买房如何避坑，加入购房群，看看他们怎么说
蓦然回首，从中国取消福利分房，迈入商品房时代，已走过20年的历程。
楼市风雨20年，有欢声，有笑语；有焦虑，也有不安。持有多套房产的家庭享受到楼市巨大的红利，手中无房的朋友，则眼睁睁看着上涨的房价而望洋兴叹。
于是，中国楼市诞生了这样一个段子：如果有机会穿越回到过去，我最想做的排名前列件事，一定是买房。
从1999年至2019年，石家庄楼市的发展进化与城市的建设成长有着相近的轨迹，发展规划较好的区域往往房价数据也会占据高地；石家庄的房价也从最初不足千元迈入2万元大关，上涨幅度超过20倍！
20年来，石家庄楼市究竟经历了怎样的变化？本文将通过房价数据、政策变动，带您温故石家庄楼市20年。
01|石家庄近二十年房价走势
上面关于中国楼市的段子，放在石家庄同样适用。对于房价，独立经济学家马光远曾这样说：“什么时候房价较便宜？回过头去看才便宜。”
不少人就是在犹豫不定之下，眼巴巴看着房价直线上涨。尽管没有找到官方公布的1999年石家庄房价数据，但通过不少曾在那个年代购房的置业者提供的线索，1999年石家庄的大概价格在1000元/㎡左右，到2019年，这个数字（均价）已经上涨到15686元/㎡，房价上涨了超过15倍，增长幅度达到1468.6%。
从房价走势图可以看出，从2003年至2013年，石家庄房价整体保持平稳增长的势头，每年上涨幅度并没有过高；在2014年，较上年房价涨幅超过30%，随后的两年中，房价再次回归到平稳状态。
接下来的两年，直到今日，石家庄的调控政策从未有过放松，房价出现小幅度下滑，但整体仍保持平稳状态，符合政府提出的“健康平稳的发展房地产市场”这一主基调。
02|石家庄二十年地产政策回顾
20年来，调控政策像一只无形的“大手”，无时无刻不对房地产市场产生深远影响。从最早的“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，从限购限贷到限价限售，从“史上最严”到“没有最严，只有更严”······调控可谓无处不在。对石家庄而言同样如此，调控政策如影随形，购房人的心理预期与房价的上涨幅度受到直接影响。·
1999年
这一年，是中国结束福利分房，迈进商品房时代的排名前列年，也是房地产市场排名前列个十年——“黄金时代”的开端。
《石家庄日报》实拍图（摄影：种夏）
2000年
国家计委、建设部联合发布《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度做了明确规定。
这一年，石家庄排名前列个真正意义上的高档住宅小区——银都花园横空出世，堪称石家庄排名前列富人聚集地。彼时，银都花园一期出售价格为3000元/㎡。
2001年
为配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免，从2001年1月1日起，对政府定价出租的房屋，暂免征收房产税、营业税；4月19日，财政部、国家税务总局发布《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，其目的是为了消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展。
石家庄在这一年，诞生了一个无论如何绕不过去的楼盘——世纪花园。它是石家庄排名前列个靠人为借景而热卖的高档社区，数年内被很多开发商誉为模板。当时石家庄业内流传一句话，“石家庄当年在银都有房子的富人在世纪花园也必然有房子。”凭借优质的地理位置和完善的配套，世纪花园较高售价达到4000元/㎡，创造了当时新的房价纪录。
2002年
商品房制度建立以后，中国房地产发展变得迅猛了许多。提速之下，市场上开始出现了一些过热的迹象。2002年国家以控制房价上涨过快为目标，加强了对房地产的宏观调控。
这一年，国家还改变了拿地制度。国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》做出规定：所有土地需要实行招拍挂制度。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2003年
与此同时，央行在6月份印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等，并首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。“121号文”效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。
放眼石家庄，大举拿地扩张的顺驰从天津潜入石家庄，经过长达四个半小时的161轮竞价，石破惊天般的摘下[2003]009号地，5.97亿元的成交价比底价2.04亿元高出了193%，222万元/亩的成交单价则比此前估计的22万元/亩高出10倍，石家庄的排名前列地王地块由此诞生。
2004年
此时，国家在2002年开始实行的旧城改造，其形成的住房购置需求也在这一年集中爆发，供需矛盾凸显。住建部发布了“18号文”，中国的房价开始急速上涨。
石家庄房地产市场较一线城市总是“慢半拍”。尽管全国房价处于急速上涨势头，但石家庄房价却不温不火，保持平稳状态。这一年，石家庄排名前列以花园洋房为主要住宅形式的楼盘——天山水榭花都问世。地处开发区的天山水榭花都当年首次开盘价格达到3500元/㎡。
2005年
2005年堪称房地产历史上排名前列大举“宏观调控”之年。房地产从出现过热的苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台新旧“国八条”等措施调整土地供应，调节市场。
与此同时，石家庄紧跟全国政策浪潮，出台了《石家庄市人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格工作的通知》，旨在不断提高稳定住房价格的能力。2005年石家庄房价均价为2292元/㎡，与2004年相比仅增长了72元/㎡，稳定房价效果显著。
2006年
全国范围内，房地产市场宏观调控的步伐迈得更大。70/90政策、“国六条”先后出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
即便如此，在石家庄房地产市场，人们的购房热情再一次被点燃。起到“催化剂”作用的，就是2003年摘地的“地王”项目——路劲蓝郡（原顺驰蓝郡）进入市场。可以说，它代表了当时石家庄房地产市场的较高水平，成为了石家庄高端住宅的代言者。当年别墅开盘价达到8800元/㎡，普通住宅开盘价在4千元/㎡以上。同一年，石家庄的地王纪录被“水泵厂地块”刷新，缔造这一记录的房企为荣盛。
2007年
当年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。这一年被称为“政策年”。在个人贷款利率的提高和贷款门槛抬高的双重作用下，“放飞”的楼市被逐渐安抚。
然而在石家庄，整体房价均价突破3000元大关，同比涨幅达25.38%。
石家庄实景图（摄影：种夏）
2008年
2008年是房地产史上绕不过去的一年，全球金融危机影响席卷而来，房地产首当其冲。这一年，深圳、杭州等地的房价大幅下跌，房企一片哀鸿，业主围攻售楼处在多地上演。
当年12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”，明确扶持房地产行业，各地纷纷出台救市措施，各种信贷宽松、税收减免和财政扶持政策纷至沓来。
这一年的石家庄，房价首次冲破4000元大关。与此同时，2年前的地王“水泵厂地块”入市，石家庄排名前列人车分流社区——荣盛阿尔卡迪亚，以5400元/㎡的均价开盘。尽管高出石家庄整体均价一千多元，首开200套房源仍被一抢而空。
2009年
在前一年的政策刺激之下，2009年全国房价大幅上涨，房地产市场处于全面复苏阶段。
对石家庄而言，2009年是具有特殊意义的一年。影响石家庄城市建设最为深远的“三年大变样”就是从2009年正式开启。石家庄投入资金超过1000亿元，由此进入“大拆大建”阶段，向着现代化省会城市迈进。
值得注意的是，2009年恒大地产以526万元/亩的亩价拍得桥西区黄金地块，创造了新的地王纪录。恒大地产的布局，标志着石家庄进入多元化的市场格局。
2010年
大涨之下，楼市调控再次席卷而来。
当年1月10日，国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%；4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%；4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；4月30日，北京版国十条实施细则出台，宣布一个家庭只能购买一套商品住房。这一年不仅调控政策频出，限购令也排名前列次“粉墨登场”。
值得注意的是，石家庄最繁华的商圈之一——裕华万达广场在这一年（2010年4月8日）正式开工，标志着石家庄房地产市场再添一座大规模城市综合体项目。
2011年
这一年，全国范围内限购、限贷、金融收紧。“三限”之下，房价被控制在稳定阶段。“新国八条”的公布，将二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。房价增长得到有效控制。
当年2月24日，石家庄市石政办发〔2011〕7号文件住房限购措施的有关规定。宣布2011年2月20日起至2011年12月31日止，在石家庄市市内五区、高新区范围内实行住房限购措施。历经一系列楼市调控组合拳锤击的2011年石家庄楼市，开发商购房者供需双方都进入了观望状态。
当年12月19日，保利地产以20.22亿元的总价，拿下位于长安区的[2011]048号和049号地块，宣告正式进军石家庄。虽然当前土地及整个楼市寒意正浓，但保利的进军无疑给石家庄楼市带来一针强心剂。
2012年
中央对于楼市调控不放松的态度坚定，共进行了至少20余次的“重申”和“表态”，并发布一系列政策抑制房价的上升，导致楼市再次进入寒冬。
国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。石家庄有关部门明确表示，村民回迁房或购买集体土地建设房产，有望获得房产管理部门颁发的房产证明。但用于销售的小产权房，仍在禁止范围。
此外，自2012年6月1日起，按照石家庄市政府办公厅文件，市区国有土地基准地价将进行调整。调价后，石家庄一级居住用地的基准地价将从目前的2802元/平方米调整为4002元/平方米，上涨近43%。
2013年
2013年2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。
石家庄政府于当年7月12日出台《关于严禁违法建设行为的通告》，通告中发布了此次楼市整顿的五条“铁律”，会议由时任石家庄市市长王亮主持召开，会议指出，处理现有的违法违规问题，凡是违法违规的项目，要立即停工依法依规处理。对于停工整改不落实的，要进行强制处理。
2013年11月1日下午，石家庄诞生当年较大地王，[2013]036号地经过3小时鏖战、373轮竞价，最终由天山集团以12.06亿元的高价拿下，成为石家庄年度单价、总价双料地王。
2014年
石家庄同样在这一年取消限购——2014年9月25日，石家庄市住房保障和房产管理局发布《石家庄市住房局关于取消我市住房限购政策》的通知，意味着石家庄正式取消限购。石家庄房价因此出现大幅度增长，不仅即将突破9000元大关，同比涨幅更是超过30%。
2014年2月26日，习近平在北京主持召开京津冀协同发展座谈会，并首次提出京津冀协同发展战略。这为日后石家庄发展为京津冀第三极奠定基础。此外，同样这一年，石家庄进行了区划调整：撤销桥东区，设立藁城区、鹿泉区以及栾城区。
2015年
2015年，“化解房地产库存”成为政策主方向，自此新一轮房价上涨周期开启。“330新政”重启楼市模式，央行6次降息，消费者的购房需求迅速释放，量价齐涨，楼市再度回暖。
放眼石家庄，2015年利好政策以一种近乎“疯狂”的姿态轰炸着石家庄楼市，5次降息、二套房首付比例降低、公积金贷款额度提高。这一切似乎都可以看做，为2016年石家庄房价暴涨所做的准备。
石家庄2015年土地市场大放异彩。彼时正在“申请高级新区”的正定新区，土地市场一片热火朝天，备受品牌房企青睐；在主城区，先是中冶经过激烈竞拍斩获裕华区二环内净地，随后“棉三地块”入市，再一次将石家庄土地市场推向高潮。
2016年
这一年的房地产市场可谓“奇景可观”，堪称“冰火两重天”。上半年：降准、降息、降税、降首付、去库存；下半年：限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆。随着全国各大城市房价暴涨让人瞠目结舌之后，迎面而来的是接踵而至的调控政策升级。
2017年
2017年，全国发布楼市调控政策多达246条，银行多次调高房贷利率。这一年“房住不炒”成为楼市主基调。
石家庄在2017年也开始逐步降温。2017年3月17日晚间，石家庄市人民政府在官方网站发布《关于加强房地产市场调控的意见》，从调整居民购房政策、调整公积金贷款政策和调整商业性贷款政策等三方面进行了楼市调控政策，石家庄楼市宣布实施楼市限购政策。
2017年9月23日下午，石家庄市人民政府发布了《关于加强房地产市场调控的补充意见》，石家庄楼市调控在“3月17日”政策基础上继续升级，新购住房五年内不得上市交易，标志着石家庄进入“四限”时代。
2018年
尽管2018年初，有部分城市表现出微弱的“松绑”迹象，但在“房住不炒”的地产主基调下，同2017年相比，调控政策的颁发频率有增无减，450次这个数字刷新了历史调控记录，堪称房地产调控最密集的一年。这一年，万科高喊的“活下去”成为房地产企业的年度关键词。
石家庄2018年房地产市场依旧遵循主旋律——“房住不炒”的原则，同时在“四限”之下艰难前行。雪上加霜的是，同年5月12日，河北省住建厅印发了《关于开展全省商品房预(销)售专项排查整治的通知》，决定在全省开展商品房预（销）售专项排查整治活动，揭开了严查的序幕。
2018年的石家庄土地市场，流拍（停拍）成为现象级事件。据搜狐焦点统计，石家庄2018年流拍（停拍）的地块达29宗，其中涉及多宗净地以及补证地块。与2017年相比，这一数据增幅超过50%。
2019年
2019年已经过半，全国房地产市场依然持续保持着平稳发展。4月19日的中共中央政治局召开会议上，44字定调房地产市场：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。可以看出，“房住不炒”的主基调不变，变化的是“一城一策、因城施策”将为未来楼市带来更多的可能。
石家庄房地产市场在春节结束后，迎来短暂的“小阳春”，但市场随后恢复平静，购房人的观望态度明显。5月份以来，石家庄迎来一波“开盘潮”，万科、保利、融创、远洋等品牌房企旗下多个产品进入市场，引发一波购房“小高潮”。
此外，当其他城市在人才引进上尝到甜头的时候，石家庄此前的人才招揽政策可谓“不温不火”。但在2019年，那个中规中矩的石家庄，头一次敢为人先，祭出“王炸”政策——零门槛落户。人口尤其是人才，是一座城市发展的未来之光。对石家庄而言，吸引人才固然重要，如何留住人才更是需要深层次探究的问题。
全国及石家庄房地产政策一览
03|未来房地产市场的发展趋势
石家庄房地产市场未来的发展趋势如何？
不妨先看来看下全国市场。中国社会科学院和社会科学文献出版社近日发布的房地产蓝皮书指出，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。
由此可见，在“房住不炒”的大前提下，稳地价、稳房价、稳预期仍会是未来不变的大方向。“三稳”就像一只大手，牢牢掌控着市场。
再来看石家庄，房价在2017年达到一个高峰，接下来的两年均有小幅度下滑。在调控政策不变的前提下，石家庄房价将在小幅度范围内上下游走，但整体不会大涨大跌。
河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记李水源认为，石家庄房价总体来看呈上涨的趋势，但涨幅不会太高；石家庄城市规模在不断扩大，人口在不断增加，需求量也会呈增加的趋势；未来房地产市场，对企业的要求也在提高，只有信誉好、产品质量好的企业，才会越做越好，并得到市场的认可。
后记：20年来，石家庄这座距离北京最近的省会城市，一栋栋标志性建筑拔地而起，一个个品牌房企纷至沓来，加上地铁的修通、主干道的四方延展，每年都在朝着“现代化省会城市”的目标进发。从“三年大变样”，到“一河两岸三组团”，再到今日城市规划的整体修编，石家庄每一天都在努力进步。
20年的房地产发展史，与城市的建设历程几乎同步而行。未来的石家庄，将逐渐向“国际庄”靠拢；未来的楼市，亦会在起起伏伏中持续前行。
同福广场
栾城-南二环
建面54~121㎡
9000元/㎡
润江府
正定新区
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210万元/套
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建面101~239㎡
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恒基滨河江来
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