实践中通常会出现这样的情形，当购房者购买他人尚未取得房产证的房屋时往往需要向开发商缴纳一笔不菲的更名费，否则就不能完成“更名”，那么到底这笔所谓的更名费有无法律依据呢开发商应不应该收取更名费呢
一、开发商收取更名费的情形
1、购房者购买他人未取得产证的房屋
因预售商品房的交易过程通常比较漫长，从商品房预购人与开发商签订商品房预售合同到预购人取得房产证之间会经过较长的周期，如果预购人选择在此期间出售房屋，部分开发商可能以需要将预购人的名字更改为新的购房者为由向购房者要求支付一笔更名费。随着房地产市场的持续升温，房屋价格可能在该期间出现大幅度上涨，越来越多的商品房预购人为了获取房屋差价的利润，选择在此期间出售房屋，这也是实践中开发商收取更名费的普遍情形。本文也是基于此种情形讨论开发商收取更名费的行为。
2、开发商转嫁“更名”费用
实践中除上述因购买他人未取得产证的房屋被要求支付“更名费”外，还可能存在因开发商的原因将之前备案在他人名下的房屋出售给新的购房者，而开发商将本应该由其支付的更名费用转嫁到购房者身上，但这种情形在实践中并不常见。其实从本质上看，它与前述种情形并无区别，主要不同点在于前者是因购房者需求而产生更名需求，后者是因开发商原因导致需要更名。这种情形并不多见，主要是部分开发商利用信息不对称，以欺骗手段向购房者转嫁的一笔费用，本文在此不在讨论。
二、更名费问题的司法实践
因为缺乏有关更名费的法律规定，且实践中也鲜有开发商和购房者在商品房预售合同就更名费问题作出定的，所以关于开发商是否应该收取更名费一直存有争议，司法审判中也存在截然不同的裁判思路：
基本案情：案外人梅某与开发商正泽公司签订商品房预售合同后，因无力支付房款，而将涉案房屋“转让”给购房者孙某，由孙某向正泽公司支付剩余款项，正泽公司同意将讼争房屋变更至孙某名下，孙某为此支付更名费10万元并与正泽公司签订商品房预售合同。后因孙某向房产交易中心咨询“更名费”问题，工作人员告知孙某并不存在“更名费”问题，孙某以正泽公司构成不当得利为由向法院提起诉讼，要求正泽公司返还收取的10万元更名费。
案号索引：(2015)沪二中民二(民)终字第2916号
2、开发商没有合同依据和法律依据向购房者收取更名费，自身获益而使他人受损构成不当得利，应予以返还。
基本案情：案外人肖某与开发商福森公司签订《商品房买卖合同》一份，购买房屋一套，后案外人肖某与刘某签订《购房协议书》将涉案房屋出售给刘某，后案外人肖某、刘某请求福森公司将《商品房买卖合同》买受人更名为刘某名下，但福森公司要求刘某支付30000元更名费，否则不予办理，于是刘某便向福森公司支付了30000元更名费，福森公司注销了肖某与福森公司的《商品房买卖合同》与刘某另行签订了《商品房买卖合同》。刘某向法院提起诉讼要求福森公司返还30000元更名费。
裁判观点：一审法院认为住房和城乡建设部颁布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》出台，该《通知》第(十)条规定：“……商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名……”对商品房更名进行了严格规定，实际上开发商已不能进行更名，即丧失了取得更名费的依据。福森公司以刘某未交更名费而拒绝办理更名手续，迫使刘某交纳30000元的更名费违反了意思自治原则，构成不当得利，应当予以返还。二审法院也对此予以认可，维持了一审法院的判决。
案号索引：(2015)邵中民一终字第164号
三、开发商应不应该收取更名费
更名费一般是指商品房买卖合同在变更买受人时，开发商向购房者收取的一笔费用，在理解开发商是否应该收取更名费之前，首先要了解更名费有无法律依据“更名”程序需要支出哪些费用
1、更名费没有法律依据
根据2005年5月9日生效的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
2、“更名”程序究竟是怎样
如前所述，开发商更名行为被严格的限制，但这并不意味着更名行为被禁止，从合同法角度理解，更名行为是本质上属于合同主体变更，依据《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，因此办理商品房更名首先应该取得开发商的同意和配合，并结合合同履行程度存在不同的差别：
，如果原商品房预购人与开发商仅签订了预购协议或购房合同但尚未到房产交易中心备案的，这种情况下“更名”程序比较简单，原预购人仅需和开发商解除原预购协议或购房合同与新购房者另行签订预购协议或购房合同即可。
第二，如果原商品房预购人签订的正式合同已由房产交易中心登记备案，那么更改商品房预售合同的买受人，须将已经登记备案的合同撤销，在新购房者与开发商签订新的商品房预售合同后重新申请登记。
3、开发商可以以合同方式就更名费用作出定
，开发商无义务配合原预购人和新购房者之间办理“更名”手续。依据前述法律规定，在原预购人取得房屋所有权证之前，商品房不能够办理转让手续，原预购人和新购房者之间如果要完成“更名”手续，则需要开发商配合解除原合同甚至撤销原合同备案，而这是商品房预购人和新购房者之间交易行为，开发商并无配合其完成交易的合同义务。
第三，开发商可能会放弃追究原预购人违责任的权利，导致其预期利益损失。实践中“更名”的需要很可能是因为原预购人的原因不能够继续履行合同，需将购买的商品房转让，在此情况下本来开发商有权追究原预购人的违责任，要求其支付违金，而通常开发商为配合原预购人和新购房者达成交易而放弃追究原预购人的违责任，而新的购房者甚至有可能因此而低价受让原预购人的已付款项，这种背景下如果要求开发商无偿地进行“更名”手续，对开发商而言是不公平的，(2015)沪二中民二(民)终字第2916号案件的判决即体现了这种观点。
综上，开发商收取更名费没有法律上的依据，但是考虑到开发商的成本支出和预期利益损失，原预购人、新购房者可以与开发商协商较为合适的更名费，并以合同形式确定，避免日后产生纠纷。