新契税法及财税公告2021年第23号文点评

经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房困难而推出的带有优惠政策的普通住宅。类似性质的房屋包括安置房、房改房等(以下无特别说明，均统称为经济适用房)。个人及单位取得经济适用房、安置房、房改房、公租房、公私共有产权房、廉租房等房屋产权的，应按规定缴纳契税。各地对经济适用房转商品房补缴契税的计税方法有较大的不同。

浙江青田县政府规定，住宅用地划拨土地使用权按拟出让时的出让土地使用权市场价格的40%补缴土地出让金;《宁波市人民政府办公厅关于市区国有划拨土地使用权补办出让的若干意见》(甬政办发〔2018〕92号)规定，2009年1月14日后，经济适用住房上市交易的按财税部门核定的计税价格与原购买经济适用住房价格差价的50%向政府缴纳土地收益等价款，交易税费按规定缴纳。经济适用房用地补缴土地出让金标准按《关于印发宁波市市区经济适用住房上市交易缴纳土地收益等价款办法的通知》(甬政办发〔2009〕8号)规定执行，该办法第五条规定缴纳的土地收价款包含土地出让金。拆迁安置房用地按现行基准楼面地价的3%补缴土地出让金。商服、工矿仓储及公共管理与公共服务等其他用地

统一按评估期日的国有出让建设用地使用权市场评估地价的一定比例补缴土地出让金，其中商服用地补缴比例为50%，工矿仓储及其它用地补缴比例为40%，但各区已有规定高于上述标准的，从其规定。

经济适用房转商品房的契税的土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。个人认为，地方政府可以按差额征收土地出让金，契税却应按所处地段土地出让金基准地价全额征收。否则，虚减了契税的计税基础导致少征契税。考虑经济适用房中已就划拨地价款部分缴纳了契税的事实，可以采用合理的办法计算扣除已缴的契税。

4.差额纳税

土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

土地使用权与房屋交换应当征收契税，因为二者交易标的物不属于同一性质。

5.退税

6.已缴契税后办理产权证前撤销合同能否申请退税

作者：李华，陕西华浩税务师事务所，13772532832

已缴契税四种情形可以退税

一、在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

二、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的;

三、在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的;

四、在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。