今年以来，随着房地产市场遇冷，一些尚处于偿还贷款周期的购房者，开始选择提前归还房屋贷款。根据建设银行（601939）在8月24日发布的半年报，该行在上半年的个人住房贷款为6.41万亿元，较上年末减少1.13%，原因主要就是“个人住房贷款提前还款量增加，抵消了投放量增加的影响”。
提前归还房贷，本身是非常正常的个人投资行为，并没有什么好讨论的。借款者和银行你情我愿，不违反合同、或者双方同意重新拟定合同即可。
但是，由于房贷毕竟是很大一笔资金，一时半会儿也不好凑齐（要是能轻松凑齐当年也不用借房贷了），所以有些投资者在归还房贷时，就打起了消费贷的主意：既然都是银行贷款，房贷的利率高（一般在5%左右），消费贷的利率低（一般在3%到4%之间），为什么我不能借消费贷来替换房贷呢？
在这些投资者看来，既然消费贷和房贷都是银行提供的贷款，那么一个利率低、一个利率高，自然是不合理的：贷款就应该利率一样嘛，我借来两沓人民币，还能有什么不一样的地方？但其实，这种想法来自于对固定收益投资领域的绝对不了解。
这里，就让我们来讨论这个话题：消费贷和房贷，从金融的角度来说，有哪些本质区别？为什么消费贷和房贷不一样？
在这里，我们姑且不讨论“消费贷不能用于投资、购买房产”的硬性规定。下面将进行的讨论，将是完全基于金融市场的博弈格局出发。明白这个博弈格局，你就会明白为什么消费贷和房贷不一样、两者的贷款利率为何一低一高、期限为何一短一长、为什么不能借消费贷归还房贷，你也就会更容易理解银行给出的“消费贷不可用于归还房贷”的规定。
一、贷款期限不同
首先，从借款者的角度出发，消费贷和房贷的最大区别之一，在于两者的贷款期限不同。一般来说，消费贷的贷款期限，在1到3年不等，而房屋贷款的期限则可以轻松长至20年。
在固定收益投资规则中，绝大多数情况下，投资或者贷款周期越长，利率就会越高。毕竟，对于越长周期的固定收益投资来说，面对的宏观经济风险、通货膨胀利率的不确定性就会越多，对资金流动性的占用也会越高。
以2023年8月24日的中债国债收益率曲线为例，1年期国债的到期收益率（YTM）为1.8772%，20年期国债则为2.7602%，比1年期国债高出将近1%。国债如此，贷款也是一样：越长周期的贷款，自然利率需要越高。
更重要的是，作为自主印钞的主权国家，中国的国债是没有风险的。但是，个人贷款却有比较高的风险，一旦在贷款周期中自然人死亡、或者破产、同时再遇到抵押品价值下跌（比如房屋楼下的承重墙被邻居砸了、导致全楼的单元都贬值，这样的新闻偶尔会见于报端），那么对于银行来说，就会面临贷款收不回来的风险。
因此，对于有风险的贷款来说，贷款期限越长，银行就会收取越高的利率。消费贷和房贷之间的利息差额，也就由此产生，并不是说“两者都是贷款、所以利息就该一样”。
二、抵押状况不同
另一方面，从银行的角度来说，房贷和消费贷的一个大区别，来自二者的抵押状况不同。
对于固定收益投资（包括购买债券、发放贷款等等），最大的要素，是本金安全是否能够得到保障。这个要素直接影响到所有固定收益投资的条款，包括期限、利率、借款规模等等。
以债券投资为例，在中国市场，最安全的债券是国债（注意并不是世界上所有的国债都安全，尤其对于外债高企的国家来说更是如此），其次是大型企业集团、尤其是央企集团的债券，然后是一些中小企业债券、以及资产抵押类固定收益产品，最后是中小型融资主体的纯信用、无抵押产品（也就是破产不还钱也就不还了）。
在固定收益投资中，对于安全性越高的产品，一般可以给予越长的期限、越低的利率，反之则通过控制期限来降低潜在风险、通过提高利率来补偿本金的潜在损失。
比如说，作为安全等级的最上限，国债就有很多20年、30年期的品种，在2023年财政部还发行过期限长达50年的国债（2023年记账式附息（七期）国债，首次发行50年期国债是在2009年）。但是，对于一般中小型企业，3到5年期的债券大多就已经是发行上限，很多还需要资产进行抵押担保。
对于房贷和消费贷来说，事情也是一样。房贷属于有房屋进行抵押的借款，也就是严格来说，借贷买房的人并没有“得到完全属于自己的房子”，而是和银行共同拥有了一套房子。
一般来说，在中国市场，房贷的首付款占总房款的比例，最少在30%以上，多的会到40%到50%。一旦贷款人无力偿还贷款，银行可以通过拍卖房子的方法，最大限度收回贷款本金。只要期间房屋价格下跌不超过贷款人的首付，银行的本金大概率就是安全的。
而消费贷则不同于房贷，属于典型的信用贷款。也就是说，借款人通过自身信用担保还款，一旦借款人因为各种原因导致无法归还贷款，银行就得认栽。
因此，房贷和消费贷一个是抵押贷款，一个是纯粹信用贷款，两者的各类属性自然就大不一样，比如房贷的期限往往比消费贷长得多、规模也要大得多。认为“既然房贷和消费贷都是贷款，所以就可以互相替换”的想法，真是大错特错。
三、授信额度不同
房贷和消费贷的第三个大区别，在于授信额度不同。由于消费贷属于信用贷款，因此银行很少会对一位借款者放出大额贷款。就目前的情况来看，一般银行给出的最大贷款上限是30万元，而且多数审批的额度会低于此数，多半在几万元到十几万元不等。
但是，对于房贷来说，由于有房屋进行足额抵押，银行对单一借款者的贷款额度往往大得多：在一线城市可以高达数百万、甚至上千万元，在二三线城市也常常高达上百万元。
对于银行经营来说，发放贷款自然不是做慈善，必须要考虑风险。对于单一借款主体来说，由于其还款能力是恒定的，那么越大金额的借款，风险自然就越高。越小金额的借款，违约风险就越低。因此，房贷和消费贷之间的这种规模差异也就合情合理了：毕竟这是两种完全不同的贷款。
四、用消费贷归还房贷的风险
通过以上的讨论，我们就会明白，消费贷和房贷完全是两种贷款。消费贷的额度更少、期限更短、利率因此更低，房贷额度更高、期限更长、同时利率也更高。
如果投资者看到两种贷款都是从银行借出来的钱、所以就应该利率相同，所以就可以拿一个去抵消另一个，那真是不了解这两种贷款的巨大区别。
那么，有的投资者仍然会问：就算这两种贷款不同，这种区别和我有什么关系呢？我去左手借消费贷、右手还房贷，岂不是很赚吗？其实，这样做有两种风险：每一种风险都会带来巨大的问题。
首先是法律方面的风险，作为两种不同的贷款，消费贷被禁止用于股票投资、归还房贷等用途。由于有这样的风险存在，一旦银行发现消费贷被挪做它用，就有权终止贷款、要求借款者立即还钱。这时候，房贷已经用消费贷还掉、消费贷却又需要提前还贷，财务上的压力之大可想而知。
另一方面的风险，则来自期限错配。在金融行业，期限错配是导致很多问题的根源。一些历史上著名的金融风险案例，比如不凋花基金的倒台、硅谷银行的倒闭，都是由于期限错配所致。
一般来说，期限错配指的是“借短投长”、或者“借短还长”，就是借入短期资金，投资长期项目、或者归还长期贷款。比如，在股票投资中使用短期融资，就是最常见的“借短投长”类的期限错配。
股票投资的周期往往很长，动辄以5年、甚至10年起步，而如果借贷资金无法承受市场波动、要求投资者只要市场跌破一定比例就要还钱、从而导致借贷周期在事实上不确定甚至较短，就容易造成典型的、由“借短投长”导致的风险。
对于借消费贷还房贷来说，事情也是一样。房贷的周期往往高达十几二十年，而消费贷的周期大多只有一两年，这也就意味着在整个还款周期中，借款人需要借大约10次消费贷。其中，一旦碰上因为前述法律问题导致的银行抽贷、或者个人信用下降导致的消费贷额度降低、或者银行自身流动性收紧导致的消费贷额度降低，“借消费贷还房贷”这样典型的“借短还长”，就会出现大麻烦。
以上，就是消费贷和房贷的本质区别，以及利用消费贷归还房贷可能带来的巨大风险。对于贷款者来说，千万不可以只看到二者都是银行借出的贷款、都是可以拿到手的现金，就把这两种贷款混为一谈，甚至做出“借消费贷还房贷”这样的危险行动。