与中国土地均为公有，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区土地一般属于农民集体所有的规定不同，在泰国土地主要分为两种，一种是政府享有所有权的土地(如：公路、政府机构所处土地、自然保护区、沙滩等);另一种则是私人享有所有权的土地;当私人购买土地后将永久享有此土地所有权，且子孙后代能够永久继承。
2.非经豁免外国人无法购买泰国土地
虽然在泰国允许土地私有化，但政府出于保护国土安全，防止泰国居民土地流失等角度考虑，泰国《土地法案》(LandCodePromulgatingAct)规定，只有泰国人(包括自然人及法人)才允许拥有土地所有权;外国人不得拥有泰国的土地所有权，除非满足较为苛刻的豁免条件。
特别提示：2022年10月25日，泰国内阁一致通过了一项部长级条例草案，首次允许符合条件的外国人能够以个人名义在泰国购买土地，直接获得土地所有权;草案指出，外国人三年内在泰国投资房地产、证券或基金价值超过4000万泰铢，则有资格购买曼谷、芭提雅和其他城市的不超过1莱(1600平方米)的住宅区用地，不得在军事区购买土地，且限制外国人只有一次购买土地的机会(未来即使外国人出售掉此土地也无法享有再次购买土地的权利)。
该草案原定计划在政宪公报网站上刊登后一个月自动生效;但令泰国内阁未曾想到的是，该草案遭到了泰国反对党和公众的强烈反对，因此在2022年11月8日的政府新闻发布会上，泰国内阁决定撤回此条例草案。截至目前，非经豁免外国人依然无法以自己的名义在泰国拥有土地。虽然此草案最终未能生效，但从该草案的内容能看出泰国政府有意逐步放松对外国人购买泰国土地的限制，也许在不久的将来，符合特定条件的外国人直接以自己名义购买到泰国土地也未尝不能实现。
3.泰国房地分离，外国人可以购买与土地分离的建筑物所有权
泰国土地和房屋的关系并非像中国一样属于房地一体，泰国房屋产权与土地产权可以分离，即可分属于不同的主体。因此，虽然泰国《土地法案》规定外国人不能获得土地所有权，但外国人却可以拥有与土地分离的地上建筑物所有权;比如，根据泰国《共管公寓法》(CondominiumAct)，外国人在泰国可以拥有一套共管公寓。
4.外国人可以租赁泰国不动产
泰国在不动产(土地、公寓、别墅等)租赁方面赋予外国人和泰国人相同的权利，外国人可以在泰国自由的租赁不动产而不存在特殊限制，但按照泰国最高法院(ThailandSupremeCourt)规定，单次租赁期限最高不得超过30年，也就意味着在租赁期满30年后，如需续租，还需不动产权利人同意，且最多续期2次(即，最多能够租赁90年)。
02、外国投资者购买泰国房产
1.购买泰国公寓
泰国的公寓与国内商品住宅较为相似，可以按户进行销售并办理产权登记证书，且购买者享有公寓永久所有权。虽然泰国《土地法案》规定外国人不能拥有土地，但基于泰国房地分离的原则，根据《共管公寓法》第19条，外国人可以购买并享有公寓性质房屋的所有权(不含公寓对应土地所有权)。虽然《共管公寓法》赋予了外国人购买泰国公寓的权利，但同时也作出了一定的限制，一栋公寓楼房中外国人购买的公寓所有权最高不能超过此公寓楼房总建筑面积或套数的49%，剩下的51%公寓份额需由泰国人持有，不过外国人可以承租此51%部分。虽然存在49%的外国人购买上限指标，但也为外国投资者购买泰国房产打开了通道，这也是目前大多数外国投资者购买泰国房产的首选类型。
2.购买泰国别墅
除上文所述公寓外，别墅是另一种较为常见的住宅类型，泰国的别墅主要包括独栋别墅(Villa)和联排别墅(Townhouse)。按照泰国《土地法案》规定，非经豁免外国人无法以自己的名义在泰国购买并拥有别墅所有权;如果外国人希望通过其他方式达成相近于购买泰国别墅的效果，目前较为常见的方式有以下几种：
（1）设立且以泰籍公司名义购买
由外国人与泰国人合资设立泰籍公司(泰籍股东至少占股51%)，外国人通过控制印章证照、董事席位等方式实际控制泰籍公司，后以此泰籍公司名义购买别墅。
（2）采用以租代售的方式购买
3.不动产交易时所涉主要税负成本
在泰国不动产交易中，无论交易标的是土地、公寓、别墅等，在不考虑特殊优惠政策的情况下，交易时的税负成本计算方式基本相同，且基本与卖方及买方是否外国人无关，泰国不动产交易需要缴纳的税种主要有：
（1）转让费
转让费不是一种税收，而是一种政府收费。该费用按政府部门评估房产价值(不是房产销售价格，房产评估价值往往低于实际销售价格)的2%征收。
（2）特定营业税
如果卖方是企业，基本需要缴纳特定营业税;如果卖方是个人，满足一定条件(比如最常见的是个人持有此出卖的房产满5年且在出卖前1年内作为长期居住地并在此房屋上登记满1年)可以免交此税种;此税费按销售价格或政府部门评估房产价值(以孰高为准)的3.3%缴纳。
（3）印花税
印花税按登记或房屋评估价值(以孰高为准)的0.5%征收。如果卖方缴纳过特定营业税那就可以免缴印花税，但如果卖方免缴了特定营业税，就需要缴纳印花税。
（4）预扣所得税
如果卖方是个人，需要缴纳个人所得税，按照房屋评估价值的累进税率来确定税额，并根据拥有此房屋的年限进行扣除(某些特定的条件下可以豁免缴纳，但豁免通常不适用于外国人);如果卖方是企业，则需要缴纳企业所得税，税额固定为财产注册或销售价格或政府评估价值的1%(以孰高为准)。
03、外资开发商进驻泰国房地产市场
1.外资开发商进驻泰国房地产市场的形式
因泰国《土地法案》规定外国人非经特殊豁免不得持有泰国土地，并且泰籍公司和外资企业在从事各项业务时将面临不同的要求、限制及优惠等差异;因此，外资开发商在选择进驻泰国房地产市场时，首先需要考虑的就是以何种身份来开展业务，常见方式有以下两种：
（1）与泰国人合资成立泰籍公司
虽然此种模式有诸多优点，但在这种合作模式下，外资股东持股比例不超过49%，不享有合资公司的绝对控股权，这点对于某些外资尤其是外国国资控股的大型开发商而言可能较难接受;因此，实践中外国投资者往往采用如下方式取得对泰籍合资公司的控制权：
1)通过除股权外的其他方式尽量取得对泰籍合资公司的控制权，如取得多数董事会席位，在管理、运营、财务等重要岗位上争取由己方人员担任，对公司银行卡、U盾(如有)等财务工具及公司印章证照等享有实际管控权;
2)外资开发商尽量寻找泰国当地口碑较好或/且已形成合作信任关系的泰资开发商或其他泰国人，按照每个项目成立一家合资项目公司的方式，共同开展房地产开发等商业活动。
（2）设立外商投资公司并取得行业准入
因前述设立泰籍合资公司的方式中，外资开发商无法取得控股股东地位;因此，有些外资开发商可能更倾向在泰国以控股股东身份设立外商投资公司[7]作为项目公司独立开发房地产项目。
1)第一类清单为外商绝对禁止从事的行业，主要包括新闻媒体、水稻种植、畜牧业、林业和森林木材加工、泰国草药、泰国文物的贸易和拍卖、土地交易、佛像的制作等;
2)第二类清单为外商禁止参与的行业，除非经过商务部的内阁决议批准，或获得投资促进委员会(BoardOfInvestment，“BOI”)的投资促进许可，或由泰国工业管理局(IndustrialEstateAuthorityofThailand，“IEAT”)批准的工业经营或出口贸易。第二类清单上的商业活动涉及国家安全、文化问题、风俗传统以及国家自然资源与环境问题，包括生产、销售、维修枪支、弹药，火药、炸药;木雕生产;甘蔗制糖、矿盐生产等;
1)取得泰国商务部颁发的《外商经营执照》(ForeignBusinessLicense，“FBL”);
2)在取得BOI行业准入批准后，再申请获取《外商经营证书》(ForeignBusinessCertificate，“FBC”)。
在实践中，FBL证书一般很难获批，通常外资开发商会选择通过获得BOI行业准入批准后再进而取得FBC证书。
2.外商投资公司取得泰国土地
外资开发商若希望以外商投资公司身份开展房地产业务，则土地所有权的获取是其能否成功赴泰投资房地产的关键环节，外商投资公司获取土地的方式有如下几种：
（1）满足《土地法案》的特定豁免条件
（2）通过BOI批准取得土地
（3）通过IEAT批准取得土地
特别提示：实践操作中，房地产外商投资公司通常会在取得BOI行业准入批准后购买土地，从而取得土地的所有权;而生产型外商投资公司，通常是与泰国的工业园区进行优惠政策协商，并在取得IEAT许可后取得土地。当然，建议外资开发商在作出投资决策前，最好先与BOI、IEAT进行沟通协商，确认能否经豁免取得土地，能否实际开发后续的房地产开发项目。
3.泰国房地产开发流程和规定
无论采用合资设立泰籍公司还是设立外商投资公司的方式，其在泰国开发房地产项目的流程基本一致，主要流程如下：
（1）选择合适的土地
首先，选择适合开发项目的土地，地块的规划用途[8]、地块旁马路宽度、周边环境情况等均关系到项目的总建筑面积和设计方案;对于泰国各类规划用途土地的使用范围和建筑面积的要求，泰国城市规划局都有明确的规定。
除了以颜色进行划分的土地用途外，同中国对土地的容积率要求相似，每个地块还有相对应的可建筑面积的规定。此类事项需要在取得土地前就进行明确并提早规划，而后就是按照项目公司性质依据不同的规定、流程、手续等取得待开发土地。
（2）进行项目规划及设计
（3）申请环境评估许可证（EIA）
泰国《国家环境质量促进和保护法》(EnhancementandConservationoftheNationalEnvironmentalQualityAct)第46条对环境影响评估(EnvironmentalImpactAssessment，“EIA”)的强制要求作出了规定，对于别墅小区数量在500户以上或者总占地面积在100莱以及公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上的项目，必须取得EIA。只有取得了EIA后，开发商才有资格申请建筑施工许可证，只有取得建筑施工许可证的项目才可以开始动工建设。
泰国EIA的申请周期较长，顺利的话需要6-9个月。如果设计方案问题比较多，或者体量比较大的项目，申请周期可能需要1-2年。考虑到EIA不仅仅涉及项目本身的情况，如室内高度、空气状况、排水排量、电压电容、绿化公共面积等，还涉及项目周边的情况，如：环评证其中一个很重要的参考点在于项目周边的居民意见，如果因所建项目可能会影响周围居民，如挡住周围居民交通、通风或者阳光等，就很可能会因无法取得周边居民的同意书而导致无法取得EIA进而无法继续实施项目。因此，实践中，一些开发商会委托专业中介机构协助申请EIA。
（4）项目销售
（5）申请建筑施工许可证
根据泰国《建筑控制法》(BuildingControlAct)规定，取得EIA后，开发商需要向都市与乡镇公共工程计划部门(DepartmentofPublicWorksandTown&CountryPlanning)申请施工许可。
（6）项目验收与交付
据此，外国投资者在赴泰进行房地产投资的调查、决策以及后续落地执行过程中，既需要熟知泰国的法律和政策，也需要了解实际的操作流程，并需要对拟投资区域的政治风险、经济波动、文化差异等影响因素进行综合评估。金杜作为全球化律所，我们的律师团队在境外房地产投资领域中积累了丰富的经验，且与泰国本土的知名律所有着密切的合作关系，可以就外国投资者赴泰国投资房地产提供综合法律服务解决方案。