本站消息网友张先生最近买房遇到一件烦心事，苦恼不已。张先生所购房屋的产权人是一位老人，签完合同后，老人不幸发生脑梗，现在生病住院，委托他的儿子处理卖房事宜。但是当房产局的工作人员上门后，却认定老人意识不清，不予办理过户，买房过程便就此搁浅。
意识不清能否委托卖房：不能！
对于张先生的难题，1+2联合不动产权证部黄经理表示“老人意识不清是肯定不能委托他人卖房的！目前的情况来看，老人的子女有必要去法院通过判决的形式，来证明老人意识是否清晰。”
据了解，无民事行为能力人，应由法院来认定。认定一个人是否具备民事行为能力是非常严肃的事情。根据法律法规规定，对于公民是否具备民事行为能力，应由法院进行认定。认定后，可由无民事行为能力人的法定监护人或指定监护人对其财产进行处分。
房管局是不会仅凭当事人亲属的陈述，或者医院证明认定当事人意识是否清晰的。如果对监护人有争议的，还应当提请法院指定监护人。如果没有争议，则可由法定监护人代为委托办理。
房产出售的委托公证如何办理？
据黄经理介绍，如果当事人意识清晰，是可以通过公证委托，让他的家人来进行房屋买卖的。房产出售委托的公证根据法律的规定，必须用书面的形式。如果老人行动不便，申请的时候公证处工作人员会同受委托人一起去老人那里进行现场确认。
办理房产出售的委托公证，必须产权人夫妻双方亲自到场。
注意：老人卖房慎托人！
当然老人委托他人卖房也是存在很大风险的，老人办理委托公证要卖房的，有委托子女卖房的；也有委托房产中介卖房，并且子女还不知情。而公证员在办理老人的委托公证时一般会特别谨慎，通过谈话、观察，审查清楚老人是否有独立的行为能力，卖房是否是其真实意思，并询问他们在出售房子后是否有生活保障。对于委托卖房这样的大事，一般都需要让老人的子女全部到场，才能办理。
产权人去世后，房屋如何买卖？
如果老人去世后，没有遗嘱，他生前的房产该如何买卖交易呢？这就是网友朱先生的困惑，朱先生父亲生前有一套房子，产权证上是父亲一个人的名字，现在父亲已经去世了，并且没有遗嘱，现在子女想要卖父亲的房子却不知如何操作？
南京公证处的工作人员表示，关于继承公证情况是相当复杂的，需要所有继承人亲自到公证处，与公证员进行沟通咨询，才能明确具体需要什么材料。而材料齐全后，进行送件办理到公证出件，大概需要10到15个工作日。
如果老人已经留有遗嘱，家属需要将遗嘱进行遗嘱公证，以明确房屋的有效继承人。根据房管局的鉴定，遗嘱公证后还需要进行继承权公证，确定房屋的其他法定继承人对该遗嘱没有异议，才能进行买卖。
南京市遗嘱公证和继承权公证办理所需材料：
办理遗嘱公证时应提交的证明材料：
1、申请人身份证、户口簿；已出境的，提供护照或通行证，已注销户口的，应提交原户籍所在地公安派出所出具的户籍记载情况的证明；
2、遗嘱涉及的财产清单及财产的所有权证明（如房产证、土地证）；
3、遗嘱书（遗嘱人未提供遗嘱或者遗嘱草稿的，公证人员可以根据遗嘱人的意思表示代为起草遗嘱，公证人员代拟的遗嘱，应当交遗嘱人核对，并由其签名）；
4、公证人员认为需要提供的其他证明、材料。
办理继承公证时应提交的证明材料
1、继承人的身份证明，如公民身份证、户口簿、军官证、离退休证等；
2、被继承人的死亡证明，医院出具的死亡报告单、公安部门签发的死亡注销户口证明（以上均需注销户口的派出所加盖红章）、人民法院宣告死亡的裁定或判决等；
4、被继承人的档案材料，如职工登记表、干部履历表（从被继承人的单位复印出来，单位加盖红章）等；
5、继承人中有死亡的，应同时按与被继承人的相同要求提供该继承人的死亡证明，亲属关系证明，单位档案材料；
6、继承人应亲自申办公证，不能亲自申办而由受托人代办的应提供经公证的委托书；
8、被继承人的遗产凭证，如房产证、土地证、建筑执照、赠与书、受赠书、买房协议、股票或债券凭证、银行存款单等；
9、办理遗嘱继承公证的，应提供经公证的遗嘱（如未经公证，除全体法定继承人到场外，视不同遗嘱决定是否提供鉴定报告、证人证言等）；
10、公证人员认为需要提供的其他材料。
注意事项：
由于遗嘱和继承权公证关连的人员众多，涉及的财产价值巨大，各个家庭情况的不同，有关证明材料调取周期较长及严格的公证审查核实程序，申办继承公证准备材料过程中可亲自到公证处咨询公证员得到详细的解答后办理。