伴随当前房地产经济走势，以房地产项目提供抵押担保的金融不良债权，采用清收、追偿、重组、诉讼等方式直接完成处置回收的难度较大。而在特定时机下，AMC等金融机构可以选择通过以物抵债方式实现金融不良债权的阶段性处置，在取得房地产项目物上所有权的基础上，再次利用资金优势、资源优势、行业优势等专业实力与整合能力，通过实质性重组等方式盘活项目，另其重赋经济价值。
“执行难”本身即为我国司法实践中的特色问题。在立法层面及司法层面，关于执行程序中的以物抵债规范性内容，近几年不断发生变化。最高人民法院于2020年12月29日出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、2016年8月2日发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，其内容细致、程序繁杂，实践中的适用结果也存在差异。而涉及房地产项目的不良债权，在强制执行程序中的以物抵债阶段，面临“物”之建设状态的差异，以及“债”之法律属性的不同，加之各执行法院对法律规范存在理解与适用上的分歧，导致实现以物抵债的处置目标陷入困境。
鉴于此，本文作者拟结合承办案件过程中所积累的代理经验，提出选择以物抵债方式处置金融不良债权所面临的重点法律问题，以实现不良债权的最佳处置结果作为目标导向，尝试分析适合采用以物抵债方式实现处置回收的债权类型、以物抵债实施路径的难点及要点，辨析以物抵债处置过程中所可能面临的重大法律风险，并结合司法实践中的法律争议问题提出风险防控建议及操作实施方案，以供金融机构债权人参考及借鉴。
因受篇幅所限，本文将分为上下两篇。上篇内容主要围绕债权人金融机构选择通过以物抵债实施处置之前的几点必要考量，并提炼出执行程序中以物抵债的实施路径与操作指引；下篇内容则针对金融机构债权人在以物抵债过程中可能面临的重大法律风险进行分析，并对以物抵债实施方案中的疑难问题及操作建议进行展开。
（一）以物抵债所产生的法律效果——物权变动及风险隔离
1.申请以物抵债的债权人在签收法院出具的以物抵债裁定时取得不动产所有权
2.申请以物抵债能够对不良债权的处置起到一定的风险隔离作用
最后，债权人在申请以物抵债后，不影响对不良债权剩余部分（如有）的处置。不良债权的金额将在以物抵债裁定生效后发生变动。抵债金额将作为不良债权的处置回收，如果抵债金额不足债权余额的，在根据有关法律规定和主债权合同中约定的确认方法予以扣除计算的剩余债权部分，债权人仍可继续向人民法院申请对其他被执行财产的强制执行，对债务人、担保人继续进行追偿。
1.申请执行人所需自行承担的税款以及代被执行人承担的执行费、物业费等费用
但在特殊情况下，因被执行人不具备现金偿付能力，无力承担以物抵债过程中应当支付的案件执行费用以及被执行人持有房屋期间所欠付的房产税等税款、物业费等经营费用。对于所需向法院承担的案件受理费、执行费用，先由申请执行人垫付，虽然根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条之规定，申请执行人可以向法院申请退费，但实际操作过程中，法院往往会在裁定抵债之前组织当事方谈话，将该等法院应当收取的费用作为被执行财产所需承担的部分抵扣，进而变相成为申请执行人承担的垫付款，转换为此后向被执行人可以主张的债权。对于被执行人在持有抵债资产期间欠付的房产税等税款、物业费等经营费用，法院可能会在拍卖公告中明确由买受人承担，但具体内容和操作路径仍需申请执行人提前与法院以及有关当事方进行沟通与预判。
2.以物抵债过程中被主张异议的类型与期间
（1）当事人、利害关系人对评估报告提出异议
（2）当事人、利害关系人对执行行为提出异议
根据《民事诉讼法》第二百三十二条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以在执行程序终结之前向负责执行的人民法院提出书面异议。例如，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿，人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的，人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，或者认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的，可以作为利害关系人提出异议。人民法院收到异议申请之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正，理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。当事人、利害关系人对执行行为提出异议的整体期间相对较长，如果申请复议的，实践中通常需要数月之后才能实现恢复执行的效果。
（3）案外人对执行标的提起异议
案外人在执行程序终结之前，可以按照《民事诉讼法》第二百三十四条之规定对执行标的提出异议，法院在收到案外人的执行异议申请后，在十五日内进行审查，理由成立则中止执行，不成立则裁定驳回。若申请被驳回，如果认为是原来作出判决、裁定有误的，比如判决、裁定裁决该标的属于被执行人或者裁决执行拍卖处理该标的的，案外人可以自执行异议裁定送达之日起六个月内向作出该判决、裁定的法院申请再审；如果原来判决、裁定无关，是因为法院执行错误原因造成的，案外人可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。在房地产项目不良债权处置中发生的常见情形为，案外人为基于房屋买卖合同关系的买受人，购买了被执行房屋但是尚未办理过户，此时买受人虽然未成为房屋的权利人，但是满足如下条件的情况下，可以对执行标的提出异议：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。[4]
（三）抵债金额的不确定性——处置回收情况不及预期的风险
在司法实践中，以物抵债的抵债金额即为最后一次拍卖所定的保留价[7]。根据《网络司法拍卖若干规定》第十条之规定，“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”根据本文作者的实务经验，在不违反上述规定的前提下，申请执行人可以主动向法院申请协商起拍价，但最终将由法院裁量是否同意申请人的申请。因此，因抵债资产评估价值、起拍价格等不确定因素，抵债金额可能不足以覆盖债权余额，造成申请执行人在当期面临处置回收不及预期的风险。
根据我国当前执行程序中实现以物抵债所依据的法律、司法解释[8]，以及本文作者代理该等案件过程中的实操经验，笔者将执行程序中以物抵债基本流程及实施要点总结如下：
（一）提出强制执行申请
1.确定执行法院
根据《民事诉讼法》有关规定[9]，发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。因此，金融机构债权人取得不良债权生效胜诉判决书、裁定书、调解书后[10]，有权向一审法院或者一审法院同级的财产所在地人民法院提出强制执行的申请；也可根据公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书[11]，向被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院提出强制执行的申请。
2.申请执行的期限
根据《民事诉讼法》第二百四十六条之规定，申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。对于上述期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。因此，金融机构债权人应在法律文书所规定的最后一期履行期限届满之日或法律文书生效之日起两年内，向人民法院申请执行。
3.申请执行的债权金额
申请执行的债权金额为具有给付内容的法律文书所确定的给付内容，包括判决金额在内的被执行人须支付本金、利息及迟延履行金、特定标的物、制定交付的财物或票证等[12]。金融不良债权的生效法律文书中通常会载明被告所需支付的本金金额和利息金额以及罚息、违约金的计算方式、律师费、案件受理费、公告费等，但对于迟延履行金部分，判决书中常见的表述为“被告应按照法律规定相原告支付迟延履行期间的债务利息”。迟延履行期间的起算日通常为生效法律文书确定的履行期间届满之日，生效法律文书确定分期履行的，起算日为每次履行期间届满之日，生效法律文书未确定履行期间的，起算日为法律文书生效之日[13]，截止日通常为被执行人履行完毕之日，被执行人分次履行的，相应部分的加倍部分债务利息计算至每次履行完毕之日[14]。债权人需要在申请执行时对执行依据中所认定的债权金额进行准确的计算，该金额将直接影响后续以物抵债处置回收金额、剩余待处置债权的确认等。
序号
债务类型
金额
1
本金
（通常为判决书中载明的具体金额）
2
律师费
3
诉讼费
4
保全费
5
一般债务利息
利息
6
复利
7
罚息
8
迟延履行期间的债务利息
债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。
（二）申请对被执行财产的评估
1、申请人提出对被执行财产进行评估或法院直接启动资产评估程序
根据《拍卖、变卖规定》及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的有关规定[17]，在被执行财产进入拍卖程序之前，对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的被执行财产，法院往往会通知申请执行人和被执行人，商议一个双方都认可的价格，如果议价合理合法，且双方均同意，可以作为法拍房上拍的评估价。如果不能达成一致，申请人可以向法院申请委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。
2、评估机构的选定
根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条之规定，“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。”实践中，执行法院在依当事人的申请拟对被执行财产进行资产评估时，先召集双方当事人并征求其意见，以确定资产评估机构；如果申请执行人与被执行人对选定评估机构不能达成一致意见，无法确定的，将由法院摇号决定，整体选定评估机构的期间约为30天。
3、评估机构进场评估并出具评估报告
4、当事方关于评估报告的异议程序
（三）启动司法拍卖并申请以物抵债
对被执行财产形成有效的评估价值后，经申请人申请进入司法拍卖程序，程序如下：
1.确定和委托拍卖机构
2.确定保留价
3.发布公告
4.收取保证金并开始拍卖
参加竞拍者必须按照法律交纳一定数量的保证金，从而取得竞拍资格[23]。债权人如果在拍卖平台中未见缴纳保证金的竞买人，则可以提前考虑与法官沟通申请以物抵债。
5.确认拍卖结果并申请以物抵债
（四）法院作出以物抵债裁定
根据《拍卖、变卖规定》的有关规定[25]，申请执行人接受以物抵债后，法院作出以物抵债裁定书，将被执行人的财产交申请执行人抵偿债务，对于剩余债务，被执行人应当继续清偿。如果被执行资产价值高于申请执行人的债权金额，则需要补交差价，法院在差价全额交付十日内，将以物抵债裁定书送达申请执行人。由于不良资产的复杂性并争取实现最优的执行效果，为审慎起见，法院在向申请人作出以物抵债裁定之前，仍可能组织各个债权人商定被执行财产的最终处置方案，不排除其他债权人提出以抵债金额受让被执行财产的主张等，如最终未能达成执行和解方案的，将由法院向申请执行人作出以物抵债裁定。
注释：
1.参见《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条。
2.参见《企业破产法》第十九条。
3.参见《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条。
4.参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。
5.参见最高人民法院作出的（2021）最高法民再190号《民事判决书》。
6.参见辽宁省辽阳市中级人民法院作出的（2017）辽10执异34号《执行裁定书》。
7.参见《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条。
8.参见《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。
9.参见《民事诉讼法》第二百三十一条。
10.参见《民事诉讼法》第二百四十三条。
11.参见《民事诉讼法》第二百四十五条规。
12.参见《人民法院办理执行案件规范》第八百零三条。
13.参见《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第二条规定“加倍部分债务利息自生效法律文书确定的履行期间届满之日起计算；生效法律文书确定分期履行的，自每次履行期间届满之日起计算；生效法律文书未确定履行期间的，自法律文书生效之日起计算。”
14.参见《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第三条规定，“加倍部分债务利息计算至被执行人履行完毕之日；被执行人分次履行的，相应部分的加倍部分债务利息计算至每次履行完毕之日。”
15.参见《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条规定，“根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。”
16.参见《人民法院办理执行案件规范》第八百零三条，“执行标的范围：内地与香港特别行政区法院相互认可和执行的标的范围，除判决确定的数额外，还包括根据该判决须支付的利息、经法院核定的律师费以及诉讼费，但不包括税收和罚款。”
17.参见《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十四条。
18.参见《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条。
19.参见《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条。
20.参见《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条。
21.参见《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题》第五条规定。
22.参见《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条。
23.参见《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条。
24.参见《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条。
25.参见《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条。
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