现在购房投资，就跟理财一样，不过就是两个希望：一是希望房产能够保值，最好能够跑赢通胀；二是希望能够获得一定的租金收益，为家庭带来现金流。
房价涨到今天，除土豪外，大多数老百姓购房确实不容易，购买一套房，需要用尽毕生积蓄，而且还要按揭二、三十年的房贷。
所以，老百姓在购房过程中都特别谨慎，要看城市，要看地段，还要房子的品质质量，总希望买到性价比最高的房子，这房子以后不管是用来养老，还是留给子女财产，都是一件值得重视的大事。现在问题就来了，房价如此高，一部分人都无力购房了，未来房价到底是涨还是跌？
01
先来看看当前的房价到底合理不？
事实上，除短期政策外，决定房价的高低的就两条关键因素：一是供需，二是货币。房子是用来住的，如果房子缺乏居住属性，相信大多数房产投资者也不可能购买多余的房子放在手里，否则他们把房子转卖给谁？一般来说，接盘者主要还是刚需购房人，这就决定了住房需求是按照人口来定。
还有1个数据，目前我们住房年竣工量大概是10亿平米上下，按100平米一套算，每年大概新增供应1000万套。与近年年均1400-1500万新增城市人口来比较，住房供应显然是不能满足新进城市人口需求，当然这里还不包括城市居民本身的改善需求。当然，这里是说的总量，城市之间人口流入和住房供应数据差异，也导致了各城房价涨幅大小不一。
另外，关于货币因素，可以举个例子说明：过去一件5分钱的商品，当时一套房子总价2万元，经过30年发展，同样商品的价格变为5元，而房子总价变为200万。那么，你觉得是商品价格低了，还是房价高了呢？事实上，两者无所谓高低，只是同比例放大了100倍而已。这就是房价与货币之间的秘密关系。
02
未来房价还会上涨吗？
房价上涨了这么久、这么多，让不少人产生一个大疑问：房子也是商品，不可能只涨不跌，那么房价什么时候下跌呢？笔者认为，正如上面分析的一样，房价当然也有跌的时候，此前也有跌的年份不是？但很快又涨上来了，未来还会跌吗？我认为会跌，不过还是会涨上去，至于什么时候真正涨不动，个人认为，那起码也是完成初级发达国家时，那以后就不涨了吗？也未必，只要有货币超发这个因素，没有理由其他商品价格涨，同在池子里的房子不涨？即使美国超过80%的城市化率，房价不也还在涨吗？
一是预计房价增长幅度。根据数据统计2008年到2018年间，全国商品住房年均房价涨幅在8.5%左右，随着城市化速度放缓，住房需求稍微有所下降，加之货币供应速度从此前年均两位数增幅，到2017年和2018年降至8%，那么作为影响房价因素的货币供应增速也会有所下降，预计到2025年时，M2可能降至7%上下，那么预计房价年化增幅也会有所下降至7-7.5%，所以，到2025年时，全国房价平均增幅较当前在45%-50%之间。
二是城市分化，房价涨幅因城而异。这波房价上涨，因全国楼市战略去库存政策支持起了重要作用，特别是棚改货币化安置政策，直接增加了当地的购房需求。随着棚改货币化政策逐步退出，那些主要依靠政策支撑的城市房价不可能持续保持高增长，部分滞涨，或小涨是大概率。此消彼长，而那些人口净流入城市、小学生人口数净增加的城市，房价会处于领跑地位，到2025年时，房价还是可能翻番。