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楼市再迎重磅宽松政策!财政部、国税总局、住建部昨天发布关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知政策给改善型购房者减负,二套房契税从之前的3%按照不同的面积分别降为1%和2%;取消144平方米以上的红线限制首套房超过144平方米的将少交1.5%的契税;满2卓转让时超过144平方米的可以减免营业税。
似乎是出于对南京楼市可能过于火爆的担忧南京房产部门昨天发声,南京楼市只是结构性冷热不均不存在一房难求将加大监管力度打击开发商捂盘惜售的行为。
首套房契税
首套房是指家庭(未婚的是指个人、已婚的是指夫妻双方及未成子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的可不算)无房现在购买卓的。
新政策,购买首套房面积为90平方米及以下的按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的按1.5%的税率征收契税。
老政策,对于购买首套房90平方米及以下的按照1%的税率征收契税;按照1.5%的税率征收契税的原先是大于90平方米小于144平方米;而144平方米及以上的按照3%征收契税。
′化,可以看出对于首套房的契税主要变化的是144平方米及以上的房子从原先的3%降低到1.5%。
算一笔账
144平方米以下不变。
假设购买一套150平方米、总价150万元的首套房。那么原先的契税按照3%执行就是4.5万元;新政后只需要缴纳1.5%也就是只要缴纳2.25万元这样就省下2.25万元。
〓套房契税
〓套房是指家庭此前名下在本地有一套卓现在再次购房的。
新政策,购买家庭第二套改善型卓面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的减按2%的税率征收契税。
老政策,购买二套房统一按照3%征收契税。
′化,二套房是此次新政的较大变化以面积是否超过90平方米为界契税分别比原先省了2%和1%。
假设购买一套80平方米、总价120万元的二套房。那么原先的契税按照3%执行就是3.6万元;新政后按照1%执行只要缴纳1.2万元这样就省下2.4万元。
假设购买一套110平方米、总价200万元的二套房原先的契税按照3%执行就是6万元;新政的契税按照2%执行只要缴纳4万元这样就省下2万元。
假设购买一套150平方米、总价500万元的二套房原先的契税按照3%执行就是15万元;新政的契税按照2%执行只要缴纳10万元这样就省下5万元。
营业税
新政策,个人将购买不足2的卓对外销售的全额征收5.6%营业税;个人将购买2以上(含2)的卓对外销售的免征营业税。
老政策,对不足2的卓对外销售的原先也是全额征收营业税;而大于等于2的卓对外销售时原来只有小于144平方米卓免征营业税大于等于144平方米的卓需要缴纳房价差额的5.6%营业税。
′化,对于营业税的征收不再看面积而简单区分是否满2。这对满2且144平方米及以上的卓可以省一大笔税费。
差额是指此次计税价格-购房价格。计税价格即此次转让时买卖双方签订的房屋买卖契约上的售房价格(该价格不能明显低于市场价)。购房价格是指房主当初购买这套房屋时销售不动产发票的价格。
假设转让一套150平方米、总价500万元、原先400万元购入、满2的卓原先需要缴纳差额的5.6%营业税就是5.6万元;新政后这笔税费减免可以省下5.6万元。
结论
144┫以上的二手房
转让时较省钱
可以看出新政后面积大于等于144平方米、满2的二手房转让是较大的受益情形。一套符合前述情形的总价500万元房屋较多可以省下5万元契税和5.6万元营业税买房人节省了10.6万元之多。同时可以想象符合这个情形的总价越高的卓享受的税费减免数额越高总价千万级别的别墅转让时省下的税费将十分可观。
追问
新政何时生效
文件指出本通知自2月22日起执行。也就是说下周一开始新政将正式生效。
新政是否会在江苏落地
此次文件中提及,北京、上海、广州、深圳暂不实施本通知第几条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
这意味着四大一线城市只对首套房的契税政策作出变化而其他政策维持不变。包括南京在内的江苏所有城市都将执行新政策。
≡于契税和营业税的计税节点原先的政策是,新商品房以买房人在开发商处的合同鉴证日期为准;二手房以合同送件日期为准。
也就是说对于购买新商品房的市民来说只存在契税一说。对于目前有很多市民已经买过新商品房但尚未的在缴纳契税时极有可能按照老政策执行。不过具体是否会这样执行仍然需要等待此次新政的落地细则。
满2如何界定
(1)按市场价格购买的卓以房产证上记载的日期和契税完税证的填发日期按孰先原则确认。
○墅是否在此次新政范围
原先对住宅有普通住宅和非普通住宅的区分普通住宅是指面积小于144平方米的住宅非普通住宅是指面积大于等于144平方米且小区容积率小于1.0的房屋。此次新政中删除了144平方米的红线没有再区分普通与非普通住宅。另外多前已经明令禁止地方出让别墅用地即现有绝大多数楼盘的容积率都超过1在很多低密度小区里虽然有别墅房源但实际上房源性质仍然等同于住宅因此别墅也在此次新政范围内。
三套房的契税和营业税是否有调整
现代快报记者了解到三套房原先的契税和营业税都是参照二套房执行即分别按照房屋总价的3%和差额的5.6%计算。此次新政中并未提及三套房的税费变化尚需等待细则的出台。
业内声音
大户型房子喜大普奔
此次新政主要影响的是改善型需求对我们楼盘是非常大的利好。中国金茂南京公司副总经理管姝楠介绍说南京的金茂御景华府目前在售的是549平方米的大平层房源新政后将省掉1%1.5%的契税这对于上千万元总价的房源来说会对买房人产生不小的吸引力。
新政废除了144平方米的红线对大户型房子会带来实实在在的利好。有中介人士指出市场上有部分二手房的面积正好比144平方米多一点是原先较受伤的二手房新政会导致这部分房子乌鸦变凤凰涨价在所难免。
南京或继续受刺激但应防范楼市风险来临
南京房地产建设促进会秘书长张辉表示此次新政不包括北上广深显示出对其他二三四线城市楼市去库存的决心楼市会迎来越来越突出的价量齐升行情。但是除了一线城市之外其他城市的行情相差巨大。南京等基本面良好的二线龙头城市成为政策较大受益者会对现有的行情推波助澜。另外此次政策受益较大的是大户型住宅和高档房也对去以来的地王们带来利好。
同策咨询研究部总监张宏伟同样认为新政旨在帮助一线之外的城市去库存。不过他指出下半以来尽管各种政策层面的利好纷沓而至但是这些政策的效果都是短期的并不代表未来楼市基本面会一直持续回升不代表未来问题会越来越少。
他认为新政会促使新一轮需求的释放和透支待本轮市场需求在今上半集中释放完毕之时下一轮市场的阶段性调整也就来临了。下半新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。
南京房产局
南京楼市不存在一房难求
今2月份以来南京不少楼盘宣称无房可卖导致不少买房人产生恐慌情绪。对此南京市房产局昨天发声,就目前掌握的数据显示南京不存在一房难求部分市民觉得买不到房主要原因在于各个板块冷热不均、春节前后是供应量淡季等。
】产局的**数据显示,目前4.4万套库存房源量的分布情况主城六区(鼓楼区2081套、建邺区2772套、秦淮区1356套、玄武区1446套、栖霞区4805套、雨花台区4428套)目前可售房源量为16888套、江宁区12481套、六合区9381套、浦口区5428套。
从南京各个板块来看购房者普遍想买的主城项目可售房源量偏少可售房源超过500套的15个项目集中在江宁、六合、栖霞、雨花台、浦口五个区的偏远地区而两江板块供应量充足占到了总可售房源量的六成以上。
此外车位、物管用房不在4.4万套可售房源之列。如果将每个楼盘可售总套数全部加起来数量将远远大于4.4万套。
】产局统计发现南京房地产上市量为1147万平方米销售量为1270万平方米。而的上市量预计有1000万平方米主要集中在河西、江宁、浦口三大板块。其中浦口板块的上市量将达到280万平方米占到了全市上市量的近三成。