物业管理行业在我国起步较晚，但发展迅速。在城市化进程的影响下，物业管理作为一种新兴行业，与其它行业一样，都需要在激烈的市场竞争中不断探索和发展，这就不仅要求物业管理单位以质量取胜，还需要探求更多降低成本的有效手段，以不断提升企业的经济效益。在现代企业的管理过程中，对企业涉税问题的研究越来越深入，做好涉税问题研究，对企业进行科学的税收筹划，不仅可以降低企业的运营成本，也可有效提升企业管理水平，提高企业的市场竞争力。因此，物业管理企业也应该做好自身的涉税研究，以便为企业的税收筹划提供参考。
一、物业管理单位涉税现状
（一）物业管理行业的税率偏高
（二）酬金制收费模式下，企业负担沉重
物业管理的营业税是根据物业管理企业的营业额计算征收的，这样就会给企业带来沉重的负担。在酬金制收费模式下，物业管理企业的营业额主要是其收取的物业服务费，由物业服务支出和物业服务酬金两项组成。物业服务的收费标准主要采用以支定收的方式，具有明显的业性质，其中物业服务支出属于代收，并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护以及房产设备设施维修等日常开支，存在明显的代收代付特点，不应该归入税基当中。但实际上却被列入到了税基当中，这无疑给物业管理企业带来了一定的负担。
（三）存在重复征税的问题
二、物业管理单位涉税问题的解决措施
近年来，国家在住宅产业化方面推出了一系列的政策，使我国住宅产业逐步由粗放式管理，转向了集约型的管理模式。与此同时，在物业管理方面，也逐步走向先进化和国际化。但是在税收政策扶持方面，仍然需要尽快找到解决办法，以保证物业管理企业的稳健发展。出于以上考虑，笔者认为应该从以下几点进行必要的改革与完善：
（一）对物业管理的营业税税率进行科学调整
随着我国经济的发展，以及城市化进程的推进，物业管理行业所面对的经营空间与经营方式更加多样化。各种现代化的管理模式、服务理念，使物业管理也向更加高端的方向发展。物业管理行业也将逐步形成集管理、经营、服务于一身的综合性管理行业。为了推动物业管理行业的可持续发展，国家应该在营业税税目中单独设置出物业管理行业的子税目，从现行的服务业征税范围中，将物业管理行业剥离出来。综合考虑物业管理行业的经营特点及现状，充分对比通信行业、建筑行业以及交通运输行业等行业的税率情况，将物业管理行业的营业税税率由5%，调到3%，以此来支持物业管理行业的持续发展。
（二）在物业服务业方面实施差额征税
对物业管理行业的营业税税基进行调整，实现物业管理在营业税方面的差额征收。首先对物业管理行业具有代管代付性质的资金，采用扣减代管代付资金，对扣减后的差额计税征收；其次，由于当前物业管理行业在保洁、设备设施维护、消防等方面存在专项服务外包的问题，为了避免存在重复征税的现象，可参考旅游行业、交通运输行业等行业的征税方式。比如旅游行业，会在全部旅游服务收入中扣减掉替旅客支付给其它单位的房费、餐费或门票等收入，将扣减后的余额作为营业收入计征营业税的依据。物业管理行业，也可对各类外包服项目的支出进行合理扣减，将营业税计征范围压缩为剩余的服务费收入。
（三）充分考虑物业管理行业利润低的实际情况
三、结束语
参考文献：
[1]胡绍山.我国物业管理行业涉税现状分析及对策探讨[J].中国证券期货，2010；9：67～68
【关键词】物业管理;税收政策;营业税;对策
一、我国物业管理行业涉税现状及分析
我国现行税制中,物业管理服务业所要缴纳的各类税种一般包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税、个人所得税(代扣代缴)。多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照“服务业――其他服务业”缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余,按调整后应税所得额的25%税率作为企业经营成果计算缴纳所得税。城建税和教育费附加按营业税的7%、3%分别缴纳,车船使用税则是以物业管理行业拥有的应税车船为征税对象实行定额征收。在实际工作中,物业管理公司依据所涉及的业务不同,还可能涉及增值税及其他子税目营业税问题。物业管理行业由于国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,在税收成本和人工成本的双重压力下,已经举步维艰,部分城市已经出现了物业管理行业萎缩的情况,留下了一系列的社会问题,对构建和谐社会造成一定的负面影响。
1、物业管理业归属“服务业”,适用5%的税率,相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。据北京市政府2007年对本市行业平均利润率的调查显示,主要行业的平均利润率水平呈现明显的两极化特征,其中文化体育业的平均利润率达到了24.7%,邮电通信业的平均利润率更是高达33.6%。作为建筑业的后续产业,物业管理业利润率与建筑业不可比,而行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率。此外,与物业管理业同税率的金融保险业,享受着国家营业税多项税收优惠政策,却没有一项优惠政策惠及物业管理行业,明显存在着行业高低收入的差别和减免优惠政策的不同。
2、物业管理业的营业税是以企业营业额为依据计算征收,企业负担沉重。在酬金制收费模式下,物业服务企业的营业额为向业主收取的物业服务资金,由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成,物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的,具有明显的业性质,其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支,具有代收代付的性质,不应作为税基。
4、所得税方面,国家税务总局所发《企业所得税应税所得率核定表》中,将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”,此举有失偏颇。其一,据中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前大多数物业服务企业的经营规模偏小,创富能力差,多数企业生存状况困难,缺乏可持续发展的经济基础,40%以上物业服务企业仍处于亏损状态,近20%的企业经营状况“持平”,物业服务行业的微利特征明显,而根据现行所得税关于小型微利企业的税收优惠政策的条件对比,物业管理业被排除在外。其二,物业管理业更不符合国家需重点扶持的高新技术企业,无法享受相应的优惠政策,物业管理业在夹缝中求生存。
二、完善物业管理行业税收政策的具体建议
1、独立税目、调整物业服务企业的营业税税率。随着社会的发展和进步及城市现代化程度的进一步提高,物业管理业将面对更加广阔领域和空间。随着各种现代管理措施、先进的服务理念及高科技的应用,物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展,物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。鉴于此,建议在营业税税目中单独设立“物业管理业”子税目,比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业管理企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。
参考文献
[1]中国物业管理协会秘书处.物业管理行业生存状况调查报告[J].中国地产,2008(8).
[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).
[3]张亚佩.浅析我国物业管理行业的现状及对策[J].民营科技,2009(9).
[4]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育,2010(1).
[5]林常青.关于减轻物业管理行业税收负担的建议[J].中国物业管理,2008(2).
1引言
我国政府早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整。物业管理企业作为重要的市场经营主体，其纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为物业管理企业，在中国的城市建设以及管理当中有着举足轻重的地位，在税制改革后，物业管理企业如何衡量利弊得失，提高企业的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。所以说，把物业管理企业作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索物业管理企业在增值税纳税筹划方面存在的问题以及改进的方向，为物业管理企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，帮助物业管理企业在合法纳税的前提下，灵活的运用税收政策适当的减轻物业企业的税负承受压力，同时又能体现依法纳税的原则。
2.1租赁涉及费用不够明确
对于物业管理企业而言，通过房屋的租赁必然会发生水电费、清洁费等费用，这些费用一般属于物业管理企业日常的费用收入，不属于租金内的收入，因此物业管理企业在进行“营改增”筹划时，必然要把这种情况考虑进去，这涉及一个真实合法凭据的问题，也是票据唯一无法进行分割的，对于物业管理企业在实践中，物业管理企业如果把租金收入和日常的租赁收入的费用都纳入到“营改增”的筹划中，会增加企业的税收成本，因此必须把租赁涉及费用进行明确。
2.2税收筹划制度不健全
物业管理企业由于涉及的费用比较广泛且项目繁多，例如租金、水电费、管理费、清洁费、垃圾处理费、停车费等等方面的费用收入，这些费用尽管属于收入，然而物业管理企业为了提供更好的服务，也要花费用去维修和支付人工成本，因此导致一些物业管理企业在进行“营改增”后的税收筹划时，没有把需要排除的项目忽略，进而增加了物业管理企业的税收成本。因此必须对税收筹划制度进行完善，明确物业管理企业所要承担的费用范围。
2.3缺乏税务筹划专业知识和税收法律意识
2.4物业管理企业缺乏合理运用纳税筹划的工具与方法
物业管理企业主要对租户进行租金收入，水电费代收以及维修费用的支出，因此其收入结构相对简单，然而一些物业管理企业实行的还是传统的税务筹划工具与方法，不能与时俱进，对于税收筹划也不够了解，物业企业作为物业管理和运营的提供者，其租金和物业收入一般比较固定，但是却没有引入计算机税务软件等工具和进行税务筹划，不仅降低了效率，而且会计手算的方法，导致一些细节性的费用比较容易出错，例如水电费和维修方面的费用。
3物业管理企业完善“营改增”税收筹划的措施
3.1明确租赁涉及费用
3.2物业管理企业要建立完善的税务筹划制度
物业管理企业由于既涉及房地产，又属于服务性企业，因此必须建立起完善的税务筹划制度，通过物业管理企业内税收筹划制度，明确物业企业增值税纳税范畴，并且严格执行到位，落实到具体责任人身上。如果物业管理企业的税务筹划制度存在问题，且无法得到落实，那么不仅导致物业管理企业在纳税方面存在极大的风险，而且也不利于物业管理企业的稳健发展，物业管理企业必须依据自身的实际情况完善税务筹划制度。以隶属于万科集团的万科物业为例，在2016年全面“营改增”实施后，就早已根据之前的增值税草案进行了税务筹划小组的组建，建立了相应的税务筹划制度，极大地降低了万科物业的经营成本，提高了企业效益。
3.3加强物业管理企业在税务筹划的专业知识和法律意识
3.4物业管理企业要积极引入科学的工具和方法进行税务筹划
4结语
[1]李娟.“营改增”下建筑企业纳税筹划的策略[J].中外企业家，2017(18).
[2]王玥玥.浅析“营改增”税制下的企业纳税筹划[J].科技经济市场，2016(6).
2019年是物业公司转型升级关键性的一年，也是物业迅速发展壮大的一年。今年物业管理项目增加到了19个，还专门成立了物业服务有限公司对口半山两项公寓进行管理。很多项目分散在全国全省各地，不仅业务量急剧加大，财务管理也增加了难度，这就要求对内财物管理水平的要求应不断提升，对外要应对税务、审计以及财政等机关的各项检查，掌握税收政策及合理应用.。在领导的正确引导和各部门的大力支持下，凭着责任心和敬业精神，工作着重于公司的经营方针、宗旨和效益目标，在管理、核算方面做了应尽的责任。为了总结经验、发扬成绩、克服不足，现将这一年来的工作做如下总结：
一、全年指标完成情
截止到2019年x月底，实现经营收入万元，实现利润万元，预计2019年全年紫元物业将实现经营收入万元以上，利润约万元以上。
二、预算指标的核定
每季度各项目财务负责人认真据实填写预算和实际差异表，并提供季度财务分析和年度财务分析，为今后收费率季度考核做好扎实的数据基础。
三、收费率方面
高教后勤方面，各部门配合克服了一系列的困难，特别是对财经大学的收费做了一系列的努力工作，我公司成为财经学院的正式供应商，大大提高了收费的时效性。其余两所学校的住宿费收取工作顺利进行，完成指标任务没有压力。
市场物业方面，截止到2019年11月底,对于实施物业管理服务的市场物业管理服务费的综合收缴率为84.74%，其中当年收费率达到71%，比去年同期增长了5%，历史欠费收费率达到40.59%，略低于去年同期水平。当年收费率的稳步增长为综合收费率增长的良性循环奠定了基础。
四、合同管理方面
本年度对合同管理更强调专人专项细致化管理。针对往年合同登记管理、支付管理和应收款项管理的缺失，我部门在人员到位的情况下实行专人合同管理，及时统计应收应付款项。
五、税收方面
国家实行营改增以来，我部门对此也做了大量的税收政策学习工作，并归纳整理有关物业公司的营改增的税改政策，并发文给各服务处管理人员学习。并积极配合税务部门使用新的税收申报软件。高教后勤减免税方面，我部门也针对税务部门做了大量的咨询和沟通工作，确保能在国税地税继续享受高教后勤的免税政策，给公司带来最大化利益。且在现有的经营模式下分析了税务风险，并及时上报并做出了调整，降低了我公司的税务风险。
六、学习拓展和资源整合
随着区块模式的日益成熟，区域化管理显得尤为重要。
关键词：“营改增”；物业管理行业；影响；策略分析
一、“营改增”的实施对物业管理行业产生的影响分析
目前，随着我国市场经济的不断发展，各项改革与发展都得到了顺利实施。“营改增”作为税制改革中的一项重头戏，不仅有助于企业税负的降低，更有助市场经济活力的完美释放，这对我国物业服务行业的健康发展有着极为重要的意义。在具体的实施过程中，“营改增”的实施对物业管理行业的影响也逐渐凸显出来。
(一)从长远看促进了物业管理行业的进一步持续发展
“营改增”的实施，是物业管理行业发展历史上的一次重大事件，它对于推动我国经济结构调整、大力发展现代服务业为主的第三产业有着极为重要的意义。目前，我国物业管理服务业中，对于物业管理的收费并未形成良好的、有序的、完善的价格机制，再加之物业服务行业的税率偏高，导致物业管理行业的整体税负较高。在实施“营改增”后，企业进入了增值税管理体系中，这对于进一步提升、规范财务核算水平提出了更高的要求。在新形势下，物业管理行业为了尽快适应“营改增”带来的冲击和挑战，必须在内部管理与控制上下功夫，全面扩大市场的规模，采取集约化经营与精细化管理相结合的方式，以应对新形势下的物业管理企业的变化。另外，“营改增”的实施，有效解决了重复征税的问题，完善了抵扣范围和税率，对于促进行业结构的调整、促进产业的升级与转型奠定了基础。因此，站在长远发展的角度来看，随着“营改增”实施后抵扣链条的逐步延伸和拓展，物业管理行业中的可抵扣项目会不断增加，由此带来的减税效应的范围也会不断扩大，从而为更多的企业提供减负优惠。可见，“营改增”的实施将在很大程度上促进物业管理行业的长远、可持续发展。
(二)从短期看物业管理企业税负不降反增
自从我国税制改革开始后，我国一直沿用的是13%和17%的增值税税率。“营改增”的试行与实施增加了两档税率，即：6%和11%。在“营改增”前，物业管理企业缴纳的是税率为5%的营业税，“营改增”后，物业管理企业缴纳的是税率为6%的增值税。在物业管理企业中，由于企业的特殊性，其经营成本中所占比例最高的就是人工成本，占到经营总成本的70%左右，这些成本是不能产生进项税额的，再加之税率的提升从而增加了企业的税负。可见，在短时期内，物业管理企业的税负将会出现不降反增的现象。但是，如果能够对保障房物业和商品房物业分别按照3%和6%的税率征收，并享受原有的国家规定的税收减免政策，如果再加上“营改增”财政专项资金补贴，那么在今后较长一段时期内，物业管理行业税负增加的现象将会得到改观。
(三)对物业管理企业的财务管理上的影响
在“营改增”后，物业管理行业纳入到增值税的体系中，这对物业管理行业是一个新的挑战，对物业管理行业进一步规范自己的财务制度、统一核算口径、保证财务统计数据的真实完整，保证财务信息的真实准确等财务管理行为有着积极的促进作用。另外，“营改增”的实施避免了重复征税的现象的发生，弥补了征税中存在的漏洞，全面扩大了税负效应。这对物业管理行业扩大市场规模极为有利。
二、物业管理行业实施“营改增”的有效对策研究
(一)积极进行前期市场调研
(二)进行完善的税收筹划
综上所述，对于物业管理企业而言，进行“营改增”是一项全新的重大事件，各物业管理企业必须正确面对，抓住机遇，积极采取有效的应对措施，为促进我国物业管理行业向着规范化、科学化、合理化、信息化的方向发展奠定基础，为使我国物业管理行业能够在市场经济的大潮中尽快适应发展的需要创造条件。
[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014(05):46-47.
[2]潘明星.营业税改征增值税:效应分析与改革建议[J].财政研究，2013(12):64.
（一）从长远看促进了物业管理行业的进一步持续发展
（二）从短期看物业管理企业税负不降反增
（三）对物业管理企业的财务管理上的影响
（一）积极进行前期市场调研
（二）进行完善的税收筹划
[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014（05）：46-47.
[2]潘明星.营业税改征增值税：效应分析与改革建议[J].财政研究，2013（12）：64.
为保证广安大街市政道路工程建设的顺利实施，做好拆迁居民安置工作，经市政府同意，将部分开发企业现有的拆迁房源作为广安大街拆迁专项用房（以下简称专项用房），现就有关问题通知如下：
一、专项用房享受经济适用住房建设的扶持政策，即土地行政划拨，21项行政事业性收费减半征收。
二、专项用房专项提供给广安大街市政工程被拆迁居民选购。被拆迁居民如要享受本市经济适用住房政策，可购买专项用房或经市政府批准上市的经济适用住房，并凭所在区政府出具的证明到开发企业购房。
三、专项用房价格由市物价局会同市建委按经济适用住房定价原则审定。开发企业不得以任何方式变相提高价格。
四、市建委、计委、规划委、国土房管局等有关部门要按照各自职责，对专项用房的工程质量、审批手续等项内容进行审核，并督促有关开发建设单位按要求完善。崇文区政府和宣武区政府根据审核结果，对专项用房的价格、质量、配套情况等项内容进行认定，满足拆迁居民入住条件的房源，由区政府分期分批公布。
五、被拆迁居民凡购买区政府公布的专项用房，具有经济适用住房产权。产权发证部门依据购房合同和购房人付款凭证，在30日内颁发产权证。开发企业负责办理产权登记手续。
六、广安大街拆迁工作完成后，开发企业将购房人证明和销售合同报区政府核准汇总，开发企业凭区政府出具的证明，统一按照经济适用住房政策办理土地划拨及有关费用的减半征收手续，并可按京财税（99）1201号《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》，享受有关财税减免政策。开发企业购买的拆迁房源专项用于广安大街拆迁的，按照被拆迁居民实际购房面积免收开发企业购买房源发生的有关税费。
七、对于部分房屋已交纳的土地出让金等费用，由征收管理部门退还或在开发单位后续建设项目中抵减，已享受返还或免收政策的开发项目，不再抵减。
八、专项用房的物业管理费用执行市京价（房）字〔2000〕163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》规定的经济适用住房物业管理收费标准，并按规定的期限收取。任何单位不得以拆迁安置为由，一次收取长期的物业管理费和供暖费等费用。
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
四、结束语
1.范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N].中国证券报，2012-06-25.
2.刘德英.我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析[J].税务研究，2008（9）.
3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.
4.张雁.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.
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