2018年新房销售14.7亿，达到历史最高值，增长5.4%，相对于2017年全国销量下降10%，足以说明市场出现了回暖。
全年开工面积增长19.7%，将近15亿平方米，历史上是少有的。这个增速比前一年（2017年）的10.5%的增速高出了将近1倍，反映开发企业对市场的信心。
当期政府批准预售的增幅也很高，2018年全年增幅将近30%，比2017年多出20个点。
不过，二手房去年销售了5.6万亿，下降了4.7%，下降的降幅比上一年进一步扩大，但是总的来看下降幅度也不是太大。
深圳本地户籍购房占78%，成规模炒房现象消失
在房地产市场上，有这样一个现象：全国形势好的时候，深圳是比全国更好一点。全国形势差的情况下，深圳比全国更差。
2017年深圳房地产成交大幅下降，新房下降38%、二手房下降33%，深圳比全国下降的更厉害。但是2018年深圳新房出现12.8%的增长，二手房下降1.5%，基本上是持平。从成交情况也可以看得出来，深圳跟全国相比，它的起落幅度是比较大的，2018年深圳楼市成交的增长比全国的增幅更高。
深圳新房市场7月底推出“深四条”，9、10月份市场相应出现了一些调整，但是年底还是很快又增长了。
01
深圳本地户籍购房占比78%
02
利用杠杆过热，个人住房贷款增13%
个人住房贷款从余额来看，增长13%是比较快的。特别是新增的个人住房贷款，一直是处于比较快的上升的区间，出现了一些过热的状态。
03
商业公寓销售下滑
总的来看，深圳的房地产市场热度比全国更高一些，但没有形成以前那种成规模炒房的现象，还是比较健康的。
22019年深圳楼市预期弱于2018年
背景：展望2019年，我国房地产市场面临着国际形势复杂多变、国内经济结构持续调整、长效机制有待加快实施等发展背景。
基调：在外部环境不确定背景下，房地产市场调控政策仍将以稳为主，同时也更加强调因城施策、理性施策和结构优化。
深圳：对于2019年的深圳房地产市场，从近期供应情况和需求情况的变化看，都显示房地产市场发展预期将弱于2018年，可能会使得市场成交情况不如往年乐观。
但是也要看到，人口快速流入和深圳强大潜在刚需和改善性需求的存在，能够在一定程度上对冲市场下跌的预期；而深圳加快推进落实二次房改方案、推进商品房和保障房并举政策，将有利于增加更多的低价政策保障性住房，以满足刚需需要。
综合判断，预计2019年深圳房地产市场走势将保持平稳，住房和房地产市场在改善人民生活、稳定经济等方面将继续发挥重要的作用。
3大湾区规划对深圳房地产的影响
粤港澳大湾区的规划是一个很重要的国家战略，对于整个珠三角9+2城市，对深圳来说是一个非常欢欣鼓舞的好消息。
所以，广东的房地产市场会出现高于京津冀、长三角的一个更好的局面。
这个观点用什么来验证？前两天公布了2018年各个省的新增人口数据，排名第一的广东新增人口177万人口，排名第二的是浙江新增80万人口，第一跟第二的差距差了1倍。广东177万人口的增长，相当于长三角的江苏、浙江、上海再加上安徽长三角主要地区的总合，所以你说广东厉害不厉害？这明显可以看出来经济发展的优势，产业结构转型的优势，尤其是深圳在中国的地位，世界级的创新之都这种地位，已经使得广东比其他地区有明显区别，从这一点来看，粤港澳大湾区前景更好，经济增长更快，人口更多，住房需求会越来越大，这是我们对于未来预期要充分认识到的。
大湾区利好使深圳房地产供需矛盾更突出
湾区人才聚集会增加深圳房地产市场的需求
深圳的定位是世界创新创业之都，以后高新技术人才在深圳聚集的规模会更大。最近几年，深圳每年新增常住人口是50-60万，但是新增常住人口结构出现了明显变化。2018年深圳新增了50万常住人口，其中大学生就有60%，所以人口素质在不断提高，收入不断提升，对于住房需求和品质的要求也在不断增长，这是一个很鲜明的特征，其表现就是房地产需求持续增长。
区域金融资本聚集，增加了对房地产的需求
深圳不但是科技之都，也是一个中国的金融中心，资本密集的城市。资本聚集是有利于支撑房地产需求的。我们也在密切观察深圳老百姓买房，到底有多少是来自于金融支持的？深圳房地产市场金融杠杆的有多少？我们做的一些调查、访问表明，远远高于国内其他城市，除了银行个人住房贷款以外，还有消费贷等其他金融和各种产品的支撑。
要素聚集导致房地产市场供需矛盾进一步突出
深圳人口不缺，资金也不缺，但是缺土地，没有足够的住房供应，这是一个很重要的问题。在2016年、2017年的时候，深圳公布了十三五住房建设规划，提出来5年期间总需求到180万套。但是从供应的情况来看，是不理想的。比如新增住房有效供应实现65万套，二手房住房市场供应35万套，这加起来也就是100万套，也就是这180万套的需求供应仅仅能满足55.6%，所以供应的能力不够。
怎么办呢？一方面我们为了解决供应问题，得挖掘租赁市场，满足市场供应。还有只能通过周边市场来解决人口增长以后带来的需求，所以周边楼市，一般80%、90%买的都是深圳人，这是自然出现的外溢现象。
大湾区规划带来的利好，，让一些炒家也开始有蠢蠢欲动的现象。但是，我们一定要注意政策的前提，不允许打着粤港澳大湾区的概念去进行新一轮的炒房。
房价再出现快速上涨，将会有新政策
但是国家调控政策是要求“房住不炒”，稳定价格、房价可预期，这种情况下对于深圳房地产市场更应该采取有利的措施来稳定房地产市场，不能让房价快速上涨，不能再出现2015、2016年那一轮房价快速翻番的上涨局面，所以政策上我们2016年出现了一系列深八条、深四条，三价统一等等，“新政策”应该还是会有，而且会严格执行。
大湾区房价不能大起，也不能大落
要构建房地产市场的长效机制。我们不能总用短期行政手段压房地产市场，今后要有长效机制，特别在今年初提出来了要稳妥实施房地产市场发展，这个长效机制核心也是为了房地产市场稳定健康发展保驾护航的，我们实施长效机制一个目的是房地产市场不能大涨，像这几年很多城市房价翻了1倍，对老百姓买房造成困难，这种现象我们要解决。
同时，不能造成大落的现象，特别是房地产市场在整个宏观经济出现了一些回落、下滑的过程中，一些城市出现大幅度的衰落，这个也是不利于整个经济社会稳定的。所以稳妥实施长效机制，也包括了既不能大起也不能大落这两方面的因素。
用区域一体化解决深圳长期住房供需矛盾
但是对于深圳来说，作为一个经济特区，它就是要先行先试走在全国前列的，这种郊区化的大趋势是一定要形成的。
为了一体化发展，深圳跟周边城市可能要探讨一些解决办法，比如探讨实施临深政策调控一体化。
首先，你可以杜绝外来炒房，但是深圳的人到你那里买房你不可以拒绝，双方实行没有差异的买房政策。
另外，加快建设基础设施。深圳财力比较充裕，可以帮周边城市修地铁等等。这些政策，借助粤港澳大湾区规划，可能是一个努力的方向。
长期解决深圳老百姓住房问题，促进深圳的经济社会发展，深圳是要考虑推进和东莞、惠州、中山的区域一体化，也要策划一些类似于深汕合作区的试验发、开发区，主动形成郊区化的模式，好的居住模式、好的教育、好的配套、好的交通，只有这样才能真正把深圳老百姓住房需求解决好。
同时，王锋指出：深圳豪宅税线暂时不会上调，虽有不合理处，但为稳定房价不宜轻易调整。
4深圳房地产市场调控领先全国
深圳的房地产市场2018年出现了回暖，一定程度上也出现了过热，但是政府采取的手段比较及时，市场很快被按住了。深圳的房地产调控政策，在很多方面是领先全国的。2018年深圳房地产市场调控政策跟我们每个人今后的生活、住房消费有很大关系。
深圳住房结构调整全国第一，商品房占比压缩至40%
深圳在全国第一个提出住房结构要改变。以前80%都是商品房，保障房很少，但今后60%都是保障房，商品房压缩到40%，这是一个重大的结构调整，在全国可能是深圳第一个。
当然深圳这么做有一种迫不得已的感觉。因为深圳没有什么新的土地，假如这些土地盖商品房又将是高价的，普通老百姓买不起。在“房住不炒”的要求下，深圳的住房结构一定会调整，一定优先解决中低收入家庭、新来的大学生和人才的需求。所以我们提出商品房只能占40%，人才占20%，安居商品房占20%，公租房占20%。
率先实施“三价统一”，购房者为多贷款宁愿多缴税
对”三价统一“，社会上有不同的解读。我的理解是，把政府和银行在房地产交易过程中的价格进行了统一，依据来自2017年住建部和人民银行三部委发的反洗钱规定，深圳市落实这个规定以打击阴阳合同、高贷。以前，二手房一方面签高了到银行骗贷加杠杆，另一方面把价格报的很低来减税。2018年3月，深圳在全国创新实施了这个政策，银行贷款价跟二手房网签价统一，房地产管理部门网签价也要看计税凭证价，一方面防止加杠杆炒房、高频高贷，另外价格也压低去偷税漏税。这个政策实施得很不错，去年我们调查发现：大家更愿意多贷点款，宁可多交点税。毕竟深圳这么高的房价，首付7成压力很大，肯定还是希望从银行多贷点款。
所以从这一年的实施来看，现在的二手房价更真实了。
强硬实施打击炒房的“深四条”，进一步抑制市场投机
去年7月31日出台“深四条”：暂停企业买房；商务公寓5年内禁止转让，商品住宅3年内禁止转让。去年，深圳楼市出现了一些短期的炒房现象，比如说一些企业到深圳收储楼房投机炒作，还有一些人通过假离婚炒房，所以我们采取了这一补漏洞的政策。
04
规范发展租赁市场，到2020年新增租赁住房不少于30万套
加快制定住房租赁法规政策，修订出台《深圳市出租屋管理若干规定》和《深圳市房地产市场监管办法》。编制全市统一科学合理的租金指导价格，主要是引导租赁市场价格稳定、规范，不能像以前那样，房东随便就拎着大学生的东西扔街上去了，我们需一个文明、规范的，保护承租人权益的租赁市场。
05
开展市场秩序专项整治
去年8月15日，深圳印发《联合开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》等多部文件，通过部门联合执法，深入开展专项行动，打击投机炒房行为，规范房地产企业、中介机构经营行为，净化房地产市场环境，规范房地产市场交易秩序。
5今后房地产市场调控的政策导向
房地产市场有4大问题：
1、住房制度的缺陷是导致房价上涨的根本因素
2、土地制度的缺陷是推动房价上涨的重要因素
3、房地产金融监管制度的缺失是推升房价的重要因素
4、房地产税收制度的不足是导致调控手段过度行政化的重要因素
未来房地产调控要解决以上问题，形成“长效机制”，其政策导向应该包括以下内容：
明确住房发展目标
完善住房供应体系
建成住房市场体系和住房保障体系，特别是住房保障体系。
要拿出更多土地建保障房。我们过去一直是往市场化方向推的，1998年国务院出台住房市场化、商品化文件，几乎所有房子都可以到市场卖，没有什么保障房，导致房价上涨之后低收入家庭住房问题难以解决。深圳认识到这个问题，去年就出台了保障房占60%的政策。今后全国高房价城市也一定会这样，要拿出更多土地建人才保障性住房，这是今后很重要的特点。
培育住房租赁市场
租金也不能乱定价，长租公寓价格要备案。培育发展租赁市场，深圳2019年制定一些法规规章，并加强多渠道供应。比如：再拿几块只租不售的土地拍卖，或者建立住房租金指导价格制度，租金也不能乱定价，政府给出不同房屋、不同片区的指导租金定价，承租人和出租方可以讨论。对那些长租公寓运营企业，必须进行备案制度，跟开发企业一样要备案，不能乱来。
完善土地供应制度
一定要改掉地王，土地出让制度要改革。现在的政策是价高者得，只有招拍挂一条路是不对的。以后的住宅用地，不能仅仅用一个简单的招拍挂，即使是招拍挂，也得附加更多的条件：地价限制、房价限制、添更多的人才房、保障房，不能单以地价高低作为惟一指标。如果这个土地是用来只租不售的，是用来“房住不炒”的，是用来解决老百姓惟一住房的，凭什么你要去招拍挂？协议出让也可以。
现在农村集体土地都可以入市了，价格很便宜，但前提条件必须是做出租房。最近上海搞了好几单农村集体土地，楼面地价只有4000元，性质是出租的。
完善房地产金融制度
管住资金，保证首套房首付不低于30%，严禁向第三套及以上住房贷款。
对于各种资金流到房地产市场，我们必须要明晰，银行真正要管住这个事，不能老靠房地产主管部门，房地产主管部门的措施只能是限价、限购，金融监管制度如果能把资金管住，房地产市场就不会出现加杠杆炒房的现象。
“认房又认贷”政策不会取消。要制定差别化的金融制度。各个城市现在都不一样，深圳对于首套房是3成，二套房达到7成。多数热点城市基本上二套房首付在5成、6成水平。对于二套房首付，长期看不大会像2014年人民银行放松房地产贷款的标准，还完房贷不管多少套房都按照首套房贷款。另外，严禁向第三套购房家庭放贷。
严管房企高负债经营。对于开发企业的融资和资金进行全过程的管理，开发企业不得违规融资、高负债经营。目前房地产开发企业高负债经营的现象很严重，很多企业的负债率超过80%，估计今后银行对这种高负债的企业会加强监管，因为这样从国家长远方向来看，不符合保证金融稳定、保障房地产市场稳定的趋势的。
不允许房产中介开金融机构，为购房加杠杆。严禁金融机构、中介机构为购房着加杠杆，这在2016年过热的时候是普遍现象，很多中介机构自己都有小的金融机构，去给购房者筹集资金。从未来政策来看，再这样是不允许的，是会治理这种现象的。
严控购房者挪用消费贷款炒房。对购房人严格审查，对偿债收入比例、挪用消费贷款用于炒房的现象，银行都会加以监管。
购房者关心房地产政策导向
06
发挥财税政策的调控作用
发挥房产税长期调解作用。房产税不是作为一个短期调控，从长期来看，它能够起到调解不同收入家庭的作用，作为二次分配来抑制过度的富裕群体，同时保护低收入群体。
房产税管不住房价，契税才能！
税收制度不足是导致调控过度行政化的主要原因（这是我个人一个观点）。
在国外，从来没有看到用限购、限售、限价手段去管理房地产市场。顶多就是加税，最近华人到加拿大炒房炒的太厉害了，加拿大政府气坏了，向外国人征收15%交易税。香港更厉害，用的是双辣招，买方征15%，卖方也征15%，这是用增税抑制投机的做法。
但是在中国，税收没有发挥这一作用，那怎么办？深圳房价从2015年年初2.5万、3万到4万、4.5万、5万、6万，但契税仍然是3%，增值税1.5%，税收没有变动，抑制房价只能采取限购、限价。从中国的房地产市场调控来看，我们在税收制度方面建立调节机制才是长效机制。税核心要解决什么问题？首先是差别化的税收制度。
现在差别化的税收，契税是房地产市场买卖最主要的，税率浮动是3%—5%，很低。加拿大、香港都可以从3%浮动到15%。
很多人说房产税（对房价）管用，其实房产税根本不是管这个的。在国外，地方政府依靠房产税发工资、给孩子建学校，并不是用来抑制房价的。但房产税可以调剂贫富差距，并不是对短期炒房起作用的。就是说，富人买房面积越大、套数越多，累计交的房产税就越高，所以很多富人不愿意买那么多房。
房产税，不是作为抑制房价的主要手段。抑制房价靠什么？还是得靠契税、土地增值税、所得税，最重要的是契税。这个制度必须得尽快建立，这样就公平了。你拥有几套房，都出租着，房产税也交了，做个守法公民，这不能算作炒房。对于拿一大笔钱短期炒房的，这个时候最有利手段是交易环节收最高的契税，就像香港、加拿大一样收15%、30%，最后他交不起也就不买了。
07
加强房地产市场监管
网签制度是今后房地产交易主要制度。以前的房地产制度是手签合同。而深圳的新房、二手房实现网签，今后租赁也会网签，甚至连抵押合同今后也要网签，这在三四线城市正在加大力度，以后可能要扩大到各个城市。这是我们今后房地产交易很重要的制度。
金融税收方面的法律建立后，限购限价等行政手段就可以退出。前提是，国家在金融税收方面的法律法规比如房产税、契税立法。金融方面的监管法律能够尽快出台，行政手段限购、限价就可以退出市场。但现在还不可能，这些立法都没有开始，今年只提了房产税立法。
要现房销售。改善房地产销售制度，要跟国际惯例接轨，逐步实现现房销售，深圳已有现房销售的试点。目前我们国家房地产管理法明确房子是可以预售的，但是并不代表现房销售的制度不往前推。现房销售是未来的一种趋势，能够解决货不对板的问题。
按照套内面积计价。住建部出了一个套内面积计算规则，以后按照套内面积计价，这不是空穴来风。因为套内面积计价是国际通行的。只有我们弄了一个建筑面积价，结果公摊就扯不清楚了，很多老百姓觉得很亏。今后看来要跟国际惯例接轨。
08
建立房地产市场监测体系
建立国家对于房地产市场的监控体系，在房地产出现严重警情，要预警、信号，要有一些核心指标、参考指标，能检测、监控房地产市场出现的变化。
短期来看，对全国各地热点城市的行政手段是不会放手的，尤其是2019年不应该放松。因为2019年很明确，整个宏观经济在出现下降，房地产市场对于稳增长作用非常大，所以房地产市场必须稳住，稳地价、房价，房价既不能大涨也不能大跌，只有稳定的预期，才能对整个中国经济稳定起到很好的支撑作用。
温馨提示：本文内容来自2019深圳公众楼市论坛的演讲，由公众号：买房之前整理为《王锋论房系列》。