原标题：买房税负成本降至历史最低！“省出一辆小轿车”，政策明显激活了市场
作者：计思敏
本期《首席连线》节目邀请到58安居客研究院院长张波、上海易居房地产研究院副院长严跃进，与大家一起对新政进行分析与展望。
交易成本由10%有望降至3%以下
张波：近期楼市调整的政策层层递进出台。我们不能单一地看11月13日的政策，而应该结合一系列政策来分析。最早可以追溯到今年的中央政治局会议，会议上已明确强调房地产市场需要“止跌回稳”。从“止跌回稳”来看，各个方面都需要做调整。
从供给侧来看，对于开发商，会有一些去风险的调整，比如今年加大对白名单项目的支持力度等。
从政策的实际释放来看，一方面，我们看到有针对需求侧的增值税、契税以及利率的大幅调整；另一方面，针对供给侧的房企和土地增值税，也进行了相应调整。总体来看，我们认为这一次政策出台正逢其时，正好是在10月份、11月市场热度刚刚起来之后，市场信心不断复苏，再来一剂强心剂，这对市场的持续稳定复苏将会起到重要作用。
澎湃新闻：这次涉及的房地产市场税收政策主要有哪些内容呢？
严跃进：除了限购政策以外，银行房贷利率、首付比例和税收政策是大家普遍讨论的话题。这一次，可以总结为三类政策：一类是关于买房的政策，一类是关于卖房的政策，还有一类是开发商开发房子的政策。因此，这三个环节已经贯通了。
从买房政策来看，上海一些市民朋友提到契税能否调整。当时提到的情况是，有些人买房的税费要3%。这次政策对买房的契税进行了调整。我举过一个例子，过去某些房子的最高税率要达到3%，现在基本上最优惠的契税调整为1%。这样一来，契税降低的影响是很大的，这实际上是在减少买房的成本。
第二方面是关于卖房。因为税费通常被理解为买房时需要交的，但卖房时同样需要交税。这一次减税政策主要是针对增值税。增值税可以说是一个比较笼统的概念。像一线城市，如果卖一套房子，增值税比较高，可能一套房子的税费会达到10万元到20万元，这也是不小的数目。昨天(11月13日)有人形容，这相当于买一辆小轿车的成本。
还有一个方面是土地增值税，就是说开发商在开发房子的时候，会基于未来房屋的销售价格，或者通俗讲的增值概念，也需要缴纳税款。交税的部分其实是增加了开发商的一些负担。现在对开发商所建的相应房子，这部分税费可以免除。
例如，一套200万元的房子，如果按照增值税全额增值计算，税费很高。调整后的政策将增值税的免税期设定为两年。
交易环节中的税费，一个是增值税，一个是个人所得税。个人所得税方面，只要你在买房后的一年内返回同一区域购买，便能够退税。需要强调的是，必须在同一区域一年内，不是说个人所得税随时都可以退。
契税的调整也非常好，面积从原来的90平方米以下优惠，改为140平方米。这一调整非常到位，直接体现了国家对购房的支持。目前来看，契税不分普宅和非普宅，仅按140平方米来执行。根据统计，现在北上广深的一线城市及部分二线城市，成交的二手房中，绝大部分房子约80%都是在140平方米以下。换句话说，若按照这个标准执行，绝大部分一线城市和热点二线城市的买房人的契税都能享受优惠。这项政策相比以前，两套房时的高额契税，节省的幅度非常大。
在卖房过程中，基本上增值税是无需缴纳的。若完成卖房交易后，资金到账，你准备再买房，只需在一年内、于同一区域购买，例如我在上海卖掉一套房，然后在上海再买。这种情况下，你之前交的个人所得税会退还。
然后你卖掉房子之后，买新房时可能需要交一笔契税。比如说，你这个房子的面积是139平方米，那么你可能需要交的契税就是两个点或1.5个点，这在不同城市也有所不同，可能会更高一些。现在如果你买的是139平方米的房子，你可能只需交1%的契税。
澎湃新闻：有一些购房者买了房子，但契税没有交，请问现在这个契税政策适用吗？还有一些购房者他们已经申报了，但金额尚未交付，这种情况有了解吗？
契税最高减少2%，“省下一辆小轿车”
澎湃新闻：按照新政，购买家庭唯一及第二套住房，不超过140平方米的按1%缴纳契税，这项政策内容与之前的政策对比有哪些变化？最直接影响的是哪部分购房群体？
严跃进：首先，过去我们在契税的划分标准上，是按照90平方米来划分的，而这次实际上是按140平方米来划分。刚才张院长提到，140平方米以下户型的房子占了80%。也就是说，绝大多数工薪家庭购买的房子，差不多都是在140平方米以下的。
一些税费政策的调整体现的思路是尽可能最大限度地保障刚需和改善型的住房需求。所以说，这和此前降低首付比例以及其他一些政策的逻辑很相似，目的是让更多购房者和居民家庭能够享受到最好的政策，覆盖面更广。
第二个变化是，刚才提到的140平方米以下覆盖了这么多居民家庭，它的税费政策达到了历史最低水平。刚才我举了一个例子，大城市的税费有时候会高达3%。而根据现在的政策，其实可以做到1%。不管你是买首套房还是二套房，不管你是在上海、北京，还是其他一些三四线城市，大家都是按1%的标准走的。
当前，银行的信贷政策是最宽松的，税费政策也是最宽松的，限购政策同样最宽松，因为该取消的政策都已经取消了，我们可以总结，当前的政策是各项优惠政策达到历史上最为优惠的状态。
实际上，税费政策调整对大城市、一线城市的感受最强。二线城市和三四线城市，以前购买第二套房的税率为2%。如果这个税率降到1%，那就是减少50%。但感受最强的是在一线城市。以往在一线城市购买第二套房时，尤其是像上海这样的一些地方，本地户籍的人会选择购买第二套房。以前购买第二套房，契税是3%，没有任何条件限制，只要买第二套房就是3%。现在的税率直接变为1%。举个例子，如果购买一套价值1000万元的房子，按照之前的税率，税费是多少呢？如果是3%的话，就是30万元，而现在则是10万，实际上省下了20万元。这就是我刚才所说的，相当于省了一辆小轿车。
澎湃新闻：对于面积为140平方米及以上的住房，契税税率也有所调整，家庭唯一住房是减按1.5%的税率征收契税；第二套住房是减按2%的税率征收契税。如何看待这一调整对改善或者高端住房市场的影响？从上海来看，140平方米以上的住房交易占比大概是什么情况呢？
张波：从今年前8个月的供应情况来看，较大面积的住房有所增多，尤其是在市区。从上海的整体来看，还是维持在一个较少的水平，基本上控制在15%左右。从市场供给来看，大户型其实占少数。同时，我们了解到，购买大面积住房的人群，特别是在上海，通常将144平方米以上的住房视为大户型。我们在实际业务和线上数据收集的过程中发现，大部分人并没有按照最低首付比例来操作，可能按照20%或30%的比例，而很多人实际的首付比例超过50%，这个占比非常高。因此，我们认为购买大户型的人群，整体实力相对较强，首付也相对充裕。在此，我想借这个机会，给大家提一个个人的建议。无论是改善购房的大户型，还是首套房，尤其是在上海、一线或二线城市，购房时不一定要按照最低首付比例。国家提供了最优惠的政策，是否按照最低首付比例，需根据自身情况来定。例如，如果你的工作比较稳定，比如是公务员、老师或事业单位人员，未来收入较为稳定，则可以很好地预测每月的房贷，对生活没有太大影响。在这种情况下，按照最低首付比例购房是没有问题的。
另外一些人群，比如刚进入职场或工作的收入不稳定性较强的人，要更加谨慎。在当前情况下，可能不像过去的10年或20年，更多地跳一跳、够一够去买房。那时候是房价快速上涨的阶段，而现在房价整体维持平稳，因此，购房应根据自身实力和经济情况来决定。
但在一些中小城市，首套买房的人已经越来越少了，大部分改善需求是将手里的几套房子出售后，购买一套大房子。对于这些人来说，契税的调整对优惠幅度的影响不是很大。不过，改善需求依然存在，加上这些城市的房价本身较低。例如，在北上广深1000万元的房子，在中小城市可能只需几百万。因此，这些人面临的压力会小一些。我认为该政策推出后，将对改善人群的入市产生明显作用。
张波：挂盘量的变化不会那么快。政策是在昨天(11月13日)晚上出台的，如果是在昨天早上发布，我认为当天的挂牌量会有明显的变化。
结合9月底政策出台后的观察，我们发现一个显著的特点。9月24日政策发布后，搜索热度达到最高点，并不是在国庆节的第一天。实际上，热度高峰出现在9月28日、29日，随后一直持续到10月7日，整个线上找房的热度非常高。因此，我们能够清晰地看到，整个10月上半月的成交量表现非常好。到了11月，尤其是11月上旬，二手房的找房热度还在增加，大约在一二线城市增加了4%，但新房则有所下降，且在不同城市的下降幅度不一样。
这次政策很好，因为是全国性的，影响面更大。在11月中旬出台这个政策，我认为虽然11月上旬的热度下降了，但11月下半月的热度肯定会回来。这一波热度的回升将带动整个11月的成交量有一个比较好的回升。这一波市场的影响，以及政策的影响，我们认为可以持续到今年年底。
增值税征免年限改为2年
澎湃新闻：目前除北上广深外，一律不区分普通住宅与非普通住宅。这次，与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税优惠政策会有哪些调整？能否给大家举个例子，大概能省多少钱？
严跃进：在之前，增值税的交税期限为两年或五年，超过征免年限后就不需要再交税。然而，对于一线城市来说，即便过了增免年限，在特定情况下，尤其是非普通住宅，仍然需要交税。换句话说，非普通住宅在大城市内都有可能需要交税。今年，改革在推进，我们听到了“五改二”这个词。五改二的意思是征免年限从五年变为两年。比如过去持有两到五年的房子，如果按照老政策没有满五年，可能会交比较大的税。但是现在如果按照两年的政策计算，只要超过两年就不需要交税。
一线城市的政策仍然留有余地。尽管房子超过了两年，可能还是需要交税。而小城市就不需要交了。持有两年并不等于炒房，小城市居民可以大胆出售，因为不存在交增值税的问题。
我举个例子，比如1000万元的房子，过去购买时可能是500万元，现在变为1000万元，中间的差额是500万元。这种情况下，如果真要征税，就是这个差额乘以5%，即500万元的5%，就是25万元。
“量在价先”
澎湃新闻：降低交易税费可以实实在在减少购房成本。对于房地产市场，特别是二手房市场，这能否起到价格的止跌回稳的作用呢？
张波：从中央政治局呼吁提到止跌回稳之后，对整个市场的止跌回稳非常期待。止跌回稳的一个明显信号就是价格层面能否真的止跌回稳。价格直接回稳的前提是成交量。一般我们认为“量在价先”，没有一个稳定的成交量，价格的稳定无从谈起。
10月份市场成交量，尤其是一线城市，都纷纷突破了荣枯线。上海的二手房成交量又重回2万套以上。在一线城市中，深圳的二手房成交量同比去年大幅提升。因此，这是房价企稳的前提所在。
这次政策的目的是让换房的人能够入场，买房的人也能入场，推动需求入场。降低交易税费的目的就是吸引你来入场。这就是带动成交量提升的一个因素。
换句话说，评判这个政策是否有效，我们不应仅仅从价格这个维度来衡量，而要观察11月、12月份的二手房成交量是否能维持在一个相应的高度。这是我们评判的标准。
从价格止跌回稳，首先要看成交量。因此，对于我们当下的买房人，你也不用过于担心。现在的市场并不是说出台政策后，房价就会马上出现所谓的暴涨。这不会发生。从中央层面的定调来看，主要是止跌回稳，让市场恢复到一个正常、稳定的状态，而不是让房价回到2015、2016年那一波的上涨状态。所以买房不必过于着急，可以再比较一下。今年11月、12月份，如果实在找不到合适的，可以等到明年一季度再看。根据目前的房价，大概率来说，基本上会维持相对稳定，也不会出现大幅下降或大幅上涨。
换句话说，未来整体的房价变动其实是分化的。比如说上海的整体均价是稳定的，但并不是每个板块、每个小区的房价都保持不变。可能需求量比较大的房源，下一步涨价的概率会更高一些。而外围一些冷门区域，因需求量较少，人口支撑力不足。即便是在上海、北京这样的一线城市，它在外围一些区域的房价也可能不涨，甚至还有下跌的板块存在。
澎湃新闻：针对房地产市场的优化政策今年以来其实一直在出台，包括调整限购政策、住房信贷政策、住房税收政策等，目前整体的房地产市场或者代表城市的市场情况怎么样？
张波：10月份的数据表现看，一二线城市的成交量复苏非常明显，包括新房和二手房，整体复苏的节奏非常显著。
简而言之，10月份市场热度非常好，11月份略有降温。这一轮政策与10月份的热度回升不同的是，更多体现在高能级城市的一线和热点二线城市。此次11月份的政策，对一些中小城市的影响也明显，因为它涉及所有城市的增值税和契税，这就是可能与10月份的差别所在。
政策明显激活了市场
澎湃新闻：一系列政策作用下，两位如何看待后续房地产市场的走势？
从这个角度来看，明年的潜在购房需求量会比较大。除了这两年观望的人开始买房外，还有二手房的房主可能也会选择购房，加上城中村改造的因素。
张波：我们比较明确地判断，目前价格已经处于市场的底部。因此，从明年至少上半年来看，价格将维持一个稳定的状态。我们能够清晰地判断明年上半年价格将比较稳定，明年下半年，目前的数据还需要观察政策推进的情况。大概率来说，明年下半年表现会好于上半年，这是第一点。
第二点，我们观察到一个有趣的数据，今年已经明显表现出，很多城市成为存量房主导的市场。换句话说，二手房的成交量已经超过了新房。我们认为这种趋势在明年将会持续。
我们在很多城市中会单独分析二手房和新房的成交量。明年我们会将它们加总来看。虽然某些城市的新房成交量可能还会持续下降，但二手房成交量可能会增长。新房和二手房加总后，明年的成交量，尤其是在上半年，可能与今年相比，不但没有减少，反而有可能会增加。这是成交量方面的变化。