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购房神器-拼房帝
前言：
什么是法拍房？
法拍房顾名思义就是法院拍卖的房产，这类房产通过是由于债务纠纷，而被法院强制拍卖。在楼市不景气时期或是房价快速暴涨之后的调控政策加码，法拍房的数量都可能成倍增长。其中，购房者弃房断供，炒房者资不抵债，个人和企业的债务问题，这都可能导致其名下的房产被法院执行成为法拍房的一部分。
那么法拍房有哪些风险和问题呢？笔者总结主要有以下几点。
01，法拍房的交易税费
一般来说，法拍房交易过程中产生的税费都是由购房者自行承担，法院只负责房产拍卖。通常法院会在《拍卖公告》写道：标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的"一切"税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。其中契税，营业税，个税这些常见的税费大家都比较清楚，但有几种"不常见"的税费需要特别注意。
案例一：生意人张先生成功拍得某公司名下的法拍房，买下之后才发现，要想将房产过户到名下，必须要为这家公司承担增值税、城建税、附加税等税费，300多万的房子缴纳了8万多元的税费。
案例二：天津市民张女士拍下一套"公房"（公房通常是指政府国企事业单位建设的房产），由于这类房产未缴纳土地增值税，税费一般是增值部分的50%，假设前业主当初只花了10万买入，后来拍卖以100万的价格售出，那么买受人将承担土地增值税45万，张女士最后一算，房子比市场价还高出不少。
以上案例的当时人后来就这部分多缴纳的"税费"找过法院，但法院明确回复，公告已明确写明涉及的一切税费均由买受方承担。
02，房子本身存在的问题
很多法拍房本身还存在问题，但法院通常不会将"缺陷"公示，通常都会要求买家"自行"了解房子的情况。买家在拍卖前可以通过房产中介、物业公司和邻居来了解，主要有以下几个方面的问题：
①房子建筑问题
案例一：广州买家顺利拍下一套法拍房过后交接才发现，房子天花板渗水严重，墙体出现裂痕，修缮和装修的费用将是一大笔支出。
案例二：南宁有买家发现一套法拍房低于市场价一半，买下法拍房后发现，房子的邻居已经将墙打通，邻居声称房子的原业主和自己有债务纠纷。
解决这些问题，其实非常简单，就是在参与拍卖前实地看房。
②房产租赁问题
一些法拍房由于拍卖前就与他人签下了长达数年的租赁合同，根据"买卖不破租赁原则"，这类房产只有产权，没有使用权。
案例一：成都某公司员工拍下一套法拍房，发现房子被他人占据，一问才得知，这套房子的原业主将租赁合同分别出租给两个不同的家庭，前20年租给A，后20年租给B，租赁合同签了40年。
案例二：西安一对夫妇拍下一套法拍房，发现原业主不服从法院强制拍卖的决定，将家中年迈的父母搬到房子内，这让法院也没办法执行清场。
所以，这种法拍房需要注意，买下之后要想使用，也是困难重重。
③房产抵押问题
法拍房有抵押登记，如果没有涂销是不能过户的。因为房子还在偿还房贷，房子的产权等于抵押给了银行，房产过户相对比较困难。
案例：王某将房子抵押给银行，期限30年尚未满期。因拖欠他人债务成为被告，被法院判决执行其名下房产。后来房产由刘某竞得，刘某随后到房管部门过户，但无法过户，联系到法院。法院说：你拍到的房屋产权受法律保护，如果房管部门拒不办理过户，可以提起行政诉讼。刘某随即对房管部门提起行政诉讼。房管部门回复：该套房屋设有抵押，抵押权人为银行，银行有他项权证书，抵押未注销，他项权证书未收回，不能过户。银行则声称：银行是抵押权人，已作抵押登记，抵押权是担保物权，受法律保护，房管部门不予过户是正确的。
④房子的户口问题
在购买法拍房之前，需要了解法拍房是否需要当地的购房资格。一些地区如果没有购房资格，则不能办理过户。另外，关于户口占用问题，如果是购买的学区房，则需要提前了解原房主的户口是否迁出。
⑤法拍房贷款问题
贷款问题不提前了解情况，特别是一些法拍房是要求一次性付款，如果到了法院要求缴纳的期限不能按时付清款项，则缴纳的保证金就白白损失了。
03，对于法拍房，还有一些建议和忠告
现在法拍房数量越来越多，捡漏的机会也非常多，但这并不意味着法拍房可以随意买。在参与法拍房之前需要做功课，因为拍卖之后一旦反悔，所缴纳的保证金都将被法院全部没收。
只有熟悉了法拍房的每一步流程，了解法拍房常见的"雷区"，才是法拍房"捡漏"最正确的姿势。如想咨询更多法拍房方面的问题，安居客在线房产专家，随时为你答疑解惑。