鼓励普通住房消费，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将二手房免征营业税门槛从5年降至2年。大连则执行的是辽宁省政府关于促进房地产市场发展的意见，即在2009年12月31日之前，对二手房免征营业税。不过，2010年1月1日，大连宣布正式终止二手房营业税的优惠，成为全国排名前列个叫停优惠的城市。随后楼市进入深度调整，去年，国家出台个人住房转让营业税免征期限“5改2”规定，在楼市引发“强震”。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。大连地区自3月31日开始执行这一政策。
本轮政策调整，则去掉了“非普通住房”差额征收营业税的规定，这意味着所有类型的个人住房全部可以执行2年后转让免营业税的优惠。
在房地产业内人士看来，去年二手房“5改2”，消除5年内“次新房”的入市障碍；本次免征条件继续放宽，则让大户型交易变得顺畅。一家中介公司负责人告诉记者，尽管市场有需求，但目前四居室以上住房的带看率确实很低。一些房源已经在公司登记了将近一年，两三个月可能才有一个看房者。他觉得营业税免征可以刺激卖主降价，从而提高大户型
房者的热情。
新旧政策对比
关于契税
大连原政策
自2011年1月17日起，大连对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按1%税率征收契税；对个人购买90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按1.5%征收契税；个人购买非少有家庭普通住房的，均按3%征收契税；非普通住宅按4%征收契税。（自2016年1月1日起至2017年12月31日，位于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区，建筑容积率1.0以上、单套建筑面积168平方米以下、单套总价300万元以下的个人住房都算是“普通商品住房”）
调整后的新政策
按大连地区标准，若购买90平以内的首套房，契税仍为1%，90平—168平的首套房，契税仍为1.5%。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平及以下的，减按1%的税率征收契税；90平—168平的，减按2%的税率征收契税。
关于营业税
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
业内声音
契税减负会刺激改善型房源提早入市
本次二套房契税减负，对楼市普通收入的改善型购房者利好更为明显和精准，同时也与“全面二孩”政策相呼应。比如一个沈阳来连的外地人10年前来大连打拼，结婚时买房，后来有了孩子，把父母接过来。现在想生二孩，房子问题迫在眉睫。国家在这时出台利好“二套”的政策显然比较及时。对大连市场来说，可能会刺激一部分的改善型房源提早进入市场。
免征营业税会提高大户型购房者热情
在业内人士看来，去年二手房“5改2”，消除5年内“次新房”的入市障碍；本次免征条件继续放宽，则让大户型交易变得顺畅。一家中介公司负责人表示，尽管市场有需求，但目前四居室以上住房的带看率确实很低。一些房源已经在公司登记了将近一年，两三个月可能才有一个看房者。他觉得营业税免征可以刺激卖主降价，从而提高大户型购房者的热情。