为进一步完善我县城市总体规划，加快推进我县老城更新建设步伐，县人民政府决定实施安福县文塔片区棚户区改造提升工程。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《安福县房屋征收与补偿安置实施办法》（安办字〔2020〕16号）的有关规定，结合我县房屋征收工作的实际情况，制定本项目房屋征收与补偿安置实施方案。
一、征收范围
按照工程规划，计划征收人民银行西侧、武功山大道南侧、天安家园东侧的城东农贸市场、老武装部、文塔周边等区域国有土地上的部分居民和单位房屋，具体以征收红线图为准。
二、征收期限
签订征收协议期限为房屋征收决定公告之日起90天内完成。
三、征收部门及实施单位
征收部门:安福县住建局
实施单位:安福县房屋征收与补偿安置管理办公室
四、补偿安置
补偿安置方式为房屋产权调换补偿和货币补偿。被征收人可自主选择补偿安置方式。房屋征收补偿协议签订后，被征收的房屋及土地使用权同时收回归国家所有。
（一）房屋产权调换补偿
政府提供不同面积和户型的成套商品房用于被征收人的房屋产权调换补偿。被征收人按照签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序，在当时可供选择的房源中自主确定安置房的具体楼层、户型、面积和套数。安置房源位于华驰锦尚天城项目和公园路西侧棚改安置房项目。
1.被征收人选择的产权调换安置房，按被征收正房的建筑层数、面积和规定比例调换。
被征收房屋为独栋的，置换标准为：建筑层数为1层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.5比例置换；建筑层数为2层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.4比例置换；建筑层数为3层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.3比例置换；建筑层数为4层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.2比例置换；建筑层数为5层及以上的，按被征收正房总建筑面积1︰1.1比例置换。
单位家属房、房改房、集资房等成套商品房统一按1︰1.1比例置换。
2.被征收的正房建筑总面积扣除所选安置房总面积，仍有剩余的，该部分建筑面积称为剩余面积，可按1:1换算成安置房面积；被征收人被征收的土地面积扣除正房建筑占地，仍有剩余的，该部分土地称为剩余土地，剩余土地也可按土地市场价计算总价值，以等值购买的原则按照房屋建筑成本折算可购买的安置房面积；涉及下列情况的，由被征收人自主选择一种补偿方式：
(1)剩余面积按1:1换算成安置房面积，如其面积达到可供选择的房源最小户型面积50%的，被征收人可选择换购安置房，购买方式实行等面积置换。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。
(2)剩余土地折算安置房面积，如面积达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，或与剩余面积换算的安置房面积之和达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，被征收人可以选择换购安置房，购买方式实行等面积置换。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。
(3)剩余面积按1:1换算成安置房面积，与剩余土地折算的安置房面积之和仍无法达到可供选择的房源最小户型面积50%的，其剩余面积按政府安置房成本价的1.5倍作货币补偿，剩余土地按土地市场价进行货币补偿。
3.政府安置房成本价为2700元/平方米，华驰锦尚天城安置房市场均价为为6116元/平方米，公园路西侧安置房市场均价为为6119元/平方米，国有出让土地市场评估均价为3000元/平方米，国有划拨土地市场评估均价为2100元/平方米。
4.同一征收项目中被征收的房屋建筑新旧程度不同的，采用年限法确定成新率，由被征收人按规定价格补差。
（1）计算方式：成新率＝（耐用年限-实际使用年限）/耐用年限×100%。
（2）补差标准：成新率在80%以上的不补差；成新率在70-79.99%间的，由被征收人按30元/平方米的价格补差；成新率在60-69.99%间的，由被征收人按50元/平方米的价格补差；成新率在50-59.99%间的，由被征收人按100元/平方米的价格补差；成新率在40-49.99%间的，由被征收人按150元/平方米的价格补差；成新率在30-39.99%间的，由被征收人按200元/平方米的价格补差；成新率在20-29.99%间的，由被征收人按250元/平方米的价格补差；成新率在20%以下的，由被征收人按300元/平方米的价格补差。
5.被征收人办理不动产权权证时，只能办理被征收人本人姓名。如属特殊情况确需办理给直系亲属的，经县住建局审核同意，由县自然资源局负责办理。安置房办证费用只缴纳工本费。
6.办理产权证时，被征收人按规定置换的面积税费全免，只需缴纳工本费，向政府购买部分面积按规定缴纳税费。
7.新开户的安置房应按规定缴纳水、电、天然气等开户（安装）费。
(二）货币补偿
1.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告当日被征收房屋类似房地产(含房屋装修装饰)的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
2.房地产价格评估机构由江西省网上中介服务超市采用电脑随机摇号的方式公开选取。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
3.房地产价格评估机构对被征收房屋价值的评估结果应当进行公示。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估发生的费用，在征收补偿费用中支付。
（三）经营性商铺补偿
经营性商铺用房根据被征收商铺的房产证载明的面积，可按以下方式进行补偿：
1.产权调换：政府提供不同区域的商铺用于被征收人的商铺产权调换。店铺安置可选房源分别为文塔片区江南路西侧安置店铺、文塔片区江南路东侧安置店铺、北华山路北侧安置店铺。
（1）被征收人选择安置于文塔片区江南路西侧地块内，对被征收的商铺按照面积“征一补一”原则进行安置。
（2）被征收人选择安置于文塔片区江南路东侧地块内，对被征收的商铺按照面积1:1.1进行安置。
（3）被征收人选择安置于北华山路北侧地块内，对被征收的商铺按照面积1:1.3进行安置。
安置商铺所处层数原则上与被征收商铺一致，安置商铺与被征收商铺的面积差，分别按照评估机构确定的市场单价结算差价。
2.货币补偿：按照评估机构确定的市场价格进行货币补偿。
3.房屋置换：二层及二层以上商铺参照套房标准按1:1.1置换安置房。因户型等因素所致的面积差，分别按照评估机构确定的市场单价结算差价。
4.经营性商铺用房，必须符合以下条件：在规划建设报批时明确为商业用途;办理了相应的用地手续;产权证载明为商业用房。
对被征收房产证载明为住宅，但依法办理了营业执照、税务登记证，并持续经营至县人民政府作出房屋征收决定之日且超过一年以上的，征收时只对30平方米以内(含30平方米，超出的计入住宅面积，不足的据实计算)部分按经营性商铺用房予以补偿。
5.成栋(套)房屋中含有经营性商铺，被征收人选择实物补偿(产权调换)时，应当剔除该经营性商铺的占地面积和建筑面积后，再按规定的方案进行实物补偿(产权调换)。
五、关于搬迁、临时过渡和停产停业补偿的规定
六、关于对被征收人签约奖励的规定
为鼓励被征收人尽早签订补偿协议，对被征收人在规定期限内签订补偿协议的，实行分段、分片、产权调换补偿及货币补偿奖励。征收附属建筑、临时建筑、空坪等不予奖励。奖励标准按安办字〔2020〕16号规定执行。
七、其他事项
1.简易结构、附属建筑、房屋装饰装修等补偿方式与补偿标准按安办字〔2020〕16号文件执行。
2.房屋征收范围确定后，任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。
3.征收决定公告之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人自行解决（在规定的征收期限内无法解决产权纠的，由当事人先行协商确定补偿安置方式，房屋征收部门予以留存保全）。房屋征收部门不承担因房屋租赁、抵押以及产权纠纷等所产生的任何经济和法律责任。
4.房屋征收决定公告后，被征收人应在规定期限内与房屋征收部门签订补偿安置协议。房屋征收部门与被征收人在规定的期限内达不成补偿安置协议的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定并予以公告，被征收人应在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。
5.被征收人应当配合房屋征收部门及其工作人员依法履行工作职责。对采取暴力、威胁等手段阻碍依法进行的房屋征收工作的，以及故意扰乱、煽动闹事、严重影响正常征收工作的，依法追究责任。
6.被征收人子女上学依据就近入学原则，尊重被征收人的意愿，既可按照被征收人的安置房或新居住地所在学区安排，也可以按照被征收房屋所在学区安排。
7.被征收房屋应由具有相应资质的建筑施工企业统一实施拆除，拆除工程费计入征收补偿费用。