四阶段：单元计划、单元规划、实施方案、实施监督
图一：佛山旧村改造基本流程图
第二部分关键问题把控
一、企业介入的路径、时点
（一）前期服务商
1、政策依据
地域
政策名称
核心条目
佛山市
第三条第（一）款、第（二）款
第8.4条
南海区
第五十七条
第一条第（二）款第4项
全文
顺德区
第四条
禅城区
第六条
高明区
第三条
三水区
第一章
2、选取规则
（1）选取节点
在单元计划申报阶段，前期工作组织模式确定后。
（2）资格条件
序号
资格
要求
1
法人机构
在佛山辖区内成立，独立承担民事责任能力
2
注册资本
5000万及以上，实缴
3
信用记录
近5年无不诚信记录，如成立不足5年，则从成立之日起，无不良记录
4
资金证明
银行存款，2000万及以上
5
专业能力
土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务
6
项目经验
前期服务机构或市场改造主体
（3）服务内容
①基础数据调查测绘；②项目范围划定；③单元计划（含规划容量论证）编报；④单元规划编报；⑤市场改造主体招标文件编制。
（4）服务期限
①不涉及规划调整：1年。
②涉及规划调整的：2年。
③延长期限：1年，程序：村集体经济组织表决通过，并报镇（街）同意。
（5）退出条件：服务期限届满。
3、具体流程
南海区（2022年3月）流程：村上报镇街政府批准村集体表决在镇街集体资产交易平台公开选定。
4、转变规则
第一，项目要求：不涉及详细规划新编、修编或局部调整；
第二，具体条件：①招选文件及服务协议已明确；②已完成转变申报程序；③符合市场改造主体准入条件要求。
案例：南海北约村、顺德小涌村
（二）合作企业
第五十九条
第三条第（二）款第2项
第五条
第二章
（1）选取节点：从单元计划获批，转变为“开发建设条件确定”（原则上以审批通过或经市规委会审议通过的详细规划为依据）。
1亿元及以上，实缴
资产证明
①净资产不少于5亿元证明
②银行存款证明，资金量与拆迁量对应，10万平方米/1亿元
旧村居市场改造主体
选取流程：市一级无统一流程，各区流程稍有差异。具体建议结合各区引入市场改造主体引入指引。例子：
图二：顺德公开招商流程
3、实施主体转变规则
（1）转变条件：①实施方案及拆补方案经批复；②市场改造主体与土地房屋权利人签约率达80%以上。
（2）审批主体：区政府。
4、退出机制
（1）退出条件：服务期限届满（一般为2年，自合作签协议签订之日起计算，如申请延长1年，经批准的，则为3年内）。
（2）退出程序：未明确。
（3）退出后果：已发生的项目费用，经镇（街）审核，村集体确认后挂账，由后续引入的合作企业支付。
案例：禅城果房村、南海夏北聚龙南、南海三元联合社
二、规划容量论证（成本核算）
（一）政策规定
（二）论证方式
1、成本核算论证方式
（1）成本构成
（2）规划容量计算标准：融资住宅量*住宅市场评估价+融资商业量*商业市场评估价+融资工业量*工业市场评估价≦旧村改造项目的改造成本。
2、规划容量论证方式
（1）计算公式：规划论证计算容量=基础计算容量*（1+1.2*修正系数）。修正系数市政策中有明确规定。
（2）基础计算容量标准：
第一，宅地基础容量（上浮不超过10%），按“栋”、“地”两种方式核定。其中，按“栋”方式核定的，按每栋住宅200-260平方米；按“地”方式核定的，按经核定住宅用地面积的2.5-3.2倍。
第二，物业基础容量，按“用地”或“建面”两种方式核定。其中，以“用地”方式核定的，按物业用地面积的0.6-0.8倍（毛容积率）计算；以“建面”方式核定的，按物业合法建筑面积1.0核定，不合法按0.3-0.5核定。
上述两者取小值，确定容量论证计算结果。
总结：佛山政策规定与广州的对比：第一，成本构成与广州相近，核算要求及计算方式差异较大；第二，规划论证方式中的“基础计算容量”标准，参照广州复建量核算规定。
（三）佛山及各区政策对比
1、佛山市、南海区、顺德区规划论证计容标准对比
项目
核算方式
顺德区（征求意见稿）
宅地基础容量
按“栋”
200-260㎡/栋
260㎡/栋
按“地”
住宅用地面积的2.5-3.2倍
3.2倍
2.8倍
物业基础容量
按“用地”
用地面积的0.6-0.8倍
0.8倍
0.7倍
按“建面”
合法建筑面积1.0
——
合法建筑面积（含历史证明文件、补办产权证情形）1.0
不合法建筑面积0.3-0.5核定
不合法建筑面积0.5
注：“——”代表空白、无内容。
2、南海区、顺德区改造成本核算标准对比
成本项目
子项目
拆除成本
建筑成本补偿
分住宅类房屋、其他建筑按结构类型区分标准
与南海一致
房屋拆运
60元/㎡
临迁费
15-30元/㎡.月，按4年计算
25元/㎡.月，按5年计算
搬家费
4000元/户
5000元/户
集体物业解约费
按租期剩余确定，每五年递增一次
集体物业垫租费
参照周边租赁单价上浮10%，按4年核算
复建成本
住宅复建费用
建筑高度≦100米，4157元/㎡；>100米，4614元/㎡
4552元/㎡
商业物业复建费用
建筑高度≦100米5160元/㎡；>100米，7525元/㎡
5428元/㎡
工业物业复建费用
3000元/㎡
服务成本
基础数据调查费
1、土地等数据调查费用按49.22万元/平方公里（用地面积）计算；2、房屋测绘按2.72元/平方米（建筑面积）计算；3、基础数据成果核查费，按测绘费总和的30%计算。
单元计划编制费
3万元/公顷
详细规划编制费
实施方案编制费
地价与税费成本
地价
按有关政策要求核算
税费成本
第三方评估机构评估
（拆除成本+复建成本+服务成本+地价成本+专项成本）×15%
专项成本
历史人文建筑保护
无完全对应项
公益性设施代建（含河涌整治等）
地质与土壤处理
纳入不可预见费用
产业载体代建
用地报批
按有关规定执行
不可预见费
拆迁奖励
拆除成本、复建成本、服务成本三者之和的3%
拆除成本、复建成本、服务成本三者之和的10%
其他成本
三、拆迁补偿标准
（一）市级——无具体及统一标准规定。
（二）各区——有所不同。
1、禅城区——暂无具体补偿标准。
2、南海区——区有纲要标准，由村集体结合实际予以确定。
《关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（南府办〔2019〕9号）第63条第3款规定拆迁补偿标准，按照地上建筑物的性质予以分类，适用不同的补偿标准，即个人住宅和农村集体经济组织物业。具体标准如下：
建筑物性质
建筑物（土地）类别
适用类型
适用标准
备注
个人住宅
合法建筑部分，按认定面积的1：1给予补偿
认定的合法建筑面积小于等于320平方米的（按户）
全部给予实物补偿补偿
认定的合法建筑面积大于320平方米的（按户）
给予320平方米的实物补偿，超出部分，按市场评估价给予货币补偿
评估程序和实施办法参照国有土地上房屋征收
合法建筑外的其他土地及地上建筑物
农村集体经济组织自定补偿标准
村集体物业
控规为工业用途
可建设多层的标准厂房且优先用于补偿，且补偿面积原则上不低于认定的建筑物面积
“三地”一并纳入村集体物业用地
按不低于“三地”面积的0.6倍予以计容建筑面积补偿
除需按照上述标准对个人住宅与村集体物业进行补偿外，回迁安置住宅以及村集体物业部分，还应当《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）的要求按比例配套停车位等设施。
3、顺德区——由农村集体经济组织与市场主体协商确定
顺德区“三旧”改造政策对于拆迁补偿标准的规定一直较少。不过，《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》（顺府发〔2019〕47号）附件2《旧村居引入市场主体改造操作指引》第9条第3款规定：“1．个人住宅与村集体物业的补偿，可采取产权置换，也可选择货币补偿，或两者相结合的方式；鼓励个人或集体选择货币方式补偿，具体的补偿标准可参考各镇街现行拆迁补偿安置标准，由农村集体经济组织与市场改造主体协商确定。2．回迁安置住宅以及集体物业部分应按《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）的要求按比例配套停车位等设施。……”
4、高明区——暂无明确拆补标准规定。
5、三水区——拆补标准虽公开征求意见，但至今未出台。
2021年4月15日，佛山市自然资源局三水区分局发布《三水区旧村庄改造拆迁安置操作指引（征求意见稿）》等11个指引性文件，对外公开征求意见。《拆迁安置操作指引（征求意见稿）》的第四条规定了“补偿安置的类别与标准”，亦明确该政策为指导原则，允许村集体与市场改造主体采取“一村一策”方式编制补偿标准。
大类
分项
标准
地上附着物补偿
个人住宅补偿
按认定建筑面积全部给予实物补偿，认定<实测，则差额补残值。
按“面积近似”原则选择安置房，<10平方米的差距
集体物业补偿
不低于认定建筑面积补偿。
“三地”补偿
按不低于“三地”面积的0.15倍予以计容建筑面积补偿。
构筑物或附属物
协商自定。
其他附随补偿
搬迁补助
住宅
18元/㎡，不足800元，则按800元/套。
车房（库）实行货币补偿的，不发搬迁补助。
非住宅
实测建筑面积<50㎡，一次性支付1000元。
如对该标准有异议，可委托评估。
50㎡≦实测建筑面积<100㎡，一次性支付2000元。
100㎡≦实测建筑面积<200㎡，一次性支付3000元。
200㎡<实测建筑面积，一次性支付4000元。
临时安置补助
按实物补偿的建筑面积，14-20元/㎡
停产停业补偿
停产停业损失
按每月≧10元/㎡的标准，给予6个月租金补偿。
工人人数以社保部门核定参保人数为准。
员工生活补助
本区最低工资标准一次性补偿3个月的员工生活补助给用人单位。
装修补助
协商及评估确定，具体标准在拆补方案中明确。
行为奖励
签约奖励
如可给予现金奖励、赠送车位使用权、减免物业管理费、对超面积购房的购房优惠权益等补偿。
交房奖励
如可给予一定的搬迁现金奖励、赠送车位使用权、减免物业管理费、对超面积购房的购房优惠权益等补偿。
其他奖励
市场改造主体设立。
四、最新政策动态
（一）佛山旧改文物保护新要求
2021年2月，佛山市《关于在“三旧”改造中进一步加强历史文化保护的通知》（佛自然资通〔2022〕33号，下称《通知》），对开发企业介入佛山旧改，提出了新要求。企业必须掌握以下要点：
问题一：项目是否已经启动？（即有关程序已进入政府受理阶段）
问题二：历史文化资源调查具体调查什么？
答：《通知》附件1《“三旧”改造项目历史文化资源要素调查表》共列举16项要素，如历史文化名镇名村、传统村落、不可移动文物、历史建筑、地下文物埋藏区等，逐一排查改造项目是否包含上述16项要素。
问题三：历史文化资源调查是否仅在改造范围内开展即可？
答：不是。除了改造范围内部，还包括与“三旧”改造项目紧密相邻、实施改造可能会对其造成影响的范围。
问题四：是否所有改造项目都要编制“三旧”改造单元计划历史文化保护专章。
答：不是。经历史文化资源调查后，涉及一项及以上要素的，则需编制；如不涉及，则无须编制。
问题五：该项工作是否会增加企业成本？该成本是否可以纳入项目改造成本？
（二）南海旧村改造项目政府“有收有放”。
1、实行三年计划，不入计划禁止启动前期和改造工作。（《通知》第一条规定）
2、支持地方国有企业全面介入旧村（城）改造。（《通知》第一条第（二）款第3项和第4项、第三条第（二）款第3项）
3、提出产业载体容量要求。
《通知》对旧村（城）改造项目产业载体建筑面积提出要求，间接划定产业圈层：第一，建筑面积不低于项目总建筑面积扣减回迁住宅建筑面积后的30%；第二，九江、西樵、丹灶三个镇可以降低到20%。
4、市场改造主体选取时点及方式有所调整。
《通知》第三条第（二）款规定：第一，市场改造主体选取时点调整，在单元计划已报但未批，或控规（或单元规划）已经自然资源分局审查通过并报市局审查后，可公开选取市场改造主体。第二，明确选取考量因素：资金实力、商业信誉、产业条件、开发经验、国资占比等。第三，选取方式分两种：综合评分制、融资区住宅建筑面积竞争制（向下竞争）。