2019开年将满100天，阿里、腾讯两大巨头已经在房产投资领域展开了生死厮杀。
3月初，蛋壳公寓获得由蚂蚁金服、老虎环球基金联合领投的5亿美元融资。3月末，贝壳找房被传出正在进行D轮融资，链家的老股东腾讯将领投8亿美金。
蛋壳公寓最大的竞争对手，链家旗下的长租公寓品牌——自如，在去年此时获得腾讯、华平、红杉资本联合领投的40亿元融资。其中，光腾讯一家企业就豪掷34.78亿元。时隔一年，腾讯8亿美金再次加码链家系产品“贝壳找房”。
但蛋壳公寓和贝壳找房并不是第一家获得互联网巨头青睐的房产项目。早在2011年，百度就曾战略投资安居客，2014年腾讯也曾参与了乐居Pre-IPO轮融资。小米在2014年就开始看好长租公寓赛道，前前后后一共投资了YOU+、寓见、乐乎、可遇四家长租公寓。
通过梳理BATJM近十年在房产服务领域的布局，PropTech研习社发现，百度入局最早、以财务投资为主；阿里、腾讯出手阔绰，战略投资居多；京东发力较晚，但实力不容小觑；小米最为长情，接近三成的项目获得追加投资。
1.起了个大早赶了个晚集的百度
百度是BAT三家中最早入局房产服务的。
2010年8月，百度和新浪乐居合作推出的房地产搜索平台“百度乐居”。
2011年3月，百度战略投资互联网房产中介“安居客”，2015年“安居客”被58同城收购，百度顺利退出。
2016年，百度投资了互联网家装品牌“闪电刷新”。
2016年、2017年，百度分别参与链家B轮以及D轮融资，这两轮投资的参与方都有腾讯。
2017年5月，度小满金融（原百度金融）旗下“百度有钱花”与“租了么”合作的产品“租了么钱包”正式上线，双方将联合推广房租分期月付消费模式，改变传统押一付三租房模式，扩大百度租房在全国的市场覆盖。
2018年10月，度小满金融旗下百度有钱花家装分期板块因行业竞争激烈、业务规模有限从官网上下架。
可以看出虽然百度较早涉足房地产领域，但财务投资属性较强，战略属性较弱，与安居客、链家等被投企业之间的合作较少。目前来看，百度在房产服务领域的布局不温不火，可谓起了个大早赶了个晚集，白白浪费大好“流量”资源。
2.奋起直追的阿里
阿里在房产服务领域的投资布局可以追溯到2015年。
2015年，阿里投资德国留学生租房平台“Nestpick”以及租房买房APP“宅急搜”，“Nestpick”现在还正常营业，“宅急搜”因为经营不善已经关闭。
2017年3月，蚂蚁金服战略投资长租公寓品牌“蘑菇租房”，“蘑菇租房”也成为首家入驻支付宝租房频道的租房平台。
2017年10月，支付宝正式上线租房业务，并在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房，即芝麻信用分650分以上的租客可以免去租房押金。
进入2018年，阿里在房地产领域的战略布局明显加快。
2018年2月，阿里战略投资家居连锁龙头“居然之家”，后者正在筹备借壳上市；7月，阿里参与“易居”Pre-IPO轮融资，后者于2018年8月在港交所上市；11月，阿里向家装后市场服务平台“神工007”战略投资2500万美元，天猫将与“神工007”深度合作，布局建材家居新零售，打通线上线下数据，实现“仓送装”一体化。
可以看出，阿里在BATJ中较早涉足长租公寓——2016年闲鱼上线租房业务，2017年支付宝上线租房业务、两次投资蘑菇租房。
和腾讯“买买买”的战略相比，阿里更倾向于建立自己的租房系统。
阿里大手笔投资“蛋壳公寓”，不知道是“蘑菇租房”连年亏损太不争气，还是腾讯投资的“自如”业务扩张迅猛让阿里有了危机感。
本次阿里领投业内数一数二的长租公寓品牌“蛋壳公寓”，可谓正式向其他玩家宣战。本轮融资后，“蛋壳公寓”累计融资额达6.7亿美金，估值超过20亿美元，管理房间数量接近45万间，房源数量仅次于“自如”。
3.遍地开花的腾讯
在房产服务领域，腾讯在下一盘很大的棋，涉足商业地产、长租公寓、房地产O2O、互联网家装等众多领域。
在商业地产方面，腾讯豪掷100亿元战略投资万达商业地产，后者在全国拥有200多家万达广场；在房产中介领域，腾讯不仅投资了链家，也间接参股安居客；在长租公寓方面，腾讯投资了链家旗下的“自如”；在联合办公方面，腾讯众创空间战略入股了“梦想加”；在互联网家装方面，腾讯投资了“美家帮”；在房地产O2O方面，腾讯投资了易居全资子公司乐居；在房产金融方面，腾讯投资了租房分期平台“会分期”。
在房产服务领域，腾讯投资成绩斐然，投出了链家、自如、乐居等风格迥异的房产企业。可以看出，腾讯在房产领域的投资布局沿袭了其一贯作风：遍地开花，以中后期投资为主。
4.不容小觑的京东
和BAT相比，京东在房产服务领域的投资布局较少，仅投资了互联网家装品牌“绿豆家装”、租房分期平台“会分期”，以及跟随“老大哥”腾讯战略投资万达商业地产。
然而，京东的房产野心不容小觑。
2017年10月，京东成为北京住房租赁市场的支持平台，同月，京东商城正式上线房产电商平台“京东房产”；2018年9月，京东上线“京东直租”业务，直租业务的房源由多家品牌公寓提供。
从京东商城的APP中查阅发现，截至2019年4月10日，“京东房产”涵盖住宅、二手房、租赁房、商业办公等子项目。其中，“京东直租”的合作品牌包括熊猫公寓、优客逸家、己美公寓、共享际等8家企业。在支付方式上，京东金融还和多家品牌公寓合作推出了月付租房产品“白条租房”。
（京东APP房产板块布截图）
京东最近两年先后上线了京东房产以及京东直租，虽然短期还无法撼动链家、安居客等老牌房产中介的地位，但在产业链上下游的布局，还是值得同行重视。
5.愿做长情资本的小米
近日，小米新成立一家谧空间南京信息科技有限公司，注册资本67151万元，经营范围包括“自有房屋租赁”。
这并不是小米第一次涉足长租公寓领域。其实，早在2014年，雷军旗下的顺为资本就一口气投资了YOU+和寓见两家长租公寓。随后，顺为资本又投资了乐乎、可遇公寓。
不管是投资还是自建，雷军在房产服务领域的野心早已凸显。据不完全统计，雷军旗下的顺为资本投资的房产服务领域项目多达19起，涉及长租公寓、互联网家装、房产金融等13家创业公司。
不同于偏爱战略投资的阿里和腾讯，小米更钟情于成长期的创业企业。其中，A轮及以前的投资项目占比接近一半，B轮及以前的投资项目占比接近八成。
此外，雷军对看好的赛道持续加码，对看中的好企业多次投资。据不完全统计，小米一共投资了4家长租公寓企业：YOU+、寓见、乐乎、可遇公寓；5家互联网家装企业：酷家乐、丽维家、神工007、爱空间、装小蜜；3家房产O2O：爱屋吉屋、房呀、新趋势地产。
此外，爱屋吉屋、优办网、丽维家、神工007和爱空间5家创业公司深得小米青睐，均获得了顺为资本的多轮投资。
投的多，不可避免死的也多。小米投资的房产O2O企业爱屋吉屋、房呀、优办均已倒闭，长租公寓品牌寓见公寓在资金链断裂后也被麦家公寓收购。
上述企业在倒闭后，小米一次又一次地被推上风口浪尖。但不管怎么样，小米在房产服务领域的投资是互联网企业中最多的一家，这一记录BATJ均难以超越。
……
在增量时代，地产黄金十年里，销售逻辑是房产核心。所以，那个时代只能诞生招保万金或者万碧恒。
如今，大势已去，存量时代彻底来临，运营这二字总算真真正正成为了竞争核心。