2024-05-0207:30发布于浙江丁祖昱评楼市官方账号
划重点
012024年4月30日，中共中央政治局会议强调结合房地产市场供求关系新变化，促进房地产高质量发展。
02同日，北京和天津发布新政，优化放宽五环外购买商品住房限制，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭在五环外新购一套住房。
03一季度全国至少127个省市出台253次宽松性政策，明显高于去年同期，但房地产市场复苏不及预期。
04未来房地产政策持续宽松主基调不变，供需两端金融支持将持续加力，核心城市先后松绑限购预示地方因城施策空间进一步打开。
2024年4月的最后一天，中共中央政治局会议召开，强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
同日，北京和天津发布新政，北京优化放宽五环外购买商品住房限制，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。天津户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
据不完全统计，2024年前4月，全国至少127个省市出台253次宽松性政策，明显高于去年同期。但从行业、新房、二手房、土地市场表现来看，复苏不及预期。
从目前来看，我们认为，未来房地产政策持续宽松主基调不变，“三大工程”将进入加速推进阶段，供需两端金融支持也将持续加力。同时，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。
2024年4月最后一天，中共中央政治局会议召开，同日，北京和天津发布新政。
从政治局会议来看，在房地产的表述中，新的提法是，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
近期多地推出的“以旧换新”政策，便是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”之一。据不完全统计，2023年以来全国范围内至少有超过30个城市表态参与住房“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购。（详见：阵地丨“以旧换新”能否改善市场？）
从中共中央政治局会议定调来看，我们认为未来房地产政策持续宽松主基调不变。
从北京和天津的新政来看，4月30日北京市住房和城乡建设委员会发布《关于调整优化本市住房限购政策的通知》，明确，在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。
4月30日，据天津发布公众号推文显示，日前，市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。
据不完全统计，2024年至今，全国至少127个省市出台253次宽松性政策，明显高于去年同期，尤其是刚刚过去的4月，松绑政策出台频次为2024年至今相对高位。
聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：
第一，北京、上海等城市放松限购，例如北京放宽通州“双限购”及最新出的2套房京籍家庭可在五环外新购一套房，上海放宽外环外单身限购、青浦和奉贤调降限购社保要求，广州放开120平以上大户型限购、支持“租/卖一买一”，深圳落户即可购房、调降非户籍购房社保要求至3年，杭州放开二手房限购；
第二，广州、重庆等省市放松限贷，比如广州将自有住房用于长租或挂牌出售，可核减“限贷”套数，重庆多孩家庭购买二套房享受首套房贷款政策；
第三，宁德、阳江等城市放松限价，比如宁德拟取消中心城区新建商品住房限价，由开发企业自行上报备案价格；
第四，晋江等城市放松限售，例如泉州晋江新购买一、二手住房的，不限售；
第五，济南、合肥等省市放松公积金贷款，比如济南将二套房的最高贷款额度上调至与首套房一致、多孩家庭和高品质住宅公积金贷款额度分别上浮25%和20%；
第六，杭州、重庆等城市减免交易税费，杭州个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年，不再要求“唯一住房”；
第七，大连、拉萨等城市发布购房补贴，比如大连房交会期间购房补贴每平米200元。
2024年以来，房地产金融支持持续发力，供给端，落地融资协调机制、放松经营性物业贷款、支持租赁市场发展，需求端，超预期幅度调降5年期及以上LPR，助力增量房贷降息、存量房贷减负。
1月5日，央行、金监总局等两部门推出金融举措支持住房租赁市场发展，提到支持商业银行向批量购买闲置房屋作为保障性或商业性租赁住房团体发放购房贷款。
1月12日，住建部、金监总局联合发文，推动建立房地产融资协调机制，地级以上市主导、建立“可以给予融资项目名单”报送金融机构，对名单内项目建立授信绿色通道。1月26日，住建部召开融资协调机制部署会，1月末，26个省份的170个城市已建立城市房地产融资协调机制，南宁等地落地首笔贷款。2月6日，金监总局发文要求，对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”。2月20日，全国29个省份214个城市已建立融资协调机制，项目“白名单”共涉及5349个项目，57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元。3月9日，住建部部长透露最新进展，全国31个有312个地级以上城市建立了协调机制，从上报的白名单看达到了600多个，在这些项目中有82%是民营企业和混合所有制企业的项目，截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。
2月20日，央行公布1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。此次降息的节点基本符合市场预期，但降息幅度远超预期，25个基点的降幅创创LPR机制设立以来之最。作为利率锚的5年期LPR下调将直接带动房贷利率下行，对于新增按揭贷款者而言可以有效减少月供和利息支出，对于存量房贷而言，利率也将在重新定价日调整，有利于减负担、促消费。
截止2024年4月22日最新1年期和5年期以上LPR保持稳定，连续两个月未做调整。需要注意的是，一季度新发放个人住房贷款利率3.71%，同比降0.46个百分点，首次低于企业贷款利率。这意味着，金融政策对房地产市场的支持力度有所加强，尤其是在2月5年期LPR报价单独下调25BP之后直接影响到个人住房贷款利率下调，在“定向降息”的背景下，目前多地房贷利率已降至阶段性低点。
展望未来，中央层面房地产政策将主要聚焦以下几方面：
第一，支持各类房企融资，推动城市房地产融资协调机制落地见效，“白名单”将持续扩容，项目贷款投放将全面提速，民营房企项目有望获得增量支持。
第二，加大“三大工程”支持力度，并以此为抓手推动构建发展新模式，央行或将扩大PSL投放规模，持续为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。
第三，减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费，促进住房消费。比如个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。
地方房地产调控政策继续优化，未来一二线城市需求侧限制性政策将逐步退出，一线或放宽甚至取消非核心区域限购、多孩家庭适当放宽信贷套数认定等，二线城市有望全面放开住房交易限制。其余多数城市加大购房补贴力度、税费减免、放宽公积金贷款等方面政策仍有一定发力空间。
供给侧则将围绕“满足多样化改善性需求”要求优化各类政策，比如放宽限价，鼓励优质优价，给予开发企业更高定价自主权，又比如放开户型比例要求，放宽郊区“限墅令”，优化容积率计算办法和限制等，鼓励住宅产品供给多元化、品质化。
地方层面，结合住建部部长“充分赋予城市调控自主权”表态以及北上广深杭陆续放宽限购的示范效应，我们认为二季度因城施策预期加强，一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变。