2、位承建平房350000元（年底已完工，建筑面积510平方米）。20X2年该公司应缴纳房产税计算：1、容积率51010000.512、应并入的土地价值260000300005200900296100（元）3、房产税（350000296100）（130）1.25427.24（元）六、案例解析六、案例解析例例2：乙公司有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，房屋原值5600000元，该公司20X2年1月对该土地进行评估，评估增值后的每平方米平均地价1.5万元。20X2年公司应缴纳房产税计算：1、容积率8000200000.42、应并入的土地
4、计算房产税的房产原值不完全等同于房产会计账面价值。2、购买的商品房，购买时的房屋价款已含土地价值，按照购买时的房屋价款计算房产税即可，不要重复计算地价。3、宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。六、
7、积乘以适用税额计算缴纳。8、当地政府返还土地款，不能冲减土地使用权的账面价值。9、企业取得土地时跟地方政府约定，分期投资，土地也分为几期使用，这时计算房产税时需根据全部土地价值还是根据已开发的面积分开核算？另外，企业有部分厂房出租给别的公司使用，根据规定应从租计交房产税，那相应的土地价值如何分割分配到自用房产和出租房产，出租房产的房产税计税基础要不要增加土地价值？对于土地分期投资的情形，计入房产原值的土地价值应当是根据项目预算总建筑面积分配确认，对于出租房产，从租计征房产税，计税依据不包括土地价值。六、案例解析六、案例解析例例3：某企业20X2年初委托施工企业建造仓库一幢，9月末办理验收手续，
8、仓库入账原值400万元，9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营，当年收取固定利润l0万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30。该企业以房产进行投资，收取固定收入，不承担投资风险，应按租金收入计算缴纳房产税。应缴纳房产税400（130）1.2123300（130）1.212910123.93（万元）例例4：某企业6月以经营租赁方式租出一处房屋，租赁期到当年年末，当年获取租金10万元。同时融资租赁的方式租入一处房产，原值1000万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费10万元。计算房产余值的扣除比例为20。当年某企业应缴纳房产税1000（120）1.261210126（万元）
10、1.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（财税2009128号）2.纳税单位将应税房产无租出借给免税单位使用的，应由房产所有人缴纳房产税。区别土地税：对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税（89）国税地字第140号3.免税单位和个人出租的，由出租人缴纳房产税。（财税地字1986第008号）4.2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（财税2009128号3条）5.分期付款购买的商品房，且双方均未取得房产证的，由
11、实际使用人缴纳房产税。（国税函2002284号）6.住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。财税2006186号纳税人一些特殊规定：纳税人一些特殊规定：7.2010年12月21日起，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人缴纳房产税。（财税2010121号2条）8.承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，应由房产的产权所有人缴纳房产税（86财税地字第008号23条）9.自2007年1月1日起执行，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税（财税20061
12、86号1条）10.2004年8月19日起，微利企业和亏损企业的房产征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。（财税2004140号）之前“可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税”规定失效。11.2004年8月19日起，企业停产、撤消后原有的闲置不用的房产应征收房产税（财税2004140号）之前“原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”规定失效。12.纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋应征收房产税（财税字19868号19条）。纳税人一些特殊规定：纳税人一些特殊规定：13.工商行政管理部门的集贸市场用房，不属于工商部门自用的房产，
13、按规定征收房产税。（1987年3月23日财税地19873号3条）14.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。（86财税地字第008号25条）15.2013年1月1日起，对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。（财税201268号第1条）16.对国有、集体企业在清产核资工作中进行资产价值重估后的新增价值，应征收房产税。对固定资产重估后新增价值已增提折旧的企业，应按照重估的价值征收房产税；对资产重估后未能按新增价值提折旧的企业，可由同级清产核资机构出具证明，经主管税务
14、机关核实，在规定的期限内，对其固定资产重估后新增部分免征房产税。申请减免手续按山东省地方税务局房产税减免管理暂行办法的规定办理。（鲁地税三字19989号）17.随着经济体制改革的深入，纳税人资产都需进行评估。对于纳税人的房产，评估后已对帐簿上固定资产科目中记载的房产价值进行调整的，应从房屋原值变动的次月起，按调整后的帐面房产值征税。（鲁地税地字19963号）纳税人一些特殊规定：纳税人一些特殊规定：18、山东省地方税务局公告2013年第4号：一、房地产开发企业自用或出租建造的待出售的商品房，自用的应按房屋原值、出租的应按租金收入计算缴纳房产税。二、宾馆、饭店、酒店、公寓、写字楼、培训中心、招
16、的建筑物、独立于房屋的建筑物独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。（财税地19873号1条）2、加油站罩棚、加油站罩棚加油站罩棚不属于房产（财税2008123号）3、未出售商品房、未出售商品房房地产开发企业建造的未出售的商品房（国税发200389号第1条）。上述商品房不包括出租的待出售的商品房（财税字19868号19条）。4、大修期间的房屋、大修期间的房屋因大修导致连续停用半年以上的房屋，在房屋大修期间（免征）（国税函（2004）839号文第1条）应税房产排除：应税房产排除：5、危
17、险房屋、危险房屋经有关部门鉴定停止使用的毁损不堪居住的房屋和危险房屋（免征）（财税字19868号16条）6、农产品（农贸）市场房产、农产品（农贸）市场房产自2013年1月1日起至2015年12月31日止，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。（财税201268号第1条）之前，对集贸市场中简易市场的房屋，可给予房产税免税照顾。（1996年1月22日，鲁地税地字1996第3号第6条）7、农民居住房屋、农民居住房屋对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税（国税发199944号2条）。8、纳税困难房屋、纳税困难房屋遭受自然灾
18、害后恢复修建的房产以及其他纳税有困难的，给予定期减税或免税照顾。山东省施行细则第八条三项建制镇征税范围不包括所辖行政村，为什么地方政府将某建制镇征税范围不包括所辖行政村，为什么地方政府将某些镇所辖行政村也纳入房产税征税范围些镇所辖行政村也纳入房产税征税范围？建制镇征税范围不包括所辖行政村。但国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知(国税发199944号)第二条规定：关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市地方税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。所以某
19、些村民委员会所辖范围内的房产也纳入了房产税和城镇土地使用税征税范围。房屋大修期间免征房产税吗？房屋大修期间免征房产税吗？国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知（国税函2004839号）：一、对财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第8号）第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定作适当修改，取消经税务机关审核的内容。纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。二、纳税人房
21、整房产税有关减免税政策的通知（财税2004）140号）文件规定：“为了规范税收政策，进一步加强房产税的征收管理，经研究决定，对财政部、国家税务总局关于房产税若干问题的解释和暂行规定（财税地字1986）008号）的部分内容作适当修改，即废止第十八条关于微利企业和亏损企业的房产可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税和第二十条企业停产撤销后，对它们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税的规定。”因此，对于新建厂房后原厂房闲置未用的依旧需要缴纳房产税。物业用房由谁来纳税？物业用房由谁来纳税？物业公司使用全体业主共同所有的房屋进行办公，房产税和城镇土地使用税应由谁
22、来缴纳？根据财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第一条规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。城镇土地使用税也由实际使用单位缴纳。物业用房属于物业公司经营用房，虽然产权是全体业主的，但仍应由实际使用人物业公司来交这笔房产税。无租使用其它单位房产怎样纳税？与免租期有何不同？无租使用其它单位房产怎
23、样纳税？与免租期有何不同？财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）文件第一条规定：“无租使用其它单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”这个无租是指一直无租，由无偿承租方持出租方固定资产房屋原值按余值代缴纳房产税。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。(财税2010121号)前免后租形式的，由免租期间房产税由出租人即产权所有人缴纳！彻底免租（即无租使用的），由承租方代缴纳房产税！备注：建议前期少收租金后期多收租金即可。房产税的房产范围怎样界定？房产税的房产范围怎样界定？财
24、政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字1987003号）文件第一条规定：“房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。”房地产统计指标解释规定：房屋一般是指有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保暖，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。房产税的房产范围怎
25、样界定？房产税的房产范围怎样界定？房产测量规范：2.2米以下不计算建筑面积，但根据建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知）规定，房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。结论：结论：房产税仅对房屋征税，但对2.2米以下的房屋也要征税，比如地下室，一般情况下低于2.2米的不计算可售面积。财政部国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字1987003号）文件第二条规定：“房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如
26、蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”房产税的房产范围怎样界定？房产税的房产范围怎样界定？国税发2005173号：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值
27、；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。计算房产税的房产原值均应包含地价吗？计算房产税的房产原值均应包含地价吗？财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税字2010121号）文件第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指
28、一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。1.土地系无偿划拨，无地价，则不宜将所占土地估价计算房产税。2.土地系租入后建房，依据房不离地原则，房屋所有权应归属于出租方。3.宗地上分期开发，应将每期占地面积计入地价。人防设施出租是否适用转租行为？人防设施出租是否适用转租行为？根据财税2005181号文件规定：出租的地下建筑包括地下人防设施，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。房地产企业将人防设施出租的行为不属于转租行为，应按规定缴纳房产税。职工宿舍房产免税房屋建造成本怎样分摊？职工宿舍房产免税房屋建造成本怎样分摊？我公司
29、新建两栋楼，其中生产办公楼一栋，职工宿舍楼一栋，供职工免费居住，宿舍楼是否免交房产税？另外，由于两栋楼同时建造，无法区分各自成本，由在建工程转入固定资产时是否可以按面积分摊成本？财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号）规定，企业向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税。参照此规定，你公司新建职工宿舍楼供本单位职工免费居住，宿舍楼免交房产税。由于两栋楼同时建造，无法区分各自成本，由在建工程转入固定资产时可以按面积分摊成本。房产税纳税筹划都有哪些方法？房产税纳税筹划都有哪些方法？一、从征税范围进行筹划二、从计税依据进行筹划：合理确定房产原值；合理分解房租收入
31、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米8元，则甲公司全年应纳城镇土地使用税计算为（100001000500023000）8116000元。例例2：某市肉制品加工企业占地60000平方米，其中：办公占地5000平方米，生猪养殖基地占地28000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业内部道路及绿化占地11000平方米。企业所在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税（6000028000）0.825600（元）。例例63：某公司有A、B两处单独地下建筑设施（两地段年税额8元/平方米）。其中，A设施现为地下商场，有地下土地使用证，登记面积为5000平方米；B设
32、施现用于储藏物品，地下土地使用证上未标明土地面积，但经有关部门测量该地下建筑垂直投影面积为2000平方米。对A、B两处单独地下建筑设施，该公司每年应该缴纳土地使用税（50002000）85028000（元）。例例64：某公司土地使用证登记面积为37000平方米（该地段年税额8元/平方米），但经有关部门清查后发现该纳税人实际占用土地面积为40000平方米，纳税人实际占用土地面积与土地使用证登记面积或批准面积不一致的，应按照实际占用土地面积缴纳土地使用税，该公司每年应该缴纳土地使用税400008320000（元）。六、案例解析六、案例解析例例3：某公司有A、B两处单独地下建筑设施（两地段年税额8
33、元/平方米）。其中，A设施现为地下商场，有地下土地使用证，登记面积为5000平方米；B设施现用于储藏物品，地下土地使用证上未标明土地面积，但经有关部门测量该地下建筑垂直投影面积为2000平方米。对A、B两处单独地下建筑设施，该公司每年应该缴纳土地使用税（50002000）85028000（元）。例例4：某公司土地使用证登记面积为37000平方米（该地段年税额8元/平方米），但经有关部门清查后发现该纳税人实际占用土地面积为40000平方米，纳税人实际占用土地面积与土地使用证登记面积或批准面积不一致的，应按照实际占用土地面积缴纳土地使用税，该公司每年应该缴纳土地使用税400008320000（元）
35、定2017年2月全部交付，土地使用税单位税额为12元/平方米，请计算甲公司2015年与2016年该企业应缴纳土地使用税六、案例解析六、案例解析（一）房产开始交付前该企业应从2015年1月开始申报缴纳土地使用税2015年应缴纳（10000-1000）12=108000元2016年6月份开始交房，上半年应就全部面积纳税：（10000-1000）122=54000元（二）房产开始交付后2016年6份交房12000平方米，从7月份应减少其分摊土地面积=（10000-1000）（1200020000）=5400平方米2016年下半年应缴纳（（10000-1000）-5400）122=2
36、1600元七、疑难问题七、疑难问题购买的地下车位是否需要缴纳城镇土地使用税购买的地下车位是否需要缴纳城镇土地使用税依据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）规定，自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。企业取得土地使用权，土地已投入使用，但土地企业取得土地使用权，
39、、煤层气）生产企业用地城镇土地使用税政策通知如下：一、下列石油天然气生产建设用地暂免征收城镇土地使用税：1.地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；2.企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油（气、水）管道用地；3.油气长输管线用地。二、在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地，暂免征收城镇土地使用税。三、享受上述税收优惠的用地，用于非税收优惠用途的，不得享受本通知规定的税收优惠。四、除上述第一条、第二条列举免税的土地外，其他油气生产及办公、生活区用地，依照规定征收城镇土地使用税。五、地方人民政府应按照城镇土地使用税有关规定，确定工矿区范围。对在工矿区范
40、围内的油气生产、办公、生活用地，其税额标准不得高于相邻的县城、建制镇的适用税额标准。关于石油天然气生产企业城镇土地使用税政策的通知关于石油天然气生产企业城镇土地使用税政策的通知（财税（财税201576号）号）六、石油天然气生产企业应按照有关税收减免管理规定向主管税务机关备案免税土地情况。七、本通知自2015年7月1日起执行。原国家税务局关于对中国石油天然气总公司所属单位用地征免土地使用税问题的通知（89）国税地字第088号、关于对中国海洋石油总公司及其所属公司用地征免土地使用税问题的规定（90）国税油发003号同时废止。对（89）国税地字第088号和（90）国税油发003号文件规定免税，但按本
41、通知规定应当征税的土地，自2015年7月1日至2016年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2017年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知使用税优惠政策的通知（财税（财税201598号）号）一、自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。二、本通知所称物流企业，是指至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务，实行独立核算