家住海南文昌的陈先生去年遇见了怪事，自己居住的自建房明明是父亲通过转让获得土地产权的，且居住已有10年了，然而父亲刚去世，转让方文昌某供销社就突然跳出来，向他索要10年来的土地租金。陈先生不同意，被对方告上法庭。近日，文昌市人民法院经审理，认定双方签订的转让房屋产权协议书名为租赁实为买卖，双方不存在租赁合同法律关系，驳回某供销社的全部诉请。
案情经过
父亲刚去世，土地转让方就上门索要10年租金
2023年5月，陈先生父亲去世后，将一栋位于文昌市某镇的自建房留给陈先生。2023年8月某日，陈先生父亲去世还未过百日，文昌市某镇某供销社负责人就找上门来，要求陈先生缴纳10年的土地租金。陈先生非常郁闷，因为父亲从来没有跟他交代过自建房的土地是租来的。陈先生向该负责人索要租赁合同，该负责人出示了一份转让房屋产权协议书，陈先生发现协议书上虽然有“租赁”一词，但是从协议书的抬头来看，签约的目的在于转让产权，而非租赁。在整个协议书中，既没有明确的租赁期限，也没有双方确认的租金金额和支付方式，陈先生便直接拒绝了该负责人的缴纳租金的请求。随后，双方因此发生争执，该负责人表示，既然陈先生不交纳租金，那就在法庭上相见。
此后，陈先生在自建房内找到了父亲的那一份转让房屋产权协议书和向当地村民支付土地补偿款8万元的收款收据。这些资料让陈先生感觉到某供销社负责人来索要租金的行为是无稽之谈，便不再理会。可不久后，陈先生却收到了文昌市人民法院的传票，某供销社将陈先生告上了法庭。某供销社诉请陈先生缴纳自建房从2013年至今的租金共计15万余元，并要求重新规定原转让房屋产权协议书的租期。
法院判决
协议书名为租赁实为买卖，双方不存在租赁合同关系
文昌法院开庭审理后发现，立案案由应更改为租赁合同纠纷，而不是某供销社提出的房屋租赁合同纠纷。
在庭上，陈先生表示，父亲和某供销社签订协议书的标题为转让房屋产权协议书，很明显是转让的是产权，而非使用权。在转让房屋产权协议书抬头的乙方签名一栏中，明确乙方（陈先生父亲）在该协议书中的角色为“购买方”，而非租赁方，而且在转让房屋产权协议书中明确约定“土地产权转让由此产生的营业税由甲方负担”。陈先生明确表示，只有在存在买卖关系的前提下才会存在营业税，相反若是租赁关系，某供销社作为出租方承担的则是租赁税，而非营业税。
某供销社负责人辩称，因为现在继续维持房屋产权协议书对某供销社显失公平，违反等价有偿原则，因为虽然房屋产权协议书是双方当时的真实意思表示，但由于双方签订时，并没有意识到或预见到因人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化。双方当时对租金无递增、租赁期限不明确的约定，本身就与市场经济相背离，尤其是随着地价变化，现今情势确实发生了当时无法预见的重大变化，致使双方合同权利义务关系现在严重不对等。
法院审查了双方提供的证据后，认定陈先生父亲与某供销社签订的转让房屋产权协议书实际是以租赁形式掩盖土地买卖的事实，名为租赁实为买卖，双方不存在租赁合同法律关系。法院当庭宣判，驳回某供销社的全部诉讼请求。
律师说法
应依据真实意图来确定名租实买合同的性质和效力
符雯妃提醒，虽然目前并没有明确的专项法律条文直接规范“以租代买”的行为，但按照民法典第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。这意味着即使以租代买合同未进行登记备案，其合同效力仍然可能受到法律保护。