在房地产市场中，有些人可能为了规避法律限制获得额外的购房资格，抑或是出于个人的其他原因，采取了借名买房的方式。然而，当出名人去世后，借名人（实际购房人）如何将房产过户至自己名下以及应当注意哪些问题呢？
本文将首先从过户环节入手，针对死者（出名方）继承人是否同意配合过户这两种情形进行详细讲解。此外，过户所涉税款问题将在后文中进行详细汇总，以供读者参考。
一、如何过户
如借名方与出名方继承人经友好协商，同意配合办理房产过户，此时双方可以采用行政方式办理过户手续。行政方式过户包含买卖及赠与两种方式。
注意事项：
（一）办理上述事项需本人办理，如需委托第三人（以北京和广东为例）：
北京市规定：借名方可手写委托，出名方继承人可在全国任意地区公证委托；
珠海市香洲区规定：借名方在全国任意地区公证处进行公证委托，出名方继承人需在不动产所在地公证处公证委托，且双方的委托人不能是同一人。
具体委托要求以不动产所在地不动产登记中心要求为准。
（二）借名方在过户过程中，除需携带身份证外，是否需要携带户口本、结婚证等其他材料，以不动产所在地是否实行限购政策为准。
（三）北京市朝阳区规定：以买卖方式过户，需网签；以赠与方式过户，不动产登记中心官网有模板可下载填写、也可现场办理。
其他地区如何办理以不动产所在地不动产登记中心要求为准。
如双方关系显著恶化、房价快速上涨，抑或是其他个人原因，此种情形下死者继承人可能不愿将房产归还。此时，被借名人只能通过司法途径将房产要回。
（一）法律风险
根据我国《民法典》第二百零八条规定，不动产物权经登记产生公示效力。因此如果实际购房人即借名人想证明登记在他人名下的房产系自己实际所有，需要以充分的证据加以佐证，否则将承担败诉的风险。法条链接：
《中华人民共和国民法典》第二百三十四条，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。经典案例：
吴某某、李某某等案外人执行异议之诉民事再审民事裁定书【（2022）最高法民再295号】
裁判要旨：王某某对案涉商品房买卖合同的签署、银行贷款等买房细节均不清楚；另案诉讼中，从王某某的诉讼请求来看，其亦不知案涉房屋的首付款金额，显然与王某某陈述的借名买房相悖。案涉房屋虽然有王某某部分出资，但房屋所有权登记在孙某某名下，在孙某某否认双方存在借名买房约定的情况下，王某某亦未就双方存在借名买房合意完成举证责任，因此王某某应对其主张承担举证不利的后果。邹某某、刘某返还原物纠纷民事二审民事判决书【（2022）苏02民终2847号】
1、是否存在书面借名买房协议，或其他可以证明双方存在借名买房合意的证据；
2、房屋出资情况，如购房款支付凭证包括首付款和按揭账目清单、契税发票等；
3、房屋的占有情况，即是否存在借名人实际占用房屋的事实；
4、合理的借名买房原因。
（二）如何过户
如经法院调解或法院最终判决确认借名方拥有对涉案房屋的权利，此时不动产登记中心将按照法院的调解书/裁判文书要求完成过户手续。
（法院调解/判决→不动产登记中心按调解书/裁判文书要求完成过户手续）
（一）法院调解书/裁判文书内容可能是继承人过户后，再将该房产过户至借名方名下，也可能无需继承人办理过户手续，仅需配合直接过户至借名方名下。
如属于后者情形，借名方需向法院申请强制执行才可办理过户；
（二）司法大于行政，过户程序以法院调解书/裁判文书为准；
（三）司法途径过户仍需缴税。
二、涉税问题
选择何种过户方式更有利需结合不动产性质、大小等情况及不动产所在地征税规定综合判断。
以下征税额度等资料为北京市昌平区税务部门提供，其他省市具体征税额度及方式需向不动产所在地税务部门核实。
（一）直系亲属间赠与
需缴纳契税3%、印花税（以现场办理为准）
（二）非直系亲属间赠与
契税3%、印花税（以现场办理为准）、全额增值税及附加5%、个人所得税20%
注意：由哪方负担税务可双方自由协商
注意：上述税务需由借名方负担。
司法途径过户也需要缴税，具体缴税额度及方式需根据法院调解书/裁判文书写明的方式向不动产所在地税务部门咨询具体缴税数额。
以北京市为例，司法途径过户的缴税额度等内容与行政途径下以买卖方式过户的缴税额度一致。