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2023.10.18重庆
1，过户问题
前讲了四类特别便宜的二手房，如果在购房的时候碰到了，还是要谨慎的
户口制度可以说是我国特有的一个怪胎制度，它的法律性质一直到现在都没有被明确，但是它却影响了很多人的居住问题。
为什么要设立户口制度？
一个最主要的原因是为了保证每个人都有地方住。如果这个人实在是没有地方住了，那他可以住在户口所在地对应的那套房子里面。
这是一个最基本的居住权保障。
很多人就是利用了这样一个政策，在购买二手房的时候故意利用这一点来骗钱。
有的二手房房东，明明之前就跟你说好了，你把购房款交给他了，到时候就把房子卖给你，然后把户口迁出来。等他拿到你的钱以后，他却不把自己的户口迁出来，这种情况经常会碰到
如果碰到这种情况该怎么办？
因为这种情况是普遍存在的，所以建议买方交钱的过程当中，不要一下把所有的钱都交掉，留一笔尾款。这笔尾款就是约定，如果把户口给迁走了，那么这笔尾款再汇给你，如果你不迁走，那这笔尾款我是不付的
2，查询房产信息
那么也许有人会问了，你说被法院查封的二手房尽量不要去买，被抵押的二手房买的时候一定要谨慎，那我们作为买方，我们又怎么才能知道这套房子是被抵押，这套房子是被法院查封的
其实很简单，你只要去房子所在地的房产交易中心调一份房子的基本信息就可以了，比如说你这个房子是在上海市徐汇区，那你就去徐汇区房产交易中心调这个房子的基本信息就可以了。
但是现在有一个小问题，从去年10月1号以后这边出了一个新的政策，就是除了房东本人以外，其他人都不能去房产交易中心调这个信息了，以前是随便什么人都可以，你房东也好，不是房东也好，律师也好，不是律师也好，都可以调这个信息，现在不行了，现在必须是房东本人。
如果你要房东去调这个基本信息，一定要调最近的，最好是距离现在三天以内的这种信息。这样的话我觉得才会比较保险。
3，违约金
在签购房合同的时候，一定要把违约金加在里面
因为原房东不把户口迁走，我们可以要违约金。
说一下违约金的金额问题，很多人都会漫天要价，把违约金的金额约定得很高，比如说你赔我个500万1000万，这种约定是没有任何意义的，因为我们国家目前关于违约金的一个适用原则，是以覆盖你损失一方的所有损失为主的。
这里所说的所有损失是指直接的经济损失，而不包括间接的经济损失。
我举个例子来说明一下，比如说因为房东不把户口迁走，你没有办法住到这套房子里面去，那么你必须在外面租房子，月租金是1万元人民币，你租了十个月，因此你的额外成本就是10万块钱，你可以把10万块钱作为一个直接的经济损失，要求对方支付违约金，这个是可以的。
但比如你说我很想要你这套房子，你先不把户口迁走，我每天都很抑郁，我得了抑郁症了。我要求医院里面治疗我这个抑郁症花了30万，我要求你30万你也赔偿，这个很明显就是得不到法院支持的，因为这个属于一个间接的经济损失。
所以在约定违约金金额的时候，也是要讲究一定的科学性与合理性的，并不是说你想要多少对方就赔你多少。
4，合同法抵消原则.
也许就有人会问了，如果我的违约金的诉讼请求得到法院的支持了，但是房东他就是不给我钱。碰到这种情况该怎么办？
那么我们合同法里面有个原则叫抵消原则。
什么意思？
比如你购房合同里面约定，如果房东把户口迁走，我把最后一笔尾款30万汇过来，如果说被法院支持的违约金是20万，而且房东他不给你钱的话怎么办？这20万就和30万之间相互之间可以形成一个抵消。也就是说30万减去20万以后的10万，如果说最后房东把户口迁走了，我到时候不用再付给你30万了，我只要再付给你10万块钱就可以了
5，如果房东就是不把户口给迁走，怎么办？
如果碰到这样的问题的话，目前其实还真的是没有一个特别好的办法去强制要求他把户口给迁走，有的人可能会说我们去法院起诉他，在这里我可以很明确的告诉各位户口的问题不归法院管，户口的问题归公安局管。
所以如果房东把房子卖给你，但是他就是不把户口给迁走，我们目前还不能单单就户口这个问题向法院提起诉讼。如果你起诉的话，法院都不会受理。一般就会说去公安局派出所解决这件事情。
但是你去了派出所，她也跟你说如果房东他就是不迁走的话，我们派出所也不能强制。
目前在国内99%以上的地方都是这样的一个操作方式。根据我们这边的了解，只有极少数的几个城市，那么目前我们知道大概是在广东和江苏极个别的几个城市。目前有采用人户分离的措施，也就是说把房东的户口从原有地址强制迁到一个集中存放的一个专用账户，通过这种强制的方法来把房东的户口给迁走，但是采用这种政策的城市是非常少的。
所以我们在购房时一定要当心这一点。那如果没有办法要求他把房子把户口给迁走，我们怎么保障自己的权益？
我一直说要注意的一个方法，就是你要在你的购房合同里面约定，如果不把户口迁走，必须要支付你一定的违约金。因为法院现在虽然不管户口的事情，但是违约金的事情他是管的。也就是说你虽然没有办法要求房东把户口强制迁走，但是你可以要求房东赔偿你一定的违约金，这样一定程度可以弥补你的损失。
而且房东的户口在这套房子里面，对于你以后想要把这套房子再转卖掉，价格也是会产生影响的，下家可能会有想法，房东的户口在里面，这算什么意思？就像是一颗不定时的炸弹，什么时候爆炸你都不知道的。
6，户口学籍与学区房问题
很多人现在买房都不是为了居住，都是为了孩子读书的，那么这种房子被统称为学区房
如果你买的学区房，你不单单是要把自己孩子的户口给迁进去，更重要的是你还要了解到学区房当地对于入学名额这样一个限制性的规定。
所以说如果购买二手学区房的话，相对来说要了解的内容更多一些，不单单是我的孩子可不可以把户口迁进去，你还要了解当地对于学区房入学名额的这样一个限制性的规定。然后在确认这套房子的入学名额有没有被用掉以后，你再做决定要不要买这套房子