“既然直系亲属间的房屋赠与可免除个税，那是不是直接办理赠与最划算？”
同样一套房屋如果是在直系亲属间进行产权转移，房屋赠与的税费要高于继承。
（摄图网）
首先我们来了解什么是赠与、继承和过户。
房屋赠与，指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。房屋赠与是指赠与人自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人，他人愿意接受的民事法律行为。房产赠与一般需要双方当事人订立书面合同，并且可以做房产赠与公证。办理房屋赠与手续需要提交房屋赠与申请表、房屋产权证书、赠与公证书等资料。
房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。
房屋过户是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时，原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下，而在房地产交易中心所办理的登记。
500万元房产赠与、继承或过户？
上周，北京财政部和税务总局发文公告：
从2019年起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，偶然所得的适用税率则为20%。
但属于直系亲属间的房屋赠与和房屋继承可免征个人所得税。
“同样的一套房，既然都免征个人所得税，究竟是办理赠与还是继承更划算呢？”
有心想将名下一套80平方米两居室过户给孙子的李先生，不知道究竟采取哪种方法更合适。
也有房屋经纪人直接向李先生提议，不如直接办理二手房交易。
因为买卖不用办理公证，而房屋赠与还需要办理公证，公证费也是一笔不小的费用，李先生的房子若按照500万元的评估价格计算，房产赠与公证的费用就在总房款的0.5%。
房产赠与必须具备购房资质
实际上，经纪人所说的一笔不小的公证费用，这句话在李先生和其孙子身上并不是必然条件。
从去年起，在北京市办理房屋赠与时，若房屋赠与属于赠与方和受赠方共同申请办理的事项，在双方提交赠与合同且本人到场的情况下，登记部门有能力审查赠与行为的真实性，因此无需要求办理公证。
只有当赠与方李先生不能到场，委托他人办理时，按要求必须对委托书进行公证。
然而，不可忽略的是，根据北京现行限购政策的要求，受赠方即李先生的孙子必须具有购房资格才能接受赠与，在过户登记完成后，获赠房屋将计入其孙子拥有的房屋套数内。
相比较而言，目前对于房屋继承并没有购房资质的要求。
“假设，李先生的孙子目前仍是单身，若他已经拥有一套房屋，则无法再接受这套房屋的赠与；若他名下并无房产，则可以接受赠与，将这套80平方米的房子登记到自己名下，但在改变单身状态前，根据现行限购政策无法再购买房产。”
直系亲属房产继承比赠与少税费
李先生比较关心的第二个问题，就是税费。
以这套80平方米房屋的评估值为500万元计算，且不考虑评估费用。
若办理房屋赠与，因属于直系亲属间的房屋赠与，这套房屋涉及到的税费有：3%的契税即15万元、0.05%的印花税即2500元，免征个人所得税和增值税，总计152500元。
若办理房屋继承，因李先生的孙子属于其法定继承人，按规定可以免征3%的契税，再免征个人所得税和增值税，则这套房屋仅涉及到0.05%的印花税，共计2500元。
由此可见，在公证已经不是必备条件的情况下，李先生的孙子继承其房产比直接赠与房产所需缴纳的税费要少得多。
那如果是按照双方自行成交的方式呢？
假设这套房屋属于“满五不唯一”，则自行成交涉及的税费有：1%的契税即5万元，交易总额1%的个人所得税即5万元，免征增值税，总计10万元。
当然，如果属于“满五唯一”的情况，还将同时免征个人所得税，税费负担更小。
需要提醒的是，无论是赠与房屋还是继承房屋，再出售时都需要缴纳房款价的20%作为个人所得税。
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