一.前言台商赴大陆投资所做的第一个重大决定，就是土地使用权的取得，无论是工厂用地或办公用地。土地使用费往往是投资过程中的最大一笔支出。在这个最重要的决定、最大宗的投资上，台商往往了解不够，轻率上阵，结果蒙受钜额损失，令人扼腕。
土地使用权的取得只是台商投资的开始，随后的转让、出租、抵押、终止，永远是三资企业的核心决策，直到三资企业解散为止。所以台商需要彻底掌握与土地所有权有关的法律知识。
二.主管土地的法律(一)宪法1.1988年4月12日以前的宪法规定宪法第十条第四款：‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。’
2.1988年4月12日以后的宪法规定1988年4月12日第七届全国人大第一次会议修宪，改为：‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其他方式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。’
(二)土地管理法《中华人民共和国土地管理法》是中国大陆主管土地的基本大法，1986年6月25日颁布施行。1988年4月12日修宪后，《土地管理法》根据修宪做了相应的修改，并于1988年12月29日修正后施行。
修正前的《土地管理法》第二条第二款规定：‘任何单位或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。’
修正后的《土地管理法》第二条第二款规定：‘任何单位或者个人不得侵占、买卖、或者以其他方式非法转让土地。’‘出租’两个字被删除。
修正后的《土地管理法》同时增加了两款新条文。第二条第四款规定：‘国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。’
第二条第五款规定：‘国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法，由国务院另行规定。’
(三)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例为了配合修宪，国务院于1988年7月通过《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，并于1990年5月19日以国务院第55号令发布施行，简称《国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(四)外商投资开发经营成片土地暂行管理办法国务院又于1990年5月19日发布施行《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的配套法规。
(五)土地管理法实施条例国务院继于1991年1月4日以第73号令发布《中华人民共和国土地管理法实施条例》，并自1991年2月1日起施行，由国家土地管理局负责解释。
(六)城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》由全国人大常委会1994年7月5日通过，1994年7月5日公布，1995年1月1日施行。在中国大陆城市规画区国有土地范围内，取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，均适用本法。
三.三资企业的土地规定(一)1979年《中外合资经营企业法》1979年制订的《中外合资经营企业法》，第一次允许土地使用权（该法中称为‘场地使用权’）作为中方合营者的投资股本，可以说是中国在城镇国有土地使用制度上的最早改革措施。该法第五条规定：‘中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部份，合营企业应向中国政府缴纳使用费。’
(二)1983年《中外合资经营企业法实施条例》1983年《中外合资经营企业法实施条例》进一步的把合资企业建设用地做了具体的规定。该条例第四十七条规定，合营企业‘所需场地应由合营企业向所在地的市（县）级土地主管部门提出申请，经审查批准后，通过签订合同取得场地使用权。’第四十八条规定：‘合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。’
(三)1986年《外资企业法》1986年制订《外资企业法》，未涉及外资企业建设用地的内容，但在实践中是比照合资企业的规定。
(四)1988年《中外合作经营企业法》1988年制订的《中外合作经营企业法》也规定了中方合作者可以用土地使用权作为合作条件，或作为出资投入合作企业。
四.土地的所有者中国大陆的土地实行‘社会主义公有制’，全中国大陆的土地只由两种人享有所有权，一是全体国民，又称‘全民所有’或‘国家所有’；一是劳动群众集体，又称‘集体所有’。
(一)国有土地1.国有土地的范围国家所有的土地包括：
(1)城市市区的土地；(2)部份农村和城市郊区的土地；(3)国家依法征用的土地；(4)国家依法没收、征收的土地；(5)国家未确定为集体所有的荒地、山岭、滩涂、林地、草地、河滩地和其他的土地。2.国有土地的使用者国有土地可以依法给全民所有制单位、集体所有制单位、和个人使用。全民所有制单位、集体所有制单位和和个人使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
(二)集体所有土地1.集体所有土地的范围集体所有的土地包括：
(1)耕地；(2)法律规定属于农民集体所有的荒地、山岭、滩涂、林地、草地、河滩地等；(3)法律规定属于农民集体所有的农村和城市郊区的土地；(4)农村的宅基地、自留山和自留地。
2.集体土地所有权的主体在1979年大陆农村经济体制改革之前，集体土地所有权的主体就是各级农业集体的经济组织，包括公社、大队、生产队，其中以生产队为基本单位，由生产队的全体成员共同占有、使用、收益、经营管理土地。
1979年后，农业经济体制发生了巨大的变化。1979年7月1日通过的《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》确立了‘省、自治区、直辖市、自治州、县、自治县、市、市辖区、人民公社、镇’的地方人民政府组织，1982年12月10日修正《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》，将‘人民公社’改为‘乡、民族乡’。乡镇的建制实施后，大陆的集体土地所有权主体可分为三种，一为村农民集体，即一个农村内所有农民的集体，二是乡（镇）农民集体，即一个乡（镇）内所有乡（镇）民的集体，三是组农民集体，即一个农村分为两个以上的村民小组。这三种集体都是农业集体经济组织。集体内部成员的增减不会导致集体土地所有权的变化。
3.土地执法机关中国大陆的土地执法机关是国家土地管理局，于1986年8月1日正式成立，是国务院的直属机构，主管全国城、乡土地统一管理工作。各级人民政府同时设立了相应的土地管理机构（即土地管理局，乡镇设土地管理所），主管本行政区域内的土地管理工作。
(二)征用土地1.征用土地的概念征用土地是指国家为了建设需要，强制的将农民集体所有的土地收归为国家所有，并给予一定的补偿。征用方必然是国家，被征用方必然是农民集体。
2.征用土地的程序(1)提出申请用地单位向拟征地所在地的县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请。
(2)向上报批土地管理部门接受申请后即进行选址，划定用地范围，决定土地的补偿、安置方案，再依法定的审批权限，报县级以上人民政府批准。
(3)划拨土地县级以上人民政府批准后，发给建设用地批准书，并由土地管理机关一次或分期划拨建设用地给用地单位，并监督土地的移交和落实土地补偿和安置方案。
(4)核发土地使用证建设项目竣工后，用地单位到土地管理部门办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，确认土地使用权。
3.征用土地的审批权限(1)国务院的审批权限耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上。
(2)省、自治区、直辖市人民政府的审批权限耕地三亩以上，一千亩以下；其他土地十亩以上，二千亩以下。
(3)县级人民政府的审批权限耕地三亩以下（不含），其他土地十亩以下（不含）。
(三)划拨土地1.划拨土地的原有概念划拨土地原始的意义，是指国家将国有土地使用权无偿无限期的让与使用者，使用期间也不必付费。‘无偿取得’和‘无偿使用’为原始划拨土地的特色。
被划拨的土地，原来可能属于集体所有，也可能属于国家所有。若原为集体所有，则需先经过征地的程序，将所有权转为国家所有，此时，用地单位不需支付土地使用费或租金，但需要一次性的支付土地补偿费、青苗费、安置补助费等费用给原土地所有者---农民集体。
若原为国家所有，而且是荒山、荒地的，土地使用者不必支付任何代价。若原为国家所有，而且正为其他单位使用中，则建设单位需给予原使用单位适当补偿和安置。
在1988年修宪之前，所有的土地使用权都是采用划拨方式取得的。当时还没有有偿出让的取得方式。
2.改革后的土地划拨制度1988年修宪后，中国大陆开始实行土地有偿出让制度，造成两种取得国有土地使用权方式的巨大落差。以有偿出让方式取得土地的成本远远高于以行政划拨方式取得土地的成本，如果两种方式取得的土地都可以转让、出租、抵押，则用地单位都会采用划拨方式取得土地，土地有偿出让制度即没有成功的可能。因此，经过逐渐的改进后，新的法规规定，通过行政划拨方式取得土地所有权的，用地单位每年要缴纳土地使用费，而且其土地使用权不得转让、出租、抵押。国家可以随时收回其土地使用权。简单的说，改革之后的土地划拨制度为‘无偿取得’、‘有偿使用’和‘不得转让’。土地有偿出让制度等于是土地买卖制度，改革后的土地划拨制度等于是土地出租制度。
3.划拨土地的程序和审批权限划拨土地的程序和审批权限与征用土地的程序和审批权限相同。
4.划拨土地的转让、出租、抵押划拨土地也可以转让、出租、抵押，但必须先将划拨体制转换唯有偿出让体制。具体而言，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物，若欲转让、出租、抵押，必须满足下列要件：
(1)土地使用者必须是公司、企业、其他经济组织和个人。非营利性的单位，例如机关、事业单位、部队等，不得将划拨土地转让、出租、抵押。(2)土地使用者领有国有土地使用证。(3)土地使用者拥有地上建筑物和其他附着物的合法产权证明。(4)与土地所在地政府签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让、出租、抵押所得之收益，抵交土地使用权出让金。5.划拨土地的收回划拨土地可在两种情况下收回：
(1)使用者停止使用土地使用者停止使用土地的原因可以是迁移、解散、撤销、破产或其他原因。此时，县市人民政府可以无偿收回其土地使用权，地上建筑物和其他附着物由所有权人或使用人自行处理。
(2)政府主动收回县市人民政府可以根据城市规画要求，随时无偿收回其土地使用权，并对地上建筑物和其他附着物给予一定的补偿。
六.国有土地使用权的出让(一)概念国有土地使用权的出让是指国家将国有土地使用权转移给受让人，供其使用一定的期限，并由受让人支付土地使用出让金的行为。
(二)出让方出让方为土地所在地的政府和其所属的国土局。
(三)受让方1.本国人受让方的身份资格一般不限制，中国大陆的任何单位、机关、团体和个人均可成为受让方。台商被归类为本国人，所以可以成为受让方。
2.外国人外国的组织或个人则不一定可以成为受让方，端视各地的地方法规规定。例如，上海、天津、杭州、昆山等地，规定没有和中华人民共和国建立外交关系或没有在中国大陆设立商务代表处的国家和地区，其所属的企业、组织或个人不得成为土地使用权的受让方。
(四)土地出让金土地出让金是在双方签订土地使用权出让合同后，由受让方一次付清或在60日内分期支付。
(五)土地使用证受让方只有在支付了土地使用权出让金后，才能向政府申请领取土地使用证，取得土地使用权。
(六)土地使用金为了体现国家对土地拥有最终所有权，有些地方规定受让方定期向出让方支付‘土地使用金’（此名称各地不同，也有称为‘土地使用费’），这笔费用是出让金以外的支出，额度比出让金小。例如上海市三资企业工业用地超过一千平米的使用面积，每平米缴纳人民币三元。
土地使用金的名称各地不同，也有称为‘土地使用费’。麻烦的是，有些地方将‘土地出让金’也称为‘土地使用费’，所以‘土地使用费’可能是指‘土地出让金’，也可能是指‘土地使用金’。
(七)出让年限土地使用权出让的最高年限各地规定不一致。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定如下：
用途最高使用年限
居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化、卫生、体育50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或其他用地50年
(八)出让方式国有土地出让的方式通常有三种：协议、招标、拍卖。任何一块土地，应以何种方式出让，均由土地所在地的政府决定。不论用何种方式出让，双方都必须签订土地使用权出让合同。
七.三资企业国有土地使用权的取得(一)三资企业取得土地使用权的途径外商投资企业取得土地使用权的方式有四种：
1.以划拨方式取得向三资企业所在地的县级人民政府土地管理部门提出申请，经按法律规定的审批权限批准后取得土地使用权，并支付土地开发费（一次性）和土地使用费（长期性）。若该土地原为农民集体所有，则由县市政府出面进行征地，征得后再划拨给三资企业。
2.以出让方式取得向三资企业所在地的县级人民政府土地管理部门提出申请，经按法律规定的审批权限批准后取得土地使用权，并支付土地出让金（一次性）和土地使用金（长期性，不一定会有，视各地方规定）。若该土地原为农民集体所有，则由县市政府出面进行征地，征得后再出让给三资企业。
3.以转让方式取得向有资格转让的土地使用人以转让方式有偿取得土地使用权。
4.通过合资或合作取得由中方合资人或合作人以土地所有权入资，从而使合资和合作企业取得使用权。此时，土地所有权的作价金额应与土地使用费相等。中方入资之前，土地使用证上的使用人为中方，入资后，合资或合作企业需要将土地使用证上的使用人改为合资或合作企业。
(二)三资企业取得土地所有权的程序1.中方已经拥有土地使用权若三资企业的中方已经拥有所需土地的使用权，当合资或合作合同被批准，并在当地县级以上工商行政管理部门注册登记，取得营业证书后，即取得土地使用权。
2.中方并未拥有土地使用权若三资企业的中方并未拥有所需土地的使用权（或没有中方的独资企业），三资企业必须经过申请，以划拨的方式取得土地使用权。透过划拨方式取得土地使用权，其程序因地而异。有些地方规定预约制度，有些地方则没有预约制度。
(1)有预约制度者有预约制度者，三资企业必须先向所在地县级以上人民政府土地管理部门申请预约用地登记并支付预约金，然后由土地管理部门会同有关部门选地，核拨土地，并核发土地使用预约证书。预约期限一般为半年或一年，需要延长的，应在期满前提出申请，通常可延长半年。到期不办理延期手续的，视为自动放弃预约，已支付的预约金不退还。
(2)没有预约制度者没有预约制度的地方，在三资企业正式成立后，由三资企业持有关批准文件和证书，向所在地县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经审查批准后，由土地管理部门与申请者签订土地使用合同，并发给土地使用证。
(三)土地使用费的意义和标准三资企业的用地，如果是透过划拨方式取得的，不论是新征用的土地或是利用中方合资者或合作者原使用的土地，都应缴纳土地使用费，亦即‘有偿使用’。在早期的立法中，土地使用费被称为场地使用费，例如在《中外合资经营企业法》和《实施条例》中，都将土地使用费称为场地使用费。早期的场地使用费也包括征用土地的补偿费、原有建筑物的拆迁费、人员安置费、配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用等。在后来的许多中央和地方的立法中，场地使用费被分解为土地使用费和土地开发费两部份，例如在1990年12月12日发布的《外资企业法实施细则》中，明确规定外资企业除了应缴纳土地使用费外（第三十七条），如果是使用已经开发的土地，也应当缴纳土地开发费，其中包括征地拆迁安置费用和为外资企业配套的基础建设费用（第三十八条）。这里所说的土地使用费是指外资企业使用土地的代价，由外资企业向土地所有者（政府）缴纳，而土地开发费则是指外资企业向土地开发经营单位支付的开发费用。当然，如果外商企业自行开发，则不必缴纳土地开发费用。
土地使用费的标准，中国大陆没有统一的全国标准，均由各地方政府根据不同地区、不同用途等自订。原则上，沿海地区高于内地、大城市高于中小城市、城市中心繁华地段高于其他地段。
(四)土地使用费的调整一般而言，划拨土地的土地使用费，在开始用地的五年内不调整。五年以后随着经济的发展，土地使用费会做相对的调整。但是，如果土地使用权是中方合资者或合作者用来作为投资条件的，则在合同期限之内，不会调整土地使用费。
八.土地使用权的转让(一)转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与、继承。就市场而言，出让为一级市场，转让为二级市场。
(二)转让的特色1.权利义务一并转让土地使用权转让时，转让人在原出让合同中的权利义务一并转让给受让人。受让人受到原出让合同的约束，使用年限为剩余年限。
2.土地使用权和地上建筑物一并转让土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物随之转让但地上建筑物及其他附着物作为动产转让时例外。若土地使用权和地上建筑物及其他附着物的所有权分割转让的，应当经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并办理过户手续。
(三)转让的前提--完成部份投资行为土地使用者一旦取得土地使用权后，是否可以立即转让？在台湾或美国，答案是肯定的，但是在中国大陆，答案却是否定的。中国大陆房地场市场正在形成之中，人多地少，必须严禁炒地皮的现象，因此要求土地使用者必须部份完成土地使用权出让合同规定的投资开发行为，才可以转让。至于究竟应完成多少部份，各地规定不一样，深圳规定投入开发建设的资金已达投资总额的25%；青岛规定，投入建筑工程的资金已超过投资总额的50%；上海规定，必须全部完成出让合同规定的建筑物；天津市经济技术开发区没有规定比例，但规定转让合同需经土地管理部门批准。欲转让土地使用权的人，应详查地方法规。
(四)转让的方式法律未规定转让的方式，但实务上不出协议、招标、拍卖等方式，由转让方自行决定。
(五)转让的程序转让的程序主要由地方法规决定，通常分为几种步骤：
1.向原出让人申请一般而言，转让并不需要向原出让人申请，只有极少数的地方有此要求。
2.经原出让人的同意一般而言，转让合同并不需要经原出让人同意，只有极少数的地方有此要求。但是如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权要分割转让，则必须经过原出让人的批准。
3.签订转让合同土地使用权转让必须签订转让合同，否则转让无效。
4.公证或认证转让合同转让合同应否公证或认证，由地方法规决定。规定需要公证的，都是由土地所在地的公证机关公证。对于在中国境外进行的转让手续，一般都额外要求签字所在国外交机构认证和中国驻该国使领管认证。也有地方对转让合同不要求公证或认证的。
5.过户登记土地使用权的转让必须向土地管理部门办理登记，地上建筑物和其他附着物所有权的转让，必须向房产管理部门办理过户登记。
九.土地使用权的出租(一)出租的概念土地使用权的出租是指土地使用人将土地及地上建筑物和其他附着物的一部或全部交给承租人使用，并由承租人支付租金的行为。土地使用权出租时，地上建筑物和其他附着物随之出租；地上建筑物和其他附着物出租时，其使用范围内的土地使用权也随之出租。
(二)出租的属性中国大陆某些地方法规将出租作为独立的房地产交易行为，其他地方法规则将出租纳在转让的范畴之内。
(三)出租的前提--完成部份投资行为不论出租是被独立处理或当作转让行为处理，土地使用人在出租之前，必须要完成原出让合同所规定投资开发的全部或一部。至于究竟应完成多少，必须详查地方法规。此一前提规定与转让的前提规定类似。
(四)出租的程序出租一般不需经过申请或批准，也不需要原出让单位同意，除非原出让合同有如此规定。
1.签订出租合同土地使用权出租必须要签订出租合同，否则出租行为无效。
2.出租登记不经登记的出租行为无效。土地使用权的出租必须向土地管理部门办理出租登记，地上建筑物和其他附着物所有权的出租，必须向房产管理部门办理出租登记。
十.土地使用权的抵押(一)主管法规全国人大常委会于1995年6月30日通过、同日公布、同年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》为主管土地使用权抵押的最新法律。在此之前，只有《民法通则》、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》和一些行政规定、地方法规。
(二)土地使用权可资抵押的范围1.国有土地使用权抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。单独以国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该土地上的房屋同时抵押。
2.集体土地使用权乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
3.拥有所有权的房屋抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。
4.荒地的土地使用权抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。
(三)抵押程序1.签订抵押合同(1)书面合同抵押人和抵押权人必须以书面订立抵押合同，否则抵押无效。
(2)禁止条款合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
2.登记抵押物(1)强制登记的抵押物以特定财产抵押的抵押合同，在向有关部门登记抵押物后，该合同自登记抵押物之日起生效。以无地上定着物的土地使用权、城市房地产、或乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，属于强制登记的抵押物，抵押合同自登记抵押物之日起生效。
(2)自愿登记的抵押物以其他财产抵押的抵押合同，自愿在有关部门登记抵押物的，抵押合同自签订之日起生效。以其他财产抵押的抵押合同，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
3.抵押物登记部门(1)以无地上定着物的土地使用权抵押的，登记部门为核发土地使用权证书的土地管理部门。(2)以城市房地产或乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门。(3)以自愿办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。(四)抵押效力1.已出租的财产作为抵押物抵押人将已出租的财产抵押的，必须以书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
2.转让已登记的抵押物抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物，应当通知抵押权人，同时并应告知受让人抵押的情况。未通知抵押权人，或未告知受让人的，转让行为无效。
(五)抵押权的实现1.债务到期的处理债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部份归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。
十一.土地使用权的终止(一)土地使用权终止原因土地使用权终止的原因有四种：
1.合同届满以出让方式取得的土地使用权，在出让合同届满时，土地使用权终止。
以划拨方式取得的土地使用权，在使用合同届满时，土地使用权终止。
2.国家收回以划拨方式取得的土地使用权，没有使用期限或没有签订土地使用合同的，国家随时有权收回土地使用权，对被收回的使用者而言，土地使用权终止。
以出让方式取得的土地使用权，在出让合同未届满之前，或以划拨方式取得的土地使用权，在使用合同未届满之前，原则上国家不得提前收回。但是在特殊情况下，国家可以依照法律程序提前收回，并给予相应补偿。
3.土地灭失因为不可抗力原因，造成土地性质或面貌的重大改变，国家可收回土地使用权。
4.未按规定开发土地使用者若未按合同规定的期限和条件开发，或严重的违反城市规画，国家有权强制收回土地使用权。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：‘未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权。’有的地方规定，若在合同规定期限内，完成投资不足投资总额的一定比例，例如50%，主管机关可以无偿收回土地使用权。各地方法规的规定不同。
(二)合同届满后续用出让或使用合同届满后，土地使用者可以申请续期，重新签订合同，支付土地出让金，并办理登记。
十二.土地增值税(一)适用范围转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。继承和赠与行为不适用土地增值税。
(二)税额计算增值额乘以税率即为土地增值税的税额。以公式表示即为：土地增值税税额＝增值额×税率
1.增值额计算增值额＝转让房地产所取得的收入－法定扣除项目
2.法定扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金（包括营业税、城市维护建设税、印花税）；(5)财政部规定的其他扣除项目。(三)税率土地增值税实行四级超率累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部份，税率为30%。(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部份，税率为40%。(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部份，税率为50%。(4)增值额超过扣除项目金额200%的部份，税率为60%。十三.营业税(一)适用范围在中国大陆境内提供特定劳务、转让无形资产、或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
(二)税额计算应纳税额＝营业额×税率
(三)税率销售建筑物及其他地上附着物的营业税率为5%。转让土地使用权的营业税率也为5%。
十四.印花税(一)适用范围在中国大陆境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人，为印花税的纳税义务人。
(二)应纳税凭证下列凭证为应纳税凭证：
购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保险、借款、财产保险、技术合同或具有合同性质的凭证；
(1)产权转移书据；(2)营业帐簿；(3)权力、许可证照；(4)财政部确定征税的其他凭证。(三)税率(1)财产所有权转移的书据，按所载金额万分之五贴花。立据人为纳税义务人。(2)土地使用证按件贴花五元。领受人为纳税义务人