以法律的智慧服务人以法律的知识帮助人
招志南律师
法律咨询热线|
父母以买卖方式赠与房产子女有效吗？专业尽责，欢迎咨询。
广州专业房产纠纷法律服务律师团队广东佰仕杰律师事务所招志南律师温馨提示：因为社会上打着律师旗号的骗子很多，如果正式聘请律师时，千万谨记请务必要到正规律师事务所去办理委托手续，注意切勿在外私下委托（如在茶楼、饭馆、公园或所谓的咨询室等），以免上当受骗。
名为买卖实为赠与的合同有效吗？
名为买卖实为赠与的合同中，包含两个合同，即买卖合同和赠与合同。买卖合同是虚假的意思表示，赠与合同是隐藏的民事法律行为。
根据《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
笔者认为买卖合同应属无效，而赠与行为可以出现有效、无效、部分有效、效力待定、可撤销等多种效力。
司法实践中，父母子女或者其他亲属或其他关系的人之间，以买卖的形式实现房产赠与目的的案例很多，究其原因，主要是为了避税。
名为买卖实为赠与的合同有以下基本特征：
1、赠与双方为关系亲密的近亲属；
2、一般不会有房产的挂牌，不会有中介参与，不会有居间合同或定金合同，房屋交易价格明显偏低；
3、没有货币支付的事实；
4、没有赠与合同的直接证据，网签合同很简单，大量核心条款缺失。
法院在实际司法过程中，由于当事人诉讼请求的不同，判决也多种多样。要求确认买卖合同无效，返还（支付）购房款或过户回来的诉讼请求基本被驳回，原因就是赠与行为有效；而主张虚假的意思表示的行为侵害的当事人的继承权、共有权，要求确认买卖合同无效，按赠与关系重新分配财产的则会得到法院的支持。
实际案例：
1、李大某与李某房屋买卖合同纠纷
再审裁定中提到：”李大某在取得上述房屋产权后，未经李某同意以名为买卖，实为赠与的方式将该房屋产权转让给李大海，侵害了李某对该房屋可享有的共有权。故李某主张李许某与李大某签订的房屋买卖合同无效的请求，于法有据，原判决予以支持，并无不当。”
2、潘秀某李某与李*房屋买卖合同纠纷
二审判决中提到：”本院认为，潘秀某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)的真实意思表示是以买卖的形式将系争房屋无偿赠与李某，因行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故该份房屋买卖合同应认定为无效。一审法院判决编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》无效符合法律规定，本院予以维持。合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因潘秀某与李某之间的房屋买卖合同名为买卖实为赠与，现系争房屋已登记至李某名下，双方赠与合同关系已经履行完毕，故虽然买卖合同无效，但并不影响赠与合同关系的效力，李某依据赠与合同可以取得系争房屋的产权。鉴于李某依据赠与合同取得了系争房屋的所有权，故房屋买卖合同无效后，不必返还。”
3、杨桂某诉高秀某房屋买卖合同纠纷
二审判决中提到：”原审认为，杨桂某、高秀某之间的法律关系名为买卖实为赠与，并且已经履行完毕，杨桂某要求确认合同无效并将系争房屋的产权恢复到杨桂某名下的请求，原审法院不予支持。“
最终判决”一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第2969号民事判决；二、确认杨桂某与高秀某于2004年3月28日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。”