对于新购房者来说，房贷利率又低了。继存量房贷调整新规之后，本月lrp利率调整了，最新上海上海银行首套购房利率是多少？今年5月份下调了住房公积金贷款利率之后，10月又迎来存量房贷利率下调消息，那贷款市场报价利率lpr-30pb下调是多少？现在五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.100%下调至2.850%？哪个会比较划算？房贷贷款利息又如何计算？
@购房者将迎来好消息！2024年9月的存量房贷利率将下调了，对于房贷利率受到多个因素的影响，包括住房公积金贷款利率和商业性房贷利率都有所调整。具体到个人申请贷款时，实际利率还会根据申请人的信用状况、贷款类型等因素由银行最终确定。那现在办理住房贷款，银行个人住房贷款选择哪种好？
一、自2024年5月18日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，即五年以下（含五年）首套个人住房公积金贷款利率由2.600%下调至2.350%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.100%下调至2.850%。
二、自2024年5月18日起，下调第二套个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，即五年以下（含五年）第二套个人住房公积金贷款利率由3.025%下调至2.775%，五年以上第二套个人住房公积金贷款利率由3.575%下调至3.325%。
三、2024年5月18日起发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的利率。2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，贷款期限在一年以内（含一年）的，仍执行原合同利率；贷款期限在一年以上的，从2025年1月1日起执行调整后的利率。
10月25日仅调整LPR的加减点，不同时进行贷款重定价。存量房贷的利率中的LPR，会根据重新定价日以最新一期的LPR作为依据，重新调整。调整过后到下一个重定价日之前LPR不会变动。
重定价日为2024年10月22日-10月25日：由于LPR已经更新为最新公布5年期LPR3.6%，10月25日存量房贷统一调整LPR-30基点，利率最终调整成3.6%-30基点到3.3%。
重定价日为2024年10月26日-2025年2月19日：当期LPR为4.20%调整前加减点，10月25日存量房贷统一调整LPR-30基点，利率调整成4.2%-30基点=3.9%。重定价日当天LPR更新3.6%，利率随之调整为3.6%-30基点到3.3%。
重定价日为2025年2月20日-2025年7月21日：当期LPR为3.95%调整前加减点，10月25日存量房贷统一调整LPR-30基点，利率调整成3.95%-30基点=3.65%。重定价日当天LPR更新到3.6%，利率随之调整为3.6-30基点到3.3%。
重定价日为2025年7月22日-2025年10月21日：当期LPR为3.85%调整前加减点，10月25日存量房贷统一调整LPR-30基点，利率调整成3.85%-30基点=3.55%。重定价日当天LPR更新到3.6%，率随之调整为3.6-30基点到3.3%。
对比最新调整的存量房贷利率后，哪个比较低？
调整后利率为何有高有低？
部分借款人在查询到利率调整信息后产生疑问：“为什么有的购房者利率可以降至4.2%，有的只能降至4.3%，月供有的减少了2000元，有的只减少了200元？”
即，下调利率时，还与买家当时选择的“重定价日”有关，也就是你合同上写的，“每年更新房贷利率”的日期。
比如，你是2020年7月发放的贷款，那么，你参照的LPR就是2023年7月的最新利率，这时候LPR已经更新为4.2%，所以你的下调下限是4.2%。
而如果你的的“重定价日”是每年的1月1日，还没有到第二年的1月1日之前，你的LPR是按照之前4.3%的基数来算，所以是4.3%。
以上情况，下降后各人的利率虽有不同，但差距可能仅有0.1%。
但不同的人，月供下降的金额却差距不小，有的减少了2000元，有的只减少了200元。
这与你的加点多少，以及贷款金额多少有关。
例如A，贷款100万，利率为LPR40个基点，那么，本次利率调整后，他的月供减少了约236元；
再如B，贷款300万，利率为LPR100个基点，那么，本次利率调整后，他的月供减少了约1803元。
但需注意，具体能降到多少，最终结果以你查看所属银行app上的信息为准。
为何你的贷款，这个月没有下降？
根据新规要求，今天开始，对符合条件的存量首套房贷，各大银行今天集中批量调整，无需客户操作，并在银行app上，公布调整结果。
如建设银行具体调整的条件如下：
但是，如果你的贷款不符合存量首套房贷条件的，需要向银行“主动申请”，包含以下几种情形：
1，房贷属于“二套转首套”
你贷款买房时，因为以前“认房又认贷”新规导致该套住房按照二套住房贷款利率办理的，但根据目前的新规，你这套房已属于首套房。
或者，你当时贷款买房，不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，让本住房成为家庭唯一住房的。
以上情况需要你在9月25起，主动向银行提出申请，并提供证明材料。
首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。
2，固定利率或基准利率定价的存量房贷
如果你目前的仍然是执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，9月25日起，可主动“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，然后等待调整生效。
3，不良房贷归还积欠本息的房贷
例如，建设银行法定，如果当前连续拖欠天数大于90天的，需要还清拖欠的本息后，向银行提出申请，经银行审核确认后，再调整你的利率。
以上三种情形，9月25日起，均需要主要申请，且均可在各大银行的手机银行APP上查询，并提交申请，亦可携带身份证件至银行营业网点办理。
申请成功后，各大银行将于10月25日，进行集中调整，新的利率即日生效。
现在购房贷款利息如何计算的？附计算公式
购房的商业贷款利率怎么计算？
房贷利率计算方式：按照目前法规，房贷利率=五年期LPR利率+加减点。
“5·17”楼市新规实施以来，央行宣布取消购房贷款利率下限，叠加7月份央行将1年期、5年期以上LPR（贷款市场报价利率）均下调10个基点至3.35%、3.85%，这就导致存量与新增房贷利差进一步扩大。
公积金贷款买房流程有哪些？
1、初审：由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审看查询，包括申请人资格、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由住房资金管理中心出具《抵押物审核评估通告单》。
2、评估：申请人持《抵押物审核评估通告单》到住房资金管理中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房不需要评估。
3、审核：申请人持评估机构出具的《评估报告》以及住房资金管理中心要求的初审材料到住房资金管理中心进行贷款审核。如果审核合格，住房资金管理中心会开具《住房资金管理中心担保委托贷款调看查询通告单》。
4、办理担保手续：申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调看查询通告单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择“抵押+保证”的方式，保证人应该出具书面的担保函；如果选择“抵押+保险”或第三人保证的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。
5、签订借款合同。
6、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。
7、借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。
8、住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。
9、受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。
10、受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。