王丽的淡定是有底气的，她知道，即使“没证儿”，也不影响她居住、出租，甚至是出售。多年来，在政府的一片打压声中，小产权房不但没有被控制住，反而肆意蔓延，并形成了一整套不在政府监控范围之内的地下交易流程，像她这样的业主，对政府的一些“声音”慢慢麻木了。
15万的“车库”
有水有暖气
其实当商铺卖
从城铁八通线土桥站下车，向南两站地就是有“全国最大小产权房”之称的张湾村太玉园。太玉园有约100栋楼，被张采路分为东西两个区：西区以村民自住的回迁房、叠拼、独栋别墅为主；东区是近40栋卖给“外来户”的6层小板楼。王丽买的房子在东区，现在租给了一对儿女在北京的外地老夫妇，90平方米左右的两居，月租金1500元。
王丽是通州本地人，据她介绍，太玉园不是通州最早的小产权房，之前梨园云景里一带就有小产权房，比当地的商品房开发还早。太玉园是2001年修六环路时，政府征用过一部分生产用地，村里借着旧村改造的名义，一点儿一点儿建起来的，先建一部分给村民自住，建多了就对外销售，周边的祥和家园、欣桥家园等小产权房都是这个模式。
“我一开始也没想过买小产权房，后来看房价噌噌地往上涨，加上周边同事也劝，就狠狠心凑了20多万买了。”王丽办公室有6个人，4个买了小产权房。
王丽的房子在小区最东边一排，楼下东侧外墙处有工人在施工，已建成一排红砖房，“师傅，你们这是盖什么呢？”王丽上前打听。
“车库。”一位师傅头也不抬地说。
“车库？小区里不是有停车位嘛，怎么还建呀？”这位师傅以一句“不知道”答复后，就什么也不说了。
“这不是变相卖房嘛，这个小区里就没有几辆超过10万块钱的车，谁会花15万买车库呀，再说，又不是在自家楼下，谁愿意舍近求远把车停这里来。”王丽担心要是这排房子当商铺用，她家楼下就乱了，房子就不好租了。她本来想去找物业问问，但随即打消了这个念头：“房子都建好了，问了也没用。”
6万过户费
交到村里后
当天能办下手续
不但村里胆子大了，业主和中介的胆子也都大了，“不给发证儿又怎么了，该租租，该卖卖。”据王丽介绍，小产权房的地下交易已经形成了完整的链条。
太玉园西区底商中，有3家打着“出租出售”招牌的门脸，都是名不见经传的小公司，其中两家是“双面商铺”：门店里，一半经营其他业务，一半经营周边小产权房的租售。“这都是多年‘实战’的结果，因为政府对小产权房的治理总是一阵一阵的，如果有风声了，他们就把租售的房源撤了，风声过后再挂上。”王丽对这些中介的伎俩门儿清。
记者和王丽走进一家门店。这家门店的一半业务是经营音像制品，店里的一个角摆了一张桌子，业务员是个小姑娘。她从桌子下面拿出几张纸介绍房源：“现在太玉园的房源挺多的，过户也没问题，只要您双方协商好了，向村里交6万元过户费，当天就能办下了。”
从这家门店出来，王丽带着记者前往物业楼。途经的居民楼中，不少窗户外挂着“租房售房”的条幅，王丽说：“在太玉园找房源非常方便，小区内外的小中介，梨园一带的大中介都在经营，另外，网上找也很方便，中介费和大产权房一样，在2%左右。”
物业楼是一栋4层的深褐色小楼，一层是财务、水电等业务部门，过户部在二层。记者从这里的一位工作人员处证实：“太玉园的二手房买卖过户非常简单，只需要原购房人带着销售合同、房本、身份证，现购房人带着身份证来办就行，但需要交6万元过户费，交易双方谁交都行，但只能交现金。交完过户费，村里将收回原购房人的销售合同和房本，然后重新和现购房人签订购房合同，代表过户完成，房本的制作会滞后一些，原因是村里一年只集中制作两次房本。她还特别提示，收取的过户费可以出具收据，但不能开发票。”
“买卖双方不用签合同，不用缴纳各种税费，只需在村里交个过户费就行，这套程序比大产权房简单多了，已经成为小产权房的优势了。”博友园的小李是专门做通州小产权房业务的。据他介绍，这套完全区别于大产权房买卖的流程已经得到买卖双方及村里的三方认可，他经手交易多笔从未出现意外。另外，在去年北京开始限购后，无纳税记录、社保记录未满5年的外地人购房也转向二手小产权，这让小产权房不但在交易程序上独立于大产权房，在市场行情上也形成了一个“独立王国”。在近期通州房价降得这么厉害的形势下，小产权房的价格相对坚挺。以太玉园为例，目前成交单价在6500元左右，仅比最高峰的价格便宜了千元左右，相对于通州大产权房动辄直降7000元，就算是毛毛雨了。
合谋的力量
染指小产权房
各方都从中受益
王丽承认，经过这么多年的“风风雨雨”，她已经认识到，小产权房背后的利益错综复杂，这股力量将能够抵制住“上层”对小产权房的拆除，只要房子不拆除，她就什么都不怕。
作为开发商，张先生接触过不少开发小产权房的同行，对于小产权房有着深刻的认识。他说：“一个从头到尾都无法受到法律保护的交易行为，何以能够运转多年？这肯定有着复杂的背景。”
据他了解，大多数小产权房都是这样的开发模式——以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义由村委会或乡镇政府主导开发，利用宅基地或其他集体建设用地、甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。
“在这个开发链条中，染指的各方几乎都是受益者。首先，由于不用缴纳土地出让金和各种税费，‘小产权房’的主导者村子或者镇里可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，收益一般也会超过商品房开发所得的收益；第三，村民除自住房外也可获得分红；第四，购房者购买到了远远便宜于大产权的房子。村、镇、开发商，甚至是村民、购房者形成了一个强大的利益共同体。而如果走国家征收的程序，村镇得不到多少好处，购房人也买不到便宜房子。”张先生分析说。
“在巨大的利益驱动下，一些村镇、开发商把法律、法规置于身外。这里面，存在过错的不只是开发商、村集体，还包括乡镇政府，甚至更高一级政府。如果没有各区县、乡镇政府的批准或默许，村集体、开发商不敢冒那么大风险去建设小产权房。”在张先生看来，多数小产权房都是开发商、村集体与乡镇政府“合谋”的产物。
实际上，太玉园开发过程中屡次受到媒体的点名，政府部门不可能不知道，但太玉园还是建起来了。记者从太玉园一位村民口中得知，太玉园经历过一次大的“危机”，但后来通过2亿元的罚款“摆平”了，而对于太玉园巨大的利润来说，2亿元不是一个难以接受的数字。
难产的新政
认识有差异
政策迟迟未出台
小产权房从一出生就被打上了违法标签，政府部门曾屡次发禁买警告、停工停售甚至拆除的整治动作也没断过，四五年前又着手进行农村集体土地的登记发证工作，打算从根儿上解决困扰各级政府多年的小产权房问题。然而，现实的情况是，生命力极强的小产权房不但没有被控制住，反而使利益格局更加复杂、牵涉的利益链条更长，让政府陷入更难解决的“两难境地”。
对此，曾经研究过土地制度的北京市京华律师事务所律师秦兵分析说，政府举起鞭子，不能精准地打在某一个人身上，肯定是政府出台整治方案难产的原因之一，但最主要的原因是，法律界、政府各部门对小产权房的认识和意见不统一。比如说，小产权房问题的背景是因为我国的城乡二元体制，根据现行法律，集体土地只有先被征收为国有以后，才能进入二级市场流转，这表明了集体土地和国有土地在土地市场中的不同地位，对于这个地位不同是否合理，大家的认识是不同的。有人认为大中型城市商品房房价过高是小产权房形成并发展的一个重要原因，城市中低收入工薪阶层在无法承受高房价情形下只好冒险购买小产权房。也有人认为，购买者明知小产权房不合法，但依然购买，往往是出于一种投机心理，这种投机心理是对政府政策的冒险挑衅。这种“不统一”让政府整治方案的出台谨小慎微，变相给了小产权房“野蛮生长”的机会。
一位参加过多次小产权政策研讨的国土部门负责人也对记者说，对于小产权房的处理，是由多部门共同来做的，对一些问题的看法，各个部门之间也存在差异，影响了政策出台。不过，他表示，农村集体用地登记确权工作完成后，对小产权房的整治方案会很快出台。
小产权房整治方案出台，对王丽来说，意味着一个结果。王丽说，对于这个结果，她不期望有多宽松，只希望能够公平，而这也恰恰是考验政府决策智慧的地方。