凡人说税：例解一次收取多月租金的房产税纳税申报

“假如一次性预收半年租金，是按预收款一次性缴纳房产税还是分月平均交房产税的？又假如是年末才收金，需每月计提计算房产税吗？”

“1一次性收到房租怎么申报；2合同约定房租在申报期之后取得怎么申报”

其中，最容易出错的就是一次性收取多月租金，该如何申报房产税？租金事前预收和事后收取，房产税又该如何纳税？

案例：

某房地产开发公司2017年开发完工了10栋房产，每栋房产开发成本150万元。2019年5月1日，公司将其中2栋整体对外出租给甲公司三年，年租金第一年为12万元（不含增值税），以后每年比上年租金增长10%，余下8栋对外销售（待售）。租赁合同约定，甲公司租金自2019年5月起算，2019年5月——2020年4月的年租金12万元在2019年11月份一次性支付。

该公司该如何缴纳2019年度应纳房产税。

从《凡人说税：一案说清出租房产如何计征房产税》和《凡人说税：纳税人该在何时申报缴纳房产税？》两文可知，在这个案例中，某房地产开发公司2019年度应纳房产税的租金收入为8万元，应纳房产税0.96万元，2020年1-4月应纳房产税的租金收入为4万元，应纳房产税0.48万元。但是这些房产税金该如何申报呢？

其实，对于纳税人来说，之所以觉得难以处置，是因为将房产税的纳税申报期限的规定与增值税、企业所得税相混淆。从上例来看，该公司增值税纳税义务发生在2019年11月份，应当在2019年12月进行纳税申报，足额缴纳增值税款。而该公司在企业所得税的申报中，按照《企业所得税法实施条例》第十九条“租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”的规定，应当在2019年11月份将全部收取的一年租金确认为2019年租金收入，予以计算企业所得税。但是，对于房产税来说，则和增值税和企业所得税完全不一样。

对于企业纳税人，无论是对外出租房产还是自用房产，其“从租计征”或“从价计征”房产税，均是按照“按年征收、分期缴纳”的规定进行。无论是在《国家税务总局关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》（国家税务总局公告2019年第32号）合并后的“城镇土地使用税房产税税源明细表”、还是《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）“从租计征房产税税源明细表”中，对于从租计税的房产税的税源申报都是这样的：

填表说明中，对各栏指标均表述如下：

1.出租面积（必填）：填写出租房产的面积。

2.合同租金总收入（必填）：填写出租协议约定的出租房产的总收入。

3.合同约定租赁期起（必填）：填写出租协议约定的收取租金等收入的租赁期起。

4.合同约定租赁期止（必填）：填写出租协议约定的收取租金等收入的租赁期止。

5.申报租金收入（必填）：填写本次申报的应税租金收入。

6.申报租金所属租赁期起（必填）：填写申报租金收入的所属租赁期起。

7.申报租金所属租赁期止（必填）：填写申报租金收入的所属租赁期止。

结合《房产税暂行条例》（2011年版）、各省、自治区、直辖市“出租房产的纳税人应按月申报房产税，申报期限为月后15日内”的申报期限规定、以及《国家税务总局关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》（国家税务总局公告2019年第32号）合并后的“城镇土地使用税房产税税源明细表”的填报说明，“从租计征”的房产税的纳税申报需要注意三个要点：

一是房产税的税款所属期间按照租赁期间确定。自合同约定计收租金（无论是否收到）的第一个月起，按月申报纳税（小规模纳税人可随增值税申报期限选择按季申报）。

二是房屋租金收入应在租赁期间内平均计算月租金并计税。对于出现变动租金的，按照变动期间分别进行“从租计税”的房产税税源申报。

三是房屋租金是否收到，是一次性预收多月，还是一段期间后一次收取多月，对于房产税申报几乎不产生影响。

综上，案例中的某房地产开发公司，应当在2019年5月份填报“从租计征房产税税源明细表”（2019年10月份后填报“城镇土地使用税房产税税源明细表”），其内容如下：

其后，只需要按照规定的期限，按期进行纳税申报即可。当然，对于该案例，因为一年内租金没有变化，表中“申报租金收入”“申报租金所属租赁期起”“申报租金所属租赁期止”也可以填报为“120000”、“2019年5月1日”、“2020年4月30日”。