但同时，该项政策涉及到不动产登记部门、银行、买方、卖方甚至公证机构等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出现的风险。律师提醒，整个流程中，如果没有顺利解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，购房人也要注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化。
各地实践得到认可降低交易成本
通知称，“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬称，《民法典》在2021年生效后，由于带押过户存在一定的风险，并没有立刻实际落地，如今不少城市的实务操作，正是在这个法条的基础上展开的。
为了实现先偿还贷款、再办理过户的目的，就需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这种办理方式，给买卖双方带来一定的资金压力，甚至要借助高息、高风险的“过桥贷”。
易居研究院研究总监严跃进对中新经纬说：“按100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元。平均下来，在出售该套房源时，贷款本金余额预计会在50万元左右。按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照近期各地的实践，这50万的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明显加快。”严跃进还认为，两部委出台的上述通知说明，过去各地“带押过户”的试点和案例，已经获得认可，具备了推广的可能。
3月30日的通知提出，要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
多地、机构迅速跟进推动二手房交易活跃
中新经纬注意到，上述通知发布后，已经有多个地方和金融机构予以响应。
3月31日，北京住建委等四部门发布通知，即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
北京市明确，二手住房交易“带押过户”业务需要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。
严跃进称，相比其他城市，北京“带押过户”有一些创新。比如，政策明确兼容跨行贷款，买方可以选择卖方贷款行，也可以在其他银行申请贷款。不过，买方选择“带押过户”时，不能使用公积金贷款，这需要买卖双方注意。
3月31日，东莞市住建局发布通告，现定于2023年4月3日起，在市镇(园区)政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。存量商品房“带押过户”业务主要适用于该市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。
近两日，已有农业银行、邮储银行响应“带押过户”政策。农业银行北京分行已正式上线推广个人存量住房交易“带押过户”业务，北京分行有关负责人介绍，办理该业务时，不收取额外担保费或服务费，同时，实现交易双方产权过户、新贷款抵押无缝衔接，一次性办妥过户及抵押手续，贷款发放后，原抵押银行直接解押。邮储银行北京分行提醒道，“不是所有贷款都可‘带押过户’，比如经营性贷款就不在服务范围内。
严跃进称，“带押过户”政策对带动二手房交易具有积极作用，近期各地二手房的交易复苏，也有部分原因是和此类政策的推进有关系。因此，该政策值得积极推广。
业内提示注意事项优化交易流程
王玉臣分析，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候，还需要公证机构的配合。对于买方而言，第一，必须详细了解当地的带押过户具体政策，不同城市的细化操作政策可能有所不同。
第四，作为买方，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封。第五，作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
自然资源部、银保监会的通知强调，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
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