当下的中国房地产市场，几乎成为中国社会各种纠结的总汇。宏观泡沫，微观资产，信贷政策，汇率争执，法律纠纷，腐败重地，公平道义，民生根本，房地产业无所不包，无所不涉。
从政府和公务员的角度来看，房地产业为之提供了两方面的收益，一方面基本合乎现行法规，各级政府从中得到巨额的税费和利益，这引得地方政府卖地和央企制造地王的狂潮。
另一方面，公务员超国民待遇的住房享受，是中国房改的一次大倒退。日前已有人大代表质疑，中央部委的年度预算“住房开支过大”。住建部政策研究中心主任陈淮曾撰文指出，一些中央部委和地方政府打着保障性住房的名义为公务员建住房，福利分房正卷土重来。
这些特定单位是谁？
官楼万丈平地起。惊人的房地产。惊人的中国大纠结。
京都城的秘密(上)
“这就是引发官员购房门事件的京都城。”某房屋中介公司经理小温对记者说。
3月15日，一个网帖将这个已开盘三期的京都城置于风口浪尖。这个《揭秘：东州“金赌城”购房关系户名单曝光》的帖子，以温州京都城为案例，揭露房地产开发行业的潜规则，描述了“房开如何操纵房价，怎么摆平方方面面的权力官员”等内幕，并披露了一份从开发商内部得到的购房官员名单。
温州市纪检委雷厉风行，调查一天便召开新闻发布会，通报称网帖反映的情况与事实严重不符。发布会只有5分钟，没有设记者提问环节。温州市纪检委公布的调查结果称：“已查明其中29人未购买京都城的商品房，另3人各帮其亲友购买了一套房子，未发现价格上的优惠问题。”
这个调查结果遭到网络和舆论铺天盖地的质疑。
房子多的官员一年能挣上千万的黑钱
在温州，无论记者谈起商品房、安置房还是经适房，当地官员、开发商、中介、媒体及拆迁户，均避之三舍。
“温州这趟水很黑很黑。房地产开发公司留房一般不会留给自己，都是给关系户。官员利用自己的权力拿到，再外加价给那些富人。”几家中介的主管说。
小温等人介绍，之所以京都城涉案官员能理直气壮地对媒体表示：绝对没买过、没拥有过京都城的房子，是因为直过户操作非常隐蔽，“他们的确没买过，没有任何证据留下。给哪些官员留了房，由房地产公司老总掌握，此外只有股东是知情者。”几家当地最大房产代理销售公司的经理说。
温州市纪检委也查不出，似乎不存在问题。
温州人不炒股，炒房子胜过炒金子。只要有楼盘，不管开的什么价格，马上被买空，然后加价卖出，加价几十万元到一百多万元不等。那些提前留给官员的房子都是最优质的，温州富人又多，好房子再贵都有人抢，再高也有富人接手。
“一套177平米的房子，房价最高曾卖到500万元，每平米在28000元以上，外加30万元。一个人买得起500万元的房子，30万元就不算什么了。官员也想到了这一点。”小温说，“房子多的官员，仅此项一年能挣上千万的黑钱。”
一位代理一手房的中介老板告诉记者：直过户的房子，肯定是转手率最高、在市场上流通最快的房源，而且肯定是好户型。“我只能告诉你，官员肯定有拿房的，具体是谁，天知道，所有温州开发商都是这样操作的。”
给官员降几个点，取决他的职权有多大。“如果是局长，麻将桌上还恨不得输给他，何况降几个点？”一位土地部门官员告诉记者，即使官员与房地产开发商有手续，也是合同上写的高，实际官员付的少。如果是国土规划或税务局等要员，房地产公司恨不得白送你几套。这种情况，全国都如此，行业惯例。
这几天忽然多了几个客人，我们怀疑是记者
“京都城事件出来，直过户已经被政府禁止的，你查这个没意义了。”一个销售公司经理告诉记者。
温州每一个新楼盘的附近，都有很多大大小小的中介。购房门事件前，以卖直过户房为主；现在，则以卖“公证委托”的期房为主。
公证委托也是温州一大特色，就是产权证还没下来的期房要转手卖，只能做公证委托。温州的公证处有这功能，是当地官方认同的期房交易形式。
记者发现，中介非常警惕，有生客问，都会说现在没直过户房了。但是打过几次交道后，感觉你确实是诚心买房的，就有中介向你推直过户房。
3月份，温州出台19条楼市新政，要求新楼盘一次性网售、实名制等。但是，接受记者采访的中介都表示，这并不能使直过户、官员暗中拿房的现象消失。因为温州市早在2006年就“整顿房地产市场，禁止外加价直过户等行为”了。
有个怪现象能说明京都事件的真相：3月15日温州官员低价购房网帖上网当天，京都城楼盘的成交量达33套，占温州市售房总成交量的27%，且31套商品房均价都低于第三期开盘价28000元/平方米。但第二天，3月16日在温州市房管局官方网站的“商品房网上销售管理系统”上，京都城楼盘的成交量为零。
3月15日京都城的售价“几乎相当于开盘价的9折，这是很不正常的。”当地一家大型中介的老板说。记者多次通过关系，约见京都城老板邵武，但苦候数天，其均不答应。
记者想通过房管局的熟人查当天32套房源买主是谁，获知：房管局无备案。只有京都城老板有买主名单，但即使拿到了名单，也未必查得出什么。开发商即使知道也绝不敢告诉你，除非他不想在温州混了。
开发商绝对不敢得罪职权部门，别的不说，一个章晚盖两天，3个亿一天利息是多少？得罪一个人，一人拖你两天，赔死了。
具体办案情况和调查方法不能透露，办案人员要保密
中介如何知道房源是官员的？一家中介主管说：我们也担心，因为官员没有任何手续交给中介，如果他们背景不过硬，在房地产公司做不了直过户的话，我们也挣不到钱。跟我们做过几次交易的官员，我们对他的身份才有所了解了。
一位中介经理说，他曾见过一位官员本人，可能这个官员不是老手，买主说自己带的是现金，坚持要见官员本人。当时虽没风声，但这位官员也很警惕，暗中观察买主很久，才现身。
京都城“购房门”事件为何会露馅？一中介老板告诉记者，京都城老总把10%留给了这些职权部门，10%给了他老婆，但却没跟股东们说明。后来股东得知并不是20%都留给了官员，遂起内讧而露馅。
一位与温州市纪委接近的官员告诉记者：这事没有证据，纪委也难查出来。
记者到温州市纪检委，要求了解纪委调查京都城事件的具体情况，办公室主任龚大昕拒绝说：调查结果已经开发布会公布过了，纪委没有消息发布；至于具体情况和调查方法，不能透露。记者要求向负责此案的当事官员了解，龚主任表示：谁是办案人员，要保密。
掌握温州市优质土地资源的中心区、旧城、安居三大指挥部的一位中层领导告诉记者，房地产公司有此潜规则也不奇怪，官员们拿房子多了都会卖的，差价是很高的。温州是三类城市，房价却高达每平米五六万元，一般老百姓买得起吗？公务员们的收入，一年也就五六万，只够买一个平米。
这位中层领导说，“邵武把房子留给职权部门，是正常的事；不给，他操作项目也不方便。我认识的官员里，也有以前从他手里拿过房的。温州这些老板，一个项目下来，就有好几个亿拿到手了。跟官员关系好，就能拿到项目。”
另一位官员说，温州官员不用贪污，你贪污干吗，炒两套房不就有了。
炒房不算贪污，利用职权操作直过户房不算违法违纪，算什么？
温州市政协一位委员说，政协曾做过8个违规开盘的楼盘的调研报告。其中，财政局下属房产公司开发的金色尚品，本来就是给内部人盖的，地段好，非常豪华，没有公开销售，都分给职权部门了。同仁、府东、中央公馆等楼盘，虽然公开销售，但没有关系就难拿到。现在里面住着的人，可不一定是官员了，早倒了好几遭手了。
记者从政府部门官员处得知，发帖人已被查出，并被处理。发帖人是政府机关的人，具体细节没得到透露。
土地收入上交40%，地方政府只有把地炒高
作为三线城市，温州房价之高，涨势之迅猛，令京、沪汗颜。
温州几位房地产销售代理公司老板对记者总结，温州房价疯涨，首先是地价推房价，房价又推地价。温州每次投标，投出的楼面价，往往与周边房子价格相当，甚至高于房价。这样一轮一轮下来，房价涨成了天文数字。
2008年投出的庄头地块，楼面价是每平米1.5万/元，周围环境不错，当时人们觉得“这么高啊”。不到半年，附近一个27亩的小地块，周围什么也没有，也开出1.5万/平米，马上人们就觉得，庄头真便宜啊。不到几个月，2009年大南门附近有个长运地块，楼面价2万元。2010年2月，鹿城区乡山街道巨一村，横渎村三产安置地块，投标楼面价26388元。这样一轮轮上去，无穷尽矣。
温州市发改委副研究员姜洪新对记者算了笔账：长运地块，加上建设成本和税费，再加上建设周期和利息，成本已达每平米3.5万元，因此开盘价至少要4.5万元以上。
“原来土地收入的20%上交中央，现在上交40%，地方政府怎么办，只有把地炒高，这样你多我也多。”税务局官员说。
另外，温州地少人多钱多，这也推高房价。温州楼盘间距多窄小，当地人戏称：从这家窗户，可以跳到对面楼的窗户。
从民间来说，温州炒房之火热，跟发达的民间借贷的支持离不开。温州商业银行坏账率低。温州人的房产证是从不会拿在手里的，都押在银行。温州人炒房成功地利用了银行的杠杆作用。
温州新楼盘开盘，只有两种需求：投资与投机，真正的刚性需求，全在二手市场解决。
一位销售公司总经理告诉记者，从2009年4月到现在，温州楼市一直处于一个亢奋状态，只要有楼盘开出来，不管开什么价格，开盘第二天，你看媒体分类信息，全是这个新楼盘，外加几十万到一百多万元。真正自住的，没有来买新房的。
温州房地产市场独有特色还有，开盘价不公开。温州的商品房，很多是在交了诚意金，摇了号之后才知道开盘价。这也要看开发商的营销模式，有的是在摇号前差不多知道个大概的价格，签合同时才知道具体价格。
一位税务局官员告诉记者：温州房地产商定价，定的是未来的房价，现在如果每平米2万元，他就定2.5万元，把未来半年透支的房价加上。他透露，温州市房管局统计的，并不是真正的房价水平。当地人为了避税，往往签一公一私两个合同，交易本来是2.8万元，可能写成1.2万元。官方采集数字，采用的是公开的那份协议，这就往往不是真实的交易价格。
安置房的秘密(中)
在温州期间，当地论坛一份网帖进入记者视线。不同于去年安置门事件，这个名单上占了“多余”安置房的，都是旧城指挥部的人，帖子详细列出了每一位的身份、职位、房子面积、房号等。
2009年，因“没按规定上报审批价格”，“滥用职权，违规销售部分剩余安置房”，温州市旧城改建指挥部副指挥(正县级)吴权书等三人被判刑，缓期执行。
这份帖子中提到的被占房源，真是“多余的”吗？如果这个名单属实，旧城指挥部可就不仅仅是因“未上报”违规销售了。记者经过大量调查，发现了更严重的问题。
很多人老了去世了，他们的房子却还不曾看到
温州市信河街周宅祠巷，是8年多前王师傅等人的家。2002年，温州市进行信河街5、6、7等地块进行改造，作为政府派出机构的旧城改造指挥部及其两家下属单位，温州市联合房地产开发有限公司(下称“联合公司”)、万家利房屋拆迁事务所与王师傅等人签署了“住宅房层拆迁产权调换补充协议”，并由温州市公证处进行了公证。
协议主要内容有：原拆原回，原地块安置；在2004年6月17日前将安置用房交付给乙方；安置房超出原被拆迁房面积的，以4680元/平方米购买；任何一方不得擅自改变。
王师傅等人预交了近30万元的第一期购房款，补偿款留在了旧城指挥部。
然而，8年过去了，王师傅等37户原住户，在建好的广信大厦，却找不到自己的家。
“协议那些条款都是他们定的，我们只是签了字，在当时，4680元/平方米在商品房里算高价了，但我们觉得应该相信政府。”王师傅说。
2006年王师傅无数次去找旧城指挥部，总是听说“下周就安置了”。到了下半年，他们被告知：“你们的房子这里没有了，这里的房源没有了，没做设计。”而且价格也水涨船高。2009年6月出台了新的安置方案，让王师傅他们外迁到郊区的方正地块，距离原广信大厦有5公里，周围无配套设施，交通不便。并且，超出面积按每平米19500元计算。当时这个地段的商品房，也不超2万元一平米。
安置房不卖给安置户，官员有官员的说法。旧城折迁处长高建新说：“广信有房源，但户型不配套，套很大。”旧城安置处长李衍却说：“广信没有房源了，高不了解情况。”
“广信大厦的大户型，如按市场价给拆迁户，拆迁户不接受；如低价给，谁敢承担国有资产流失的责任？吴权书就是按过去的评估价卖掉安置房，他被判刑就是因为这个。我们汇报到市里，市里也不敢定。”一位不愿透露姓名的指挥部人员告诉记者。
但拆迁户说：“我们经过公证的合同有效吗？但是他们不跟我们谈合同，不谈法律，只谈政策，就是要求按17000元或19500元每平方卖给我们，说是温州发改委定的。”
拆迁户们曾到联合公司问过经理，得到的回答是：“你们的房子我们当时都设计在内了，我们是按被拆迁户户数设计的，还多出20%做为自留房源。”
8年多来，王师傅他们一直过着颠沛流离的生活，四处租房生活，温州的租金很贵，50平米房月租为1800元，而政府提供的过渡费，原有住房55平米以下的都在1000元以内。“我母亲80多岁了，人家都不愿意租了，怕老人死在里面。”
与王师傅这37户同样未安置的，不在少数。6号地块中，原居住面积60多平米的拆迁户，本来合同规定应该2004年8月交付安置房，通知他们去选号，去了800多人，只给了40多套房安置，告诉不够安置了，而且都是较次的户型，只给安排80多平米的，大户型不给。余下的人只好又签了份新合同，安置到7号地块，规定2009年年底前交付，但到现在也没交付。“我们去年12月份去问过，窗户没安，因为拖欠工程款，工程停了。”
据记者了解，当地群众未被安置的，有长达10年、12年，甚至还有16年的。那些拆出的地块，无不是从居民小楼盖成高层大厦，这些安置房究竟安置了谁？岁月无情，很多人老了，很多人去世了，他们的房子，还不曾看到。
走在广信小区，里面随处可见宝马、奔驰、保时捷、法拉利、凌志等豪华车，他们都是拆迁户吗？有没有类似去年安置门事件的官员？
官员的安置房分到了卖掉，又分到又卖掉了
拆迁户们的安置房哪儿去了，拆迁户们给了记者一份从旧城指挥部内部流出来的资料。
吴权书，旧城指挥部原副指挥，得月花园，179.33平米；留红光，旧城指挥部副指挥，荷花大厦，253.15平米；谷宪辉，吴桥大厦，204.99米……
记者从邻居和物业处，证实这三人都居住于此。
名单上共有拆迁事务所和旧城指挥部人员40多人，分到了本该属于拆迁户的房子，且均是大户型。记者暗访中，一位旧城工作人员并不讳言说，这张名单是真的，他自己也在其上，确实拿了房子，“我们都补交差价了，我们买的是多余的房源，原价每平米8000元，补3000元差价。”
有法院干部透露，大高桥地段一套175平米安置房，被一位市领导以3万元总价所得。
“旧城指挥部把顶层都拿出来卖了。有些领导利用职权，自己留几套好的。”指挥部一位中层告诉记者。莲花大厦一位安置户说，给他们的房子“10楼以上的好楼层都没了！”
“官员们可不单单是这样一套，他们分到了卖掉，又分到了又卖掉。”那些真正补交了差价的，却是从官员们手中高价买了安置房的老百姓。
得月花园的蔡先生就是从温州某县级政府官员手里购得了安置房。2006年5月，蔡先生付款时，对方要求他将200万元分开，169万元(每平方米8337.5元)付给联合公司，另一笔31万元汇到房主丈夫的户头。
同在得月花园的黎先生，是从联合公司一位财务人员处买到房子的，他被告知，“赚的这些差价不是自己独吞的，要与3个人分。”
一般的分成比例是：买卖房的差价官员得六成，官员的亲戚朋友得两成，真正出钱操作者得两成。
一位在拆迁办有亲属的中介老板透露给记者，安置房也有直过户。
有官员到拆迁办，把名字改过来，原始资料全改了，到时候房子分下来，房子就是他的了。
其实，这不能叫直过户，因为不只是改名，而是明目张胆地违法，把拆协议书内容全变了。直过户，只是个模糊名词。
这位中介说，我一直做一手的安置房，经常到拆迁办找房号，官员们有时拿到房，先转到亲戚朋友名下，让他们住几年再卖出去，很正常，官员自己是不出面的。
温州官场有名的贪官，多出自三大指挥部
温州市市区的土地和房源，大都掌握在三大指挥部手里，即旧城改建指挥部、中心区改建指挥部、安居工程指挥部。
指挥部是市政府派出机构，本是个临时机构，但权力极大。它们是政府机关，是官；但指挥部下面有一系列直属企业，有房地产开发公司、拆迁事务所、物业公司、建材公司、电梯公司等等，负责政策制定、规划、拆迁安置、开发建设、土地出让、房源分配及出售等，亦政亦企，权力无边。
比如旧城改建指挥部，工商档案材料显示，联合公司是它的下属有限责任公司，法人代表是旧城副总指挥留红光，50%国有控股(旧城指挥部)，50%由旧城建材、旧城房开、旧城实业投资。从拆迁到分配都在旧城指挥部职权范围里。
“指挥部是官民不分，常务副总指挥是很大的官。很早就有人大代表建议旧城改造市场化，但政府非要自己做，掌握这样的资源，又缺乏监督，怎么会不产生腐败？各大指挥部员工就超过千人，要吃财政饭。你以为三大指挥部挣钱吗？不，每年都在赔钱。”一家代理销售公司总经理说。
温州官场全国有名的贪官，多出自旧城指挥部。出逃美国的杨秀珠，是原旧城指挥部指挥长，温州市副市长、浙江省建设厅副厅长；滞留法国不归的杨湘红担任鹿城区区委书记期间，最大的动作就是旧城改造，杨的老婆游捷，在旧城指挥部工作涉嫌受贿被捕；杨湘洪的出逃，是因他的好友、温州市中心区建设指挥部原工程处处长周和进被抓而引发的；去年安置门事件的主角就是旧城指挥部原副指挥吴权书，等等。
“旧城指挥部成立20年来，除第一任主持工作的副指挥没出事安然退休外(正指挥由副市长兼任)，后几任主持工作的都出事了，吴长柳、高金熙、张作良，等等。”旧城指挥部一位不愿透露姓名的官员对记者说。
“旧城指挥部有点职务的人，都能搞到安置房，就连门卫，都有领导拿了房，暂时放到他名下。”那位有亲属在旧城拆迁办的中介老板说。
指挥部的资金从哪里来？
据温州市几家销售公司的老板介绍，2009年温州总的房屋供应量只有50多万平米，但实际上市场上供应量超过200万平米，其他150万平方米就是政府开发的经适房和安置房以及一部分商品房。开发商开发的商品房都在郊区，基本是炒家在买，刚性需求大部分在市区，而市区的土地和房源，掌握在三大指挥部手里。
温州市有大大小小30多个指挥部，光鹿城区就有好几个，市政府把项目交给区里，区里就成立几个指挥部，一般由建设局的人马组成。虽说指挥部是临时性机构，但它们可以存活多年，有个三桥指挥部是为修桥而设，桥早就修好了，但指挥部现在还活着，干的活就是桥上灯坏了修灯之类的。三桥指挥部还是个正科级单位。
旧城指挥部所属联合公司的内部报刊有这样一则报道：“联合公司全年计划产值为4个亿，实际完成产值4.68亿元，比计划超额17%；计划利润为620万元，实现利润710万元，比计划超额14.5%。上缴利税3652万元，在全市房地产企业中各项经济指标均名列前茅。”
出逃官员杨秀珠，在担任旧城指挥部指挥长和金温铁路温州段副指挥长期间，就是用出让土地、自我平衡这种模式。原瓯海区长谢再兴也被查出土地问题。无数官员因土地问题落马，温州市却始终不肯改变这种垄断土地资源、自我平衡的模式。在民间资本和商业如此发达的地方，温州市却坚持此做法，为什么？
在联合公司董事长办公室，记者发现，被判刑的吴权书还在这个职位上。拆迁户们说，吴权书是当时签合同的，要求他解决安置问题。
“其实去年安置门事件，那些事情也不是旧城指挥部定得了的，有些事情讲不清楚，领导该升的升了，下海的下海了。有的领导不懂业务，就知道出业绩，最突出的就是建设了。有的事情不是他吴权书搞的，是他前任搞的，他也不好讲。”指挥部一位中层说，“吴权书其实没那么大的权力。”
经适房的秘密(下)
记者调查新田园安置时发现，温州的经济适用房也多被公务员们占有并倒卖。
调查发现，作为官方文件的《温州市区经济适用住房管理办法》是作不得数的，因为温州的公务员和老百姓有两套不同的标准，这两套标准都不同于这套官方公布的标准。
公务员多有一套甚至数套住房，且多是豪宅；而老百姓要想获得经适房，条件比文件规定的苛刻许多，以至于由于符合条件的人太少，经适房分过两次都分不下去。
经适房分给公务员是很“公平地分的”，严格按条件一级级套
“温州的经济适用房根本不是经济适用房，基本上是分给公务员的福利房。”温州市税务局某官员说。
“温州的经适房绝对不是经适房，可以说豪宅，官宅，动不动200多平米，里面住的净是开宝马奔驰的。据我所知，没有一个老百姓分到经适房。”一家中介老板说。
记者首先调查的是新田园住宅区，也叫杨府山住宅区，共占地50万平方米，总建筑面积89万平方米。其中六组团6栋到13栋是经济适用房。“面积为100平米、112平米、135平米、138平米、149平米和155平米，按级别和工龄分给公务员们。”
开发新田园的温州市中心区指挥部一位中层领导告诉记者：“新田园，市政府下面部委办局都有分的。指挥部没权销售，是房改办分的，都是给机关分的，没有给老百姓的。”
这位中层不觉得这有什么不对，他说：新田园分给公务员们，价格跟当时市场价差不多，价格也要发改委批。
真的是市场价吗？两家位于新田园门口的中介公司经理告诉记者说，按房源优劣，2006年分给公务员们是4000-5000元每平米，差点的3000多元；当时的市场价为7000元左右，2007年涨到10000多元。
中心区指挥部拆迁安置处郑主任证实了这个价格，他说，新田园经适房价格有不同的标准，我记得当初有4000多元每平米。
税务局和房管局官员告诉记者，温州市把经适房作为福利房分给公务员，做得非常隐蔽，“并不是一个单位分到一起，而是很多单位混着抓阄。”
有公务员告诉记者，经适房分给公务员们也是很“公平地分的”：严格按级别、工龄等等分级，是一级级套的，还要公示。比方说，你享受70平方，70平方内按3000元算，超出来的有几个档次，但肯定比市场价要便宜。
记者调查发现，南瓯锦园房型为103平米-290平米；名园房型为99平米-230平米。这两处小区都在市中心区，当时给公务员，享受面积内是每平米3750多元，超面积部分是每平米7600元。
在安居工程指挥部的官网上，显示这个指挥部成立于1994年，至今已建成经济适用房小区有南浦住宅区、黄龙住宅区和黄龙康园小区，总建筑面积105万平方米，解决了12000多户中低收入阶层的住房问题，“为中低收入阶层解决住房问题，对社会起到了稳定器的作用”。但经记者调查，这三个小区的房子多是分给公务员的。
3口之家年均收入1.5万元以下，才能申请经适房
多位被记者问到的、在当地做了七八年的中介都说：经适房没给老百姓分过。
温州市官方文件对经适房的建设标准是：2008年9月前，90平方米以下面积占70%；2008年9月的新标准规定了三种套型：建筑面积控制在60平方米左右，高层、小高层的套型建筑面积，可适当增加10平方米左右，也就是70平方米，家庭成员4人及4人以上的套型建筑面积控制在80平方米左右。
具备什么条件才有资格购买？官方文件显示：低收入家庭，现住房面积低于人均建筑面积12平方米。还要符合下列条件：申请家庭现住房建筑面积应当包括下列住房建筑面积：私有住房，公有住房，集资联建房，解困房，安居房，经济适用住房，批地建房，按政府优惠政策购买的住房，承租的公有住房，等。
去年温州市史上唯一一次分经适房给老百姓，全市1000套，两次才分下去有900多套，因为够条件的人不多。
老百姓申请都是由居委会报上去的。张府基居委会主任和甜井巷居委会的人介绍说：户口本一定是3人以上，年龄45岁以上，3个人名下都没有房子，也不能有车，超生也不行。两个人的家庭除非是特殊情况，比方离婚带孩子的。条件够了可以申请，能分50到70平米经适房。符合条件的太少，因此搞了第二次。申请非常严格，几乎要把你全家的档案全调过来。
五马居委会一位工作人员说：条件是3人以上，年均收入1.5万元以下，经适房有60平米、70平米和80平米。
禁止买卖经适房，上有政策下有对策
在温州，大部分中介都在大卖特卖经适房。
虽然温州市在2008年9月出台了103号文件，规定经济适用住房自签订买卖合同之日(注意：是签订合同之日，不是产权证下来之日)起未满5年的，不得直接上市交易。实际情况是怎么样的呢？
“温州的经适房政策已经被改良了，即使103号文件出台之后，公务员们仍有办法。”
温州市南瓯嘉园是欧海房管局开发的，是分给瓯海区各单位科级以上公职人员的经适房，其中20%是分给瓯海房管局与房改办的。购房合同大多是2009年7月20日前后签的，但是却交易了不少，这是怎么回事？
南瓯嘉园的经适房面积从112平米到147平米，在规定的93平米之内的价格为，不带电梯的每平米4200元，带电梯的4600元，超面积的是8160多元。而2007年温州房价已达到2万元一平米。
有权的人，没有干不成的事。这是一个惊人的例子：一位市政府官员买锦园的商品房，2005年他交了款，后来2007年市政府要给公务员分经适房，他就把这套房名额转到自己名下，把这套商品房改为经适房。安居工程指挥部按每平米3000多元退给他，他的房是170多平米，总共退给他50多万元。
“也有些胆子大的，私下先写卖契，等5年后再过户。”一位中介经理说。
京都城(非直过户房源)
投资案例解析
京都城的地价为每平米8200元(包含契税)，一期开盘均价在23000元/平方米左右(2009年8月)；剔除建设成本和税费等，每平米利润在10000元左右。目前京都城的市场价格在35000元/平方米左右，炒客的利润为每平米10000元左右。
如果以房屋面积150平米计算的话，首付三成将达到103万元，按揭242万元(等额本息还款)，贷款30年，则还款总额491.38万元，月均还款13649.53元。
目前(9个月)出手：
客户投资额年利以9.6%计算(首付款的支出成本)，首付款103万元所支付的利息成本是74000元；交易环节客户还需支付营业税5.6%(294000元)、个税1%(52500元)、契税3%(103500元)、土地增值税0.5%(26250元)、银行利率按5.44%(122845.77元)，共计599095.77元。在交易过程中，营业税、个税、土地增值税都被转嫁到买方，炒客净利润112.69万-149.97万元。
过3年(45个月)后出手：
温州房地产界资深人士预测，3年后至少将升45%，我们姑且保守计算。
1.如果近3年物业没有升值
客户投资额年利9.6%计算(首付款支出)，首付款103万元，所支付的利息成本是370800元。交易环节客户还需支付营业税5.6%(294000元)、个税1%(52500元)、契税3%(103500元)、土地增值税0.5%(26250元)、银行利率按5.44%(614228.85元)，共计1090478.85元。营业税、个税、土地增值税都被转嫁到买方，炒客净利润33.87万-71.15万元。
2.如果近3年物业年升值10%，物业价格达到46585元/平方米
客户投资额年利9.6%计算(首付款支出)，首付款103万元，所支付的利息成本是370800元。交易环节客户还需支付营业税5.6%(391314元)、个税1%(69877.5元)、契税3%(103500元)、土地增值税0.5%(34938.75元)、银行利率按5.44%(614228.85元)，共计1213859.1元。营业税、个税、土地增值税都被转嫁到买方，炒客净利润195.31万-244.92万元。
来宾公务员小区调查
滨江园小区的容积率极低，仅0.64左右，整个小区看起来非常疏朗，别墅和低层住宅掩映在茵茵绿草中，环境十分优美。
王芳洁/文
香艳了全国的“局长日记”曝光，令广西来宾走入人们的视线。
在这个年轻的城市里，还有一个“美丽”的故事——2002年12月28日，原辖于柳州地区的6个县合并成立来宾市，很多柳州官员来到小城当官。为了留住人才，市政府特划出约657亩土地建设滨江园小区，用美丽的小区、独栋、联排别墅等，挽留住外来人才的心。
近日，《证券市场周刊》记者远赴来宾，见证到了戒备森严、风景优美的滨江园小区，并发现新的公务员楼正在紧锣密鼓的筹备当中。
美丽的故事，静谧的小区
记者在调查中发现，滨江园小区规模非常大，涵盖了滨江北路的两侧，路的一侧为滨江园A区，为约40栋独栋别墅，另一侧是混合居住区，大部分为联排别墅，小部分为多层套房。
来宾市城市建设投资有限公司人士告诉记者，A区的40栋大独栋主要给厅局级干部，另一侧的居住区则提供给其他公务员。
据2005年由来宾市机关事务管理局发布的“滨江园小区物业管理招标公告”，滨江园小区是来宾市定向公务员开发的大型住宅小区，整个滨江园小区占地面积43.85万平方米(约657亩)，总建筑面积为28.07万平米。其中住宅26.07万平米，室内车库12200平米，会所6558平米，幼儿园1208平米，建筑群楼为180栋，总住户为1477户。
从上述公告的发布单位和内容不难看出，滨江园小区是一个由政府机关一手包办起来的公务员小区。
与滨江园规模之大相对应，来宾市的总面积仅为广西壮族自治区的第七位，总人口为第10位，2008年来宾市GDP增速为全区14个市中的第12名，GDP总量为第11名。
由于经济发展相对落后，建市年头短，建立在原来宾县基础上的来宾市城市面貌不算好，老城区看起来有些破败，红绿灯很少，横冲直撞的摩的是这里的主要交通工具之一。但新建城区的城北区则是另一番面貌，规模宏伟的人民政府大楼就建设在此，各主要机关单位也已经在城北新区建楼，并陆续搬迁至此。
这里将是来宾市的新市中心，而滨江园将是繁华市中心中的一片静谧之地。
聪明的设计，暗补的滨江园
从滨江园物业管理招标公告中的数字不难算出，整个滨江园小区的容积率极低，仅0.64左右，整个小区看起来非常疏朗，别墅和低层住宅掩映在茵茵绿草中，环境十分优美。
记者了解到，在解决外来干部的居住问题时，来宾市向公务员低价出售滨江园住宅。
滨江园的低价是来宾市公开的秘密，有市民向记者反映，2003年政府提供给公务员的售价，仅为680元-850元/平方米，即多层套房680元/平米，别墅850元/平米。
这个价格也得到了参与滨江园建设的来宾市城投公司确认。彼时，来宾市的平均房价在1000元/平米左右，且仅为普通住宅。
为了留住人才，来宾市政府也想了很多办法，例如，尽管滨江园的房子属性是商品房，但在出售时约定，5年内不能上市交易。不过记者了解到，在二级市场上，滨江园的房子早已经炒到2800元/平米左右。记者调查发现，有些滨江园住宅在几年之间已经倒了好几手，买卖双方可以通过签订协议，约定过户日期的方式规避政策限制。
那么，来宾市是如何实现公务员房与普通商品房之间的巨大价差的？记者在采访中发现，来宾市政府并没有采取直接补贴的办法，因为滨江园小区属于公务员集资建房，如果财政直接补贴，则师出无名又容易遭人诟病。
据了解，滨江园小区的建设用地当初由来宾市房地产开发有限公司(下称“来宾房开”)摘牌取得，来宾房开的大股东为来宾市建设投资有限公司(后更名为来宾市城市建设投资有限公司)，小股东为一民营企业。彼时，来宾房开的摘牌价为36万元/亩。
如果按照36万元/亩的地价，结合0.64的容积率，以及680-850元/平米的售价，来宾房开铁定大亏特亏，但知情人士告诉记者，目前滨江园的费用正在进行最后结算，来宾房开可能不赚不赔。那么，来宾房开是怎么做到的呢？
上述人士告诉记者，建设滨江园之初，来宾市政府与来宾房开便进行了分工，来宾房开负责主体建筑的投资，而市政府则负责基础设施，即道路、绿化等的投资。
这意味着，来宾房开当初摘牌的是每个单体建筑的建设用地，而单体建筑周边的道路、绿化用地、公共设施用地并未出让，而由政府负责投资，来宾房开负责代建。公务员集资款的只是用于建设房屋本身，而其他的配套建设费用由政府投入。
据了解，在集资建设方面，滨江园小区的投资为两个多亿，基本由公务员集资；而周边的道路、绿化等公共设施建设，则花了政府1个多亿。
另据了解，由于实在看不到滨江园的利润，来宾房开的私人股东后来转而建设了小区周边的商铺，每年上缴利润，而公司的国有股股东则负责了小区里面的公务员住房，只求平本。
未来的新楼，叫卖的购房指标
就在记者在来宾调查期间，安静的滨江园突然热闹起来，小区中间的会所、球场等公共设施被拆除，并用灰墙围挡起来。来宾人都知道，这里将起8栋超高楼，这便是近期市民热议的滨江园小区改造工程了。
不同立场的人对于滨江园小区改造工程的言论也截然不同。官方立场是，改造滨江园，也是考虑到以前的小区容积率太低，是对土地的极大浪费，从长远眼光来看，建设超高层住宅可以节约用地。而已经住在滨江园小区里的居民则民怨沸腾，大家都认为新楼起来后，整个小区的密度将大大加大，环境大受影响，“现在随便路边就能停车，到时候车都没地方停了。”
据公开资料，滨江园改造工程计划建设8栋住宅楼，其中34层住宅楼4栋，47层住宅楼4栋。负责滨江园改造工程的来安房地产开发有限公司(以下简称“来安公司”)人士对记者介绍，来宾市政府对该项目的容积率的批复为11，地上可售建筑面积约为27万平米。
在各种立场当中，最拍手称快的是部分来宾市公务员，因为这8栋住宅楼又有一部分会定向销售给他们：一为市党政群团公务员，二为参照公务员管理的事业单位人员，三为享受全额财政拨款的事业单位人员。当然，有资格申请新住房的人员必须是没有享受过集资建房优惠政策。
来安公司人士介绍，符合上述三种条件的人员共有1200-1300户，因此来安公司计划提供1400户住房。
新住宅的售价仍然很低。上述人士介绍，定向销售的均价为1700元/平米。据来宾市一公务员的介绍，滨江园新楼的定向销售价格以1540元/平米起底，每上一层加10元/平米，具体楼层由抽签决定。除了5年内不得买卖的老规定外，新楼的产权性质仍然是普通商品房。
值得注意的是，滨江园新楼的定向销售对象，是没有享受过优惠政策的公务员，而非没有房的公务员，实际上很多符合条件的公务员早已有自己的住房。因此，在定向销售的抽签还没举行时，已经有公务员在市场上叫卖购房指标，有些则是通过中介公司。记者从来宾一中介公司的售房目录中看到，这样一个指标的叫价大概是4.5万-5万元/套。
赔钱的公务员公寓，赚钱的商铺
均价1700元/平米是什么概念？
来宾市市委书记张秀隆在今年两会期间接受采访时介绍，目前来宾市的房地产均价已经达到了2700-2800元/平米。
更能说明问题的是，1700元/平米的均价，甚至连新楼的建安成本都不够。据上述来安公司人士介绍，8栋新楼中，4栋34层高楼的平均建安成本为1500元/平米，4栋47层楼的平均建安成本是2200元/平米，总体来说，该项目的平均建安成本为1900元/平米。而改造工程的总投资额为5.9亿元，则地上可售建筑的平均投资成本为2185元/平米，与公务员的获得成本悬殊更大。
老滨江园建设之初，集资建房尚可通行，政府亦不敢明补公务员小区。而在集资建房叫停之后，政府更不敢补贴，来宾公务员又如何获得了低价购房的空间？
来安公司人士对记者表示，这次定向销售完全是企业行为，因此企业想多少钱卖，卖给谁都行。来宾市政府部门也表示，这是来宾房开自己的事情。
确实，从来安公司在改造工程中的操作手法来看，确实是一次符合规定的市场行为。上述人士介绍，滨江园改造工程建设用地也是通过招拍挂获得，摘牌价格为56万元/亩，总价为2072万元，按照总建筑面积计算，该土地的楼面地价仅为80元/平米。
记者了解到，目前来宾城北新区的地价早已涨到80万-100万元/亩，且容积率一般到不了11。
即便是地价再低，就定向销售公务员的住宅一块来说，来安公司仍然是亏钱的，但是上述公司人士却表示，公司虽然指望不上这个项目赚钱，但至少应该不会亏本。
利润就出在另一半上。记者了解到，除了约12万平米住宅定向销售给公务员外，改造工程的另外约15万平米住宅及商业实行公开销售，约13余万平米住宅的销售均价初步拟定为2600元/平米，另有约1万-2万平米的商铺售价预期在5000元/平米左右。
按照上述计划，则全部销售完毕后，来安公司可在滨江园改造工程上保本，“保障员工开得出工资即可”。另外，2600元/平米还是公司的保守预期，项目在两年后的售价有可能还会达到3000-4000元/平米，到时候就可以赚钱了。
“不过在持续开发中，公司也承担着风险，主要是通胀风险。”上述人士表示，记者还了解到，在来宾市政府与城投公司等公司举行的联席办公会议上，来安公司还申请政府进行更大程度的支持，即由于改造工程投入很大，希望政府可以将2072万元的土地款以财政回拨的形式返还给公司，待项目建设完成后归还政府。不过上述来安公司人士估计，政府不会通过这个申请。
虽然没有得到财政回拨，但毕竟滨江园改造工程惠及了很多政府公务员，因此上述人士介绍，项目在城市配套费等行政费用方面，可以实行缓缴。
那么，来安公司为什么要不赚钱地来承接这个项目？绞尽脑汁地施展资金平衡术，来为公务员提供低价住房？
从字面上不难理解，来安公司，即来宾安置房开发公司，主要负责来宾的安置房项目。上述来安公司人士也确认，安置房小区建设是来安公司的主要使命。除滨江园改造工程外，来安公司还为来宾市土地整理储备中心建设了来宾三个安置房小区，即安置小区的一、二、三区。
“我们也是想通过滨江园改造工程打响品牌，让政府将更多的安置小区和经济适用房小区都给我们做。”上述人士表示。
“因为是市场行为，我想低价卖给谁就卖给谁”，因此低价卖房子给公务员，从而获得政府分配安置小区、经济适用房小区建设的机会，这原本就是一种曲折的权力交换逻辑。更何况，建设安置小区、经济适用房小区原本就利润薄，是否需要如此大费周章的“讨好”？还是国有独资的来安公司，在成立之初便与政府有了默契，勇挑了为公务员提供低价住宅的重担？
另外，还有一个疑问是，对于来宾这样一个人不算多、经济不发达的城市来说，是否需要建设像滨江园改造工程那样34-47层高的超高层？要知道，超高层住宅的建安成本远高于普通高层或多层，在这样一个建安成本与土地价格倒挂的城市里，一味的追求楼高，会很大比例地推高成本。
显然，在集约用地的长远眼光下，当下成本的推高已经被忽略。何况，来宾市政府已经规划出了一个现代化繁华都市的蓝图，即从高速出口出来，人们将先看到20-30层高的裕达花园，车行不久，则将看到红水河东岸两栋50层高的超高层建筑，而在河西岸则是滨江园的8栋34-47层高的建筑，如此层层叠落，极大地展现了城市美感。
就滨江园及其改造工程，来宾市住建委的多个部门都表示不了解情况，而来宾市政府的其他部门也拒绝了记者的采访。
在来宾采访期间，记者还发现，屡次获得低价住房资源的来宾市公务员在当地绝非低收入人群，在这个经济相对落后的城市里，普通上班族的工资也就1000多元/月，而公务员工资一般高于这个水平。
在原来宾市烟草专卖局局长韩峰那本著名的“局长日记”中，便记录了其2007年在来宾任局长时的收入，年收入高达20万元。
在记者离开来宾的最后一天，从规模宏大的市政府大楼中走出来，来宾市的出租车正聚集在市政府大楼前进行罢工，原因是活难做，钱难挣。